【正文】 項(xiàng)目沒(méi)天然的山水環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)、非大規(guī)模、非品牌大盤，在獅山城區(qū)做高端市場(chǎng)將出現(xiàn)“環(huán)境不討好高端顧客，價(jià)錢不討好低端顧客”的異常尷尬的局面。市場(chǎng)空間將最限度擴(kuò)大。 手上有上有閑散資金3050萬(wàn)，但苦于佛山桂城樓價(jià)無(wú)升值空間、投資大回報(bào)慢的人占了佛山固定人口家庭的30%以上。少的投入既可滿足暫住需要，又可作為一項(xiàng)物業(yè)升值的投資，將對(duì)渴望獨(dú)立生活空間的年輕白領(lǐng)、小夫妻、單身主管有很大的吸引。 23年我們只做低端市場(chǎng)產(chǎn)品，以每種戶型少10平方米的精巧戶型設(shè)計(jì)為主，只做獅山房產(chǎn)的初級(jí)市場(chǎng)，力求以最快速度賣完最后一套產(chǎn)品，堅(jiān)決不做130平方米以上的大戶型產(chǎn)品—目前的有錢人不住俊景，吸取鳳凰庭頂層復(fù)式積壓的教訓(xùn)。（二）23年內(nèi)以“為白領(lǐng)精英做精品樓盤”作為項(xiàng)目產(chǎn)品定位比如車位、鋪位。上述種種情況如果市場(chǎng)依然是昨天的市場(chǎng)，俊景的產(chǎn)品依然是政府主導(dǎo)消費(fèi)，那不需要作任何的改進(jìn)，但若繼續(xù)以這樣的市場(chǎng)意識(shí)、管理水平和服務(wù)質(zhì)量參與一下階段的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，那結(jié)果只會(huì)是在競(jìng)爭(zhēng)中造成產(chǎn)品積壓、在競(jìng)爭(zhēng)中被市場(chǎng)淘汰。多個(gè)人多雙眼，若一個(gè)整體的團(tuán)隊(duì)里出現(xiàn)“不關(guān)我事，我不負(fù)責(zé)任”的工作態(tài)度或多或少對(duì)團(tuán)隊(duì)建設(shè)造成傷害。成為利潤(rùn)空間無(wú)發(fā)上揚(yáng)的滯銷貨，投資者的利益同樣直接受損。沒(méi)有那個(gè)投資商的員工會(huì)認(rèn)為看到客戶主動(dòng)上前微笑接待是自己維護(hù)俊景公司企業(yè)形象的義務(wù)和責(zé)任，沒(méi)有那個(gè)投資商基層員工會(huì)認(rèn)為分不清是那區(qū)的客戶拿著單據(jù)需要售后服務(wù)時(shí)說(shuō)：“辦證??？這邊？”又大聲說(shuō)：“吾關(guān)我事，你到那邊找別人辦啦”會(huì)對(duì)客戶的心理造成什么影響？會(huì)對(duì)開發(fā)商企業(yè)的整體形象打了多少折扣分。既然存在不必要的額外風(fēng)險(xiǎn)，審慎型的顧客寧愿選擇放棄。如有得罪，希望各領(lǐng)導(dǎo)能包涵。我公司并不是想通過(guò)否定過(guò)去，獲取額外收益。目前各區(qū)投資商各自直接管理各自項(xiàng)目的對(duì)外經(jīng)營(yíng)，各自分別以不統(tǒng)一形象對(duì)外做廣告、各自分別用各自的銷售資料、計(jì)價(jià)紙、合同、各自分別有不同的付款優(yōu)惠折扣，各自負(fù)責(zé)各自的售后服務(wù)?？【盎▓@無(wú)論開發(fā)商或投資商對(duì)目前現(xiàn)狀依然沒(méi)危機(jī)意識(shí)或渴望改變的強(qiáng)烈欲望。過(guò)去幾年，這種經(jīng)營(yíng)模式與俊景花園不需要向市場(chǎng)要收益，不需要參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)相適應(yīng)。（這也是為什么2004年湖景灣一直敢于主導(dǎo)獅山樓價(jià)不斷彪升，同期產(chǎn)品就算高300—500元/平方米，也被先搶購(gòu)的原因之一）。