【正文】 房產(chǎn)開發(fā)與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)同業(yè) 進(jìn)行橫向比較，找差距、列優(yōu)勢，不點評具體樓盤，對房地產(chǎn)價 格構(gòu)成做深入分析，以價值規(guī)律中“使用價值決定價格”的理論 得出結(jié)論，房地產(chǎn)的附加值是有含金量的。 ⑦話題之七“房產(chǎn)法律咨詢” 訪談內(nèi)容：購房要涉及哪些法律文書、合同（房屋質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)合 法性、產(chǎn)權(quán)變更等），提供法律咨詢。智能化系統(tǒng)配置應(yīng)兼顧成本，減少業(yè)主經(jīng)濟(jì)壓 力，略有超前可在今后的二手房交易中不會因配套落后而影響交 交易價格，具投資前瞻性。好的物業(yè)管理可以提升整個樓盤的品牌形象，業(yè)主的身份得以彰顯，置業(yè)的價值得以提升，房產(chǎn)更具投資價值。③ 話題之三“景觀設(shè)計”訪談內(nèi)容：從房地產(chǎn)價值構(gòu)成的角度分析，“使用價值決定商品價格”，商品房的價格同樣取決于商品房的實際效用。告訴消費者什么樣的房子是好房子（相對而言）？ 你需要什么的房子？怎么購買到好房子？① 話題之一“住宅概念”訪談內(nèi)容：經(jīng)濟(jì)適用房概念、建筑結(jié)構(gòu)類型、戶型、成都地區(qū)日照、氣侯決定適宜居住的住宅條件等。既有中央臺《實話實說》的參與感， 又有《生活》的親和力，欄目風(fēng)格輕松、幽默，知識性、 趣味性融為一體。六、推廣策略 ■品牌推廣方案：根據(jù)策略規(guī)劃，5月15日至8月18日為樓盤的品牌導(dǎo)入期和試銷期（前段）。以降低市場風(fēng)險。故樓盤應(yīng)以此為原則考慮主力戶型的實用性，以降低消費者購房支出?！?區(qū)內(nèi)市場分析 研究表明，恩格爾系數(shù)（食品支出占可支配收入的比例）變化對房地產(chǎn)需求量變化具參照性。■ 需求彈性分析□國內(nèi)市場分析 房地產(chǎn)需求價格彈性的變化受價格、收入水平和消費結(jié)構(gòu)、替代品、偏好、預(yù)期、國民經(jīng)濟(jì)波動、城市化水平幾大主要因素影響。 ■消費區(qū)域分析： 樓盤處于成都市工業(yè)密集區(qū)，區(qū)域內(nèi)常駐居民中產(chǎn)業(yè)工人所占人口比重較大，市場對大盤的承接力有一定風(fēng)險，故需將目標(biāo)消費區(qū)域向外拓展。區(qū)間。按揭月還款不超為家庭月收入30%的占調(diào)查對象40%。以上35%；三房以下（含三房）戶型82%，三房以上戶型18%。的基本戶型成為市場主流，需求量約占50%，購房者對100 m178。建議是否應(yīng)在調(diào)整總 價的思路下對戶型面積做一定控制。五、市場分析■ 目標(biāo)客戶定位□ 定位原則：總價決定客層，根據(jù)對經(jīng)濟(jì)承受能力的預(yù)測分析，確定目 標(biāo)客戶社會經(jīng)濟(jì)地位和職業(yè)特征。該區(qū)域人口約占成都八區(qū)人口46%，密度最大，但人口結(jié)構(gòu)主要為產(chǎn)業(yè)工人和農(nóng)業(yè)人口，購買力相對較弱。 ①項目公司內(nèi)部運作精簡、高效是成功的前提； ②項目公司與營銷代理公司精誠合作是成功的保障； ③決策科學(xué)化、管理制度化、運作程序化是整合關(guān)鍵?！?劣勢分析：①地段心理認(rèn)同感差； ②對高層心理有抗性，不安全、保障差； ③公攤大、均價高，物管費高，不夠經(jīng)濟(jì)實惠?！醮蟊P圍城— ①公建設(shè)施配套完備，令業(yè)主生活倍感舒適、便利； ②精英齊聚，培育良好人文環(huán)境，城市潮流盡彰顯； ③共有空間廣闊兼有良好私密性，人性舒展全方位； ④“大”就是氣魄，“城”就是身份，選擇我們就是 選擇美好的未來。獲準(zhǔn)預(yù)售獲建筑施工許可證，基礎(chǔ)完成正負(fù)零，獲預(yù)售許可證工程部 公司領(lǐng)導(dǎo) 黃 能不可預(yù)測客觀因素，加快各項圖紙的確定，以利審批進(jìn)度。■ 影響因素：影響預(yù)約、預(yù)售工作開展的因素列表工 作 項 目 影 響 因 素責(zé)任部門 責(zé)任人 解決途徑開放售樓部預(yù)約樣板房、影音室工程進(jìn)度、售樓部廣場綠化、宣傳資料完備工程部辦公室 黃 能 胡嵩岳盡快確定樣板間裝修方案；與貝爾高林聯(lián)系售樓部外廣場景觀設(shè)計方案。 封閉原因：樣板房、影音室、售樓書及各類宣傳資料未到位。 品牌計劃推廣綱要（階段案）一、 策略綱要二、 策略規(guī)劃三、階段目標(biāo)四、項目分析 項目定位 產(chǎn)品力分析品牌力分析銷售力分析前期推廣績效考評五、市場分析目標(biāo)客戶定位 消費區(qū)域定位 需求彈性分析 市場風(fēng)險分析 風(fēng)險規(guī)避建議六、推廣策略 形象推廣綱要 傳播媒介組合 推廣方案構(gòu)想DM通道設(shè)計SP活動跟進(jìn)推廣計劃列表目標(biāo)績效七、銷控策略 銷控綱要 定價策略促銷方式策略修正目標(biāo)績效八、預(yù)售準(zhǔn)備 VI識別規(guī)范 文案準(zhǔn)備全員培訓(xùn)開盤慶典九、廣告計劃及費用預(yù)算十、績效預(yù)估一、 策略綱要 以與購房置業(yè)關(guān)聯(lián)緊密的公益活動為載體，塑造極具親和力的百姓置業(yè)顧問形象，提升華盛實業(yè)“蜀都花園”的品牌知名度、美譽度，令消費者始終保持對樓盤的關(guān)注，力爭開盤前穩(wěn)住準(zhǔn)客戶。封閉期間作銷售人員培訓(xùn)、競爭對手市調(diào)、模擬對抗演練、行銷動線適應(yīng)及修正。 準(zhǔn)備工作未完，若開放售樓部，客戶無新鮮感，影響購買決策。廣告計劃銷售計劃未確定上海同策 熊 勇可做系列廣告方案創(chuàng)意、確定媒介組合，預(yù)估發(fā)布頻率，制定廣告概算。蜀都花園是成都這座“第四城中的第一城”。 ⑧多個戶型有面積贈送，實得面積大，購買均價低； ⑨大盤圍城，高層電梯公寓視野開闊，身份的象征?！?銷售力分析 銷售力—人力資源、管理資源整合后的市場執(zhí)行力。 占32%總價25萬~3