【正文】 項(xiàng)目建議書(shū)）的編制。南充市城市道路規(guī)劃。重慶建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院、重慶建筑大學(xué)城市規(guī)劃研究院、南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)編《南充市望天壩——舞鳳山公園詳細(xì)規(guī)劃》。1南充市國(guó)土局南市土價(jià)（2001）56號(hào)《關(guān)于確認(rèn)順慶區(qū)望天壩——舞鳳山公園國(guó)有土地使用權(quán)標(biāo)定地價(jià)評(píng)估結(jié)果的批復(fù)》。1南充市人民政府南府函（2001）126號(hào)、120號(hào)關(guān)于出讓土地的批復(fù)文件。 可行性報(bào)告（代項(xiàng)目建議書(shū)）編制范圍根據(jù)協(xié)議及南充市城市總體規(guī)劃和望天壩小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃要求，本可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書(shū)）編制范圍為：桓子河（西河）望天壩河道改道工程、排洪（污）暗涵工程、望天壩小區(qū)道路及場(chǎng)地平整工程。全市下轄三區(qū)五縣一市，共400個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)，總面積124943平方公里，（），人口密度567人/平方公里。南充現(xiàn)已成為門類較齊、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品眾多的工業(yè)基地，已形成絲綢、編織、機(jī)械、食品、電力、石油、化工、電子、醫(yī)藥、服裝、旅游等為支柱的多門類、多層次協(xié)調(diào)發(fā)展的地方工業(yè)體系。南充市城區(qū)轄順慶、高坪、嘉陵三區(qū)，其中：。按九三年規(guī)劃，南充城區(qū)沿嘉陵江南岸布置，將形成“沿江、分片、大分散、小集中”的布局結(jié)構(gòu)，市區(qū)共分為市中心、都尉壩、高坪、小龍、龍門、搬罾、荊溪等七個(gè)片區(qū)，最大片區(qū)人口規(guī)模27萬(wàn)人，最小片區(qū)6萬(wàn)人，既不過(guò)分分散，又不過(guò)分集中。高坪城區(qū)與順慶城區(qū)僅一江之隔，南充嘉陵江大橋和望天壩大橋?qū)沙菂^(qū)聯(lián)為一體，經(jīng)國(guó)道318線及省道儀北路、南前路可達(dá)巴中、廣安、達(dá)州、萬(wàn)縣等地，是南充市的東大門。南充市第六次總體規(guī)劃修編由具有國(guó)家甲級(jí)規(guī)劃設(shè)計(jì)資質(zhì)的四川省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制。城市結(jié)構(gòu)：未來(lái)城市結(jié)構(gòu)形成“一核一心，兩軸三環(huán)，八條廊道”⑴、一核：即一個(gè)城市核心，由舊城商業(yè)區(qū)和商坪商業(yè)區(qū)組成一個(gè)“擁江”的中央商務(wù)區(qū)，是城市重要功能區(qū)和城市景觀重點(diǎn)區(qū)；⑵、一心：以嘉陵江中壩為綠心，形成以生態(tài)、休閑為主的城市生態(tài)綠地；⑶、兩軸：兩條城市發(fā)展軸線。⑴、中心商務(wù)心：順慶舊城中心商業(yè)區(qū)，高坪江東商務(wù)區(qū)；⑵、工業(yè)區(qū)：以制造業(yè)和化工為主的二、三類工業(yè)主要布置在嘉陵區(qū)都蔚壩；⑶、高教、高新技術(shù)園區(qū)：以科學(xué)城、大學(xué)城、會(huì)展中心為主，主要布置在白土壩、華風(fēng)、燕兒窩；⑷、物流園區(qū)，以鐵路貨運(yùn)站為中心的小龍片區(qū)規(guī)劃內(nèi)全市的物流中心。規(guī)劃在南家溝與原318國(guó)道盯接在南面城市邊緣通過(guò)，在西山與原318國(guó)道相聯(lián)，形成一條318的復(fù)線；⑶、客運(yùn)站：在城南嘉陵區(qū)、城北馬市鋪、城東各設(shè)置一個(gè)客運(yùn)站；⑷、橋梁：近期實(shí)施大東街嘉陵江三橋、小龍電航橋、中壩步行橋。經(jīng)過(guò)幾年建設(shè)，開(kāi)發(fā)區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施、功能定位、體制創(chuàng)新、開(kāi)發(fā)方式、建設(shè)環(huán)境等方面奠定了加快發(fā)展的廊基礎(chǔ)。區(qū)內(nèi)各功能區(qū)定位準(zhǔn)確，布局合理，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高投資、高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高速度，進(jìn)一步優(yōu)化了開(kāi)發(fā)歐的投資環(huán)境，確定了開(kāi)發(fā)區(qū)的比較優(yōu)勢(shì)，吸引了更多的投資者。隨著南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，城市化建設(shè)步伐的加快，洪水所造成的經(jīng)濟(jì)損失將會(huì)成倍的增長(zhǎng)。但是，隨著我國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)程的不斷深入發(fā)展，在充分體現(xiàn)社會(huì)效益的同時(shí)，如何更大程度的提出和發(fā)掘其相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益亦是任何一項(xiàng)市政建設(shè)工程都必須考慮與重視的問(wèn)題。 