《假設(shè)開發(fā)法》ppt課件-全文預(yù)覽
【正文】 ? －買方購買生地應(yīng)負擔的稅費 ? ? ２．適用于將生地開發(fā)成熟地的公式： ? 生地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值 ? －由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本 ? －管理費用－投資利息 ? －銷售稅費－土地開發(fā)利潤 ? －買方購買生地應(yīng)負擔的稅費 ? ７．２．１求毛地價值的公式 ? １．適用于將毛地建成房屋的公式： ? 毛地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 ? －由毛地建成房屋的開發(fā)成本 ? －管理費用－投資利息 ? －銷售稅費－開發(fā)利潤 ? －買方購買毛地應(yīng)負擔的稅費 ? ２．適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式： ? 毛地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值 ? 一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本 ? 一管理費用一投資利息一銷售稅費 ? －土地開發(fā)利潤 ? －買方購買毛地應(yīng)負擔的稅費 ? ７．２．３求熟地價值的公式 ? 熟地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 ? 一由熟地建成房屋的開發(fā)成本 ? 一管理費用一投資利息 ? 一銷售稅費一開發(fā)利潤 ? 一買方購買熟地應(yīng)負擔的稅費 ? ７．２．４求在建工程價值的公式 ? 在建工程價值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值 ? 一續(xù)建成本一管理費用 ? 一投資利息一銷售稅費 ? 一需建投資利潤 ? 一買方購買在建工程應(yīng)負擔的稅費 ? ７．２．５求舊房價值的公式 ? 舊房價值＝裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值 ? 一裝修改造成本一管理費用 ? 一投資利息一銷售稅費 ? 一裝修改造投資利潤 ? 一買方購買舊房應(yīng)負擔的稅費 ? ７．３現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法 ? 房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長的特點，其開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費、開發(fā)完成后的價值等實際發(fā)生的時間不盡相同，特別是大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 ? 待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前的狀況，即估價對象狀況， 有土地（又可分為生地、毛地、熟地） 、 在建工程和舊房等 ；在投資開發(fā)后的狀況， 有熟地 和 房屋（包含土地 ）等。 ? ７ ． ２ 假設(shè)開發(fā)法的基本公式 ? ? 假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為： ? 待開發(fā)房地產(chǎn)的價值＝ 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費 ? ? 對于公式中具體應(yīng)減去的項目，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價對象后，往后至開發(fā)完成還需要支出的一切合理、必要的費用、稅金及應(yīng)得的利潤。此利潤如果高于開發(fā)商期望的利潤， ? 則該開發(fā)項目被認為是可行的；否則，應(yīng)被推遲開發(fā)，甚至取消投資。如果開發(fā)商有興趣取得某個開發(fā)場地，他必須事先計算出能夠接受的最高價格，他實際的購買價格應(yīng)低于或等于此價格，否則不值得購買。 ? 7． 1． 5 假設(shè)開發(fā)法的其他用途 ? 假設(shè)開發(fā)法除了適用于估價， 還大量用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析 ， 是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法之一 。弄清這些，主要是為確定最佳的開發(fā)利用方式服務(wù)。 ? (2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達程度、地質(zhì)和水文狀況等。 ? 調(diào)查該類待開發(fā)土地的基本情況主要包括下列 4個方面： ? (1)弄清土地的位置。 ? 假設(shè)開發(fā)法更深的理論依據(jù)，類似于地租原理。第七章 假設(shè)開發(fā)法 ? 7． 1 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 ? ７ ． ２假設(shè)開發(fā)法的基本公式 ? ７．３現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法 ? ７．４假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取 7． 1 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 ? 7． 1． 1 假設(shè)開發(fā)法的概念 ? 7． 1． 2 假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù) ? 7． 1． 3 假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件 ? 7． 1． 4 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟 ? 7． 1． 5 假設(shè)開發(fā)法的其他用途 ? 7． 1 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 ? 7． 1． 1 假設(shè)開發(fā)法的概念 ? 假設(shè)開發(fā)法又稱 開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法 ，是將預(yù)測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格； 假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價格 。 假設(shè)開發(fā)法適用的條件如下： ? １．要有一個明
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