【正文】 安區(qū)提出“一軸兩翼，南留北改”：“一軸”是指靜安南京路地區(qū)，它將由大規(guī)模形態(tài)開發(fā)轉(zhuǎn)入形態(tài)開發(fā)和功能開發(fā)并舉的新階段，形成區(qū)域性商業(yè)商務(wù)活動(dòng)的黃金走廊；“兩翼”是指靜安南京路的南北兩翼地區(qū)，南翼地區(qū)體現(xiàn)一個(gè)“留”，因?yàn)檫@一帶在歷史上是上海的高檔住宅區(qū)，屬于近代建筑風(fēng)格保護(hù)區(qū)；“北改”主要是改造，把市政建設(shè)、生活配套、環(huán)境提升和舊里改造有機(jī)結(jié)合。因此。 隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，股票、債券、期貨等投資方式都不斷的涌現(xiàn)，相比較傳統(tǒng)投資，住房投資在保證一定收益的基礎(chǔ)上風(fēng)險(xiǎn)更小。 中國加入世貿(mào)組織，上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將在更大范圍內(nèi)更深程度上參與全球經(jīng)濟(jì)的循環(huán)。 上海房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入新一輪發(fā)展周期，開發(fā)投資和新建商品房交易將會(huì)繼續(xù)保持較高水平，投資和消費(fèi)繼續(xù)同步增長。 Opportunity機(jī)會(huì)分析178。178。 同時(shí)，其主要配套都集中在江寧路、膠州路等幾條路上，而本身安遠(yuǎn)路和那段陜西路上基本沒有。178。，導(dǎo)致售價(jià)偏高178。 Weakness（劣勢分析）178。這種規(guī)模的社區(qū)有效規(guī)避了大型規(guī)模和超大型規(guī)模由于滾動(dòng)開發(fā)帶來的配套設(shè)施建設(shè)的滯后性和未來長期建設(shè)對(duì)已入住的業(yè)主的生活帶來的不方便。 由于目前市場競爭的日益激烈，客戶對(duì)產(chǎn)品的要求也越來越高，本項(xiàng)目由于還處于動(dòng)工打樁階段，但仍可以有時(shí)間對(duì)目前市場中客戶的實(shí)際需求進(jìn)行討論和修改。 步行至長壽路、亞新生活廣場最多10分鐘，步行至玉佛寺最多8分鐘；車行至火車站僅5~10分鐘；附近公園有長壽路公園；體育館有靜安工人體育館（昌平路上）和靜安體育中心（武寧路上）。178。 安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯(cuò)，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會(huì)有大型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題。 本案的窗景既是一片繁榮氣象，讓人能切實(shí)感受到上海的飛速發(fā)展。178。c) 我們找出本項(xiàng)目客觀存在的主要內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths）、劣勢因素（Weaknesses）、以及外部市場環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（Opportunities）、威脅因素（Threats），運(yùn)用SWOT分析法，提出相應(yīng)的市場對(duì)策，其目的是為了能夠提出具有針對(duì)性的物業(yè)市場定位，以及相對(duì)適合于此市場定位的產(chǎn)品營銷方法、手段。所謂SWOT分析法，也被稱為態(tài)勢分析法，是運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得到一系列相應(yīng)的結(jié)論（對(duì)策）。只有少量建筑物相隔，而對(duì)本案的采光與視野并無太大的影響。目前土地已經(jīng)平整，開始打樁施工，旁邊仍有部分廠房和其他東西待拆除、平整。那么，做高價(jià)位的樓盤就顯得有點(diǎn)“懸”了。因此，對(duì)于投資單身公寓有一定負(fù)面影響，而且，隨著一些樓盤（黃浦青年匯、MYCITY和藍(lán)朝部落等）將要年底交房，以及前面說的靜安青年匯和全市其他個(gè)案的推出，那么我們就要考慮到：本案如年底推出的可行性。