【正文】 房產(chǎn)開發(fā)與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)同業(yè) 進(jìn)行橫向比較，找差距、列優(yōu)勢(shì)，不點(diǎn)評(píng)具體樓盤，對(duì)房地產(chǎn)價(jià) 格構(gòu)成做深入分析，以價(jià)值規(guī)律中“使用價(jià)值決定價(jià)格”的理論 得出結(jié)論，房地產(chǎn)的附加值是有含金量的。 ⑦話題之七“房產(chǎn)法律咨詢” 訪談內(nèi)容：購(gòu)房要涉及哪些法律文書、合同（房屋質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)合 法性、產(chǎn)權(quán)變更等），提供法律咨詢。智能化系統(tǒng)配置應(yīng)兼顧成本，減少業(yè)主經(jīng)濟(jì)壓 力，略有超前可在今后的二手房交易中不會(huì)因配套落后而影響交 交易價(jià)格，具投資前瞻性。好的物業(yè)管理可以提升整個(gè)樓盤的品牌形象，業(yè)主的身份得以彰顯，置業(yè)的價(jià)值得以提升，房產(chǎn)更具投資價(jià)值。③ 話題之三“景觀設(shè)計(jì)”訪談內(nèi)容：從房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成的角度分析，“使用價(jià)值決定商品價(jià)格”，商品房的價(jià)格同樣取決于商品房的實(shí)際效用。告訴消費(fèi)者什么樣的房子是好房子（相對(duì)而言）？ 你需要什么的房子？怎么購(gòu)買到好房子？① 話題之一“住宅概念”訪談內(nèi)容：經(jīng)濟(jì)適用房概念、建筑結(jié)構(gòu)類型、戶型、成都地區(qū)日照、氣侯決定適宜居住的住宅條件等。既有中央臺(tái)《實(shí)話實(shí)說(shuō)》的參與感， 又有《生活》的親和力，欄目風(fēng)格輕松、幽默，知識(shí)性、 趣味性融為一體。六、推廣策略 ■品牌推廣方案：根據(jù)策略規(guī)劃，5月15日至8月18日為樓盤的品牌導(dǎo)入期和試銷期（前段）。以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。故樓盤應(yīng)以此為原則考慮主力戶型的實(shí)用性，以降低消費(fèi)者購(gòu)房支出?！?區(qū)內(nèi)市場(chǎng)分析 研究表明，恩格爾系數(shù)（食品支出占可支配收入的比例）變化對(duì)房地產(chǎn)需求量變化具參照性。■ 需求彈性分析□國(guó)內(nèi)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性的變化受價(jià)格、收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)、替代品、偏好、預(yù)期、國(guó)民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、城市化水平幾大主要因素影響。 ■消費(fèi)區(qū)域分析： 樓盤處于成都市工業(yè)密集區(qū)，區(qū)域內(nèi)常駐居民中產(chǎn)業(yè)工人所占人口比重較大，市場(chǎng)對(duì)大盤的承接力有一定風(fēng)險(xiǎn)，故需將目標(biāo)消費(fèi)區(qū)域向外拓展。區(qū)間。按揭月還款不超為家庭月收入30%的占調(diào)查對(duì)象40%。以上35%；三房以下（含三房）戶型82%，三房以上戶型18%。的基本戶型成為市場(chǎng)主流，需求量約占50%，購(gòu)房者對(duì)100 m178。建議是否應(yīng)在調(diào)整總 價(jià)的思路下對(duì)戶型面積做一定控制。五、市場(chǎng)分析■ 目標(biāo)客戶定位□ 定位原則：總價(jià)決定客層，根據(jù)對(duì)經(jīng)濟(jì)承受能力的預(yù)測(cè)分析，確定目 標(biāo)客戶社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位和職業(yè)特征。