【正文】 ，培養(yǎng)互助互愛(ài)精神，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力，發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、激勵(lì)功能和約束功能。 社區(qū)文化三項(xiàng)特征：人性化的管理理念；超前性的文化視角；寧?kù)o、祥和的文化氣氛。 鼓勵(lì)節(jié)約水電，組織居民開(kāi)展有利于身心健康的文體活動(dòng)。 引入住宅形象設(shè)計(jì)與建設(shè)功能，對(duì)xxxx一期進(jìn)行形象塑造。特別是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間短，管理公司和廣大業(yè)戶均需要進(jìn)一步加深對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和自身修養(yǎng)，這個(gè)過(guò)程需要日積月累的努力，物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，持之以恒地在軟件建設(shè)上下功夫。“人防”上我們實(shí)施快速反應(yīng)系統(tǒng)，由管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動(dòng)崗與固定崗相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合。 嚴(yán)格車輛交通管理。隨著社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，環(huán)保問(wèn)題越來(lái)越突出，我們計(jì)劃在接管xxxx一期后逐步實(shí)行垃圾的分類投放和處理，并在《住戶手冊(cè)》和各投放點(diǎn)標(biāo)明分類收集方法。xxxx一期應(yīng)為凈化xx環(huán)境做出積極的貢獻(xiàn)。 公布空氣質(zhì)量周報(bào)。 我們的口號(hào)是：“住xxxx一期，享受輕松生活”。如：實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)，我們計(jì)劃在接管xxxx一期物業(yè)管理工作后，在其周圍區(qū)域內(nèi)陸續(xù)投資開(kāi)設(shè)電器維修中心、美容美發(fā)中心、快餐店、健身房等，以滿足廣大住戶的日常生活需要，同時(shí)不斷提高管理處的綜合實(shí)力。這一措施不僅體現(xiàn)了對(duì)殘疾人的關(guān)愛(ài)，同時(shí)也會(huì)提高居民的文明意識(shí)。重點(diǎn)由以下幾點(diǎn)組成： 實(shí)施住宅環(huán)境形象設(shè)計(jì)與建設(shè)（DIS）工程。從滿足居民生活需要做起，利用各種條件逐漸開(kāi)辦小超市、家電維修中心、健身中心等等，為廣大業(yè)戶提供各種便利條件。 2 管理深度和廣度的做法 社會(huì)在進(jìn)步、時(shí)代在發(fā)展。使我們的管理工作得到業(yè)戶的理解、認(rèn)可和支持。 營(yíng)造富有特色的社區(qū)文化 具體內(nèi)容在后續(xù)章節(jié)中有詳細(xì)描述。在人才的管理上，我們著重抓好兩個(gè)環(huán)節(jié)，一是“引進(jìn)關(guān)”，引進(jìn)的人才要具有較高的專業(yè)技能和較好的綜合素質(zhì)。近幾年來(lái)，在國(guó)內(nèi)物管行業(yè)逐漸推廣實(shí)施的ISO90012000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)被實(shí)踐證明是行之有效的，這一點(diǎn)我們公司在導(dǎo)入并通過(guò)ISO90012000質(zhì)量體系國(guó)際認(rèn)證后，就深深地體會(huì)到其好處。 本表限項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和主管填寫。 第二節(jié) xxxx物業(yè)管理有限公司業(yè)績(jī)介紹 xxxx承接的部分項(xiàng)目概況 第三節(jié) 資 質(zhì) 材 料 授 權(quán) 委 托 書 本授權(quán)委托書聲明： 我 （姓名），系 xxxx物業(yè)管理有限公司的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托 為我司授權(quán)代理人，以本公司的名義參加 xxxx一期物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)。在抓員工素質(zhì)培養(yǎng)上，我們要求員工面對(duì)業(yè)戶永遠(yuǎn)要保持微笑姿態(tài)，對(duì)業(yè)戶提出的要求，不允許說(shuō)“不”字。