【正文】 協(xié)議，并以承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的一種投資方式。然后隨著時(shí)間的推移，在逐步降低價(jià)格使新產(chǎn)品進(jìn)入彈性大的市場(chǎng)。五層以銷售80%，售價(jià)為1750元/平米。亞太家電商城由宏業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司1年前開(kāi)發(fā)，當(dāng)時(shí)定位為家電城，消化較快（基本沒(méi)做廣告），當(dāng)時(shí)售價(jià)為2100元/平米（三層），天橋商貿(mào)城沿大眾路門頭目前已全部售空，兩年前售價(jià)為2380元/平米（三層、四層）。（2）大眾路：—大眾路南側(cè)的租金價(jià)格高于北側(cè)的價(jià)格。嚴(yán)格地來(lái)說(shuō)，目前在臨清項(xiàng)目具有完全參考意義的項(xiàng)目。同時(shí)通過(guò)確定各樓層的不同價(jià)格，將不同位置的物業(yè)分別定價(jià)，已達(dá)到差異化的價(jià)格定位，保證物業(yè)在銷售過(guò)程中不會(huì)出現(xiàn)死角，最終導(dǎo)致項(xiàng)目“爛尾”。這反而擾亂了房地產(chǎn)正常的交易秩序。雖然緊急事件發(fā)生的頻率較低，但充分考慮此類細(xì)節(jié)將有利于提高物業(yè)形象。物流的存儲(chǔ)及內(nèi)部運(yùn)輸送。為吸引到更多的普通客戶前來(lái)投資，我們?cè)诿娣e定位上以2030為宜。同時(shí)一層的北洗手間也設(shè)為女士專用洗手間?，F(xiàn)在的超市入口規(guī)劃設(shè)計(jì)將服務(wù)臺(tái)放在超市入口的左邊，離存包區(qū)太遠(yuǎn)。地下一層現(xiàn)規(guī)劃為地下超市，目前的規(guī)劃中有以下幾點(diǎn)值得商榷。三樓樓頂除設(shè)促銷廣場(chǎng)外，還可開(kāi)僻一片室外冷飲區(qū)，與室內(nèi)的餐飲區(qū)相映成趣。這一樓層主要功能屬于動(dòng)區(qū)。在三樓的東北角外設(shè)為女式內(nèi)衣專場(chǎng)。鞋類與箱包類產(chǎn)品放在二類主要與這類產(chǎn)品與男裝有共性就是功能性要求大于款式要求（女鞋除外）。一般來(lái)說(shuō)男性通常不太愿意上過(guò)高的樓層，所以男裝應(yīng)放在二樓。在一樓的東北角可設(shè)為一小型的的手機(jī)超市，可考慮引進(jìn)主力店。具體來(lái)說(shuō)，一樓沿電梯兩側(cè)分別設(shè)為化妝品和珠寶區(qū)，因?yàn)檫@些物品外觀華貴，同時(shí)深受女性顧客的喜愛(ài)，能很快提升商場(chǎng)的檔次。等隨著商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)不斷擴(kuò)大，有更多的人驅(qū)車前來(lái)購(gòu)物，可將這部分面積再劃為車庫(kù)，同時(shí)對(duì)車庫(kù)部分保留經(jīng)營(yíng)權(quán)，以便在將來(lái)對(duì)停車收費(fèi)時(shí)取得收益。將來(lái)在項(xiàng)目正式開(kāi)業(yè)后，肯定會(huì)吸引許多開(kāi)車和騎車前來(lái)購(gòu)物的人群，如果沒(méi)有足夠的車庫(kù)和車位的話，項(xiàng)目的在功能上的缺陷將會(huì)立馬突險(xiǎn)。目前可以考慮的主要有兩個(gè)地方，一是一樓電梯的兩旁，但這個(gè)地方如果考活動(dòng)的話，對(duì)一樓的主要業(yè)態(tài)珠寶與化妝品的銷售將產(chǎn)生極不利的影響。因此建議在項(xiàng)目的前面建設(shè)一塊有娛樂(lè)和景觀的小型廣場(chǎng)。此外，臨清是許多全國(guó)知名的小吃，項(xiàng)目可考慮將來(lái)作為展示臨清小吃文化的小平臺(tái)，吸引外地來(lái)臨清人員到此消費(fèi)，類似于南京夫子廟小吃。這里既是臨清中高收入人群日常生活消費(fèi)的主要場(chǎng)所，也將彌補(bǔ)項(xiàng)目所在地塊屬于臨清市主要商業(yè)區(qū)，但休閑場(chǎng)所沒(méi)明確不足的缺陷。一種集購(gòu)物與休閑、娛樂(lè)、放松、溝通等于一體的全新購(gòu)物體驗(yàn)將成為將來(lái)臨清人消費(fèi)的首先之所。從這個(gè)意義上來(lái)看，許多品牌放棄了在臨清做的念頭，也讓臨清的許多商機(jī)沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。臨清雖然說(shuō)是一個(gè)地理位置十分優(yōu)越的城市，但目前僅僅從商業(yè)上來(lái)看這種優(yōu)勢(shì)還沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。他們的租金水平及售價(jià)在目前臨清來(lái)說(shuō)雖然較高，但較本項(xiàng)目的心理價(jià)位來(lái)說(shuō)仍然顯低。4．品質(zhì)的差異化將成為項(xiàng)目從周邊眾多商業(yè)設(shè)施中脫穎而出的關(guān)鍵所在。3．臨清需要一場(chǎng)商業(yè)模式的革命，而我們需要作的正式這個(gè)商業(yè)革命的搖旗者。2．臨清的經(jīng)濟(jì)雖然不算發(fā)達(dá)，但商業(yè)氛圍相當(dāng)濃厚，只要合理引導(dǎo)，其前景將十分看好。