【正文】 協(xié)議，并以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。然后隨著時間的推移，在逐步降低價格使新產(chǎn)品進入彈性大的市場。五層以銷售80%，售價為1750元/平米。亞太家電商城由宏業(yè)房產(chǎn)開發(fā)公司1年前開發(fā)，當時定位為家電城，消化較快（基本沒做廣告），當時售價為2100元/平米（三層），天橋商貿(mào)城沿大眾路門頭目前已全部售空，兩年前售價為2380元/平米（三層、四層）。（2）大眾路：—大眾路南側(cè)的租金價格高于北側(cè)的價格。嚴格地來說，目前在臨清項目具有完全參考意義的項目。同時通過確定各樓層的不同價格，將不同位置的物業(yè)分別定價，已達到差異化的價格定位，保證物業(yè)在銷售過程中不會出現(xiàn)死角，最終導(dǎo)致項目“爛尾”。這反而擾亂了房地產(chǎn)正常的交易秩序。雖然緊急事件發(fā)生的頻率較低，但充分考慮此類細節(jié)將有利于提高物業(yè)形象。物流的存儲及內(nèi)部運輸送。為吸引到更多的普通客戶前來投資，我們在面積定位上以2030為宜。同時一層的北洗手間也設(shè)為女士專用洗手間。現(xiàn)在的超市入口規(guī)劃設(shè)計將服務(wù)臺放在超市入口的左邊，離存包區(qū)太遠。地下一層現(xiàn)規(guī)劃為地下超市，目前的規(guī)劃中有以下幾點值得商榷。三樓樓頂除設(shè)促銷廣場外，還可開僻一片室外冷飲區(qū)，與室內(nèi)的餐飲區(qū)相映成趣。這一樓層主要功能屬于動區(qū)。在三樓的東北角外設(shè)為女式內(nèi)衣專場。鞋類與箱包類產(chǎn)品放在二類主要與這類產(chǎn)品與男裝有共性就是功能性要求大于款式要求（女鞋除外）。一般來說男性通常不太愿意上過高的樓層，所以男裝應(yīng)放在二樓。在一樓的東北角可設(shè)為一小型的的手機超市，可考慮引進主力店。具體來說，一樓沿電梯兩側(cè)分別設(shè)為化妝品和珠寶區(qū)，因為這些物品外觀華貴，同時深受女性顧客的喜愛，能很快提升商場的檔次。等隨著商場的經(jīng)營不斷擴大，有更多的人驅(qū)車前來購物，可將這部分面積再劃為車庫，同時對車庫部分保留經(jīng)營權(quán)，以便在將來對停車收費時取得收益。將來在項目正式開業(yè)后，肯定會吸引許多開車和騎車前來購物的人群，如果沒有足夠的車庫和車位的話，項目的在功能上的缺陷將會立馬突險。目前可以考慮的主要有兩個地方，一是一樓電梯的兩旁，但這個地方如果考活動的話，對一樓的主要業(yè)態(tài)珠寶與化妝品的銷售將產(chǎn)生極不利的影響。因此建議在項目的前面建設(shè)一塊有娛樂和景觀的小型廣場。此外，臨清是許多全國知名的小吃，項目可考慮將來作為展示臨清小吃文化的小平臺，吸引外地來臨清人員到此消費，類似于南京夫子廟小吃。這里既是臨清中高收入人群日常生活消費的主要場所，也將彌補項目所在地塊屬于臨清市主要商業(yè)區(qū)，但休閑場所沒明確不足的缺陷。一種集購物與休閑、娛樂、放松、溝通等于一體的全新購物體驗將成為將來臨清人消費的首先之所。從這個意義上來看，許多品牌放棄了在臨清做的念頭，也讓臨清的許多商機沒有體現(xiàn)出來。臨清雖然說是一個地理位置十分優(yōu)越的城市，但目前僅僅從商業(yè)上來看這種優(yōu)勢還沒有體現(xiàn)出來。他們的租金水平及售價在目前臨清來說雖然較高，但較本項目的心理價位來說仍然顯低。4．品質(zhì)的差異化將成為項目從周邊眾多商業(yè)設(shè)施中脫穎而出的關(guān)鍵所在。3．臨清需要一場商業(yè)模式的革命，而我們需要作的正式這個商業(yè)革命的搖旗者。2．