【正文】 項目沒天然的山水環(huán)境資源優(yōu)勢、非大規(guī)模、非品牌大盤，在獅山城區(qū)做高端市場將出現(xiàn)“環(huán)境不討好高端顧客，價錢不討好低端顧客”的異常尷尬的局面。市場空間將最限度擴大。 手上有上有閑散資金3050萬，但苦于佛山桂城樓價無升值空間、投資大回報慢的人占了佛山固定人口家庭的30%以上。少的投入既可滿足暫住需要，又可作為一項物業(yè)升值的投資，將對渴望獨立生活空間的年輕白領、小夫妻、單身主管有很大的吸引。 23年我們只做低端市場產(chǎn)品，以每種戶型少10平方米的精巧戶型設計為主，只做獅山房產(chǎn)的初級市場，力求以最快速度賣完最后一套產(chǎn)品，堅決不做130平方米以上的大戶型產(chǎn)品—目前的有錢人不住俊景，吸取鳳凰庭頂層復式積壓的教訓。（二）23年內(nèi)以“為白領精英做精品樓盤”作為項目產(chǎn)品定位比如車位、鋪位。上述種種情況如果市場依然是昨天的市場，俊景的產(chǎn)品依然是政府主導消費，那不需要作任何的改進，但若繼續(xù)以這樣的市場意識、管理水平和服務質(zhì)量參與一下階段的市場競爭，那結(jié)果只會是在競爭中造成產(chǎn)品積壓、在競爭中被市場淘汰。多個人多雙眼，若一個整體的團隊里出現(xiàn)“不關我事，我不負責任”的工作態(tài)度或多或少對團隊建設造成傷害。成為利潤空間無發(fā)上揚的滯銷貨，投資者的利益同樣直接受損。沒有那個投資商的員工會認為看到客戶主動上前微笑接待是自己維護俊景公司企業(yè)形象的義務和責任，沒有那個投資商基層員工會認為分不清是那區(qū)的客戶拿著單據(jù)需要售后服務時說：“辦證??？這邊？”又大聲說：“吾關我事，你到那邊找別人辦啦”會對客戶的心理造成什么影響？會對開發(fā)商企業(yè)的整體形象打了多少折扣分。既然存在不必要的額外風險，審慎型的顧客寧愿選擇放棄。如有得罪，希望各領導能包涵。我公司并不是想通過否定過去，獲取額外收益。目前各區(qū)投資商各自直接管理各自項目的對外經(jīng)營，各自分別以不統(tǒng)一形象對外做廣告、各自分別用各自的銷售資料、計價紙、合同、各自分別有不同的付款優(yōu)惠折扣，各自負責各自的售后服務?？【盎▓@無論開發(fā)商或投資商對目前現(xiàn)狀依然沒危機意識或渴望改變的強烈欲望。過去幾年，這種經(jīng)營模式與俊景花園不需要向市場要收益，不需要參與市場競爭的狀態(tài)相適應。（這也是為什么2004年湖景灣一直敢于主導獅山樓價不斷彪升，同期產(chǎn)品就算高300—500元/平方米，也被先搶購的原因之一）。雖然政府補貼地價，但無論從產(chǎn)品的規(guī)劃、設計、外立面、施工用料到園林建設整個運營管理過程均不以市場喜好作指導，而一切決策本著“最大限度地節(jié)約成本”出發(fā)。項目的先天不足直接導致在社會上口碑不好，普遍存在：“俊景花園便是變宜，但管理差，原來政府的人買了都先后都放了，寧愿高價也住到管理完善、安全的湖景灣”的說法，（事實如此）。A、B、C、D等幾個區(qū)無法做到統(tǒng)一封閉管理。 2006年5月前，在穆天子山莊、祈福南灣、海琴灣還沒出現(xiàn)“搶奪本地中低端市場”的情況下，同區(qū)又沒其他新品上市，俊景花園新產(chǎn)品戶型、面積、總價均有著明顯的優(yōu)勢。 獅山城區(qū)內(nèi)第一家開發(fā)住宅產(chǎn)品的企業(yè)，樓盤比較成熟、入住人群最多，可滿足生活必須的小型店鋪大部分已經(jīng)開業(yè)。海琴灣有此計劃，但產(chǎn)品是在2006年5月后才推出（二）俊景花園在區(qū)域市場所處的位置及前景預測分析從上述（一）分析可見：目前的俊景花園雖然具備很多優(yōu)勢，但與市場其他項目相比，則市場空間有限，發(fā)展前景不容樂觀。