《假設(shè)開(kāi)發(fā)法》ppt課件 (2)-全文預(yù)覽
【正文】 方法與成本法中的相同 ， 通常是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)的平均利潤(rùn)率 。 計(jì)息周期是計(jì)算利息的單位時(shí)間 。 (4)計(jì)息利率 。 總計(jì)息期是某項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)計(jì)息的時(shí)間總長(zhǎng)度 。 四、投資利息 正確地測(cè)算投資利息應(yīng)注意： (1)計(jì)息項(xiàng)目。 該市場(chǎng)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的日期 ， 通常也是開(kāi)發(fā)完成時(shí)的日期 。 ■ 運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)通常是待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成(竣工 )的日期，終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。 ■ 經(jīng)營(yíng)期可以具體化為銷(xiāo)售期 (針對(duì)銷(xiāo)售的情形 )和運(yùn)營(yíng)期 (針對(duì)出租、營(yíng)業(yè)、自用的情形 )。 第三節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算公式中各項(xiàng)目的求取 一、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 ■ 開(kāi)發(fā)期可稱(chēng)為開(kāi)發(fā)建設(shè)期 ， 其起點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同 ， 終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成 (竣工 )的日期 。 (2)測(cè)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn) 。 ④ 待開(kāi)發(fā)土地的權(quán)利 。 適宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境： ① 要有一個(gè)透明、開(kāi)放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策； ②要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī) ③要有一個(gè)完整、公開(kāi)及信息及時(shí)的房地產(chǎn)資料庫(kù)； ④要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和交易的稅金清單； ⑤要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)及穩(wěn)定的土地市場(chǎng)供給計(jì)劃。 ■ 運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性 ， 關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測(cè)： ■ ① 土地最佳開(kāi)發(fā)利用方式的預(yù)測(cè) 。 ■ 假設(shè)開(kāi)發(fā)法更深層的理論依據(jù)是類(lèi)似于地租原理 ， 只不過(guò)地租是每年租金剩余 ， 假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性?xún)r(jià)格剩余 。第七章 假 設(shè) 開(kāi) 發(fā) 法 第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理 一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的概念 ■ 假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱(chēng)剩余法 ， 是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值 ， 然后減去預(yù)測(cè)的未來(lái)開(kāi)發(fā)成本 、 稅金和利潤(rùn)等來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法 。 ■ 假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法 。 ■ 一般地 ， 我們把假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象統(tǒng)稱(chēng)為 “ 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn) ” 。 即是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況 ， 正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 。 ③ 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 。 (1)測(cè)算擬開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格 。 八、評(píng)估待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后出租經(jīng)營(yíng)和自主經(jīng)營(yíng)的公式 V＝ VR－ C 式中： VR為用收益法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； C為運(yùn)營(yíng)成本的相關(guān)項(xiàng)目 。 ■ 建造期是從動(dòng)工開(kāi)發(fā)到房屋竣工的這段時(shí)間 。在有預(yù)售的情況下，銷(xiāo)售期與開(kāi)發(fā)期有重合。 二、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 ■ 開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是指開(kāi)發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值 。 [例如 ]預(yù)測(cè)未來(lái)建成的某寫(xiě)字樓的月租金為每平方米使用面積 35元 ， 出租率為 90％ ， 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占租金的30％ ， 報(bào)酬率為 10％ ， 可供出租的使用面積為 3800㎡ ， 運(yùn)營(yíng)期為 47年
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