【正文】 定時期內(nèi)對項目進(jìn)行運營和管理，并對項目的使用者收取一定的費用，以此回收項目的投資、經(jīng)營和維護(hù)等成本，同時獲得合理的回報，待特許經(jīng)營期滿后項目經(jīng)營權(quán)無償移交政府的一種模式。其方式是通過招拍掛方式實現(xiàn)土地使用權(quán)出讓，再以城市建設(shè)費的名義將等額款項打入公司帳戶，以保證其收益。在這種模式的前提：一是該公司的資金實力雄厚，能夠提供遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地的建設(shè)費用及建成后的運營資金；二是該公司具有相關(guān)的專業(yè)技術(shù)和能力，可以滿足設(shè)計和運營的正常進(jìn)行。近期開發(fā)相關(guān)建議城市開發(fā)商首先要完成填海工程基礎(chǔ)工作，創(chuàng)造土地開發(fā)的條件，創(chuàng)造其它開發(fā)公司可以快速創(chuàng)造現(xiàn)金流的開發(fā)條件。這種模式下，遠(yuǎn)洋漁港開發(fā)公司某種程度上和其他公司一樣，都是土地一級開發(fā)商。土地金融即城市開發(fā)基金。遠(yuǎn)洋漁港開發(fā)公司深圳市遠(yuǎn)洋漁港建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組工程承包公司N工程承包公司A融資平臺股權(quán)融資銀行貸款項目融資發(fā)行城市債券ABS融資圖6 遠(yuǎn)洋漁港單一開發(fā)主體模式（二）多主體開發(fā)模式企業(yè)主導(dǎo)的多主體開發(fā)政府通過對所在的區(qū)域進(jìn)行城市定位和產(chǎn)業(yè)定位、統(tǒng)一規(guī)劃與布局，然后就整塊土地進(jìn)行招商。（一）單一開發(fā)主體模式遠(yuǎn)洋漁港開發(fā)公司作為遠(yuǎn)洋漁港統(tǒng)一的開發(fā)主體，在總體規(guī)劃指導(dǎo)下，交由不同的公司進(jìn)行同步開發(fā)，并由合同確定分成方式。二是要考慮未來收益的及時返還。公益性投融資是指為進(jìn)出漁港的漁船和車輛所提供的水陸進(jìn)出口疏運通道及其它設(shè)施而進(jìn)行的投融資，如碼頭岸線、防波堤、護(hù)岸、港池、錨地等的建筑和場所，這些項目設(shè)施按照現(xiàn)行的收費規(guī)定，難以直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益；經(jīng)營性投融資是對漁港其它生產(chǎn)專用設(shè)備的投資，如水產(chǎn)品交易市場、冷庫、漁具儲藏室等。但由于國內(nèi)制造業(yè)轉(zhuǎn)型和國際市場緊縮，集裝箱產(chǎn)業(yè)的增速將大為放緩，原規(guī)劃建設(shè)的集裝箱泊位將出現(xiàn)過剩，大鏟灣相關(guān)項目有轉(zhuǎn)變功能的必要。機(jī)場空運中心有限公司是以新鴻基地產(chǎn)為首的財團(tuán)所組成的一家聯(lián)營公司。三是若采用一級開發(fā)與二級開發(fā)一體化模式，則能有效減少項目用地范圍之外的經(jīng)營性地塊出讓壓力。二是我市成立了三大融資平臺公司。該種融資方式的面臨的問題：該種融資方式的風(fēng)險在于項目投資回收期較長。而且，地方債券相比國債的信用風(fēng)險較高，而收益卻相當(dāng)，對投資者的吸引力不足。第二，嚴(yán)格控制融得資金投向。該種融資方式的優(yōu)點是：第一，深圳市剛剛獲得中央批復(fù)的可以自行發(fā)債的權(quán)利，以此為機(jī)遇，推動地方債發(fā)行的規(guī)范化和常態(tài)化；第二，深圳市有著成熟的金融市場，深圳證券交易所是中國內(nèi)地上海市證券交易所以外的唯一一家交易所，在金融改革創(chuàng)新方面一直走在前面；第三，深圳市有著眾多大型金融機(jī)構(gòu)和專業(yè)金融人才，為發(fā)債提供了必要的支持。假設(shè)以水產(chǎn)品交易市場和綜合辦公用地分別為8萬平米計，二者合計16萬平米作為可出讓用地，則還需要本項目地塊之外14萬平米的經(jīng)營性用地出讓方能平衡。社會融資不同于財政投入，是要追求投資回報的。（2）盈利性對漁港其它生產(chǎn)專用設(shè)備的投資，如水產(chǎn)品交易市場、冷庫、漁具儲藏室等。在整個建設(shè)和經(jīng)營期內(nèi)，項目公司由香港地鐵公司絕對控股，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，運營期滿，全部資產(chǎn)無償移交深圳市政府。公益項目與盈利項目組合經(jīng)營模式——“地鐵＋上蓋物業(yè)”模式根據(jù)深圳市政府與港鐵公司簽署的協(xié)議，深圳地鐵4號線由港鐵公司獲得運營及沿線開發(fā)權(quán)，港鐵公司在深圳成立項目公司，以BOT方式投資建設(shè)全長16千米、總投資60億元的4號線二期工程。