加快南充市城市化進(jìn)程的需要 隨著改革開(kāi)放的不斷深入和國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，城市化的進(jìn)程將大大加快，目前，我省城市化水平在20%左右，低于全國(guó)平均水平，而南充市更低。按照新修訂的城市總體規(guī)劃和省政府城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，到2005年，南充市將成為大城市，城市人口將達(dá)到60萬(wàn)人，城市建成區(qū)面積將達(dá)到48平方公里，亦即在目前的基礎(chǔ)上，今后4年時(shí)間，城區(qū)人口將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加14萬(wàn)人，建成區(qū)面積將要增加16平方公里。 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要 隨著住房改革的逐步深化、細(xì)化，將會(huì)有越來(lái)越多的市民從城市房地產(chǎn)市場(chǎng)上購(gòu)買適合自己的住宅。現(xiàn)代城市人關(guān)注健康，希望擁有一份花香鳥(niǎo)語(yǔ)、云淡風(fēng)清的恬靜與悠然，藍(lán)天、白云、碧水、綠樹(shù)、鳥(niǎo)語(yǔ)、花香，美好家園，人人向往。 促進(jìn)城市文化設(shè)施建設(shè)南充市居民隨著生活水平的提高，對(duì)精神生活的要求就越來(lái)越迫切，需要有一個(gè)條件好的文化娛樂(lè)休閑場(chǎng)所。 加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展本項(xiàng)目所涉及的城市道路建設(shè)、西河改道及區(qū)內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)，必將帶動(dòng)全市房地產(chǎn)、建筑、金融、環(huán)保、商貿(mào)及文化教育等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)全市加大基礎(chǔ)建設(shè)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加說(shuō)法業(yè)機(jī)會(huì)，具有較好的社會(huì)效益。注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，董事兼法人代表王海波，公司現(xiàn)有職工36人。該區(qū)規(guī)劃有生態(tài)植物園、會(huì)議度假區(qū)、大型娛樂(lè)園等18個(gè)景區(qū)。區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃，按園林布局的藝術(shù)要求和功能需要，結(jié)合景點(diǎn)布置與出入口位置，道路結(jié)合地形，順應(yīng)自然，采用自由式的環(huán)狀形式。小區(qū)地勢(shì)平坦，適于開(kāi)發(fā)建設(shè)。第三章 建設(shè)條件 地理位置望天壩小區(qū)位于南充市城區(qū)西北方向，西山以東，舞鳳山以西，北接長(zhǎng)城、燎原廠區(qū)，南鄰鐵路南充客站及擬建中的迎鳳路與玉帶路連接段，小區(qū)地形狹長(zhǎng)，西高東低，嘉陵江支流西河（又名桓子河）繞望天壩北、東、南三面流過(guò)。南充市城區(qū)附近有220KV一座，河?xùn)|、西山、龍門等三座110KV變電站?！妫?，℃，大多數(shù)年份月極端最高氣溫3739℃，℃。本次勘察所采用高程系統(tǒng)為城建高程，里程樁號(hào)以至長(zhǎng)城燎原廠原公路東側(cè)路邊起算，起點(diǎn)樁號(hào)為0+000，向場(chǎng)地南側(cè)延伸。 土層結(jié)構(gòu)沿線根據(jù)水流條件，其地貌形態(tài)可劃分為沖刷型與堆積型。粘土黃褐色，褐灰色，上部為軟塑狀，中下部為可偏硬塑狀，土質(zhì)不均一，下部含粉粒重，結(jié)構(gòu)松散；在山脊坡腳一帶粘土層還夾有大量的砂巖塊石，主要頒在山脊臺(tái)地、山脊斜坡與坡腳一帶。⑵砂巖灰黃色、淺灰色，性較硬，細(xì)粒結(jié)構(gòu)，中巨厚層狀構(gòu)造；該層夾于砂質(zhì)泥巖層中，分布于樁號(hào)0+1420+615一帶。通過(guò)工程地質(zhì)調(diào)繪、鉆探和收集的物探資料亦表明，測(cè)區(qū)地層完整，巖層產(chǎn)狀平緩，無(wú)斷裂構(gòu)造跡象，區(qū)域穩(wěn)定性良好。，砂卵石護(hù)岸段可利用外，對(duì)成份為砂質(zhì)泥巖碎塊屑不宜作為持力層。滿足城市交通功能要求，便于各類市政管線敷設(shè)布置。突出城市小區(qū)特點(diǎn)，遠(yuǎn)近結(jié)合，適度超前。 設(shè)計(jì)洪水流域內(nèi)無(wú)水文資料，故采用暴雨洪水途徑推求設(shè)計(jì)洪水。桓子河流域設(shè)計(jì)24小時(shí)暴雨量表 表52H24(mm)CVCS/CVP=5%100178設(shè)計(jì)洪水采用水科所推理公式計(jì)算，即：Qm=（s/τn）F式中暴雨指數(shù)N，產(chǎn)流參數(shù)U，匯流參數(shù)M，采用《四川省暴雨手冊(cè)》的參數(shù)，計(jì)算成果如表53。根據(jù)該河段的地形地貌條件，人工河軸線選擇布置在上、下游河道流線比較順直，開(kāi)挖土石方量相對(duì)較少的山埡地段。