【正文】 程；大佛山“一環(huán)”城市快速干線于2006年8月開通后，獅山到大佛山中心城區(qū)僅需10分鐘車程。還與國際著名IT公司如微軟、IBM、SYBASE等簽定了技術協(xié)議，建立了合作關系。獅山教育資源優(yōu)勢，在佛山地區(qū)具有一定的知名度及影響力，很多人會考慮教育資源優(yōu)勢到附近購房。此外，一部分禪城、桂城的二次以上置業(yè)者會將投資眼光放到獅山進行中短線投資，一手樓將成交活躍，房屋出租市場逐漸形成，并短期內出現(xiàn)供不應求局面。購買的主要目的是解決居住問題，由于獅山的房地產(chǎn)市場起步遲，基本沒現(xiàn)成居住場所，要滿足這種需求唯一的辦法就是不斷進行住宅產(chǎn)品開發(fā)建設。這種持續(xù)居住需求不會受宏觀政策調控而出現(xiàn)抑制或停滯。2002年，一個小小容桂鎮(zhèn)云集了50多家房地產(chǎn)開發(fā)公司，同期在售項目30多個，年銷售面積60多萬平方米。順德鎮(zhèn)級房產(chǎn)的興旺卻是因為順德鎮(zhèn)級工業(yè)發(fā)達，工業(yè)企業(yè)興旺所帶來大量的高科技人才聚集，居住需求因此而產(chǎn)生。相反，順德的房產(chǎn)市場每個鎮(zhèn)都有成交，最旺不是中心區(qū)大良，而是容桂鎮(zhèn)，還有北窖、倫教、勒流等。原因二：工業(yè)園附近會當?shù)卮呱粋€又一個住宅衛(wèi)星城如果我們細心去研究，歷史每天都在我們身重演，只是地點、人物、時間不同但發(fā)展的過程卻是如此相似。TCL東芝等當?shù)氐慕?jīng)濟將飛速發(fā)展，也奠定了南?？萍脊I(yè)園、南海國家生態(tài)工業(yè)示范園，兩大園區(qū)成為南海、甚至是全國著名的汽車配套生產(chǎn)基地的地位。福迪汽車、TCL日本東芝、燕京啤酒等品牌企業(yè)已經(jīng)陸續(xù)建成投產(chǎn)，在世界500強企業(yè)日本本田公司和德國巴斯夫公司的帶動下，小塘汽車配套產(chǎn)業(yè)基地先后引入德國昆西、日本制麻、日本阿迪雅、日本制動器、日本神戶制鋼、日本愛信精機、新加坡愛迪美汽車用品等世界500強企業(yè)。鎮(zhèn)政府設在原獅山。同年12月，為了更好得整合資源，發(fā)展經(jīng)濟，南海區(qū)委區(qū)政府撤并原松崗、官窯、小塘鎮(zhèn)及獅山街道，組建新的獅山鎮(zhèn)。該工業(yè)園區(qū)已經(jīng)通過1SO14000環(huán)境管理體系認證，大力發(fā)展無污染綠色產(chǎn)業(yè)。獅山組團是核心在大佛山未合并之前，南海區(qū)委區(qū)政府以超前的眼光規(guī)劃眼光與1998年在獅山創(chuàng)立廣東四大軟件園之一獅山南海軟件科技園，經(jīng)過幾年的發(fā)展，獅山科技工業(yè)園南園先后引入全國最大的節(jié)能燈生產(chǎn)企業(yè)華星光電實業(yè)有限公司；全亞洲最大的銅管制造商之一太平洋銅管制造有限公司等國內外知名企業(yè)400多家，形成了電子信息、光電照明、精密機械、新材料、生物制藥等五大高新技術產(chǎn)業(yè)。二、未來的佛山房地產(chǎn)市場最有發(fā)展?jié)摿Φ陌鎵K在那里？獅山未來市場有什么發(fā)展趨勢？接上分析結果：鎮(zhèn)街地產(chǎn)因性價比優(yōu)勢明顯，升值空間大，隨著交通、生活配套逐步完善，將成為今后510年南海樓市的主流。計劃將閑散資金用作投資物業(yè)的人，也因城區(qū)樓價高企，缺乏升值空間，把投資眼光瞄準升值潛力大的鎮(zhèn)街市場。隨著樓價的不斷上升，家庭月收入8000元以下的一次置業(yè)的人將無法在中心城區(qū)買到適合的住宅產(chǎn)品，只能將置業(yè)區(qū)域放到交通越來越方便，與城市差異越來越小的鎮(zhèn)街，一次一次置業(yè)客戶以年輕白領、到佛山工作的新移民為主。但是，中大戶型仍然是市場的主流。（三）產(chǎn)品類型與客戶群體分析。