（四）項(xiàng)目周邊環(huán)境分析萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)地處臨清市的商業(yè)中心，周邊各種門頭林立，原先這里是臨清最繁華的商業(yè)地段，但如今這一地位有所動(dòng)搖，也正是因?yàn)檫@里缺乏新的商業(yè)看點(diǎn)。但這種意識(shí)在人們心中一定存在，只是沒(méi)有一家能具有這種功能的商場(chǎng)來(lái)喚起他們的這種意識(shí)。（三）臨清商業(yè)現(xiàn)狀及分析臨清人自古就有經(jīng)商的傳統(tǒng)，人們的商業(yè)意識(shí)比較濃厚，也比較精于經(jīng)商之道。（二）臨清目前經(jīng)濟(jì)狀況及分析臨清作為一個(gè)相對(duì)經(jīng)濟(jì)比較落后的城市，其主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍然是第二產(chǎn)業(yè)，約占總經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的60%，第三產(chǎn)業(yè)超過(guò)第一產(chǎn)業(yè)所占經(jīng)濟(jì)比例。這種模式的主要優(yōu)點(diǎn)就是前期充分考慮后期經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需求，確保產(chǎn)品的功能合理性，同時(shí)也減輕了開(kāi)發(fā)商的招商難度?！俺鍪酆蠓底狻保⒁浴案呋貓?bào)租金”、“若干年后回購(gòu)”為吸引人的口號(hào)，即銷售賣點(diǎn)。像濟(jì)南市萬(wàn)達(dá)商品廣場(chǎng)也正是因?yàn)槿狈y(tǒng)一的商業(yè)管理，目前業(yè)態(tài)分布越業(yè)越亂，商場(chǎng)檔次較大多數(shù)投資者相對(duì)甚遠(yuǎn)，投資者的租金回報(bào)也特別的低。近年來(lái)出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)讓眾多開(kāi)發(fā)商和投資商看到了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)方式，有關(guān)專家分析認(rèn)為，2008年奧運(yùn)會(huì)之前，北京的各類建設(shè)工程將暫告停止，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著近兩年大量的住宅、寫(xiě)字樓新盤集中上市、競(jìng)爭(zhēng)加劇的壓力，以及企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中、長(zhǎng)期投資的預(yù)期。從早期的集貿(mào)市場(chǎng)到雜貨店、街鋪、小型商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)和后來(lái)的SHOPPINGMALL，商業(yè)形態(tài)的演變使人們生活及購(gòu)物方式也相應(yīng)發(fā)生了變化。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展許多已經(jīng)開(kāi)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就是因?yàn)楹笃诮?jīng)營(yíng)管理的不善而面臨窘境。在此條件下，銷售前期的做法是一賣了之，后遺癥較大；現(xiàn)今通行的做法是租售并舉，地產(chǎn)商為了尋找主力商家入駐，以求穩(wěn)定的租金回報(bào)，因此采取了降低置業(yè)門檻，以化解大賣場(chǎng)面積消化的難題。三是，地產(chǎn)商與商家建成商業(yè)聯(lián)盟的“定單式”開(kāi)發(fā)。這種模式一般為底商或商業(yè)街所采納，基本沒(méi)什么商業(yè)管理或業(yè)態(tài)布局理念，只是依賴業(yè)主自身的經(jīng)營(yíng)能力而生存。同時(shí)臨清的地理聯(lián)系魯、鄂兩省，與外界交通相對(duì)便捷，如果運(yùn)作成功，有可能成為物流中心，但目前這種地理位置的輻射力還沒(méi)有顯現(xiàn)出來(lái)?？梢哉f(shuō)臨清目前沒(méi)有真正意義上的大型商場(chǎng)，目前人們的購(gòu)物活動(dòng)還比較簡(jiǎn)單，只是因?yàn)樾枰I什么而購(gòu)物，沒(méi)有能將購(gòu)物與休閑、娛樂(lè)等聯(lián)系起來(lái)。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)必要引起臨清商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的革命，我們的項(xiàng)目就將成為這場(chǎng)革命的領(lǐng)導(dǎo)者。（五）結(jié)論通過(guò)以上的幾點(diǎn)分析，我們可以得出以下幾個(gè)結(jié)論：，但真正運(yùn)作好，成為一個(gè)真正意義上的商業(yè)項(xiàng)目而不是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)利潤(rùn)點(diǎn)，還有許多工作要做，無(wú)論是產(chǎn)權(quán)式也好，出租、自營(yíng)也罷，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理是其成敗的關(guān)鍵。