【正文】 理工作的實施意見》的通知 滬房地資建 [2020]244 號 各區(qū)（縣）房地局、浦東新區(qū)建設交通委 : 為了進一步做好上海市“四高”優(yōu)秀小區(qū)的創(chuàng)建工作，加強節(jié)能省地型示范項目的建設，發(fā)揮示范項目的引導、帶動作用，提高本市住宅建設的整體水平，現(xiàn)將《上海市推進創(chuàng)建節(jié)能省地型“四高”優(yōu)秀小區(qū)管理工作的實施意見》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。經(jīng)研究，現(xiàn)答復如下： 一、《關(guān)于嚴格依法審批、進一步加強規(guī)劃管理的若干規(guī)定》（滬規(guī)法〔 2020〕 1262 號）規(guī)定“嚴格執(zhí)行《技術(shù)規(guī)定》關(guān)于層高控制的規(guī)定，住宅層高不得高于 米，層高大于等于 米的建筑部分必須計算建筑面積，并納入容積率計算。 2020 年 4 月 2 日，市房地局以滬房地資權(quán)〔 2020〕 108 號發(fā)布了《上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤規(guī)則》，并 停止執(zhí)行滬房地籍〔 1996〕 489 號。 二、對于在室外地坪標高以上，且層高小于 米（含 米）的建筑（除設備層、半地下室外），在容積率計算中應計入建筑面積。 多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法 多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。 商住樓共有建筑面積的分攤方法 首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的 建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積。 套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。非公共墻按墻體水平面積的全部計入套內(nèi)墻體面積。 套內(nèi)墻體面積 新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的圍護或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。 樓房下層（含底層）樓層的垂直通道，無論其使用（?？?、連通）與否，均應承擔相應的建筑面積。 房屋共有建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋相關(guān)的比例進行分攤。 房屋共有建筑面積分攤以幢為單位。 不規(guī)則（弧狀）墻體處理原則：當房屋墻體向內(nèi)凹且內(nèi)凹的高度高于 4 米時，按其外墻高度 米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積。 計算全部建筑面積應是有頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱或有圍護的部位。 1獨立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護結(jié)構(gòu)，都不計算建筑面積。 房屋的天面、挑臺，房屋天面上的花園、泳池。 有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。 獨立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計算。 1機械車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計算。 1與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計算。 1玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計算建筑面積。 與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計算。 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計算。 房屋內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層等）層高在 米以上的按其墻外圍水平面積計算。地下層次以負數(shù)表示。 房屋 層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪177。 1 上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤規(guī)則 建筑面積計算規(guī)則 一、一般規(guī)定 房屋面積計算系指外圍水平面積及水平投影面積計算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。 房屋使用 面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平面積計算。 房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。 多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。 樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。 挑樓、全封閉的陽臺按外圍水 平投影面積計算。 1有柱或圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。 1屬永久性建筑層高在 米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計算。體育館（場）看臺下空間加以利用的，高度在 米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積（多層按多層計）。 三、計算一半建筑面積的范圍 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計算。 無頂蓋的室外樓梯按各樓層 外圍水平投影面積的一半計算。 房屋之間無上蓋的架空通廊。 建筑物內(nèi)的操 作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 1廣場式室外樓梯。 判別房屋計算建 筑面積的基本原則是： 永久固定，層高 米（含 米）以上的房屋及與室內(nèi)相通的部位計算建筑面積。 六、特殊墻體及部位處理原則 非垂直墻體處理原則：當房屋的墻 體向內(nèi)傾斜時，按其外墻高度 米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積；當房屋的墻體向外傾斜時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。 共有建筑面積分攤規(guī)則 一、一般規(guī)定 房屋共有建筑面積分攤計算，有合法產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議的，按協(xié)議分攤；無協(xié)議或協(xié)議不明確的按本《規(guī)則》執(zhí)行。本幢內(nèi)為多幢房屋服務的公用設施建筑面積亦不得分攤到本幢房屋內(nèi)。 有兩種以上房屋類型的綜合樓，應根據(jù)房屋類型，按相關(guān)面積比例先行分攤除垂直 通道（樓梯、電梯及相應走道，下同）外的全幢共有建筑面積（此次分攤的最小單位為不同類型的功能區(qū)），垂直通道不論所處功能區(qū)使用（停靠、連通）與否，均按層分割，垂直通道面積并入各自功能區(qū)共有建筑面積。 套（單元）建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的共有建筑面積 二、計 算方法 （一）成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成 套（單元）內(nèi)使用面積 （ 1）套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和； （ 2）躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積； 5 （ 3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積； （ 4）內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。套（單元）內(nèi)的分隔墻為非公共墻。 單獨具備使用功能的獨立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理用房、設備間等，均不計入共有建筑面積。 （四）分攤的共有建筑面積 分攤的共有建筑面積 =套內(nèi)建筑面積共有建筑面積分攤系數(shù) 三、共有建筑面積的分攤方法 6 住宅樓共有建筑面積的分攤方法 住宅樓以幢為單位，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋應分攤的共有建筑面積。 商業(yè)部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上商業(yè)部分本身的