雖然政府補(bǔ)貼地價(jià)，但無(wú)論從產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、外立面、施工用料到園林建設(shè)整個(gè)運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程均不以市場(chǎng)喜好作指導(dǎo)，而一切決策本著“最大限度地節(jié)約成本”出發(fā)。項(xiàng)目的先天不足直接導(dǎo)致在社會(huì)上口碑不好，普遍存在：“俊景花園便是變宜，但管理差，原來(lái)政府的人買了都先后都放了，寧愿高價(jià)也住到管理完善、安全的湖景灣”的說(shuō)法，（事實(shí)如此）。A、B、C、D等幾個(gè)區(qū)無(wú)法做到統(tǒng)一封閉管理。 2006年5月前，在穆天子山莊、祈福南灣、海琴灣還沒(méi)出現(xiàn)“搶奪本地中低端市場(chǎng)”的情況下，同區(qū)又沒(méi)其他新品上市，俊景花園新產(chǎn)品戶型、面積、總價(jià)均有著明顯的優(yōu)勢(shì)。 獅山城區(qū)內(nèi)第一家開發(fā)住宅產(chǎn)品的企業(yè)，樓盤比較成熟、入住人群最多，可滿足生活必須的小型店鋪大部分已經(jīng)開業(yè)。海琴灣有此計(jì)劃，但產(chǎn)品是在2006年5月后才推出（二）俊景花園在區(qū)域市場(chǎng)所處的位置及前景預(yù)測(cè)分析從上述（一）分析可見(jiàn)：目前的俊景花園雖然具備很多優(yōu)勢(shì)，但與市場(chǎng)其他項(xiàng)目相比，則市場(chǎng)空間有限，發(fā)展前景不容樂(lè)觀。若同時(shí)參與搶奪本地3040萬(wàn)，15—25萬(wàn)的中低端市場(chǎng)，對(duì)一些文化高，但收入不高的職業(yè)白領(lǐng)有著無(wú)窮的吸引力，對(duì)獅山城區(qū)的規(guī)模小、環(huán)境一般、管理落后、產(chǎn)品綜合素質(zhì)便低中小樓盤將存在極大的沖擊及威脅。但這就是市場(chǎng)，要么是輸，要么是贏。如果樓盤建好了沒(méi)人入住，耗資巨大的建好的配套形同虛設(shè)，但運(yùn)營(yíng)成本卻不會(huì)因當(dāng)天沒(méi)生意而減少，當(dāng)貨量積壓到一定時(shí)候，當(dāng)土地難以短期盤活，當(dāng)祈福集團(tuán)有更大的發(fā)展需要回籠資無(wú)人能保證祈福南灣為了保持項(xiàng)目高檔形象依然堅(jiān)持在慢慢等待中培育市場(chǎng)，不走“大細(xì)通殺，只求最大限度搶奪本地客源進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)果調(diào)整或策略性降價(jià)”的道路。住宅區(qū)域性明顯的特征比任何一個(gè)地方都突出。隱患：高檔別墅大盤為適應(yīng)市場(chǎng)而調(diào)整開發(fā)策略來(lái)自祈福南灣、海琴灣的威脅。別墅本是彰顯示身份地位象征的產(chǎn)品，原定位高檔別墅的穆天子山莊經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)，竟然成了令業(yè)主哭笑不得的“四不象產(chǎn)品”。第四類：只能購(gòu)買俊景花園二房單位的無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶即二房客戶。第二類：經(jīng)濟(jì)承受能力在30萬(wàn)（以按揭承受能力計(jì)，則指現(xiàn)擁有約10萬(wàn)現(xiàn)金，月供1500元/月的家庭）以上，但消費(fèi)實(shí)在、不太注重環(huán)境、物業(yè)管理、品牌的，只注重居住成本的會(huì)選擇俊景花園（但有錢卻居住觀念落后的人很少，居住要求不高的人主要是因?yàn)闊o(wú)錢）。