【正文】 使入駐經(jīng)營(yíng)者依托美旗的物流模式和強(qiáng)力支持，發(fā)揮他們自身的經(jīng)營(yíng)才干，將市場(chǎng)逐步做好、做強(qiáng)、做大，同時(shí)為與我集團(tuán)合作的臺(tái)灣產(chǎn)業(yè)園、韓國(guó)科學(xué)城、三菱產(chǎn)業(yè)園等眾多的高科技產(chǎn)家提供最好的物流交易配送服務(wù)。（八）無(wú)形資產(chǎn)提升山大路科技市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了初級(jí)階段有形資產(chǎn)的交流，應(yīng)當(dāng)向更高階段無(wú)形資產(chǎn)的交流過(guò)渡，山大路將真正成為一條集科研、孵化、貿(mào)易、商務(wù)于一體的科技“硅谷”。（六）建設(shè)電子市場(chǎng)商業(yè)、服務(wù)業(yè)配套電子市場(chǎng)一到午飯時(shí)間，滿大街都是拿著飯盒到處吃飯的人，與科技一條街的盛名太不相稱，因此該項(xiàng)目建設(shè)的與電子交易市場(chǎng)相配套的商業(yè)、服務(wù)業(yè)設(shè)施，將會(huì)形成良好的市場(chǎng)配套氛圍。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要建立在不斷創(chuàng)新的服務(wù)手段和方式，一切以客商的利益為前提，為客商提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，增強(qiáng)市場(chǎng)的凝聚力。三、機(jī)會(huì)分析——美旗市場(chǎng)導(dǎo)入（一）統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局 批發(fā)市場(chǎng)的健康發(fā)展，必須建立在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上，注重、加強(qiáng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，避免現(xiàn)狀市場(chǎng)的重復(fù)建設(shè)，資源重置浪費(fèi)，把市場(chǎng)發(fā)展納入城市建設(shè)中去，使批發(fā)市場(chǎng)能夠健康有序發(fā)展。隨著改革開(kāi)放的不斷深化，大量臺(tái)資企業(yè)已把投資眼光從沿海投向內(nèi)陸地區(qū)，濟(jì)南作為環(huán)渤海地區(qū)的中心城市，將成為臺(tái)商第四次投資高潮的聚集投資地之一。特別是臺(tái)灣地區(qū)的優(yōu)勢(shì)企業(yè)，紛紛向北發(fā)展，把投資重點(diǎn)放在了中國(guó)大陸。改革開(kāi)放以來(lái)，外商投資在大陸普遍存在的項(xiàng)目定位難、行政、司法、溝通難，金融服務(wù)難和市場(chǎng)營(yíng)銷難，在美旗園區(qū)得以解決。吸收臺(tái)商和大陸沿?？蜕?000家由美旗控股集團(tuán)與臺(tái)灣電子機(jī)電公會(huì)合作，劃定一個(gè)區(qū)域作為臺(tái)灣3C產(chǎn)品的專屬展示區(qū)、交易配送區(qū)，引入至少1000家業(yè)戶，為投資山東特別是濟(jì)南的臺(tái)灣3C產(chǎn)業(yè)提供上下游產(chǎn)業(yè)配套不足的有效解決平臺(tái)。引入國(guó)內(nèi)外知名生產(chǎn)廠商和經(jīng)銷商1000家吸引即將搬遷的舜井街通信產(chǎn)品交易市場(chǎng)的客商500家吸引山大路科技一條街商戶 1000家山大路科技市場(chǎng)開(kāi)業(yè)較早，導(dǎo)致設(shè)備陳舊，甚至沒(méi)有電動(dòng)扶梯、中央空調(diào)和相關(guān)輔助設(shè)施，使購(gòu)買商品的人氣受到極大的影響，加上內(nèi)部出現(xiàn)不良的競(jìng)爭(zhēng)狀況，使整個(gè)市場(chǎng)的秩序出現(xiàn)混亂，部分企業(yè)難以為續(xù)。輔助經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目豐富交易品種，延長(zhǎng)產(chǎn)品鏈條，為未來(lái)向全能型電子行業(yè)產(chǎn)品交易中心轉(zhuǎn)型儲(chǔ)備資源。電子材料系列電容器用鋁箔、覆銅板、電線電纜、半固化膠片等；二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容核心經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 交易中心 濟(jì)南美旗電子通訊物流配送交易中心將營(yíng)造成國(guó)內(nèi)外電子通訊業(yè)群英薈萃、名牌云集、商旅涌流的國(guó)際化電子通訊集散中心和國(guó)內(nèi)一流的電子通訊交易平臺(tái)，集先進(jìn)的信息技術(shù)、交易模式于一體，為電子通訊進(jìn)出口貿(mào)易創(chuàng)造一個(gè)理想的空間。使第二金街的區(qū)位價(jià)值得到綜合提升和恒久持續(xù)發(fā)展。（四）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式核心部分為美旗式物流采購(gòu)、交易、配送、展示模式。（4）塔樓擬建四座大廈。負(fù)一層可以拿出3萬(wàn)㎡作地下商城，或作餐飲、娛樂(lè)、健身用房。