該區(qū)域人口約占成都八區(qū)人口46%，密度最大，但人口結(jié)構(gòu)主要為產(chǎn)業(yè)工人和農(nóng)業(yè)人口，購(gòu)買力相對(duì)較弱。 ①項(xiàng)目公司內(nèi)部運(yùn)作精簡(jiǎn)、高效是成功的前提； ②項(xiàng)目公司與營(yíng)銷代理公司精誠(chéng)合作是成功的保障； ③決策科學(xué)化、管理制度化、運(yùn)作程序化是整合關(guān)鍵?！?劣勢(shì)分析：①地段心理認(rèn)同感差； ②對(duì)高層心理有抗性，不安全、保障差； ③公攤大、均價(jià)高，物管費(fèi)高，不夠經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。□大盤圍城— ①公建設(shè)施配套完備，令業(yè)主生活倍感舒適、便利； ②精英齊聚，培育良好人文環(huán)境，城市潮流盡彰顯； ③共有空間廣闊兼有良好私密性，人性舒展全方位； ④“大”就是氣魄，“城”就是身份，選擇我們就是 選擇美好的未來(lái)。獲準(zhǔn)預(yù)售獲建筑施工許可證，基礎(chǔ)完成正負(fù)零，獲預(yù)售許可證工程部 公司領(lǐng)導(dǎo) 黃 能不可預(yù)測(cè)客觀因素，加快各項(xiàng)圖紙的確定，以利審批進(jìn)度?！?影響因素：影響預(yù)約、預(yù)售工作開展的因素列表工 作 項(xiàng) 目 影 響 因 素責(zé)任部門 責(zé)任人 解決途徑開放售樓部預(yù)約樣板房、影音室工程進(jìn)度、售樓部廣場(chǎng)綠化、宣傳資料完備工程部辦公室 黃 能 胡嵩岳盡快確定樣板間裝修方案；與貝爾高林聯(lián)系售樓部外廣場(chǎng)景觀設(shè)計(jì)方案。 封閉原因：樣板房、影音室、售樓書及各類宣傳資料未到位。 品牌計(jì)劃推廣綱要（階段案）一、 策略綱要二、 策略規(guī)劃三、階段目標(biāo)四、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品力分析品牌力分析銷售力分析前期推廣績(jī)效考評(píng)五、市場(chǎng)分析目標(biāo)客戶定位 消費(fèi)區(qū)域定位 需求彈性分析 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議六、推廣策略 形象推廣綱要 傳播媒介組合 推廣方案構(gòu)想DM通道設(shè)計(jì)SP活動(dòng)跟進(jìn)推廣計(jì)劃列表目標(biāo)績(jī)效七、銷控策略 銷控綱要 定價(jià)策略促銷方式策略修正目標(biāo)績(jī)效八、預(yù)售準(zhǔn)備 VI識(shí)別規(guī)范 文案準(zhǔn)備全員培訓(xùn)開盤慶典九、廣告計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算十、績(jī)效預(yù)估一、 策略綱要 以與購(gòu)房置業(yè)關(guān)聯(lián)緊密的公益活動(dòng)為載體，塑造極具親和力的百姓置業(yè)顧問(wèn)形象，提升華盛實(shí)業(yè)“蜀都花園”的品牌知名度、美譽(yù)度，令消費(fèi)者始終保持對(duì)樓盤的關(guān)注，力爭(zhēng)開盤前穩(wěn)住準(zhǔn)客戶。封閉期間作銷售人員培訓(xùn)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市調(diào)、模擬對(duì)抗演練、行銷動(dòng)線適應(yīng)及修正。 準(zhǔn)備工作未完，若開放售樓部，客戶無(wú)新鮮感，影響購(gòu)買決策。廣告計(jì)劃銷售計(jì)劃未確定上海同策 熊 勇可做系列廣告方案創(chuàng)意、確定媒介組合，預(yù)估發(fā)布頻率，制定廣告概算。蜀都花園是成都這座“第四城中的第一城”。 ⑧多個(gè)戶型有面積贈(zèng)送，實(shí)得面積大，購(gòu)買均價(jià)低； ⑨大盤圍城，高層電梯公寓視野開闊，身份的象征?！?銷售力分析 銷售力—人力資源、管理資源整合后的市場(chǎng)執(zhí)行力。 占32%總價(jià)25萬(wàn)~3