其中，深圳水務(wù)集團(tuán)吸引了12家境外企業(yè)投標(biāo)，最后法國威立雅水務(wù)集團(tuán)入選，外資間接實現(xiàn)了對水源和管網(wǎng)的控制。特許經(jīng)營權(quán)（BOT）模式——深高速模式深圳市高速公路股份有限公司（深高速）收入及盈利主要來源于收費公路資產(chǎn)的投資、建設(shè)及經(jīng)營管理，還通過收購、參股等方式，把公司的版圖擴(kuò)展到廣東省和國內(nèi)其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。國有企業(yè)作為單一開發(fā)主體的模式（1）鹽田港集團(tuán)以地融資的“地主港”模式上世紀(jì)80年代中期深圳市人民政府決定上馬鹽田港項目，國土部門將碼頭岸線和岸線腹地內(nèi)部分山體的規(guī)劃權(quán)和土地使用權(quán)讓渡劃給了“東鵬實業(yè)有限公司”（鹽田港集團(tuán)前身）。從開發(fā)過程看，主要有建設(shè)經(jīng)營一體化模式和建設(shè)經(jīng)營多樣化模式。（1）政府主導(dǎo)的單一開發(fā)主體建設(shè)模式在這種模式下，項目開發(fā)公司是唯一的融資平臺，并總攬整個項目的開發(fā)建設(shè)工作。（5）市政債券融資市政債券是地方債券的一種，是地方政府或其授權(quán)代理機(jī)構(gòu)發(fā)行的有價證券，所籌集資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)。項目融資以項目本身良好的經(jīng)營狀況和項目建成、投入使用后的現(xiàn)金流量作為還款保證來融資，不需要以投資者的信用或有形資產(chǎn)作為擔(dān)保，也不需要政府部門的還款承諾。按照股權(quán)的比例，對土地開發(fā)形成的利潤進(jìn)行分配。當(dāng)日財政部公布，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，2011年上海市、浙江省、廣東省、深圳市開展地方政府自行發(fā)債試點。有的甚至是無息的，以支援國家建設(shè)的名義攤派給各單位，更有甚者就直接充當(dāng)部分工資。這些平臺公司作為項目業(yè)主，往往能夠獲得政府劃撥的土地或財政補(bǔ)貼，進(jìn)而以此為條件向銀行等金融機(jī)構(gòu)要求貸款，以用于市政建設(shè)、公用事業(yè)等項目。從投資主體看，主要有兩個途徑：政府投入、企業(yè)投資（1）政府投資政府投資又分為財政投入、平臺融資與債務(wù)融資三類。在此情況下，原匡算由政府投資的15億元資金，其前期費用都難以在近期落實，這已嚴(yán)重影響了漁業(yè)基地的建設(shè)進(jìn)度。其中，繳交土地出讓金10億元、生產(chǎn)生活輔助建筑設(shè)施25億元，主要用于：（1）建造6萬平方米遠(yuǎn)洋水產(chǎn)品交易中心；（2）建設(shè)水產(chǎn)品加工廠、綜合物資倉庫、理魚間、物流中心、冷庫（含4萬噸冷庫1個和4萬噸超低溫冷庫1個）；（3）建設(shè)綜合辦公樓等。航道寬108米，疏浚量100萬立方米。深圳市寶安遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地融資、建設(shè)及運營方案XXX農(nóng)業(yè)和漁業(yè)局二○一二年一月目 錄一、項目概況 1（一）規(guī)劃 1（二）現(xiàn)狀 3二、項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行社會融資的可行性 4（一）國內(nèi)通常做法 4（二）我市準(zhǔn)公共產(chǎn)品開發(fā)模式 8（三）遠(yuǎn)洋漁港作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特殊性 10（四）本項目社會融資存在的問題 11（五）本項目社會融資的可行性 14三、開發(fā)原則及開發(fā)時序 17（一）開發(fā)原則 17（二）開發(fā)時序 18四、本項目投融資模式選擇 19（一）單一開發(fā)主體模式 19（二）多主體開發(fā)模式 20（三）建設(shè)經(jīng)營一體化模式 22（四）建設(shè)經(jīng)營多元化模式 27五、本項目的建議 35（一）確保漁業(yè)基地功能的連續(xù)性 35（二）確保周邊用地規(guī)劃的整體性 35（三）確保開發(fā)模式的可操作性 36附件一、國外、國內(nèi)遠(yuǎn)洋漁港融資、建設(shè)模式 38（一）國外漁港 38（二）國內(nèi)漁港 39附件二、高雄興達(dá)遠(yuǎn)洋漁港運營風(fēng)險案例 44（一）未達(dá)預(yù)定目標(biāo) 44（二）教訓(xùn) 44附件三、關(guān)于地方債券 45I一、項目概況（一）規(guī)劃深圳市寶安遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地（以下簡稱“市漁業(yè)基地”）位于大鏟灣港口三期北側(cè)、沿江高速以西、機(jī)場港區(qū)以南。