l 目前市場上單身公寓頗受有“人緣”，繼黃浦青年匯之后，靜安青年匯（新格公寓）作為其系列產(chǎn)品也計(jì)劃在年底開盤上市。同時(shí)，我們對(duì)于目前靜安區(qū)所謂的“均價(jià)”持保留態(tài)度。l 上海繼綠地概念、水景概念、浦江開發(fā)概念、申博概念等市場熱點(diǎn)之后，近期市場又出現(xiàn)重回市中心的概念，中心城區(qū)不斷涌現(xiàn)出一批批高檔住宅。四明結(jié)構(gòu)。朝蘇州河及河濱公園，景觀相當(dāng)好。（另據(jù)說該開發(fā)商最近又把旁邊的地皮賣進(jìn)，準(zhǔn)備擴(kuò)大開發(fā)。1號(hào)樓房型較差，但面積控制得較為合理。B\樓盤名稱鼎鑫佳園靜安四季花園大聞麗都苑位置昌平路西康路膠州路余姚路海防路377號(hào)總建筑面積價(jià)格5180~6180元/平方米5300~6200元/平方米4800~6100元/平方米房型面積~~203平方米~建筑規(guī)劃小高層、高層多層、小高層多層、小高層主力總價(jià)80萬元人民幣82萬元人民幣72萬元人民幣主力面積135平方米148．56平方米128．34平方米得房率79%78%79%綠化率35%30%33%交房時(shí)間2002年12月2000年5月2000年12月銷售率98%100%100%開發(fā)商康定房地產(chǎn)新概念房地產(chǎn)大聞房地產(chǎn)綜合評(píng)述位于市中心鬧中取靜，周邊環(huán)境較好，生活配套齊全。房型較多，且面積合理，但得房率低，小區(qū)規(guī)模較小。 綜合各方面因素可以看出，本案的小環(huán)境尚佳，有利于本案品質(zhì)的提高。 小環(huán)境 本案北依安遠(yuǎn)路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場。本案的窗景既是一片繁榮氣象，讓人能切實(shí)感受到上海的飛速發(fā)展。為此，該區(qū)將實(shí)施成片開發(fā)和零星拔點(diǎn)相結(jié)合的戰(zhàn)略，率先實(shí)現(xiàn)“消滅馬桶”的目標(biāo)。該項(xiàng)目暫名“靜安國際社區(qū)”，規(guī)劃開發(fā)面積６３萬平方米，包括超高層、高層、小高層、多層和三四層的建筑，有住宅、辦公樓和商業(yè)用房，開發(fā)周期為五至七年，總投資５０億元。 靜安區(qū)人民政府與上海農(nóng)凱發(fā)展（集團(tuán)）有限公司下屬的香港佳運(yùn)投資有限公司簽訂石門二路以東地塊國有土地使用權(quán)出讓合同，此舉標(biāo)志著靜安區(qū)舊區(qū)改造進(jìn)入攻堅(jiān)戰(zhàn)。 目前，靜安區(qū)已經(jīng)確立了“一軸兩翼、南留北改”的城市建設(shè)指導(dǎo)方針，“一軸”是指靜安南京路地區(qū)，它將由大規(guī)模形態(tài)開發(fā)轉(zhuǎn)入形態(tài)開發(fā)和功能開發(fā)并舉的新階段，形成區(qū)域性商業(yè)商務(wù)活動(dòng)的黃金走廊；“兩翼”是指靜安南京路的南北兩翼地區(qū)，南翼地區(qū)體現(xiàn)一個(gè)“留”，因?yàn)檫@一帶在歷史上是上海的高檔住宅區(qū)，屬于近代建筑風(fēng)格保護(hù)區(qū)；而對(duì)于一、二級(jí)舊里集中的北翼地區(qū)，主要是改造，把市政建設(shè)、生活配套、環(huán)境提升和舊里改造有機(jī)結(jié)合。靜安區(qū)北部區(qū)域由于歷史的原因，環(huán)境一直不是很好，區(qū)域內(nèi)棚戶簡屋較多。 靜安區(qū)的北部地區(qū)由于交通、環(huán)境因素，一直沒有引起太多人的注意。在渲染靜安區(qū)地段優(yōu)勢的同時(shí)，也使得整個(gè)靜安區(qū)樓市活躍起來。其中以北塊由于歷史原因造成住宅與廠區(qū)混雜，道路狹小，舊房多，市場道路配套嚴(yán)重滯后。特別是新開盤的靜安麗舍，它的獨(dú)特設(shè)計(jì)理念以及較低的價(jià)格，將給曹家渡地區(qū)的樓盤帶來一輪新的沖擊。 靜安區(qū)的樓市大致可以分為三大塊：第一塊為武寧南路，北京路，成都北路與長壽路內(nèi)的區(qū)域，這是靜安區(qū)主要的居住區(qū)。