【正文】 。（3）可持續(xù)發(fā)展與生態(tài)相適應(yīng)營造生態(tài)化的居住環(huán)境，使建筑物與周圍的自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，項目建設(shè)要統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，設(shè)計要具有可操作性，充分考慮老年人的實際需要，做到經(jīng)濟、實用、美觀三者統(tǒng)一。從道路、交通、衛(wèi)生、飲食、居住、建筑風(fēng)格、綠化、景觀、材料等全面考慮，打造真正意義上為老人全心全意服務(wù)的機構(gòu)。（2）充分溶入當今社會的三大主流因素，達到建筑思想、區(qū)域文化、和諧社會三大風(fēng)格的高度統(tǒng)一項目在設(shè)計之初就灌入了社會發(fā)展方向、區(qū)域文化、和諧社會的風(fēng)格，通過精致典雅的建筑風(fēng)格，詩意盎然的園區(qū)景觀，使來入住的老人們感受到一種浪漫而溫馨的家園，使老人們在浪漫而修遠的田園詩卷中品嘗到現(xiàn)代生活的精致和科學(xué)。 設(shè)計理念（1）田園牧歌、世外桃園項目地位于南寧市武鳴縣雙橋鎮(zhèn)，該地區(qū)以生活富有田園般淳樸氣息而素有“世外桃園”之稱。（14）輔助設(shè)施包括門衛(wèi)室、收發(fā)室、商店、后勤庫房、汽車房廁所、浴室等附屬用房建筑面積為10000平方米。（10）老年科技中心包括有效面積和附屬用房面積在內(nèi)，建筑面積為5000平方米。（6）護理培訓(xùn)中心包括有效面積和附屬用房面積在內(nèi)，建筑面積為5000平方米。（2）療養(yǎng)院療養(yǎng)院按每人60平方米計算，包括有效面積和附屬用房面積在內(nèi)，500人共計建筑面積為30000平方米。項目建成后，總建筑面積可達36萬平方米，可安置接納3000名老人，接待國內(nèi)外游客800人。這就對如何安老、助老、養(yǎng)老工程提出了一系列新的更高的要求。隨著北部灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)的推進，將為老齡事業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造難得的機遇，為發(fā)展老年人相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供條件。南寧市老年人口狀況及發(fā)展趨勢據(jù)南寧市統(tǒng)計部門提供的數(shù)據(jù)，目前，南寧市60歲以上人口為80多萬人，占全市總?cè)丝诘?3%，人口年齡結(jié)構(gòu)已進入老齡化階段，今后一個時期南寧市60歲以上的老年人口將以年均3%的速度增長，預(yù)計2010年，呈現(xiàn)出老齡化發(fā)展快、老年人口增加與經(jīng)濟發(fā)展不同步、高齡化趨勢明顯等特點，老年人口增多，對經(jīng)濟供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文化等方面需求的日益增長，必將給國民經(jīng)濟和社會發(fā)展帶來巨大的挑戰(zhàn)。（4）根據(jù)統(tǒng)計，2005年廣西60歲以上老年人口達633萬，占廣西總?cè)丝诘?%。發(fā)展老齡事業(yè)滿足廣大老齡人日益增長的物質(zhì)和精神文明生活需要，讓老齡人共享經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展的成果，是中國共產(chǎn)黨全心全意為人民服務(wù)根本宗旨的體現(xiàn)，也是國家和社會主義義不容辭的責(zé)任。如何處理好和解決好人口老齡化過程中出現(xiàn)的各種矛盾和問題，切實保障老年人的合法權(quán)益，對促進經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展都具有重要意義。與過去的養(yǎng)老院、敬老院以收養(yǎng)孤老居住不同，這些新興老年公寓里入住的大多數(shù)是有子女的老人，絕大部分是自費入住；同時它也不同于專門提供醫(yī)療康復(fù)的養(yǎng)老機構(gòu)，這些機構(gòu)注重營造家庭氛圍，配有完善的生活服務(wù)設(shè)施及室內(nèi)、室外、娛樂室、健身房等等，由經(jīng)過專門培訓(xùn)的服務(wù)人員，為老人提供住、養(yǎng)、學(xué)、樂等綜合服務(wù)。由于生活自理能力下降，老人們需要照料，然而生活工作節(jié)奏的加快，使一對中年夫婦既要供養(yǎng)一至四位老人，又要忙于工作和養(yǎng)育下一代的矛盾日益突出。當前，在我國養(yǎng)老以居家養(yǎng)老為主，社會養(yǎng)老為輔，社會機構(gòu)養(yǎng)老只是一種補充形式。社會老齡化問題涉及政治、經(jīng)濟、文化、穩(wěn)定、發(fā)展和社會生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系到國計民生和國家長治久安的重大問題。這標志著一個全球性的老齡時代即將來到！隨著我國的社會進步、經(jīng)濟發(fā)展、科學(xué)醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)、人民生活水平的不斷提高、人均壽命的延長、老年人口正逐年增加、我國已正式步入老齡化社會。由此，人口老齡化問題逐漸引起了國際社會的關(guān)注。項目建成后，不僅可安置接納3000名老人，解決吃、住、養(yǎng)、療、玩等方面的問題，為國家和社會減輕一定壓力。對不適用，不符合現(xiàn)行環(huán)境、社會條件、法律法規(guī)的制度堅決不用，對符合社會、符合中華人民共和國法律法規(guī)的管理制度。同時節(jié)省開支，更保證質(zhì)量。