上述項(xiàng)目規(guī)模大、天然環(huán)境好，產(chǎn)品定位高檔，先天硬件決定了他們只做金字塔尖“人群”的生意。所以西部版塊的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不會(huì)只集中在目前的獅山城區(qū)。佛人開始從不同的渠道發(fā)現(xiàn)獅山，了解獅山的話題主要是從獅山的樓市不斷升值開始，越來(lái)越多關(guān)注房產(chǎn)行業(yè)的人感到佛山城區(qū)因?yàn)榈貎r(jià)的高企，樓價(jià)已經(jīng)處于價(jià)格大于價(jià)值的水平，而獅山因?yàn)榈貎r(jià)不高，而且各樣政策措施利好，樓價(jià)正處于不斷上漲的狀態(tài)，是未來(lái)佛山樓市最有前景的版塊。這個(gè)時(shí)候，很多人佛山人從沒(méi)來(lái)過(guò)獅山的人、認(rèn)識(shí)獅山、了解獅山。隨著獅山交通優(yōu)勢(shì)日漸明顯，城鄉(xiāng)間差距也越來(lái)越少。還與國(guó)際著名IT公司如微軟、IBM、SYBASE等簽定了技術(shù)協(xié)議，建立了合作關(guān)系。此外，一部分禪城、桂城的二次以上置業(yè)者會(huì)將投資眼光放到獅山進(jìn)行中短線投資，一手樓將成交活躍，房屋出租市場(chǎng)逐漸形成，并短期內(nèi)出現(xiàn)供不應(yīng)求局面。這種持續(xù)居住需求不會(huì)受宏觀政策調(diào)控而出現(xiàn)抑制或停滯。順德鎮(zhèn)級(jí)房產(chǎn)的興旺卻是因?yàn)轫樀骆?zhèn)級(jí)工業(yè)發(fā)達(dá)，工業(yè)企業(yè)興旺所帶來(lái)大量的高科技人才聚集，居住需求因此而產(chǎn)生。原因二：工業(yè)園附近會(huì)當(dāng)?shù)卮呱粋€(gè)又一個(gè)住宅衛(wèi)星城如果我們細(xì)心去研究，歷史每天都在我們身重演，只是地點(diǎn)、人物、時(shí)間不同但發(fā)展的過(guò)程卻是如此相似。福迪汽車、TCL日本東芝、燕京啤酒等品牌企業(yè)已經(jīng)陸續(xù)建成投產(chǎn)，在世界500強(qiáng)企業(yè)日本本田公司和德國(guó)巴斯夫公司的帶動(dòng)下，小塘汽車配套產(chǎn)業(yè)基地先后引入德國(guó)昆西、日本制麻、日本阿迪雅、日本制動(dòng)器、日本神戶制鋼、日本愛(ài)信精機(jī)、新加坡愛(ài)迪美汽車用品等世界500強(qiáng)企業(yè)。同年12月，為了更好得整合資源，發(fā)展經(jīng)濟(jì)，南海區(qū)委區(qū)政府撤并原松崗、官窯、小塘鎮(zhèn)及獅山街道，組建新的獅山鎮(zhèn)。獅山組團(tuán)是核心在大佛山未合并之前，南海區(qū)委區(qū)政府以超前的眼光規(guī)劃眼光與1998年在獅山創(chuàng)立廣東四大軟件園之一獅山南海軟件科技園，經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，獅山科技工業(yè)園南園先后引入全國(guó)最大的節(jié)能燈生產(chǎn)企業(yè)華星光電實(shí)業(yè)有限公司；全亞洲最大的銅管制造商之一太平洋銅管制造有限公司等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)400多家，形成了電子信息、光電照明、精密機(jī)械、新材料、生物制藥等五大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。計(jì)劃將閑散資金用作投資物業(yè)的人，也因城區(qū)樓價(jià)高企，缺乏升值空間，把投資眼光瞄準(zhǔn)升值潛力大的鎮(zhèn)街市場(chǎng)。但是，中大戶型仍然是市場(chǎng)的主流。