同時(shí)只要我們對(duì)我們的一流的商業(yè)運(yùn)作理念有著很好的、切實(shí)可行的分析，很快也能得到市場(chǎng)的認(rèn)同，也就能增強(qiáng)他們對(duì)項(xiàng)目投資回報(bào)可行性的信心。我們做場(chǎng)革命不僅僅是為了項(xiàng)目的賣點(diǎn)的需要，更是提升開(kāi)發(fā)商品牌的需要。在本案的周圍有傳統(tǒng)的商業(yè)設(shè)施，還是老的商業(yè)街、及大量的門頭。僅僅依靠一家門頭，實(shí)在太過(guò)于小氣，進(jìn)商業(yè)街與市場(chǎng)，與許多假冒產(chǎn)品同行，將對(duì)品牌造成極大的傷害。走進(jìn)一家裝修風(fēng)格極其現(xiàn)代，環(huán)境優(yōu)雅的購(gòu)物中心，接受銷售人員熱情而不做作的服務(wù)，在這里只有你喜歡與不喜歡的，沒(méi)有真的與假的以及一流、完善的售后服務(wù)系統(tǒng)將會(huì)讓每一位消費(fèi)者真正體現(xiàn)到貴賓般的禮遇。二、產(chǎn)品篇（一）產(chǎn)品功能定位通過(guò)對(duì)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的把握，結(jié)合考慮臨清市經(jīng)濟(jì)特色及臨清市商業(yè)布局，我們將項(xiàng)目定位于：集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體化的高檔的購(gòu)物場(chǎng)所，一個(gè)體現(xiàn)臨清人身份的購(gòu)物場(chǎng)所。項(xiàng)目自帶的小型廣場(chǎng)還將承擔(dān)起為臨清市市民提供更豐富的夜生活功能。（三）室外廣場(chǎng)項(xiàng)目作為臨清最高檔的購(gòu)物場(chǎng)所，必須充分考慮將來(lái)購(gòu)物者在購(gòu)物之余的休憩需要。從目前的實(shí)際情況來(lái)看，在商場(chǎng)主入口臨街已經(jīng)沒(méi)有這樣的空間了，在商場(chǎng)西北角，如果現(xiàn)有建筑一時(shí)無(wú)法折除，這樣的場(chǎng)所也是不存在的。（四）車庫(kù)及車位目前項(xiàng)目周邊雖然有許多商店，但無(wú)論是南北道路還是東西道上，都沒(méi)有足夠的停車場(chǎng)所與停車位。目前項(xiàng)目已規(guī)劃了很多的車位，但在商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)前期，這么多的車位可以無(wú)法全部使用，建議將其中一部分臨時(shí)分割開(kāi)來(lái)，作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或者倉(cāng)庫(kù)。對(duì)本項(xiàng)目的用地較長(zhǎng)，在每個(gè)樓層的東北角均較為獨(dú)立，可考慮每個(gè)角落均設(shè)小型的主力店，以避免在商場(chǎng)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)死角。在這兩個(gè)區(qū)域緊鄰之處可考慮設(shè)工藝品與小家電專區(qū)，這類產(chǎn)品與上述產(chǎn)品有很多的類似性，適合通過(guò)較高的暴光率來(lái)促進(jìn)銷售。二樓主要設(shè)男裝區(qū)（可分為正裝區(qū)和休閑區(qū)）、箱包區(qū)以及鞋類專區(qū)。而普通男裝放在人流比較容易到達(dá)的地方也有利于適合大眾的需要。同時(shí)一般童裝的決定權(quán)也是由女性手中，所以可以將童裝也放在三樓。在商場(chǎng)的北部招一個(gè)家電類的主力店。將家電放在四樓也是因?yàn)槿龢菢琼攲?lái)可作空中促銷廣場(chǎng)，滿足家電類商家經(jīng)常促銷的需要。在三樓樓頂設(shè)一環(huán)形電視即能為項(xiàng)目銷售過(guò)程中增加特色賣點(diǎn)，同時(shí)也能為商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)更大的人流，也增加了項(xiàng)目的休閑、娛樂(lè)功能。同時(shí)如果北頭用于經(jīng)營(yíng)或者倉(cāng)儲(chǔ)的話，也需要能直接進(jìn)入超市。地下超市的工作人員，大都為女性加之超市的消費(fèi)者也是女性占絕大多數(shù)，而整個(gè)地下室只一個(gè)公共衛(wèi)生間，建議將這個(gè)樓層的衛(wèi)生間兩邊均設(shè)為女洗手間。（七）產(chǎn)品面積定位本項(xiàng)目的招商對(duì)象廣泛性，要求我們的產(chǎn)品在面積結(jié)合上要有很大的靈活性。（八）其他細(xì)節(jié)在產(chǎn)品定位過(guò)程中還應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：人流的走向，良好的人流走向設(shè)計(jì)將是商城沒(méi)有經(jīng)營(yíng)死角的根本保證，有利提高項(xiàng)目的整體租金水平。在商場(chǎng)每層應(yīng)設(shè)有足夠的安全出口，并