鹽步、丹灶、松崗、黃歧鎮(zhèn)、獅山、西樵等鎮(zhèn)隨著各項加速城鎮(zhèn)化建設政策及大品牌發(fā)展商的推動、鎮(zhèn)街中高端客戶群的消費力在2004全面釋放，其中獅山因鎮(zhèn)街合并和工業(yè)園招商勢頭良好，俊景花園、湖景灣、穆天子山莊3個樓盤年銷售量越18萬平方米，是2003年的4倍。同樣出現(xiàn)熱銷及價格從2800元/㎡彪升到4000元/㎡現(xiàn)象，各鎮(zhèn)居民對居住環(huán)境產(chǎn)生了新需求，開始不滿足住在村里，本計劃到桂城購房，但高企的樓價讓人望而卻步。2004年雅居樂銷售量達十幾萬㎡，占鹽步鎮(zhèn)總銷售量的90%；祈福南灣半島占丹灶鎮(zhèn)70%的銷量；而黃岐板塊經(jīng)歷了2003年的復蘇后，2004年迎來了發(fā)展小高潮，總銷售量達29萬㎡，和上年相比增加了19萬平方米。 2005年一季度，南海區(qū)商品住宅銷售均價為3191元/㎡，同比增長了三成多。包括祈福、恒大、中海、碧桂園、萬科、雅居樂等等大的發(fā)展商紛紛進駐南海。（二）南海區(qū)：進入品牌大盤時代，鎮(zhèn)街地產(chǎn)將成主流。預測：未來一年高端產(chǎn)品競爭激烈，低端產(chǎn)品供不應求。整個佛山2005年—2006年樓市呈現(xiàn)一個啞鈴型的發(fā)展趨勢。但從一側面來看，近期中央政府宏觀調控出臺一些政策，市民在短期內對很多政策無法理解透切并客觀分析，只知道中央要壓制房價，購買心理受到一定的影響，很多二次以上置業(yè)者均在持幣觀望，2005年6月整個佛山樓市因此而顯得冷清，這對2005年下半年起大量的高檔樓盤同時供應市場的佛山樓市銷售會造成一定沖擊。2004下半年，中心組團規(guī)劃定案后，很多近兩年高價買回的土地陸續(xù)開發(fā)上市，如：城南版塊的天湖酈都、麗日玫瑰的二期、怡翠玫瑰園都是去年推出的地王，稀缺資源的集中地塊+高土地成本+品牌公司，開盤初均價在4500元/㎡以上，50006000元/㎡是開發(fā)商目標回收價，這也將繼續(xù)拉動禪城區(qū)的總體均價。在一季度商品房批準預售中，禪城區(qū)商品住宅批準預售面積約20萬㎡，占首季度整體商品房預售面積的8成。中心組團地位的確定，客戶對在禪城、桂城購買商品房的需求不斷增長，由于受2003年大佛山合并后政府計劃統(tǒng)一規(guī)劃中心組團用地，出臺“短期內嚴格控制中心組團土地開發(fā)建設”政策，受該政策影響，2004年禪城、桂城、羅村等地只有少數(shù)在這政策前報建的項目在建發(fā)售，商品房產(chǎn)品供應不足。根據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2005年第一季度，㎡，㎡，排在廣州、深圳之前，㎡。隨著佛山房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，市場的需求量正呈穩(wěn)步上升趨勢。問題整個大佛山的房地產(chǎn)市場現(xiàn)在處于一種什么樣的發(fā)展狀況？問題未來的佛山房地產(chǎn)市場最有發(fā)展?jié)摿Φ陌鎵K在那里？獅山未來的房地產(chǎn)市場有什么發(fā)展趨勢？問題獅山近年的房地產(chǎn)市場核心競爭力是什么？問題獅山目前的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及俊景花園在市場中的角色與地位是什么？問題俊景花園今后的發(fā)展方向該如何定位？問題成功的房地產(chǎn)企業(yè)大有采用些什么的開發(fā)模式？是否有策略保證一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每開發(fā)一個項目旺銷一個項目？（題外話）問題7：是否有具體的措施和策略實現(xiàn)產(chǎn)品利潤最大化同時實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標？（題外話）第二部分：市場分析分析我們企業(yè)到底有什么？