【正文】 年12月底止，完成土地平整，三通一平區(qū)內(nèi)主要道路建設，部分建筑投入施工，完成土建面積約2萬m2預售商品房。 項目管理費項目管理費按建安工程費用的3%計取，總費用為418萬元。建安工程費用建安工程費用按1500元/ M2計，所需建安費用為13950萬元（包括住宅建筑和配套會所等公共建筑）。2）各種稅費按海南省目前的取費標準計取。先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。2) 項目公司購置該地塊所需成本較低（相對三亞市和保亭縣城中心而言和優(yōu)惠的政策）。一、項目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)發(fā)展商的實際情況，本項目宜采取“自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的開發(fā)經(jīng)營策略。四、環(huán)境藝術(shù)設計建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已深入人心，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。會所是未來社區(qū)檔次的標志之一，建議建設一個大型豪華會所，內(nèi)設兒童游樂場、健身房、小型超市、圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施和配套酒店客房、會議室等接待設施。在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，提倡綠色生態(tài)建筑。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。建筑單體設計采用靈活的戶型和變化的立體效果。項目區(qū)場地內(nèi)和場地外圍的生態(tài)環(huán)境（植被、水系等）為項目開發(fā)奠定了良好的環(huán)境基礎，為打造生態(tài)住居創(chuàng)造了條件。年齡判斷在35－60歲。本項目目前交通狀況不是很好，但在未來幾年里，這些設施將逐步完成，那么此項目銷售將適逢其時。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟大“勢”。 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。二、三道地區(qū)區(qū)域分析三道農(nóng)場地屬保亭縣，保亭縣以其獨特的熱帶自然景觀、獨特的氣候條件和獨特的民族風情而獨具吸引力，其熱帶雨林可與南美洲的亞馬遜河流域、印度尼西亞的熱帶雨林相提并論。n 北向 北面為藤橋西河，帶狀的防護林向東西兩側(cè)延伸，和水清澈，空氣清新，寧靜而美麗。周邊水系風光旖旎，植被資源豐富。第三章 項目周邊休閑度假地產(chǎn)市場調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴大。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進，基礎設施建設得到加強，經(jīng)濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高。目前，在三亞產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓等休閑度假產(chǎn)品的開發(fā)方興未艾，成為三亞房地產(chǎn)市場的新寵。 4）產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓等休閑度假產(chǎn)品漸成雛形 三亞作為我國唯一的熱帶濱海旅游城市，作為全國人民的“第二、第三居所”，三亞房地產(chǎn)業(yè)近期最大的特點就是與旅游業(yè)聯(lián)姻。 但就目前而言，由于三亞在世界上的知名度、旅游度假產(chǎn)品質(zhì)量、意識形態(tài)差異等因素，國內(nèi)市場仍是三亞房地產(chǎn)最主要的目標市場，但可以預見，隨著中國改革開放以及三亞國際化程度的不斷提高，國外購房客戶數(shù)量會逐年提高，也將波及三亞旅游經(jīng)濟圈的整個地產(chǎn)開發(fā)市場。建筑以高層及情景洋房為主，同時配套會所以具備商務功能。對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。 海南三道農(nóng)場九隊休閑度假地產(chǎn)項目可行性研究報告目 錄第一章 前言一、報告編制目的二、報告編制依據(jù)三、項目概況第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、近年三亞旅游經(jīng)濟圈的房地產(chǎn)市場分析二、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析第三章 項目周邊休閑度假地產(chǎn)市場調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、三道地區(qū)區(qū)域分析三、項目周邊主要地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)分析第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點第五章 項目定位一、目標市場定位二、產(chǎn)品定位第六章 項目規(guī)劃、建筑設計建議一、項目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設計建議三、小區(qū)配套設施建議四、環(huán)境藝術(shù)設計建議第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、項目開發(fā)經(jīng)營策略二、項目投資估算三、項目實施進度安排四、項目投資與籌資計劃第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析一、項目銷售價格定位二、項目銷售收入估算三、項目利潤估算第九章 結(jié)論與建議第一章 前 言一、報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 對項目進行投資分析和風險分析。根據(jù)調(diào)查項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。如三亞因為擁有高質(zhì)量、稀缺的旅游度假資源，它已經(jīng)成為或正在成為中國甚至是世界的旅游目的地，那些事業(yè)有成、崇尚健康、注重生活品質(zhì)的人士在三亞投資置業(yè)作為其“第二居所”、“第三居所”就成為一種必然的選擇。從需求層面來看，由于大戶型總價高，門檻高，且大戶型因租金較高導致出租率低，而小戶型總價低，門檻低，且小戶型租金較低因而有較好的出租率，從而導致市場上小戶型的房屋銷售受到市場的追捧，大戶型的房屋出現(xiàn)滯銷，為了適應房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的變化，三亞的房地產(chǎn)開發(fā)商及時做出了調(diào)整，統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，戶型結(jié)構(gòu)仍以小戶型為主，那些產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓項目因戶型小而保持較高的銷售率。產(chǎn)權(quán)酒店實際上就是房地產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)聯(lián)姻的結(jié)果（產(chǎn)權(quán)酒店的開發(fā)與普通房地產(chǎn)開發(fā)無異，產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營比普通酒店相似但更有特色），它很好地解決了“第二、第三居所”存在的各種問題，是國際上所有旅游度假勝地最暢銷的產(chǎn)品之一。2008年根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升?？偠灾畤液暧^經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。北面為200米藤橋西河生態(tài)綠帶，用地處在農(nóng)場旅游規(guī)劃中確定的藤橋西河休閑運動公