臨清的經(jīng)濟雖然不算發(fā)達，但商業(yè)氛圍相當濃厚，只要合理引導(dǎo)，其前景將十分看好。（四）項目周邊環(huán)境分析萬嘉購物廣場地處臨清市的商業(yè)中心，周邊各種門頭林立，原先這里是臨清最繁華的商業(yè)地段，但如今這一地位有所動搖，也正是因為這里缺乏新的商業(yè)看點。但這種意識在人們心中一定存在，只是沒有一家能具有這種功能的商場來喚起他們的這種意識。（三）臨清商業(yè)現(xiàn)狀及分析臨清人自古就有經(jīng)商的傳統(tǒng)，人們的商業(yè)意識比較濃厚，也比較精于經(jīng)商之道。（二）臨清目前經(jīng)濟狀況及分析臨清作為一個相對經(jīng)濟比較落后的城市，其主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍然是第二產(chǎn)業(yè)，約占總經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的60%，第三產(chǎn)業(yè)超過第一產(chǎn)業(yè)所占經(jīng)濟比例。這種模式的主要優(yōu)點就是前期充分考慮后期經(jīng)營的實際需求，確保產(chǎn)品的功能合理性，同時也減輕了開發(fā)商的招商難度?！俺鍪酆蠓底狻保⒁浴案呋貓笞饨稹?、“若干年后回購”為吸引人的口號，即銷售賣點。像濟南市萬達商品廣場也正是因為缺乏統(tǒng)一的商業(yè)管理，目前業(yè)態(tài)分布越業(yè)越亂，商場檔次較大多數(shù)投資者相對甚遠，投資者的租金回報也特別的低。近年來出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)讓眾多開發(fā)商和投資商看到了新的利潤增長方式，有關(guān)專家分析認為，2008年奧運會之前，北京的各類建設(shè)工程將暫告停止，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著近兩年大量的住宅、寫字樓新盤集中上市、競爭加劇的壓力，以及企業(yè)對房地產(chǎn)市場中、長期投資的預(yù)期。從早期的集貿(mào)市場到雜貨店、街鋪、小型商場、超級市場和后來的SHOPPINGMALL，商業(yè)形態(tài)的演變使人們生活及購物方式也相應(yīng)發(fā)生了變化。經(jīng)過幾年的發(fā)展許多已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項目就是因為后期經(jīng)營管理的不善而面臨窘境。在此條件下，銷售前期的做法是一賣了之，后遺癥較大；現(xiàn)今通行的做法是租售并舉，地產(chǎn)商為了尋找主力商家入駐，以求穩(wěn)定的租金回報，因此采取了降低置業(yè)門檻，以化解大賣場面積消化的難題。三是，地產(chǎn)商與商家建成商業(yè)聯(lián)盟的“定單式”開發(fā)。這種模式一般為底商或商業(yè)街所采納，基本沒什么商業(yè)管理或業(yè)態(tài)布局理念，只是依賴業(yè)主自身的經(jīng)營能力而生存。同時臨清的地理聯(lián)系魯、鄂兩省，與外界交通相對便捷，如果運作成功，有可能成為物流中心，但目前這種地理位置的輻射力還沒有顯現(xiàn)出來。可以說臨清目前沒有真正意義上的大型商場，目前人們的購物活動還比較簡單，只是因為需要買什么而購物，沒有能將購物與休閑、娛樂等聯(lián)系起來。體驗經(jīng)濟必要引起臨清商業(yè)經(jīng)營模式的革命，我們的項目就將成為這場革命的領(lǐng)導(dǎo)者。