鹽步、丹灶、松崗、黃歧鎮(zhèn)、獅山、西樵等鎮(zhèn)隨著各項(xiàng)加速城鎮(zhèn)化建設(shè)政策及大品牌發(fā)展商的推動(dòng)、鎮(zhèn)街中高端客戶群的消費(fèi)力在2004全面釋放，其中獅山因鎮(zhèn)街合并和工業(yè)園招商勢(shì)頭良好，俊景花園、湖景灣、穆天子山莊3個(gè)樓盤年銷售量越18萬(wàn)平方米，是2003年的4倍。2004年雅居樂(lè)銷售量達(dá)十幾萬(wàn)㎡，占鹽步鎮(zhèn)總銷售量的90%；祈福南灣半島占丹灶鎮(zhèn)70%的銷量；而黃岐板塊經(jīng)歷了2003年的復(fù)蘇后，2004年迎來(lái)了發(fā)展小高潮，總銷售量達(dá)29萬(wàn)㎡，和上年相比增加了19萬(wàn)平方米。（二）南海區(qū)：進(jìn)入品牌大盤時(shí)代，鎮(zhèn)街地產(chǎn)將成主流。整個(gè)佛山2005年—2006年樓市呈現(xiàn)一個(gè)啞鈴型的發(fā)展趨勢(shì)。2004下半年，中心組團(tuán)規(guī)劃定案后，很多近兩年高價(jià)買回的土地陸續(xù)開發(fā)上市，如：城南版塊的天湖酈都、麗日玫瑰的二期、怡翠玫瑰園都是去年推出的地王，稀缺資源的集中地塊+高土地成本+品牌公司，開盤初均價(jià)在4500元/㎡以上，50006000元/㎡是開發(fā)商目標(biāo)回收價(jià)，這也將繼續(xù)拉動(dòng)禪城區(qū)的總體均價(jià)。中心組團(tuán)地位的確定，客戶對(duì)在禪城、桂城購(gòu)買商品房的需求不斷增長(zhǎng)，由于受2003年大佛山合并后政府計(jì)劃統(tǒng)一規(guī)劃中心組團(tuán)用地，出臺(tái)“短期內(nèi)嚴(yán)格控制中心組團(tuán)土地開發(fā)建設(shè)”政策，受該政策影響，2004年禪城、桂城、羅村等地只有少數(shù)在這政策前報(bào)建的項(xiàng)目在建發(fā)售，商品房產(chǎn)品供應(yīng)不足。隨著佛山房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，市場(chǎng)的需求量正呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。開發(fā)商對(duì)我司的希望不只是簡(jiǎn)單地將產(chǎn)品賣出，將資金收回，而是如何借助我們的專業(yè)水平將產(chǎn)品賣得更好、并為企業(yè)后期能健康發(fā)展提供專業(yè)的顧問(wèn)服務(wù)。通過(guò)我司近一個(gè)星期收集的資料情況來(lái)看，初步估計(jì)俊景花園2005年下半年到2006年初推出的新產(chǎn)品，特別是住宅產(chǎn)品在物業(yè)交付使用前全部售磬的壓力不大、難度也不大。（一）禪、桂城區(qū)：未來(lái)一年高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，低端產(chǎn)品供不應(yīng)求。由此表明，佛山居民購(gòu)房的承托能力比較強(qiáng)，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的空間仍然比較大。在這種供不應(yīng)求的情況下產(chǎn)品除了熱銷，樓價(jià)還一直彪升，城南湖景版塊從2003年的3500元/㎡往40005000元/㎡6000/㎡漲，桂城的房子也從2003年的3000元/㎡往4000 /㎡方向拉升。由于大盤都做大戶型的高端產(chǎn)品，自2004年開始，可滿足一次置業(yè)者居住需要的，總價(jià)在20—30萬(wàn)之間的中低端產(chǎn)品供應(yīng)不足，很多遠(yuǎn)郊區(qū)如張槎、讕石，一些中小項(xiàng)目推出面積在60100㎡，總價(jià)在18—30萬(wàn)之間的中低端產(chǎn)品供應(yīng)市場(chǎng)，滿足居住需要的一次置業(yè)者。價(jià)格是中低端產(chǎn)品最核心的競(jìng)爭(zhēng)力，交通、配套、環(huán)境等是次