樁號(hào)從河上游1+000向河下游老河床順接0+440?；疖嚳驼径蔚南獪细脑觳扇∨藕樗矶捶绞健Ｖ粱疖囌九藕樗矶闯隹跒橹裹c(diǎn)，全長(zhǎng)1380米。 平整范圍望天壩區(qū)域開(kāi)發(fā)規(guī)劃分為東、中、西三個(gè)小區(qū)。本次設(shè)計(jì)規(guī)劃場(chǎng)地平整的范圍是三小區(qū)內(nèi)老河道與改河道所圍繞的約700畝土地）。 道路工程 平面定線望天壩開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)，根據(jù)城市總體規(guī)劃，應(yīng)新布設(shè)兩條城市道路。 橫斷面兩道路均采取中心為車行道，兩邊設(shè)人行道，人行道兩邊設(shè)不對(duì)稱路燈和行道樹(shù)，以美化環(huán)境。 人行道。 道路照明在兩條道路的兩邊人行道上，設(shè)單排長(zhǎng)短臂海歐燈照明，路燈供電電源接入城市公共變壓器。兩條道路上分別各設(shè)市政消火栓兩處。雨、污干管均布設(shè)在行車道靠人行道路各一側(cè)，各設(shè)兩處檢查井。按照南充市環(huán)境科學(xué)研究所所作的《望天壩小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書(shū)》的評(píng)價(jià)結(jié)果，本工程的實(shí)施，對(duì)城市環(huán)境的影響主要是開(kāi)挖新河道、舊河道填埋、區(qū)域場(chǎng)地平整、道路建設(shè)造成的永久占地、地貌改變，并可能造成的土壤流失、產(chǎn)生的建筑垃圾、污水、噪聲的影響，以及道路建成后車輛通行產(chǎn)生的噪音、廢氣、振動(dòng)等。避免河水直接沖刷松土或棄渣的情況發(fā)生。新河道必須作好底板、邊坡工程，既防止建成后沖走土壤，也防止兩岸塌陷。⑵做好施工期間的臨時(shí)防洪及排水設(shè)施。⑹水泥混凝土攪拌有較多的水泥粉塵和噪聲，采取利用散裝水泥集中攪拌，減少粉塵和噪聲污染。⑴增加道路綠化，既可吸聲降噪，又使人民對(duì)噪聲心理感覺(jué)上有良好效果。⑸嚴(yán)格執(zhí)行施工規(guī)范與質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，提高道路的平整度，減少車輛振動(dòng)影響。按照南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限公司的要求，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際，本工程預(yù)計(jì)建設(shè)工期為一年半。改河工程預(yù)計(jì)工期為6個(gè)月，平場(chǎng)工程預(yù)計(jì)工期7個(gè)月（分兩標(biāo)段同時(shí)開(kāi)工）；暗涵工程預(yù)計(jì)工期為7個(gè)月（分兩標(biāo)段同時(shí)開(kāi)工）；道路工程預(yù)計(jì)工期為6個(gè)月（分兩標(biāo)段同時(shí)開(kāi)工）。各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算方法及標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)費(fèi)用費(fèi)率按《四川省建設(shè)工程費(fèi)用定額》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。拆遷安置費(fèi)，本項(xiàng)目需拆遷農(nóng)戶321戶，拆遷房屋總面積50241平方米，拆遷安置費(fèi)平均每平方米600元。1基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用、%計(jì)算。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資11314萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用4074萬(wàn)元，其他費(fèi)用5667萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用779萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用794萬(wàn)元。望天壩小區(qū)土地出讓預(yù)收收入2735萬(wàn)元。 項(xiàng)目計(jì)算期按照南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限公司提供的有關(guān)資料和南充市城市建設(shè)的發(fā)展速度，并結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目計(jì)算期確定為6年，其中：建設(shè)期2年，經(jīng)營(yíng)期4年?？晒┏鲎尩耐恋丶s696畝。項(xiàng)目長(zhǎng)期借款按35年長(zhǎng)期借款，%計(jì)算。隨著城市化進(jìn)程的加快和南充市向大城市轉(zhuǎn)變的步伐加快，到2005年要實(shí)現(xiàn)省政府的規(guī)劃和南充市城市總體規(guī)劃目標(biāo)，在今后4年中，南充市平均每年要建成城區(qū)4平方公里，由于望天壩小區(qū)位于現(xiàn)城區(qū)與白土壩之間，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。因此，本項(xiàng)目確定的土地出讓平均價(jià)格是合理的，根據(jù)本地區(qū)所處的地位位置，擬定的平均價(jià)格略顯偏低。