若同時參與搶奪本地3040萬，15—25萬的中低端市場，對一些文化高，但收入不高的職業(yè)白領有著無窮的吸引力，對獅山城區(qū)的規(guī)模小、環(huán)境一般、管理落后、產(chǎn)品綜合素質(zhì)便低中小樓盤將存在極大的沖擊及威脅。但這就是市場，要么是輸，要么是贏。如果樓盤建好了沒人入住，耗資巨大的建好的配套形同虛設，但運營成本卻不會因當天沒生意而減少，當貨量積壓到一定時候，當土地難以短期盤活，當祈福集團有更大的發(fā)展需要回籠資無人能保證祈福南灣為了保持項目高檔形象依然堅持在慢慢等待中培育市場，不走“大細通殺，只求最大限度搶奪本地客源進行產(chǎn)品結(jié)果調(diào)整或策略性降價”的道路。住宅區(qū)域性明顯的特征比任何一個地方都突出。隱患：高檔別墅大盤為適應市場而調(diào)整開發(fā)策略來自祈福南灣、海琴灣的威脅。別墅本是彰顯示身份地位象征的產(chǎn)品，原定位高檔別墅的穆天子山莊經(jīng)過多年的建設，竟然成了令業(yè)主哭笑不得的“四不象產(chǎn)品”。第四類：只能購買俊景花園二房單位的無競爭對手客戶即二房客戶。第二類：經(jīng)濟承受能力在30萬（以按揭承受能力計，則指現(xiàn)擁有約10萬現(xiàn)金，月供1500元/月的家庭）以上，但消費實在、不太注重環(huán)境、物業(yè)管理、品牌的，只注重居住成本的會選擇俊景花園（但有錢卻居住觀念落后的人很少，居住要求不高的人主要是因為無錢）。上述項目規(guī)模大、天然環(huán)境好，產(chǎn)品定位高檔，先天硬件決定了他們只做金字塔尖“人群”的生意。所以西部版塊的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不會只集中在目前的獅山城區(qū)。佛人開始從不同的渠道發(fā)現(xiàn)獅山，了解獅山的話題主要是從獅山的樓市不斷升值開始，越來越多關注房產(chǎn)行業(yè)的人感到佛山城區(qū)因為地價的高企，樓價已經(jīng)處于價格大于價值的水平，而獅山因為地價不高，而且各樣政策措施利好，樓價正處于不斷上漲的狀態(tài)，是未來佛山樓市最有前景的版塊。這個時候，很多人佛山人從沒來過獅山的人、認識獅山、了解獅山。隨著獅山交通優(yōu)勢日漸明顯，城鄉(xiāng)間差距也越來越少。還與國際著名IT公司如微軟、IBM、SYBASE等簽定了技術協(xié)議，建立了合作關系。此外，一部分禪城、桂城的二次以上置業(yè)者會將投資眼光放到獅山進行中短線投資，一手樓將成交活躍，房屋出租市場逐漸形成，并短期內(nèi)出現(xiàn)供不應求局面。這種持續(xù)居住需求不會受宏觀政策調(diào)控而出現(xiàn)抑制或停滯。順德鎮(zhèn)級房產(chǎn)的興旺卻是因為順德鎮(zhèn)級工業(yè)發(fā)達，工業(yè)企業(yè)興旺所帶來大量的高科技人才聚集，居住需求因此而產(chǎn)生。原因二：工業(yè)園附近會當?shù)卮呱粋€又一個住宅衛(wèi)星城如果我們細心去研究，歷史每天都在我們身重演，只是地點、人物、時間不同但發(fā)展的過程卻是如此相似。福迪汽車、TCL日本東芝、燕京啤酒等品牌企業(yè)已經(jīng)陸續(xù)建成投產(chǎn)，在世界500強企業(yè)日本本田公司和德國巴斯夫公司的帶動下，小塘汽車配套產(chǎn)業(yè)基地先后引入德國昆西、日本制麻、日本阿迪雅、日本制動器、日本神戶制鋼、日本愛信精機、新加坡愛迪美汽車用品等世界500強企業(yè)。同年12月，為了更好得整合資源，發(fā)展經(jīng)濟，南海區(qū)委區(qū)政府撤并原松崗、官窯、小塘鎮(zhèn)及獅山街道，組建新的獅山鎮(zhèn)。