【正文】 3總成本費用1001001001001004利潤總額(123)5所得稅6稅后利潤(45) 7可供分配利潤 盈余公積金 未分配利潤8累計未分配利潤 五、物流倉儲項目財務評價指標表9 物流倉儲項目投資評價指標指標所得稅后所得稅前財務內(nèi)部收益率%%財務凈現(xiàn)值靜態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期 投資凈利率%1)項目財務內(nèi)部收益率 財務內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率?？紤]到本評估項目外部融資額度較大，同時不可抗力和不可預測事件的可能出現(xiàn)，企業(yè)及項目經(jīng)營存在財務風險，經(jīng)綜合考慮后，%。經(jīng)營風險具體表現(xiàn)在項目對經(jīng)濟周期的敏感性，市場需求與價格的變異性，項目的競爭能力和開拓能力，經(jīng)營狀況或環(huán)境變化的變動性越大，經(jīng)營風險也越大。行業(yè)風險報酬率是針對特定的行業(yè)所面臨的風險補償，主要與經(jīng)營項目所在行業(yè)的市場發(fā)育程度、行業(yè)景氣度、行業(yè)市場特點、國家產(chǎn)業(yè)政策調整等因素有關。本次評估中，以五年期銀行存款利率為基準，%。 項目建成后，當年達到生產(chǎn)負荷的50%，從第二年開始，達到100%。在本項目的預測中，能夠比較好地、大致地反映項目的收益價值狀況，但在項目具體實施的過程中，還有大量的、次要的不確定因素，甚至有時還會出現(xiàn)重大的偶然因素，這些因素都會影響到該項目的收益，所以，具體實施可能與本預測存在一定的差異是正常的。2．物流倉儲項目設備及工器具購置費 根據(jù)本項目工藝所需要的設備清單、數(shù)量以及各設備廠家提供的報價信息，本項目設備購置費用為200萬元。第十四章 物流倉儲項目實施進度一、物流倉儲項目建設工期 本項目建設工期為11個月。4．勞動生產(chǎn)率水平分析 由于采取了科學的管理機構和勞動方案，經(jīng)專家評定，本項目勞動生產(chǎn)率將處于同行業(yè)較高的水平。二、物流倉儲項目人力資源配置1．作業(yè)班次 本項目作業(yè)班次為3班模式，每個班次工作時間為8小時。二、消防設施 消防工程是為防止不正常事態(tài)的蔓延和減少事故災害損失程度的重要措施和保障，由于本項目屬于物流倉儲項目，其中物流配送是其一項重要業(yè)務，因此項目單位就需要為其動力設備包括各種車輛等采購大量的柴油等原料，而這些原料是易燃物品，有極大的安全隱患。 （2）擬建項目在生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的各類固體廢棄物，分別采取有效的綜合處理處置利用措施后，妥善解決了固體廢棄物的污染問題，固體廢棄物對環(huán)境影響小。 （6）擬建項目在生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的各類固體廢棄物，計劃分別采取回收利用、專人清理等有效的綜合處理處置利用措施，妥善解決固體廢棄物的污染問題。 （4）施工期垃圾宜分類回收，施工人員生活垃圾定期運至當?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門指定地點處理。噪聲可能對周圍居民生活造成影響，固定垃圾和污水如果不進行處理會污染環(huán)境。 （2）環(huán)境空氣 近三年的空氣質量優(yōu)良率呈現(xiàn)逐年升高的趨勢，總懸浮顆粒、二氧化硫、可吸入顆粒物、二氧化氮的年均值穩(wěn)定達二級標準。二、水耗指標分析 采用節(jié)水措施后，估計單位產(chǎn)品的耗水量能降低20%，水的重復利用率89%。生活污水經(jīng)地埋式生活污水處理設施，達標后排至污水處理站，與各車間排出的污水一同經(jīng)處理后達到國家綜合排放二級標準后回用沖渣。比空調供暖節(jié)能1540％，比鍋爐供暖節(jié)能2050％。 （2）本項目計劃采購的生產(chǎn)設備均為國內(nèi)先進的節(jié)能設備。6．物流倉儲項目維修設施 本項目建成后，設備維修有專門的技術人員負責，另外，公司每年都會準備一定的設備維修費用，用于項目設備的維護和維修。