金通健康陽(yáng)光苑整合營(yíng)銷策劃案例-全文預(yù)覽
【正文】 上兩點(diǎn)必須化淡季為旺季 擴(kuò)大銷售渠道，將終端（售樓處）走進(jìn)超市； 配合一系列主題活動(dòng)，完成銷售任務(wù)。 機(jī)會(huì)點(diǎn)： 附近中高檔樓盤少； 跟同質(zhì)的樓盤比較起來(lái)，具有一定的價(jià)位優(yōu)勢(shì)； 可以直接對(duì)中低檔樓盤中獲得消費(fèi)者。 （一）用一句話形容：前有狼，后有虎。 （三）渠道 樓盤的銷售渠道都比較傳統(tǒng)，一般有三種情況： 第一種：開發(fā)商自己銷售，建立售樓處，進(jìn)行銷售； 第二種：開發(fā)商委托代理商（中介機(jī)構(gòu)）銷售； 中國(guó)最大的管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 9 頁(yè) 第三種：開發(fā)商和代理商聯(lián)合銷 售。 第三部分 營(yíng)銷策略 一、根據(jù)營(yíng)銷組合的 4P分析 （一）產(chǎn)品 園區(qū)介紹： （ 1）園區(qū)占地面積： 40， 000m2，建筑面積： 50， 000m2； （ 2）樓盤組成：由 7個(gè)小高層、 4個(gè)多層組成； （ 3）單位戶型： 90m2—220m2； （ 4）主位戶型： 四、五室兩廳二衛(wèi)（全躍、半躍）三室兩廳二衛(wèi)（平層、半躍）、 二室兩廳 一衛(wèi)（平層）； （ 5）建筑風(fēng)格：較現(xiàn)代、屬中高檔樓盤。那一帶住宅情況不太緊張，因?yàn)楸彼▓@ 1994年建房五幢，至今還有空房； 收入情況：小區(qū)居民收入情況一 般，離大的商業(yè)圈較遠(yuǎn)，而附近一些企業(yè)效益都不太好，只有一些事業(yè)單位職工收入還可以，這也是那一地區(qū)至今沒(méi)有高檔樓盤建起的原因。 （二）周圍小區(qū)居民 人群組成：其中家屬樓占小區(qū)比重的三分之一，十年以上樓多在崇山東路北面，和南面的松花江小區(qū)。由于其文化程度較高決定其在同事面前很謙虛，他們多處于穩(wěn)定的工作生活環(huán)境下，平時(shí)很注意家庭氛圍，比較顧念妻子、兒子、丈夫，尤其重視兒女的成長(zhǎng)，當(dāng)然，在購(gòu)房一事上也不例外。 收入情況：這些單位中一般收入在 1， 000——2， 000 元之間。 問(wèn)題點(diǎn)：價(jià)位高；戶型面積大；性價(jià)比差；樓盤沒(méi)有建成，可信度低。 機(jī)會(huì)點(diǎn)：樓盤概念借用到位；廣告宣傳力度大；高檔社區(qū)吸引部分人群（市場(chǎng)細(xì)分）。 C樓盤 客觀情況：?jiǎn)挝粦粜停?60m2—140m2；主位戶型：三室兩廳、二室兩廳、二室一廳（平層）；售價(jià)：1， 600元 /m2——2， 100元 /m2；建筑風(fēng)格：較傳統(tǒng)、屬中低檔樓盤；建筑規(guī)模： 50， 000 m2左右。 機(jī)會(huì)點(diǎn)：、小區(qū)建筑設(shè)計(jì)采用了一些目前較為流行的手法，較美觀；雖屬中檔樓盤，但在該項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)內(nèi)具有一定的突出性與唯一性；性價(jià)比較優(yōu)； 9月份封頂與我們的金通健康陽(yáng)光苑相比掌握了先機(jī)，易賺得第一桶金；廣告先行展開，處于銷售旺季開盤，并已經(jīng)構(gòu)筑旺銷態(tài)勢(shì)，現(xiàn)已出售一百多戶問(wèn)題 點(diǎn)：暴露先機(jī)，給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以可乘之機(jī)，沒(méi)留應(yīng)付概念戰(zhàn)與價(jià)格戰(zhàn)的后手；作為一個(gè) 500戶的社區(qū)，沒(méi)有自己獨(dú)特的氣質(zhì)與賣點(diǎn)；廣告宣傳如它的社區(qū)文化一樣，沒(méi)有自己的東西，在流行的基礎(chǔ)之上沒(méi)有突出個(gè)性；銷售方式較傳統(tǒng)，銷售方法較躁，售樓處沒(méi)有明星樓盤的銷售氣質(zhì)；道路配套沒(méi)有及時(shí)跟上，一定程上彌補(bǔ)了我們開盤時(shí)間的落后。 我們的樓盤 “金通健康陽(yáng)光苑 ”于 20xx年 10月開始開發(fā)的，在 20xx年 11 月開始銷售。遼寧金通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（隸屬遼寧金通實(shí)業(yè)集團(tuán)）就是在這樣的情況下操作金通健康陽(yáng)光苑這個(gè)樓盤的。
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