獅山組團是核心在大佛山未合并之前，南海區(qū)委區(qū)政府以超前的眼光規(guī)劃眼光與1998年在獅山創(chuàng)立廣東四大軟件園之一獅山南海軟件科技園，經(jīng)過幾年的發(fā)展，獅山科技工業(yè)園南園先后引入全國最大的節(jié)能燈生產(chǎn)企業(yè)華星光電實業(yè)有限公司；全亞洲最大的銅管制造商之一太平洋銅管制造有限公司等國內(nèi)外知名企業(yè)400多家，形成了電子信息、光電照明、精密機械、新材料、生物制藥等五大高新技術產(chǎn)業(yè)。計劃將閑散資金用作投資物業(yè)的人，也因城區(qū)樓價高企，缺乏升值空間，把投資眼光瞄準升值潛力大的鎮(zhèn)街市場。但是，中大戶型仍然是市場的主流。鹽步、丹灶、松崗、黃歧鎮(zhèn)、獅山、西樵等鎮(zhèn)隨著各項加速城鎮(zhèn)化建設政策及大品牌發(fā)展商的推動、鎮(zhèn)街中高端客戶群的消費力在2004全面釋放，其中獅山因鎮(zhèn)街合并和工業(yè)園招商勢頭良好，俊景花園、湖景灣、穆天子山莊3個樓盤年銷售量越18萬平方米，是2003年的4倍。2004年雅居樂銷售量達十幾萬㎡，占鹽步鎮(zhèn)總銷售量的90%；祈福南灣半島占丹灶鎮(zhèn)70%的銷量；而黃岐板塊經(jīng)歷了2003年的復蘇后，2004年迎來了發(fā)展小高潮，總銷售量達29萬㎡，和上年相比增加了19萬平方米。（二）南海區(qū)：進入品牌大盤時代，鎮(zhèn)街地產(chǎn)將成主流。整個佛山2005年—2006年樓市呈現(xiàn)一個啞鈴型的發(fā)展趨勢。2004下半年，中心組團規(guī)劃定案后，很多近兩年高價買回的土地陸續(xù)開發(fā)上市，如：城南版塊的天湖酈都、麗日玫瑰的二期、怡翠玫瑰園都是去年推出的地王，稀缺資源的集中地塊+高土地成本+品牌公司，開盤初均價在4500元/㎡以上，50006000元/㎡是開發(fā)商目標回收價，這也將繼續(xù)拉動禪城區(qū)的總體均價。中心組團地位的確定，客戶對在禪城、桂城購買商品房的需求不斷增長，由于受2003年大佛山合并后政府計劃統(tǒng)一規(guī)劃中心組團用地，出臺“短期內(nèi)嚴格控制中心組團土地開發(fā)建設”政策，受該政策影響，2004年禪城、桂城、羅村等地只有少數(shù)在這政策前報建的項目在建發(fā)售，商品房產(chǎn)品供應不足。隨著佛山房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，市場的需求量正呈穩(wěn)步上升趨勢。開發(fā)商對我司的希望不只是簡單地將產(chǎn)品賣出，將資金收回，而是如何借助我們的專業(yè)水平將產(chǎn)品賣得更好、并為企業(yè)后期能健康發(fā)展提供專業(yè)的顧問服務。通過我司近一個星期收集的資料情況來看，初步估計俊景花園2005年下半年到2006年初推出的新產(chǎn)品，特別是住宅產(chǎn)品在物業(yè)交付使用前全部售磬的壓力不大、難度也不大。（一）禪、桂城區(qū)：未來一年高端產(chǎn)品競爭激烈，低端產(chǎn)品供不應求。由此表明，佛山居民購房的承托能力比較強，未來市場發(fā)展的空間仍然比較大。在這種供不應求的情況下產(chǎn)品除了熱銷，樓價還一直彪升，城南湖景版塊從2003年的3500元/㎡往40005000元/㎡6000/㎡漲，桂城的房子也從2003年的3000元/㎡往4000 /㎡方向拉升。由于大盤都做大戶型的高端產(chǎn)品，自2004年開始，可滿足一次置業(yè)者居住需要的，總價在20—30萬之間的中低端產(chǎn)品供應不足，很多遠郊區(qū)如張槎、讕石，一些中小項目推出面積在60100㎡，總價在18—30萬之間的中低端產(chǎn)品供應市場，滿足居住需要的一次置業(yè)者。價格是中低端產(chǎn)品最核心的競爭力，交通、配套、環(huán)境等是次