靜安區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)已走出陰影，靜安樓市有望再展雄風(fēng)。開發(fā)商也開始用高品質(zhì)的樓盤來滿足市場需求。178。截至6月底，來自房產(chǎn)建筑、銷售、租賃的營業(yè)稅1．55億元，同比增長45％，一躍成為全區(qū)稅收新秀。近年來區(qū)內(nèi)商貿(mào)發(fā)展形成獨(dú)特優(yōu)勢，現(xiàn)已建成上海商城、上海展覽中心、錦滄文化大酒店、靜安希爾頓酒店、國際貴都大酒店等為主體的兩大高級(jí)賓館群。靜安區(qū)的商品住宅，主要集中在以昌平路為軸線的北部地區(qū)，南部地區(qū)基本上沒有成規(guī)模的商品住宅小區(qū)。 靜安區(qū)房地產(chǎn)市場分析178。投資客的總量縮小，使居住置業(yè)比例上升。今年的購房者中，除了居住置業(yè)外，出現(xiàn)了一批投資置業(yè)者。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上半年登記預(yù)售商品房中，以成交面積計(jì)算，%，%，%。據(jù)〈上海房地產(chǎn)市場決策咨詢報(bào)告〉顯示，6月份住宅平均單價(jià)達(dá)到5430元，與5月相比，%，比去年同期4640元高出790元，提升了17%，從各區(qū)域的房價(jià)變動(dòng)情況來看，普漲的特點(diǎn)十分明顯。 作為房地產(chǎn)業(yè)而言，它有自身的發(fā)展規(guī)律，一般來說，房地產(chǎn)周期可分為四個(gè)階段：復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條。D、 二手房市場活力十足178。 從需求來看，大部分購房者是為了改善居住條件，但也不少投資者把購房作為投資手段，從而加劇了供求矛盾。從上述數(shù)據(jù)來看，上海商品房預(yù)售稍微供不應(yīng)求，商品房銷售基本上供求平衡，但從商品房的供求和需求來看，供求關(guān)系更加略顯緊張，商品房預(yù)售供求比為1：，銷售供求比為1：。 2002年第一季度。 未來上海土地供應(yīng)將形成6種制度：（1）建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度；（2）城市建設(shè)用地集中供應(yīng)制度；（3）土地使用權(quán)公開交易制度；（4）基準(zhǔn)地價(jià)定期更新和公布制度。 2002年第一季度，%。盡管此次降息幅度較小，且降息的邊際效用呈遞減趨勢。2002年第一季度，增幅為23%。 2002年上海市房地產(chǎn)市場熱火朝天，一片大好發(fā)展態(tài)勢。 今年2月21日央行宣布第八次降息。B、 土地市場升溫178。178。C、 商品房市場持續(xù)火熱178。%，供求比為1：。178。 從房屋分類情況看，盡管住宅仍然是一枝獨(dú)秀，但辦公樓和商鋪等銷售出現(xiàn)強(qiáng)勢增長。178。6月，上海的住宅房價(jià)如同步入盛夏的氣溫，呈現(xiàn)出急劇上揚(yáng)的態(tài)勢。但是，上海樓市仍以本地消費(fèi)者為主體。上半年二手房交易同比增長31%，%。此外，房價(jià)增長幅度趨緩，使短線投資客呈現(xiàn)觀望狀態(tài)。但這種發(fā)展不是一蹴而就，一步到位，而是呈螺旋形向上發(fā)展，房價(jià)亦呈波浪形上升。是上海最早全部拆除“365”危棚簡屋的區(qū)之一。 靜安區(qū)以千年佛教古寺靜安寺得名，歷史悠久，交通便利。 近年來，靜安區(qū)高品位商務(wù)樓和高品質(zhì)生活住宅市場尤為火爆。 經(jīng)過幾年來存量商品房的消化盤整，區(qū)域市場價(jià)格曾經(jīng)一度大幅滑落的靜安樓市呈現(xiàn)出良性發(fā)展的好勢頭，區(qū)域內(nèi)新建商品房出現(xiàn)了極品住宅、規(guī)模小區(qū)和特色樓盤百花齊放的態(tài)勢，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)新樓盤成為靜安房地產(chǎn)開發(fā)商的共識(shí)。近年來，靜安區(qū)圍繞著建設(shè)雙高區(qū)的目標(biāo)，靜安區(qū)的整體規(guī)劃和市政設(shè)施有了大幅度的飛躍。從樓市的回暖、房價(jià)的啟動(dòng)已重新體現(xiàn)出