每一分錢不但公開、透明，而且安全有保障。這一模式和理念的實施，不但將該項目成為廣西的品牌，而且成為中國的樣板，甚至成為世界的焦點。資金籌措：企業(yè)自籌資金30500萬元，％；申請銀行貸款30000萬元，%。 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模項目建設(shè)內(nèi)容主要包括：養(yǎng)老院內(nèi)設(shè)床位2000張、療養(yǎng)院內(nèi)設(shè)床位500張、護理院內(nèi)設(shè)床位500張、醫(yī)院、老年大學(xué)、護理培訓(xùn)中心、文化藝術(shù)中心、康復(fù)健身中心、老年服務(wù)中心、老年科技中心、老年旅行社、公用基礎(chǔ)設(shè)施、輔助用房以及綠化等。本項目的建設(shè)，不僅體現(xiàn)了公司目前的投資目標和發(fā)展方向，而且也將形成公司新的經(jīng)濟增長點。面對中國社會的老齡化，公司率先關(guān)注社會福利事業(yè)。達到環(huán)境園林化，服務(wù)賓館化，生活家庭化，護待親情化，管理規(guī)范化，醫(yī)療現(xiàn)代化。 項目建設(shè)目標（1）以武鳴縣特有的區(qū)域個性，依托武鳴縣眾多的人文環(huán)境，歷史文化，營造濃厚的文化氛圍，以武鳴縣為基礎(chǔ)逐漸向南寧周邊地區(qū)乃至區(qū)內(nèi)外各大城市輻射，同時向國際社會老年公寓靠攏。項目承接后，編制人員同項目承辦方負責(zé)人經(jīng)過對項目建設(shè)地多次實地踏勘調(diào)研，收集了大量的科學(xué)資料，了解和掌握了項目建設(shè)背景及理由，同時還多次與承建單位有關(guān)負責(zé)人進行座談，交流意見，認真聽取項目單位對項目建設(shè)的意見和建議。（4）根據(jù)擬定的建設(shè)方案，確定配套的建筑結(jié)構(gòu)、給排水、供配電、供熱、總平面布置等專業(yè)的設(shè)計方案。廣西東方療養(yǎng)康樂園項目可行性研究報告二OO八年四月目 錄第一章 總 論………………………………………………………8 項目名稱及主持單位………………………………………8 研究工作的依據(jù)和范圍……………………………………8 研究依據(jù)……………………………………………8 研究工作范圍………………………………………9 工作概況……………………………………………………9 項目建設(shè)目標………………………………………………10 建設(shè)單位概況………………………………………………10 建設(shè)地點……………………………………………………11 建設(shè)周期……………………………………………………11 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)?！?1 總投資與資金籌措…………………………………………12 ……………………………………………12 …………………………………………………14第二章 項目提出背景和必要性……………………………………15 項目提出背景………………………………………………15 項目建設(shè)的現(xiàn)實依據(jù)………………………………………17 項目建設(shè)的必要性…………………………………………19第三章 建設(shè)方案……………………………………………………21 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)?！?1 規(guī)劃用地面積………………………………………………21 各類建筑規(guī)劃建設(shè)面積……………………………………21 建筑設(shè)計……………………………………………………23………………………………………………23 設(shè)計理念 ……………………………………………23 平面布置指導(dǎo)思想 …………………………………25 建筑平面及功能說明 ………………………………25 平面布置 ……………………………………………26第四章 項目選址和建設(shè)條件………………………………………28 項目選址……………………………………………………28 建設(shè)條件……………………………………………………29 建設(shè)地概況 …………………………………………29 氣象條件 ……………………………………………30 水文條件 ……………………………………………31 地形地貌 ……………………………………………31 地震烈度 ……………………………………………31 供水、供電、通訊等建設(shè)條件 ……………………31第五章 節(jié)能、節(jié)水和消防…………………………………………33 節(jié)能節(jié)水必要性……………………………………………33 節(jié)能節(jié)水原則………………………………………………33 節(jié)能措施……………………………………………………33 建筑節(jié)能 ……………………………………………33 智能化管理節(jié)能 ……………………………………34 技術(shù)節(jié)能………………………………………………34 節(jié)水措施……………………………………………………35 消防措施……………………………………………………36第六章 環(huán)境保護……………………………………………………37 項目建設(shè)地環(huán)境現(xiàn)狀………………………………………37 項目建設(shè)期與運行期對環(huán)境的影響………………………37 項目建設(shè)期對環(huán)境的影響 …………………………37 項目建成運營期對環(huán)境的影響 ……………………38 治理方案 …………………………………………………38 項目建設(shè)期的治理 …………………………………38 項目建成后治理 …………………………………38 環(huán)境影響評價 …………………………………………40第七章 組織機構(gòu)與勞動定員 ……………………………………41 組織機構(gòu) …………………………………………………41 勞動定員 …………………………………………………41　 人員培訓(xùn) …………………………………………………42 公司管理 …………………………………………………42 員工利益保障 ……………………………………………43 外部支持 ………………………………………………43第八章 項目管理和實施計劃 ……………………………………44 項目組織管理 ……………………………………………44 ……………………………………44 項目管理……………………………………………44 項目實施計劃………………………………………………47 建設(shè)工期及實施進度………………………………………47 建設(shè)工期……………………………………………47 實施進度……………………………………………47第九章 項目招投標…………………………………………………49 招標原則……………………………………………………49 招標范圍……………………………………………………49 招標程序……………………………………………………49 招標…………………………………………………49 投標…………………………………………………51 開標、評標和中標…………………………………51 評標委員會的人員組成和資質(zhì)要求 ……………………52第十章 投資估算與資金籌措 ……………………………………53 …………………………………………53……………………………………………53 估算依據(jù)……………………………………………53 總投資估算………………………………………………54 資金籌措…………………………………………………55 投資使用方案……………………………………………55 貸款償還計………………………………………………55 采用借款方式 ……………………………………55 償還投資方式 ……………………………………55第十一章 財務(wù)評價 …………………………………………………56………………………………………………56 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) …………………………………………………56 財務(wù)評價 …………………………………………………56…………………………………………56 稅金及附加…………………………………………58 總成本估算…………………………………………58 利潤總額……………………………………………59 盈利能力分析……………………………………59 清償能力分析………………………………………60 不確定性分析………………………………………60 財務(wù)評價結(jié)論………………………………………………61第十二章 社會評價和風(fēng)險分析 ……………………………………62 社會效益評價………………………………………………62 ………………………………62 ………………………62 風(fēng)險分析……………………………………………………64第十三章 結(jié)論和建議 ………………………………………………66財務(wù)附表：附表1 建設(shè)期利息計算表附表2 總成本費用估算表附表3 利潤表附表4 借款還本付息計算表附表5 項目投資現(xiàn)金流量表附表6 項目資本金現(xiàn)金流量表附表7 財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表附表8 資產(chǎn)負債表附表9 財務(wù)敏感性分析成果表附表10 財務(wù)評價指標匯總表附圖：附圖1 盈虧平衡分析圖附圖2 廣西東方康樂園概念性規(guī)劃圖第一章 總 論 項目名稱及主持單位（1）項目名稱：廣西東方療養(yǎng)康樂園項目（以下簡稱“項目”）（2）建設(shè)地址：武鳴縣雙橋鎮(zhèn)伏林村（3）建設(shè)單位：廣西東方正元投資集團有限公司 研究工作的依據(jù)和范圍 研究依據(jù)（1）中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加強老齡工作的決定》（中發(fā)[2000]13號）；（2）中華人民共和國民政部辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于對老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（民辦函[2001]9號）；（3）《關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化意見的通知》（4）《關(guān)于加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知》（5）《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計指南》（6）《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》(2006—2010)（7）《中華人共和國土地管理法》（8）《中華人民共和國環(huán)境保護法》（9）《中華人民共和國消防法》（10）《廣西壯族自治區(qū)消防條例》（11）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（12）《投資項目可行性研究報告指南》（13）廣西東方正元投資集團有限公司提供的《項目建議書》及該公司提供的有關(guān)設(shè)計基礎(chǔ)資料。（3）根據(jù)建設(shè)的內(nèi)容和規(guī)模方案，研究落實建設(shè)條件、設(shè)施、設(shè)備等方面的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 工作概況根據(jù)建設(shè)單位意見