全部建成后將成為北方地區(qū)單體規(guī)模最大、檔次最高、技術(shù)最先進(jìn)的電子行業(yè)物流配送交易中心和產(chǎn)品展示中心，以及配套綜合功能最全的商業(yè)購(gòu)物、家俬購(gòu)買、商務(wù)、酒店、餐飲娛樂(lè)、高尚居住項(xiàng)目。本項(xiàng)目位于濟(jì)南中心城區(qū)地帶，位置優(yōu)越，西面有著名的泉城路、舜井街、趵突泉、大明湖、泉城廣場(chǎng)，東接花園路、山大路科技市場(chǎng)、山東大學(xué)、濟(jì)南高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，交通便利，有10多路公交車直達(dá)。(4)大盤競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段，面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)眾多大盤在今年進(jìn)入強(qiáng)銷期，如去年的陽(yáng)光舜城、外海西子花園、泉星小區(qū)、明星陽(yáng)光100、魯能康橋。從中我們也可以看出，開(kāi)發(fā)商為突破市場(chǎng)重圍而刻意采取的求新求變，以及消費(fèi)市場(chǎng)在發(fā)展中面對(duì)時(shí)尚的錯(cuò)失和迷惘?！皾?jì)南城市新規(guī)劃”的實(shí)施，勢(shì)必加大城市道路改造和各個(gè)片區(qū)危舊房的改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。根據(jù)這次的調(diào)查走訪，我們感覺(jué)到濟(jì)南房地產(chǎn)的價(jià)格，從總體走勢(shì)來(lái)看，不但不會(huì)往下走，而且肯定會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。而在濟(jì)南，高層住宅市場(chǎng)一直沒(méi)有得到很好的啟動(dòng)，為數(shù)不多的項(xiàng)目也遇到了銷售問(wèn)題，銷售率一般在60%左右。以2003年一季度為例，㎡，㎡，㎡，而2003年第三季度交易平均面積不到100㎡。新世界陽(yáng)光花園、匯統(tǒng)花園、外?；▓@、泉星小區(qū)、沃爾瑪萬(wàn)達(dá)商城和陽(yáng)光100國(guó)際新城、偉東新都等百萬(wàn)平方米以上的大盤相繼起動(dòng)，成為引領(lǐng)濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)走向大盤時(shí)代的生力軍。2003年10月12日，經(jīng)十路510號(hào)，經(jīng)十路492號(hào)、478號(hào)兩宗國(guó)有土地的拍賣成功，以及12月22日天橋區(qū)北園大街679號(hào)、天橋區(qū)濟(jì)洛路61號(hào)、歷下區(qū)黃臺(tái)南路86號(hào)的成功拍賣，標(biāo)志著濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已進(jìn)入市場(chǎng)化、規(guī)范化。從銷售價(jià)格來(lái)看，2003年價(jià)格在2800～3800元/㎡的樓盤占據(jù)市場(chǎng)的絕對(duì)份額。%，%。同時(shí)由于道路拓寬改造工程全面啟動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入新區(qū)開(kāi)發(fā)、老城提升、兩翼展開(kāi)、整體提升的階段：金羚．嘉和馨園、銀豐山莊、匯科旺園、明珠國(guó)際商務(wù)港、旺山麗景苑、偉東新都、明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)、信萊．艾菲兒花園、魯信花園、融基大廈、大舜天成、正大城市花園、數(shù)碼港等大規(guī)模項(xiàng)目的出現(xiàn)，無(wú)疑將迎來(lái)濟(jì)南的大盤時(shí)代。二、濟(jì)南房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀濟(jì)南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，起步于1982年。建立全國(guó)最大的3C增值服務(wù)渠道，拓展全國(guó)連鎖賣場(chǎng)達(dá)500家，以緊密的網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國(guó)各大中級(jí)城市，成為全國(guó)最有價(jià)值的行銷服務(wù)平臺(tái)，為國(guó)內(nèi)外合作伙伴提供在中國(guó)市場(chǎng)內(nèi)的最有效服務(wù)平臺(tái)。現(xiàn)在市場(chǎng)內(nèi)顧客摩肩接踵、買賣兩旺，商家訂單不斷、房間柜臺(tái)租售一空、供不應(yīng)求。3. 濟(jì)南高科技市場(chǎng)這個(gè)市場(chǎng)建于1998年下半年，它的宣傳語(yǔ)是這樣的：濟(jì)南高科，廣深價(jià)格，就是說(shuō)濟(jì)南高科技市場(chǎng)里的配件價(jià)格和廣州深圳價(jià)格一樣?！鞍倌X匯BUYNOW174。（四）濟(jì)南各大電子市場(chǎng)簡(jiǎn)介濟(jì)南科技市場(chǎng)位于高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，是市委、市政府、省市科委的指導(dǎo)下由歷下區(qū)政府創(chuàng)建的計(jì)算機(jī)專業(yè)市場(chǎng)?？