電熱地膜系統(tǒng)由電源、溫控器、連接件、絕緣層、電熱膜及飾面層和防水耐壓絕緣套構成。 網(wǎng)絡 網(wǎng)絡通訊擬采用如下方案：從距離項目所在地最近的電信所機房接入2M ADSL到公司機房，設置防火墻后由網(wǎng)線連接路由器，再由路由器連接交換機后與各臺計算機相連接，從而實現(xiàn)網(wǎng)絡通信。 本項目在廠區(qū)東南角建有蓄水池，集中收集廠區(qū)雨水，多余雨水經(jīng)混凝土管排放至室外民渠。二、物流倉儲項目公用輔助工程1．物流倉儲項目給排水工程 本項目供水主要來源于市政用水。二、燃料、水、電價格表2 燃料、水、電價格現(xiàn)狀序號名稱價格(元/噸)1柴油59002水23電1元/度第八章 總圖與公用輔助工程一、物流倉儲項目總圖布置 場區(qū)的建筑物包括：商品倉庫、設備倉庫、大型停車場、休閑娛樂、辦公場所及職工宿舍和食堂。3．物流倉儲項目推薦方案的主要設備清單表2 項目主要設備清單序號設備名稱數(shù)量1貨場吊車1臺2車間吊車1臺3車間吊車1臺4輔助設備二、物流倉儲項目工程方案 本項目占地面積70畝，廠區(qū)內(nèi)建筑面積約占40000平方米。7．法律支持條件 本項目建設符合有關法律規(guī)定的要求。3．交通運輸條件 木賈街道辦擁有完備交通網(wǎng)絡，是興義市交通條件最快捷便利的地區(qū)。預計用3到4年時間把園區(qū)建成黔、滇、桂三省區(qū)結合部最大的商貿(mào)物流交易平臺。因其境內(nèi)山水風光秀麗，資源豐富，被稱為“山水長卷，水墨金州”，依托豐富的旅游資源，興義正努力將自己建設成為國內(nèi)一流、國際知名的休閑旅游圣地。3．土地利用現(xiàn)狀 目前，此地塊處于閑置狀態(tài)。城市主干道的供水設施已接通。木賈現(xiàn)代商貿(mào)物流園區(qū)于2011年6月開工建設。安置區(qū)(3個)用地200畝，可開發(fā)出讓土地1003畝)。商品配送中心、大型商品倉庫和大型商品交易市場等服務形態(tài)“已聯(lián)成產(chǎn)業(yè)鏈”。除商品采購物流、商品流通業(yè)等較為成熟的領域之外，商品生產(chǎn)物流、廢棄商品物流、原材料貿(mào)易、科研教育、金融租賃等商品服務業(yè)也已開始起步。 據(jù)貴州商品服務業(yè)協(xié)會披露，目前貴州營業(yè)中的商品交易市場達60個，年交易量已超過1000萬噸，約占全國的1/10。近年來，全球商品貿(mào)易的規(guī)模得到了飛速發(fā)展?！　?）在未來13年內(nèi)，對物流設施設備的需求　　購建倉庫、裝卸設備的需求呈增長趨勢；對倉庫的需求類型，則是低成本和高容量；同時冷藏庫的需求比例也有一定程度的上升?！　墓I(yè)企業(yè)對物流的需求和對目前物流運作質量的滿意程度分析中可以看出，興義市的物流業(yè)發(fā)展才剛剛起步，任重而道遠，潛力巨大?？傮w來看，物流總量的增長率要高于國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長率，說明物流業(yè)的成長性較好。美國平均的物流費用占貨價的10%32%，最高為32%；%，最高25%?！　‘斍?，低成本所支持的低價格依然是中國工商企業(yè)開展競爭的主要手段，然而生產(chǎn)環(huán)節(jié)的物質、勞動消耗的節(jié)約潛力已很有限，而通過降低物流成本以提高企業(yè)物流效率則有較大空間。 企業(yè)視物流為降低企業(yè)成本、提高經(jīng)濟效益的有效途徑，對其越來越重視。經(jīng)濟的迅速發(fā)展將產(chǎn)生巨大的物流需求空間。二、物流倉儲服務需求分析　 物流總量是與經(jīng)濟總量成正比的。 物流費用主要由運輸、倉儲、包裝三個環(huán)節(jié)產(chǎn)生，約70%的企業(yè)干線運輸占物流費用的40%以上，%的企業(yè)采取鐵路的運輸方式。另一方面，本項目具有投資回收期短，效益好，利潤高的特點，有利于企業(yè)較快實現(xiàn)盈利，因此，從國家和企業(yè)的角度雙重評價都是可行的。三、項目可行性分析隨著國家經(jīng)濟的企穩(wěn)回升和興義市“三創(chuàng)一辦”建設步伐的加快，物流倉儲需求帶來新的機遇。加工食品： 速凍食品、禽、肉、水產(chǎn)等包裝熟食、冰淇淋和奶制品，巧克力；快餐原料。