休閑度假項(xiàng)目可行性實(shí)施方案-全文預(yù)覽
【正文】 塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，充分利用場(chǎng)地北面藤橋西河水系景觀和周邊的農(nóng)場(chǎng)林地景觀以及預(yù)留的130畝配套體育休閑用地的高爾夫運(yùn)動(dòng)、戶外拓展運(yùn)動(dòng)景觀，打造處親近自然、善待自然的生活自然環(huán)境，展示“大樹(shù)底下，健康人家”的綠色生態(tài)意境，為購(gòu)房者描繪出誘人的“健康生活家園”。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。三、小區(qū)配套設(shè)施建議交通狀況為影響居民購(gòu)房決策的一個(gè)重要因素，本項(xiàng)目已具備良好的交通條件，已有硬化水泥6米寬道路連通項(xiàng)目場(chǎng)地。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、功能分室等要求設(shè)計(jì)。綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施配套，為居住者創(chuàng)造生態(tài)和諧、舒適方便的居住環(huán)境。第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺(jué)效果。二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及休閑度假房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和目標(biāo)市場(chǎng)定位的前提而作出的明智決策,主要原因是：相對(duì)而言，項(xiàng)目地點(diǎn)位于市郊，成本較低。一、目標(biāo)市場(chǎng)定位三道農(nóng)場(chǎng)九隊(duì)處在大某旅游經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，位于以生態(tài)為主要特征的某縣境內(nèi)，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為來(lái)某休閑度假的中高層消費(fèi)群。上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。2）、住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。三道農(nóng)場(chǎng)靠近某市，旅游區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；交通可達(dá)性好；“呀諾噠”旅游景點(diǎn)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)有力的帶動(dòng)周邊地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。n 西向 視野開(kāi)闊，有一大水塘。地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量1) 自然環(huán)境該地塊總體來(lái)看屬于山區(qū)地勢(shì)較平坦地區(qū)，空氣較好，植被水系豐富。土地性質(zhì)及地理位置綜述地塊面積：建設(shè)用地規(guī)模為70畝（）；南面為約130畝度假配套和發(fā)展備用地。需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。正是因?yàn)榇蟛糠仲?gòu)房客戶因工作繁忙，一年當(dāng)中只能有較少的時(shí)間前來(lái)休閑度假，造成“第二、第三居所”使用率偏低，而資產(chǎn)閑置維護(hù)成本（物業(yè)管理、物業(yè)維護(hù)等費(fèi)用）偏高，使得產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓等休閑度假產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生。 3）典型的“候鳥(niǎo)城市”，已售商品房使用率低，小戶型成為市場(chǎng)主角商品房作為島外客戶的“第二居所”、“第三居所”存在使用效率低的問(wèn)題，購(gòu)房客戶一年中除了集中在冬季避寒或選擇在“黃金周”來(lái)某度假居住以外，絕大部分時(shí)間房間均處于空置狀態(tài)，呈現(xiàn)出典型的“候鳥(niǎo)城市”特征。容積率：≤建筑密度：≤20% 綠地率：≥50% 九隊(duì)在三道農(nóng)場(chǎng)（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、近年某旅游經(jīng)濟(jì)圈的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析地產(chǎn)整體市場(chǎng)特點(diǎn)1）房地產(chǎn)市場(chǎng)主要為“島外市場(chǎng)”與國(guó)內(nèi)其他城市商品房開(kāi)發(fā)及銷售的對(duì)象主要針對(duì)本地市場(chǎng)不同，某旅游經(jīng)濟(jì)圈的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售的對(duì)象表現(xiàn)在越來(lái)越突出的“島外市場(chǎng)”（購(gòu)房客戶不僅來(lái)自于國(guó)內(nèi)，還有部分來(lái)自于國(guó)外），絕大多數(shù)的購(gòu)房客戶來(lái)自于島外，而且這種比例將隨著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔次以及國(guó)際化程度的不斷提高而提高。三、項(xiàng)目概況該地塊位于某縣三道農(nóng)場(chǎng)，住宅開(kāi)發(fā)總面積約70畝，另有130畝的度假配套和發(fā)展備用地。 結(jié)合開(kāi)發(fā)公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。二、報(bào)告編制依據(jù) 《某農(nóng)場(chǎng)三隊(duì)、九隊(duì)度假地產(chǎn)項(xiàng)目概念規(guī)劃》； 房網(wǎng)站 國(guó)家建設(shè)部及某省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 某市2008房地產(chǎn)年鑒；現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下： 總用地面積：，合約7
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