是否具備達到目的基礎和條件？一、佛山房地產(chǎn)市場分析考慮到住房是一個區(qū)域性很強的產(chǎn)品，著重對俊景花園所在區(qū)域與整體市場的與關系比較密切的禪城區(qū)和南海區(qū)兩個區(qū)進行分析。開發(fā)商對我司的希望不只是簡單地將產(chǎn)品賣出，將資金收回，而是如何借助我們的專業(yè)水平將產(chǎn)品賣得更好、并為企業(yè)后期能健康發(fā)展提供專業(yè)的顧問服務?？【盎▓@營銷策劃方案做最適合市場的產(chǎn)品，走最適合自己的路從營銷策劃角度對俊景花園今后發(fā)展方向的一些建議第一部分：營銷策劃的基礎——清晰知道我們企業(yè)到底需要什么？首先感謝俊景公司各位領導及各投資商的信任，委托本公司對俊景花園今后銷售工作進行代理服務。通過我司近一個星期收集的資料情況來看，初步估計俊景花園2005年下半年到2006年初推出的新產(chǎn)品，特別是住宅產(chǎn)品在物業(yè)交付使用前全部售磬的壓力不大、難度也不大。為此我們首先進行以下問題探討，目的是要清晰明白企業(yè)自身在整個行業(yè)環(huán)境里的位置、優(yōu)勢與不足，方能制定科學的企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略定位，做出切實可行的戰(zhàn)略部署。（一）禪、桂城區(qū)：未來一年高端產(chǎn)品競爭激烈，低端產(chǎn)品供不應求。與此同時，市政規(guī)劃的全面實施，為佛山的房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。由此表明，佛山居民購房的承托能力比較強，未來市場發(fā)展的空間仍然比較大。根據(jù)資料顯示：㎡，%，%，均價為3620元/㎡[含南莊]，%。在這種供不應求的情況下產(chǎn)品除了熱銷，樓價還一直彪升，城南湖景版塊從2003年的3500元/㎡往40005000元/㎡6000/㎡漲，桂城的房子也從2003年的3000元/㎡往4000 /㎡方向拉升。此外，桂城的上海三盛頤景園、怡翠磬園、中海錦苑等大盤貨量充足，2005年—2006年唱主角，樓價從40005000元/㎡。由于大盤都做大戶型的高端產(chǎn)品，自2004年開始，可滿足一次置業(yè)者居住需要的，總價在20—30萬之間的中低端產(chǎn)品供應不足，很多遠郊區(qū)如張槎、讕石，一些中小項目推出面積在60100㎡，總價在18—30萬之間的中低端產(chǎn)品供應市場，滿足居住需要的一次置業(yè)者。一次置業(yè)者通過購買鎮(zhèn)街商品房和二手房解決居住需要。價格是中低端產(chǎn)品最核心的競爭力，交通、配套、環(huán)境等是次要因素。 位于廣佛都市圈中軸線的南海一直都是各大發(fā)展商聚焦的地方，優(yōu)越的地理位置、巨大的市場空間，更讓廣州發(fā)展商對南海板塊充滿期望。這些大的品牌發(fā)展商全面進入南海，也將帶動南海的樓市進入品牌時代。據(jù)了解，導致南海住宅銷售均價增長較大的原因是幾個規(guī)模大盤諸如萬科四季花城、祈福南灣半島等項目陸續(xù)推出并逐漸成為市場的主導，其售價普遍在4000元/㎡以上，所以帶動了南海整體銷售均價的攀升。根據(jù)統(tǒng)計資料顯示，同樣受中心組團一度不允許報建政策的影響，桂城區(qū)域2004年商品房也出現(xiàn)了明顯的供不應求現(xiàn)象。瞄準鎮(zhèn)街居民新的居住革命即將來臨的時機，很多房地產(chǎn)紛紛到鎮(zhèn)街進行項目開發(fā)，鎮(zhèn)街項目素以高性價比的特點留住了本地居民。預測：2005年，桂城的品牌大盤均以中大戶型為主，存在著比較明顯的產(chǎn)品結構失衡矛盾，鎮(zhèn)街地產(chǎn)因性價比優(yōu)勢明顯，升值空間大，隨著交通、生活配套逐步完善，將成為今后510年南海樓市的主流。根據(jù)市場調查資料顯示，2005~2006年度，禪城、南海區(qū)各大新開項目的主力戶型將會多元化的走勢。以吸引二次以上置業(yè)者。