萍际袌?chǎng)仍在無(wú)序建設(shè)繼百腦匯開(kāi)業(yè)后，銀座數(shù)碼港、歷城數(shù)碼港相繼建成，隨著大型單體市場(chǎng)不斷建設(shè)并投入運(yùn)營(yíng)，市場(chǎng)購(gòu)買力不斷分流，部分經(jīng)營(yíng)業(yè)戶效益下降。該模式可追溯到1997年，其結(jié)果注定開(kāi)發(fā)商或營(yíng)運(yùn)商競(jìng)爭(zhēng)利益的根本要素是房屋出租面積大小，所以多家科技市場(chǎng)盡可能地?cái)U(kuò)大營(yíng)業(yè)面積，乃至進(jìn)行一、二、三期開(kāi)發(fā)、改造、擴(kuò)建。在北京中關(guān)村推向全國(guó)市場(chǎng)的軟件產(chǎn)品中，由濟(jì)南山大路的軟件企業(yè)和工作室開(kāi)發(fā)的軟件產(chǎn)品占到30％，2003年科工貿(mào)收入超過(guò)100億元。山東大學(xué)、山東省科學(xué)院等二十幾所大專院校、科研院所或地處其間、或環(huán)拱四周，匯集了萬(wàn)余名高中級(jí)專業(yè)技術(shù)人員或后備人力資源。 第三章 市場(chǎng)調(diào)查、分析一、濟(jì)南電子行業(yè)市場(chǎng)分析（一）濟(jì)南電子行業(yè)現(xiàn)狀濟(jì)南近年來(lái)電子信息產(chǎn)品交易市場(chǎng)快速膨脹，以山大路為中心，形成了濟(jì)南科技市場(chǎng)、高科技市場(chǎng)、齊魯軟件大廈、通信產(chǎn)品市場(chǎng)等10多個(gè)電子信息綜合市場(chǎng)群，總營(yíng)業(yè)面積超過(guò)20萬(wàn)平方米，基本形成了以山大路為中心，集信息產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)、信息咨詢、人才培訓(xùn)、技術(shù)中介服務(wù)為一體的綜合市場(chǎng)群體。（二）一系列相關(guān)積極政策出臺(tái)《濟(jì)南市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化十五規(guī)劃綱要》頒布實(shí)施 根據(jù)《國(guó)家信息化建設(shè)十五規(guī)劃》和《濟(jì)南市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃》制定的濟(jì)南市《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化十五規(guī)劃綱要》經(jīng)過(guò)市信息化領(lǐng)導(dǎo)小組全體會(huì)議審議通過(guò)，成為濟(jì)南市十五期間信息化建設(shè)的行動(dòng)綱領(lǐng)。%。（4）國(guó)內(nèi)貿(mào)易 　　消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍。 由于歷史原因，山東的發(fā)展在近10來(lái)年的主要投入都放在膠東半島的青島、煙臺(tái)、威海等地，濟(jì)南作為一個(gè)全國(guó)第三經(jīng)濟(jì)大?。?004年7月山東省已躍居全國(guó)第二經(jīng)濟(jì)大?。┑氖?huì)城市，其城市基礎(chǔ)設(shè)施和舊城改造的投資力度很小，欠賬較多，現(xiàn)在到了城市形象與城市地位極不相稱，甚至將對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起瓶頸作用的程度。%；%。在重點(diǎn)統(tǒng)計(jì)的281種主要工業(yè)產(chǎn)品中，增長(zhǎng)的達(dá)198種，%。全年規(guī)模以上工業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值343億元，%，%，比上年提高2個(gè)百分點(diǎn)。%；，%；，%。現(xiàn)轄歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城、長(zhǎng)清6區(qū)。按其現(xiàn)有的發(fā)展速度和全省上下的工作勢(shì)頭，結(jié)合山東特有的能源、交通、人才優(yōu)勢(shì)，該省在45年內(nèi)躍居全國(guó)第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省的可能性非常大。初步統(tǒng)計(jì)核算，全年實(shí)現(xiàn)全省生產(chǎn)總值（GDP），%，為1996年以來(lái)最高增速，也是該省連續(xù)第13年經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。如果把“大中華經(jīng)濟(jì)圈”比喻為展翅高飛的雄鷹那么，山東半島便是這只巨鷹的鷹頭。（四）投資估算及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。（二）市場(chǎng)調(diào)查、分析及預(yù)測(cè)。