使大家的一言一行都有文可依、有據(jù)可查，用科學(xué)的管理體系來(lái)規(guī)范我們平時(shí)的服務(wù)工作，使本公司的企業(yè)管理水平及企業(yè)整體素質(zhì)都達(dá)到了較高的層次。對(duì)此，我們對(duì)外積極尋找引進(jìn)人才，對(duì)內(nèi)加強(qiáng)培訓(xùn)、培養(yǎng)和發(fā)現(xiàn)人才。管理項(xiàng)目主要有：xxxx，目前在職員工xxx余人，其中管理人員大專以上學(xué)歷高達(dá)xx%。 ㈢、若我司有幸中標(biāo)，將在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，向貴司交納xx萬(wàn)元銀行履約保函。這個(gè)階段應(yīng)著重把握的問(wèn)題包括：配套設(shè)施安裝工程及時(shí)問(wèn)表；入伙后工程遺留問(wèn)題處理方式；前期介入期相關(guān)費(fèi)用的安排； 物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)位的最終確定及管理酬金提取辦法； 項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)出資方及安排； 空置房管理費(fèi)價(jià)格及收取辦法； 能源費(fèi)有關(guān)安排； 分承包方的確定； 雙方違約責(zé)任的劃分和確定；招標(biāo)方需要中標(biāo)單位解決的其他問(wèn)題如人員安置、物業(yè)租賃配合等。未經(jīng)認(rèn)真核對(duì)檢查，即將以前所用之投標(biāo)書用于另一物業(yè)的投標(biāo)，這樣作的結(jié)果可能是前功盡棄。投標(biāo)文件中的每一處空白都需填寫，如有空缺，被認(rèn)為放棄意見(jiàn)。投標(biāo)書的圖標(biāo)應(yīng)簡(jiǎn)潔、明確、條理清楚，切忌模棱兩可，引起不必要的爭(zhēng)議。⑺ 提出管理、服務(wù)新思路。 　　管理方式，是指管理單位對(duì)投標(biāo)物業(yè)在管理運(yùn)作、綜合服務(wù)等方面擬采用的方式，如實(shí)行一體化管理、以區(qū)養(yǎng)區(qū)，推行ISO9002質(zhì)量體系規(guī)范化運(yùn)作等方式。在確定單價(jià)時(shí)，要從競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略高度和戰(zhàn)術(shù)要求上去推敲，單價(jià)確定后與工作量相乘，便可得出管理服務(wù)費(fèi)總標(biāo)價(jià) 編制標(biāo)書 　　投標(biāo)單位在做出投標(biāo)報(bào)價(jià)決策之后，就應(yīng)組織編寫人員分工合作，按照招標(biāo)文件中的各項(xiàng)要求編制標(biāo)書。（二）物業(yè)管理投標(biāo)過(guò)程確定投標(biāo)意向并成立工作機(jī)構(gòu) 　　物業(yè)管理企業(yè)在獲得投標(biāo)信息后，即可按企業(yè)的拓展計(jì)劃，確定投標(biāo)意向，相應(yīng)成立投標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)組，由公司總經(jīng)理或有關(guān)部門經(jīng)理及方案編制人員組成，開(kāi)展可行性研究工作。5．投標(biāo)企業(yè)具備人力資源支特體系。3．常規(guī)預(yù)測(cè)盈利。管理規(guī)模年度擴(kuò)展比例15％至20％屬于較快速度，達(dá)到25％以上則屬于高速擴(kuò)展，需要企業(yè)在管理素質(zhì)、組織架構(gòu)、人力資源等方面具備相當(dāng)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。中標(biāo)后將很快進(jìn)行物業(yè)服務(wù)合同準(zhǔn)備工作第四節(jié) 投標(biāo)書范本第二章 前期物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)合同的制定 第一節(jié) 顧問(wèn)服務(wù)期的主要工作內(nèi)容第二節(jié) 前期物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)合同范本第三章 物業(yè)管理委托合同的制定第一節(jié) 制定物業(yè)管理委托合同應(yīng)遵循的原則 第二節(jié) 物業(yè)管理委托合同的主要內(nèi)容第三節(jié) 物業(yè)管理委托合同的實(shí)例第四章 管理費(fèi)的測(cè)算 第一節(jié) 測(cè)算所需的基本數(shù)據(jù)及方法 第二節(jié) 測(cè)算模板 第五章 籌備期物業(yè)管理第一節(jié) 籌備期的主要服務(wù)內(nèi)容第二節(jié) 籌備期的起始時(shí)間第三節(jié) 籌備期的工作計(jì)劃第四節(jié) 物業(yè)接管驗(yàn)收方案第五節(jié) 物業(yè)接管驗(yàn)收程序第六節(jié) 物業(yè)交屋程序第七節(jié) 物業(yè)交接表格第一章 物業(yè)投標(biāo)文件的制定 參與物業(yè)管理投標(biāo)是物業(yè)管理企業(yè)一項(xiàng)重大決策，應(yīng)當(dāng)全面考慮項(xiàng)目特點(diǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及企業(yè)自身人、財(cái)、物等資源情況，謹(jǐn)慎決策。