由于在物流業(yè)務中，零擔占很大部分，屬小批量，配貨工作量大并對配送的要求很高，公司將通過網(wǎng)上訂單，利用快速高效的反應來吸引客戶，為其提供訂貨和配送服務，快速滲透高端物流銷售市場。5．物流倉儲項目主要技術經(jīng)濟指標表1 項目主要技術經(jīng)濟指標指標數(shù)值單位占地面積70畝建筑面積40000平方米投資總額700萬元財務內(nèi)部收益率(所得稅前)%財務凈現(xiàn)值(所得稅前)萬元靜態(tài)投資回收期(所得稅前)年動態(tài)投資回收期(所得稅前)年財務內(nèi)部收益率(所得稅后)%財務凈現(xiàn)值(所得稅后)萬元靜態(tài)投資回收期(所得稅后)年動態(tài)投資回收期(所得稅后)年投資凈利率%物流倉儲宗旨及目標：公司的經(jīng)營目標是建立現(xiàn)代化的第三方物流體系，打造覆蓋全國的物流網(wǎng)絡，并建立電子商務交易系統(tǒng)，構織連接物流上下游的交易平臺；服務宗旨是開發(fā)具有創(chuàng)意性和獲利性的經(jīng)營模式，在充分發(fā)揮公司的專業(yè)技術優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢的基礎上，協(xié)同經(jīng)營、管理、人才、品牌、信息等諸多因素，以快速周到、價格合理的服務來滿足客戶的需求。3．物流倉儲項目主要建設條件該項目建設地位于興義市木賈物流園區(qū)，交通方便，工業(yè)物資供應及運銷條件較好，電源、水源可靠，征用的土地多屬山地，建筑材料可以就地解決，環(huán)境保護已采取措施，建設區(qū)及附近居民均以農(nóng)業(yè)為主，具備了該項目建設的各種有利條件。具體建設規(guī)模如下：（1）項目占地面積70余畝，建筑面積40000平方米；（2）運營后，具有倉儲5萬噸的能力。4．物流倉儲項目投入總資金及效益情況 本項目投資額為700萬元，年實現(xiàn)營業(yè)收入200萬元,年實現(xiàn)凈利潤90多萬元,投資可以在8年內(nèi)收回,具有很好的經(jīng)濟效益。公司將采取標準化的管理，利用ERP系統(tǒng)對發(fā)貨運輸計劃和倉儲計劃進行集成管理，支持庫存補貨計劃自動化，同時可根據(jù)不同的發(fā)貨計劃制定運輸計劃，實現(xiàn)系統(tǒng)接口的有效連接。注：冷鏈物流的適用范圍包括：初級農(nóng)產(chǎn)品：蔬菜、水果；肉、禽、蛋；水產(chǎn)品、花卉產(chǎn)品。由于易腐食品的時效性要求冷鏈各環(huán)節(jié)具有更高的組織協(xié)調性，所以，食品冷鏈的運作始終是和能耗成本相關聯(lián)的，有效控制運作成本與食品冷鏈的發(fā)展密切相關。另外，本項目的建設符合國家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，集中體現(xiàn)國家政策導向，能夠增加國民經(jīng)濟收入，提高當?shù)鼐蜆I(yè)水平。第二章 物流倉儲項目發(fā)展前景一、物流倉儲服務供給分析 經(jīng)過幾十年的發(fā)展，物流已經(jīng)從原來的“貨物配送”發(fā)展到集物流、信息流、資金流為一體的全方位服務，成為一種最為經(jīng)濟合理的綜合服務模式?？偟膩砜矗黧w系的網(wǎng)絡化程度不高，還處于發(fā)展的初級階段。綜合來看，消費對經(jīng)濟的拉動作用明顯增強，2012年社會消費品零售總額將增長14%以上?！　×硗?，由于外資的大量進入，中外合資與外商獨資企業(yè)有強烈的物流需求，加上國有企業(yè)深化改革，實行投資多元化，降低物流成本以提高競爭能力已提到議事日程，同樣形成了巨大的物流需求，這些都為物流業(yè)的發(fā)展提供了廣大的空間。以馬士基物流公司為代表的跨國物流企業(yè)均預測中國現(xiàn)代物流的服務需求年增長率在20%以上。95%的時間與50%以上的成本空間，便是巨大的“利潤源泉”。生產(chǎn)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)的平均物流量相近，但物流費用支出有較大的差距，主要原因是供應物流一般都由生產(chǎn)企業(yè)來承擔。 　2）現(xiàn)行物流的滿意度不高　　工業(yè)企業(yè)對物流代理的滿意度并不高(