按照《關(guān)于深圳市寶安遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地工程項目建議書的批復(fù)》（深發(fā)改〔2010〕1691號），項目主要建設(shè)內(nèi)容包括港池航道疏浚、碼頭工程、陸域形成及地基處理工程、臨時護(hù)岸工程、港區(qū)配套建筑工程、道路工程、裝卸設(shè)備購置及安裝工程、導(dǎo)航設(shè)施工程、沿江高速公路橋墩維護(hù)工程和配套給排水、供電照明及通信工程等。引進(jìn)社會投資匡算約35億元。市財政在一些大項目（如大運會籌備）中的分流，使得市內(nèi)其他項目的資金流壓力加大。在其后的運行中，各地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)演化出多種融資、建設(shè)、運營模式。1994年分稅制改革后，各地政府開始建立了一系列專業(yè)投融資公司或事業(yè)單位承擔(dān)建設(shè)任務(wù)，并利用這些單位法人承接銀行或信托資金，成為地方政府獲取資金的主要平臺。20世紀(jì)80年代末至90年代初，許多地方政府為了籌集資金修路建橋，都曾經(jīng)發(fā)行過地方債券。2011年10月20日，醞釀多年的地方政府“自行發(fā)債”終于邁出了新步伐。從融資模式看，主要有五種模式：股權(quán)融資、銀行貸款、項目融資、ABS融資、債券融資（1）股權(quán)融資有兩種方式：一種是創(chuàng)設(shè)專門開發(fā)公司，通過增資擴(kuò)股，吸引其他有實力的城市開發(fā)商入股，帶來現(xiàn)金流。（3）項目融資以特定項目的資產(chǎn)、預(yù)期收益或權(quán)益作為抵押而取得的一種無追索權(quán)或有限追索權(quán)的融資或貸款，一般應(yīng)用于現(xiàn)金流量穩(wěn)定的大型基建項目。（4）ABS融資ABS即“資產(chǎn)擔(dān)保證券”之英文縮寫，指以項目所擁有的資產(chǎn)為融資基礎(chǔ)，以項目資產(chǎn)帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項目融資方式，其本質(zhì)是資產(chǎn)證券化。市漁業(yè)基地的開發(fā)模式不外乎是這幾種建設(shè)模式與融資模式的組合。城市開發(fā)商可以單獨承包或牽頭組成開發(fā)集團(tuán)進(jìn)行整體開發(fā)投資。因此，當(dāng)園區(qū)建設(shè)進(jìn)入到發(fā)展期后，這種模式在一定程度上制約了園區(qū)的發(fā)展。開發(fā)有倉庫、高科技廠房、展示中心、寫字樓、單身公寓以及商品房等一批房地產(chǎn)項目，形成了一個以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，并兼有倉儲物流、物業(yè)管理、國際貿(mào)易、園林市政及投資咨詢等各類專業(yè)資質(zhì)的大型企業(yè)集團(tuán)。股權(quán)融資模式——市五大集團(tuán)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者模式2003年底，深圳市政府宣布將包括能源、水務(wù)、燃?xì)?、公交、食品在?nèi)的5家市屬國企，通過招標(biāo)出讓股權(quán)的方式引入戰(zhàn)略投資者。其實質(zhì)是通過政府變相補(bǔ)貼的形式，實現(xiàn)準(zhǔn)公共品經(jīng)營企業(yè)的收支平衡，并按照事先約定的利潤率略有盈余。公司同時獲得4號線沿線290萬平方米建筑面積的物業(yè)開發(fā)權(quán)，以此來平衡地鐵運營的虧損。這類項目設(shè)施按照現(xiàn)行的收費規(guī)定，難以直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益。（四）本項目社會融資存在的問題項目地塊內(nèi)經(jīng)營性地塊出讓難以解決一級開發(fā)的資金缺口在財政投入缺位的情況下，市漁業(yè)基地的出路在社會融資。若不考慮運營收益，僅通過土地收益來平衡開發(fā)商一級開發(fā)投入，則按照深圳市規(guī)劃和國土委員會公布的2011年寶安區(qū)經(jīng)營性用地平均出讓價格5000元/平方米計算，需出讓30萬平方米方經(jīng)營型用地方可平衡本項目15億元的一級開發(fā)投入，這一面積為本項目規(guī)劃的陸域面積，這顯然是行不通的。此外，還可由銀行將發(fā)行的地方債券打包，轉(zhuǎn)移給專門的金融機(jī)構(gòu)管理，通過評級機(jī)構(gòu)評級優(yōu)化，充分利用證券交易所的功能，將此15億債券證券化上市交易。在告別中央代理發(fā)債后，深圳市地方債融資額度并沒有明顯放大，而是維持了上一年的發(fā)債規(guī)模，本質(zhì)上這是一次地方債務(wù)管理方式的提升。第三，我國雖然以前發(fā)行過地方債券，但是在資產(chǎn)證券化這一部分還比較薄弱，基本可以說沒有什么經(jīng)驗可以借鑒。該種融資方式的優(yōu)勢：第一，深圳市有著