（五）結(jié)論通過以上的幾點分析，我們可以得出以下幾個結(jié)論：，但真正運作好，成為一個真正意義上的商業(yè)項目而不是開發(fā)商的一個利潤點，還有許多工作要做，無論是產(chǎn)權(quán)式也好，出租、自營也罷，商業(yè)運營管理是其成敗的關(guān)鍵。同時只要我們對我們的一流的商業(yè)運作理念有著很好的、切實可行的分析，很快也能得到市場的認同，也就能增強他們對項目投資回報可行性的信心。我們做場革命不僅僅是為了項目的賣點的需要，更是提升開發(fā)商品牌的需要。在本案的周圍有傳統(tǒng)的商業(yè)設(shè)施，還是老的商業(yè)街、及大量的門頭。僅僅依靠一家門頭，實在太過于小氣，進商業(yè)街與市場，與許多假冒產(chǎn)品同行，將對品牌造成極大的傷害。走進一家裝修風格極其現(xiàn)代，環(huán)境優(yōu)雅的購物中心，接受銷售人員熱情而不做作的服務(wù)，在這里只有你喜歡與不喜歡的，沒有真的與假的以及一流、完善的售后服務(wù)系統(tǒng)將會讓每一位消費者真正體現(xiàn)到貴賓般的禮遇。二、產(chǎn)品篇（一）產(chǎn)品功能定位通過對全國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢的把握，結(jié)合考慮臨清市經(jīng)濟特色及臨清市商業(yè)布局，我們將項目定位于：集休閑、娛樂、購物于一體化的高檔的購物場所，一個體現(xiàn)臨清人身份的購物場所。項目自帶的小型廣場還將承擔起為臨清市市民提供更豐富的夜生活功能。（三）室外廣場項目作為臨清最高檔的購物場所，必須充分考慮將來購物者在購物之余的休憩需要。從目前的實際情況來看，在商場主入口臨街已經(jīng)沒有這樣的空間了，在商場西北角，如果現(xiàn)有建筑一時無法折除，這樣的場所也是不存在的。（四）車庫及車位目前項目周邊雖然有許多商店，但無論是南北道路還是東西道上，都沒有足夠的停車場所與停車位。目前項目已規(guī)劃了很多的車位，但在商場的經(jīng)營前期，這么多的車位可以無法全部使用，建議將其中一部分臨時分割開來，作為經(jīng)營場所或者倉庫。對本項目的用地較長，在每個樓層的東北角均較為獨立，可考慮每個角落均設(shè)小型的主力店，以避免在商場出現(xiàn)經(jīng)營死角。在這兩個區(qū)域緊鄰之處可考慮設(shè)工藝品與小家電專區(qū)，這類產(chǎn)品與上述產(chǎn)品有很多的類似性，適合通過較高的暴光率來促進銷售。二樓主要設(shè)男裝區(qū)（可分為正裝區(qū)和休閑區(qū)）、箱包區(qū)以及鞋類專區(qū)。而普通男裝放在人流比較容易到達的地方也有利于適合大眾的需要。同時一般童裝的決定權(quán)也是由女性手中，所以可以將童裝也放在三樓。在商場的北部招一個家電類的主力店。將家電放在四樓也是因為三樓樓頂將來可作空中促銷廣場，滿足家電類商家經(jīng)常促銷的需要。在三樓樓頂設(shè)一環(huán)形電視即能為項目銷售過程中增加特色賣點，同時也能為商場的經(jīng)營帶來更大的人流，也增加了項目的休閑、娛樂功能。同時如果北頭用于經(jīng)營或者倉儲的話，也需要能直接進入超市。地下超市的工作人員，大都為女性加之超市的消費者也是女性占絕大多數(shù)，而整個地下室只一個公共衛(wèi)生間，建議將這個樓層的衛(wèi)生間兩邊均設(shè)為女洗手間。（七）產(chǎn)品面積定位本項目的招商對象廣泛性，要求我們的產(chǎn)品在面積結(jié)合上要有很大的靈活性。（八）其他細節(jié)在產(chǎn)品定位過程中還應(yīng)注意以下幾個問題：人流的走向，良好的人流走向設(shè)計將是商城沒有經(jīng)營死角的根本保證，有利提高項目的整體租金水平。在商場每層應(yīng)設(shè)有足夠的安全出口，并