收入估算表表91 單位：萬(wàn)元 年 份項(xiàng) 目建設(shè)期經(jīng) 營(yíng) 期合計(jì)123456出讓土地面積(畝)696土地出讓價(jià)(萬(wàn)元/畝)2525252525土地出讓收入3480348034803480348017400 土地征用成本費(fèi)用根據(jù)南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限責(zé)任公司提供的有關(guān)資料。 損益及利潤(rùn)分配項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配預(yù)測(cè)見(jiàn)損益表（附表7）。 清償能力分析從附表6交錯(cuò)來(lái)源與運(yùn)用表可以看出，項(xiàng)目計(jì)算期各年收支平衡，并有盈余。通過(guò)以上分析可知項(xiàng)目具有清償能力。 臨界點(diǎn)分析最低出讓價(jià)和最低出讓面積最低出讓價(jià)是指項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)土地下降到預(yù)定可接受的最低盈利水平時(shí)的價(jià)格，出讓價(jià)低于這一價(jià)格時(shí)，項(xiàng)目盈利水平將不能滿足預(yù)定的要求，經(jīng)測(cè)算，為保證本項(xiàng)目最低內(nèi)部收益率達(dá)到10%，本項(xiàng)目能夠承受的土地最低平均出讓價(jià)為 ，%。最高土地價(jià)格是指在項(xiàng)目銷售額和其費(fèi)用不變的情況下，保持預(yù)測(cè)收益水平所能承受的最高土地費(fèi)用。臨界點(diǎn)分析見(jiàn)附表12。第十章 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益 經(jīng)濟(jì)效益本工程建成后將促進(jìn)的土地開(kāi)發(fā)，使該區(qū)域的1000余畝土地由“生地”變?yōu)椤笆斓亍保瑢?huì)帶來(lái)巨大的土地增值效益。該項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施將有效地防止西河及嘉陵江水體的深度污染，減少因洪水淹沒(méi)造成的流行疫病，提高人們居住環(huán)境質(zhì)量和人身健康。該項(xiàng)目將城市道路，給水、燃?xì)?、城市綠化、城市排污，排水、供電、電訊等緊密結(jié)合在一起，將大大改善城市環(huán)境，加快了城市化進(jìn)程。望天壩小區(qū)屬城郊型高檔居住區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)投資大、周期長(zhǎng)、需大量的鋼材、水泥、木材、瀝青、砂卵石等材料的勞動(dòng)力，對(duì)當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)行業(yè)具有巨大的帶動(dòng)作用。第十一章 結(jié) 論南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和南充市城市建設(shè)總體規(guī)劃及望天壩舞鳳山公園詳細(xì)規(guī)劃，項(xiàng)目的實(shí)施加快了城市基礎(chǔ)建設(shè)。附表1望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資投資估算表及計(jì)劃進(jìn)度單位：萬(wàn)元項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資分期計(jì)劃進(jìn)度20022003200420052006200700土地開(kāi)發(fā)投資合計(jì)1131478752966229159840土地費(fèi)用538353830000000前期工程費(fèi)用1781780000000基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用337337000000建筑安裝工程費(fèi)373717372000000000公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)0000000開(kāi)發(fā)間接費(fèi)00000000管理費(fèi)用3737000銷售費(fèi)用205555000開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)00000000其它費(fèi)用4949000000不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)779379400000000財(cái)務(wù)費(fèi)用79411222422415479000其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用投資土地開(kāi)發(fā)成本出租土地開(kāi)發(fā)成本10520113140776327425550附表2望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程投資使用計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)200220320042005200620071總投資1131478752966229159840土地開(kāi)發(fā)投資1131478752966229159840其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用1052077632742555