由于我們的水平有限，時(shí)間又比較倉(cāng)促。對(duì)物業(yè)小區(qū)的管理我們提供了一些我們?cè)陂_(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)形成的一些文件，如：業(yè)主臨時(shí)公約、裝修手冊(cè)、住戶管理手冊(cè)和住戶登記制度等。物業(yè)管理應(yīng)用手冊(cè)前期篇前期篇（物業(yè)管理操作程序）第一章 物業(yè)投標(biāo)文件的制定 第二章 前期物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)合同的制定 第三章 物業(yè)管理委托合同的制定 第四章 管理費(fèi)的測(cè)算第五章 籌備期物業(yè)管理前 言承蒙物業(yè)酒店管理公司的信任，按照貴司的要求，物業(yè)顧問(wèn)組將從事的整個(gè)物業(yè)服務(wù)管理所形成的各類資料，編輯成冊(cè)，謹(jǐn)供貴司在開(kāi)發(fā)市場(chǎng)、日常工作中參考。管理篇: 主要收集了我們項(xiàng)目公司的各種管理制度，便于承接項(xiàng)目時(shí)，以項(xiàng)目管理處或項(xiàng)目管理公司構(gòu)建一個(gè)管理平臺(tái)，成為開(kāi)發(fā)拓展項(xiàng)目時(shí)可套用修改的文件。如復(fù)評(píng)工作、車輛管理規(guī)定、標(biāo)書評(píng)分表和各種工作表格等等。前期物業(yè)管理操作程序目 錄第一章 物業(yè)投標(biāo)文件的制定第一節(jié) 物業(yè)公司參與投標(biāo)的關(guān)鍵因素第二節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)過(guò)程第三節(jié) 中標(biāo)后的重點(diǎn)工作。（一）物業(yè)公司參與投標(biāo)的關(guān)鍵因素項(xiàng)目區(qū)域、規(guī)模要符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。企業(yè)一定要確定自己的目標(biāo)客戶，要懂得有所為有所不為，在物業(yè)管理分項(xiàng)市場(chǎng)上提升占有率，而不是在整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)上全線參與競(jìng)爭(zhēng)，這是現(xiàn)代商戰(zhàn)中重要的競(jìng)爭(zhēng)原則。由于物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)不完善，投標(biāo)及中標(biāo)后簽訂物業(yè)服務(wù)合同直至履行合同過(guò)程中，要注意會(huì)出現(xiàn)一些不確定因素，直接影響項(xiàng)目的成敗，如管理費(fèi)價(jià)位、空置房管理費(fèi)收取、工程遺留問(wèn)題之責(zé)任劃分、管理過(guò)程中的獎(jiǎng)罰條件以及投標(biāo)書中的每一項(xiàng)承諾等，應(yīng)給予重視。如果沒(méi)有合適的人才隊(duì)伍，寧愿暫時(shí)放棄項(xiàng)目也不能貿(mào)然簽約。 成本測(cè)算 　　投標(biāo)單位應(yīng)組織富有經(jīng)驗(yàn)的財(cái)會(huì)人員和物業(yè)管理人員根據(jù)擬承接物業(yè)的管理服務(wù)范圍、類型、檔次、標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行專題分析，做出較為精確的測(cè)算，對(duì)國(guó)家規(guī)定的管理服務(wù)單價(jià)可不必計(jì)算。 ⑶ 擬定質(zhì)量管理目標(biāo)和采用的管理方式　　質(zhì)量管理目標(biāo)，是指管理單位在合同期內(nèi)應(yīng)取得怎樣的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、其質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)以國(guó)家職能部門和當(dāng)?shù)刂鞴懿块T制定的相關(guān)法規(guī)文件為依據(jù)。⑹ 財(cái)務(wù)預(yù)算包括收支情況預(yù)算和各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（包括特約服務(wù)內(nèi)容及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。