（二）規(guī)劃原則根據(jù)國(guó)際、國(guó)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和山東省今后510年的中長(zhǎng)期發(fā)展要求，在確定濟(jì)南市歷下區(qū)電子行業(yè)現(xiàn)代物流的發(fā)展戰(zhàn)略和思路時(shí)，本項(xiàng)目遵循以下幾條基本原則：創(chuàng)造良好的現(xiàn)代電子物流環(huán)境，建立現(xiàn)代物流體系，建立與物流中心相匹配的商業(yè)、商務(wù)配套服務(wù)、物流配送等，使之成為歷下區(qū)、濟(jì)南市乃至山東省電子業(yè)物流、商業(yè)、商務(wù)、餐飲娛樂(lè)的綜合商業(yè)中心；適應(yīng)國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和發(fā)展需求，強(qiáng)化特色功能分區(qū)；合理利用土地資源，提高土地利用效能，規(guī)劃時(shí)考慮到美旗物流業(yè)態(tài)需求，將本項(xiàng)目與展示、信息、訂單、批發(fā)、交易、分檢、配送、結(jié)算相結(jié)合，同時(shí)規(guī)劃配建相應(yīng)的星級(jí)酒店、商務(wù)寫字樓、國(guó)際大賣場(chǎng)、大型百貨商店、餐飲娛樂(lè)設(shè)施、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，使該項(xiàng)目的功能布局達(dá)到多樣化、現(xiàn)代化、人性化的綜合配套目的；集中資源流、人流、信息流、信用流和資金流為一體的美旗式物流體系； 體現(xiàn)區(qū)域發(fā)展思路，堅(jiān)持合理規(guī)劃布局與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)的理念，保持規(guī)劃的超前性、可持續(xù)性和履地適用性。(五)項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目功能定位為電子及關(guān)聯(lián)產(chǎn)品的專業(yè)交易配送中心的開(kāi)發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，以及配套商業(yè)、商務(wù)、酒店、居住項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。（二）項(xiàng)目地址項(xiàng)目位于山東省濟(jì)南市歷下區(qū)山大路與拓展后的經(jīng)一路延伸線原花園路的交匯處（西南方向的三角地塊），經(jīng)一路規(guī)劃改造的33地塊，該路段是濟(jì)南市中心城區(qū)的第二金街。項(xiàng)目分體名稱：美旗物流電子交易配送中心； 美旗國(guó)際購(gòu)物中心； 美旗國(guó)際酒店； 美旗國(guó)際商務(wù)中心； 美旗城市花園。（四）項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：商業(yè)、商務(wù)及配套住宅（交易中心、產(chǎn)品展示、金融、國(guó)際大賣場(chǎng)、酒店、住宅、停車場(chǎng)等配套設(shè)施）。 二、項(xiàng)目編制規(guī)劃依據(jù)、原則（一）規(guī)劃依據(jù)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》和國(guó)家、省、市的相關(guān)法規(guī)以及濟(jì)南市城區(qū)改造的相關(guān)規(guī)劃要求。從宏觀投資環(huán)境的市場(chǎng)研究，到項(xiàng)目建設(shè)背景及政府給予本集團(tuán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的政策支持等方向，對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)的必要性及可行性進(jìn)行市場(chǎng)分析論證。在以上市場(chǎng)調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，闡述本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)模式，并進(jìn)行項(xiàng)目模式的優(yōu)劣勢(shì)分析論證。獨(dú)具特色的齊魯文化，是中國(guó)傳統(tǒng)文化的重要組成部分。2003年山東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展。山東省現(xiàn)為中國(guó)第三經(jīng)濟(jì)大省，在新一屆省委、省府領(lǐng)導(dǎo)下正按打造經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省的方向快步前進(jìn)。濟(jì)南市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里。濟(jì)南市綜合國(guó)民經(jīng)濟(jì)　?。?）國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展初步核算，%，高于全省平均水平。 　　（2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷壯大。主要產(chǎn)品產(chǎn)量保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 　?。?）固定資產(chǎn)投資 　　固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大。%。近期有到濟(jì)南的人，親自體驗(yàn)一下全市內(nèi)外的塵土飛揚(yáng)，就會(huì)對(duì)濟(jì)南市緊抓機(jī)遇求發(fā)展的強(qiáng)勢(shì)動(dòng)作有