⑵ 表述。⑷ 填寫完整。⑹ 嚴(yán)禁一稿多用。中標(biāo)后將很快進(jìn)行物業(yè)服務(wù)合同準(zhǔn)備工作。 ㈡、我司保證：自接管xxxx一期物業(yè)管理項(xiàng)目起隨時(shí)隨地為業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，打造精品工程，三年之內(nèi)將成為市級(jí)、省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目并力爭(zhēng)創(chuàng)建全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)。接管物業(yè)類型包括辦公樓、別墅、公寓、高層住宅等。并在工作中形成了以下幾點(diǎn)特色： 以人為本、重視培訓(xùn) 人才對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是最重要的資源，是決定企業(yè)發(fā)展的主要因素，為人才的成長(zhǎng)和發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境是我們堅(jiān)持的一貫方針，在我司內(nèi)部，已形成了“能者上，庸者下”，獎(jiǎng)懲嚴(yán)明的良好的用人體制。為此，我們將積極導(dǎo)入ISO90012000國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，并在此體系內(nèi)，嚴(yán)格按照“管理專業(yè)化、服務(wù)規(guī)范化、經(jīng)營(yíng)企業(yè)化”的思想建立起一整套科學(xué)規(guī)范的管理體制。 業(yè)戶第一、服務(wù)到家 “業(yè)戶永遠(yuǎn)是我們的上帝”，這是常常掛在我們xxxx人嘴邊的一句話，業(yè)戶的需要，就是我們的目標(biāo)，隨時(shí)為業(yè)戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，是我們的服務(wù)態(tài)度。 我們?cè)竿ㄟ^(guò)自己的努力，通過(guò)自己對(duì)業(yè)戶的全心服務(wù)，取得政府、社會(huì)、業(yè)戶的認(rèn)同。 授權(quán)代理人： 性別： 年齡： 職務(wù)： 身份證號(hào)碼： 特此委托！ 投標(biāo)人（章）：xxxx物業(yè)管理有限公司 法人代表（章）： 授權(quán)代理人（簽字）： 日 期 ： 年 月 日 資格證明材料如下： （1）資質(zhì)證書復(fù)印件1份 （2）法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）復(fù)印件1份 （3）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)介 項(xiàng)目投入人員匯總表 人員總數(shù) xx人 管理 人員 xx人 作業(yè)人員 xx人 序號(hào) 職務(wù) 姓名 年齡 性別 職稱 專業(yè) 主要資歷簡(jiǎn)述 公司總部項(xiàng)目 分管負(fù)責(zé)人 (簡(jiǎn)歷)現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 (簡(jiǎn)歷) 主要管理人員 (簡(jiǎn)歷) 項(xiàng)目主要管理人員 (簡(jiǎn)歷) 備注：專業(yè)技術(shù)證書指職稱證書以及國(guó)家注冊(cè)專業(yè)證書等。 整體的設(shè)想與策劃分為五個(gè)方面： 1 高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理的措施 建立和實(shí)施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系 物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過(guò)程證明了要達(dá)到高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水平必須建立一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系。 培育高素質(zhì)的員工隊(duì)伍 人才對(duì)我們來(lái)說(shuō)，是最重要的資源，它決定了企業(yè)的興衰。 加強(qiáng)和完善物業(yè)管理的硬件條件 在xxxx一期物業(yè)管理工作中，除了要充分依托現(xiàn)有的管理設(shè)備外，還需投入一筆資金加強(qiáng)和完善物業(yè)管理的有關(guān)設(shè)備、設(shè)施，如要實(shí)行全電腦化辦公系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)快速反應(yīng)系統(tǒng)和完善的監(jiān)控系統(tǒng)等。從而使人們的潛力得到充分發(fā)揮，人們對(duì)工作、生活、文化上的品味需求得到滿足。為此，我們將充分發(fā)揮xxxx一期業(yè)戶管委會(huì)作用，通過(guò)業(yè)戶的內(nèi)部組織網(wǎng)絡(luò)和組織社區(qū)內(nèi)的文化活動(dòng)，潛移默化地增強(qiáng)業(yè)戶參與管理的意識(shí)。我們提出以下兩項(xiàng)措施： 在xxxx一期建立相應(yīng)的居民生活商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 3 超前性、創(chuàng)造性、全方位服務(wù)的意識(shí) 超前性是xxxx一期物業(yè)管理前衛(wèi)和榜樣地位的標(biāo)志。我們將在整個(gè)住宅區(qū)內(nèi)對(duì)殘疾人實(shí)行無(wú)障礙通行，公共區(qū)域設(shè)有關(guān)照殘疾人的標(biāo)識(shí)。xxxx一期只有不斷地創(chuàng)新，吸收國(guó)內(nèi)外住宅管理精華，做人之未做，做人之難做，才能不斷完善，并保持在同行業(yè)中的領(lǐng)先地位。 設(shè)立業(yè)戶接待日和業(yè)戶接待電話，向業(yè)戶提供24小時(shí)全天候的護(hù)衛(wèi)、保潔和維修服務(wù)。 硬件建設(shè) 可靠的安全保障系統(tǒng)、管理完善的環(huán)境設(shè)施、簡(jiǎn)潔醒目的住宅形象設(shè)計(jì)系統(tǒng)、安全方便的交通網(wǎng)絡(luò)以及豐富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先進(jìn)設(shè)施、設(shè)備為xxxx一期高尚環(huán)境和文明建設(shè)提供了物質(zhì)保證。這樣既可以讓監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)直接為業(yè)戶服務(wù)，同時(shí)又可以提高住戶的環(huán)保意識(shí)。 對(duì)垃圾的分類處理。對(duì)垃圾的分類處理，我們將通過(guò)各種宣傳手段，增強(qiáng)業(yè)戶的環(huán)保意識(shí)，引導(dǎo)他們養(yǎng)成正確的習(xí)慣。“三防”結(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合。 軟件建設(shè) 創(chuàng)建高檔次的住宅小區(qū)，軟件建設(shè)比硬件構(gòu)成更為重要、更為艱巨。成立以管理處為主、有業(yè)戶代表參加的xxxx一期環(huán)保委員會(huì)，著眼于xxxx一期長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，依照可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，制定和實(shí)施xxxx一期環(huán)保工程。重點(diǎn)放在提高環(huán)保意識(shí)，增加環(huán)保知識(shí)方面，通過(guò)環(huán)保講座、每年六月的世界環(huán)保日系列活動(dòng)等，引導(dǎo)住戶關(guān)心社區(qū)環(huán)境。 5 體現(xiàn)社區(qū)文化、環(huán)境文化特色的物業(yè)管理典范模式 xxxx一期社區(qū)文化活動(dòng)的總體構(gòu)想 社區(qū)文化三項(xiàng)主題：營(yíng)造全新的工作理念；熱愛(ài)地球，保護(hù)環(huán)境；做新世紀(jì)文明使者。xxxx一期的文化定位是中西方文化與現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的有機(jī)結(jié)合。 xxxx一期環(huán)境文化的構(gòu)想 針對(duì)xxxx一期的園林式布局和環(huán)保要求，我們除了對(duì)住宅內(nèi)噪音、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進(jìn)行監(jiān)測(cè)，全面加強(qiáng)社區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)外，還準(zhǔn)備做好以下幾點(diǎn)：第一，維護(hù)已有的園林綠化，實(shí)施各季節(jié)植物交叉式綠化工程。 xxxx的管理模式 第二節(jié) 擬采取的管理方式 面對(duì)xxxx一期這樣一個(gè)高品味、高水平、高素質(zhì)居住人群的現(xiàn)代化住宅小區(qū)，選擇怎樣的管理模式才能達(dá)到最佳的管理效果，這是我們確定管理方式的重要課題，我們?cè)谏钊胝{(diào)查研究的基礎(chǔ)上確定了我們的基本思路是： 嚴(yán)格資質(zhì)管理，選用專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)均較高的各類專業(yè)技術(shù)人才，以嚴(yán)格