【正文】 在建筑群的入口處，盡量將兩側的房屋拉開，在中間的位置上布置著精心挑選的林木，加上小橋流水的休閑景致，不單令住客或訪客在抵達時感受到豐富的園林景色，這個空間亦同時形成了一條景觀走廊，可以將視野一直伸延出海邊，海天一色，都能一覽無遺。為爭取戶戶海景，多拼的住宅之間有局部側墻間距不足6米，較高的一側墻設計為防火墻。小區(qū)停車：小區(qū)地面上預留一道橫向的地面停車帶，地下車庫設于高層住宅地下室。為盡量減少對原始地貌的破壞，車行道只組織于山坡之上，并盡早地將車輛引下車庫。以高低錯落有序的幾何立體組合，從而創(chuàng)作出一個富時代感的海岸建筑群。用地屬于海邊坡地類型，三面環(huán)海，背靠青山，高差約50米。17英里規(guī)劃設計經典策劃2003中國建筑藝術獎住宅類優(yōu)秀獎——深圳萬科又可分為住在鄉(xiāng)村的人和不住在鄉(xiāng)村的人。不遠處隱約可以看見不 久前我親手栽下的玫瑰花樹和丁香樹的影子了，就在這一剎那傾，一道強亮光從天而 降…… 19/ 完善市政道路建設及立體交互式城鄉(xiāng)道路網建設，重量級環(huán)城綠化帶的擁護和附近的市政配 套設施的愛惜，這不是一般的鄰里關系。我突然意 識到所謂美感對我意味著什么——星星越來越近，天越來越遠。 比如：A、天天上班的人是主流？ B、天天購物的人是主流？ C、這些拼命賺錢又拼命花掉的人們是主流？ D、這些“掙三塊花五塊”的人是主流？ E、這些提前消費“國際標準”活動的人是主流？ F、城市與自然都要的人是主流？ G、這些剛剛誕生的CBD的年輕的主流呀！ H、被羨慕欣賞的是主流？ I、引導潮流的是主流？ J、以優(yōu)雅姿態(tài)生活在青青家園的一小部分人，…… K、難道人數不多也是主流嗎？17/ 萬科青青家園，為了實現工作與生活的完全對接；實現住房與收入的良性循環(huán)； 實現家庭與愛情的水乳交融；實現人生經歷與價值取向的互動而努力奮斗！ CBD?都市新銳?棲居 18/ 城市與自然之間 THEN FEEL外星人之美 是我覺得世界美呢，還是世界自己美呢？是美本身重要呢，還是我的感覺更重要呢？ 有人說：“美不過是一種幻覺?？鞓穪碜杂诨钤诋斚拢斘彝蝗幻靼字茉馕L拂過樹梢、枝頭彎折、山坡頂的薄霧，和明亮的天空全都是心的延伸之時，我就會感到快樂。 寂寞的避雷針在高空探視。不經意地釋放無謂的感情了。因為你現在想著的，也是無邊的虛無。 白天和夜晚，按比例裝在時間的袋里； 工作與生活，按輕重急緩裝在歲月的筐里； 快樂，按方向裝在命運的精髓里。 這個人算的東西就是會導致各種快樂幸福的人生的CEO。t stare at me.” 西方的人文理念象怒放的玫瑰，一般在遇到季節(jié)轉換時會昂然地宣稱：“Don39。 也許只有一個主罪：缺乏耐心。給腦袋營養(yǎng)，給四肢安慰，給我的每一分付出，作出一億種恰如其分的解釋。（首期總建一般控制在10萬平米左右）萬科青青家園 文案 萬科生活讀本/攬勝廣告 1/ 青春絕不是一具空殼/我還在里面睡著，攢勁/也有忌憚 四周并非因為我睡著就停止制造垃圾 我不想知道/過去 CBD屬于誰？/現在，CBD正折磨誰？/我只關心/將來，她以何種高度按時交到我手里？ 不是沒有看見/模糊的面孔/議論著/沒有面孔的人群/在最精致的咖啡館里慢慢泡爛日子 不是沒有聽見/“城市是誰的？/自然是誰的？/工作是誰的？/生活是誰的？” 種種低八度音的嘆息 這些事兒早該解決了/我不明白為何人家還在羅嗦/反正，我有我的主意/操守我的東部情結 我睡著…… 深諳我心的青春的房子。以親和、服務客戶、雄厚實力展示為主訴求，迅速提升當地消費者的認知。開發(fā)策略及開發(fā)模式采用分期開發(fā)的模式，總占地50萬平方米，共分七期，小容量、快速滾動（每半年推出新一期）；首期2004年4月推出，占地9萬平方米，規(guī)劃624戶；公交車站、學校、大型商業(yè)廣場、醫(yī)療、銀行、郵政、會所、娛樂配套、餐廳全部齊全（部分在建，但承諾2005年3月首批業(yè)主入住時可使用）。平方米商住用房：另一項提升客戶服務的舉措是與專業(yè)機構合作，引入CRM客戶關系管理系統(tǒng)，組建客戶服務中心，建立一條業(yè)主與我們之間的快速溝通渠道，關注每一位業(yè)主的需求。物業(yè)管理內容物管內容：所有業(yè)主共同關注的基本服務（如安全、供水、供電等）；針對不同物業(yè)、不同業(yè)主的個性化需求提供針對性的服務，比如針對老年人組建夕陽紅俱樂部，以豐富老年住戶的生活，同時還有足球俱樂部、集郵協(xié)會等，以吸引年輕住戶和不同興趣住戶的參加。早期以租賃形式為主，等社區(qū)成熟之后再出售。空間布局：一心二帶三片六區(qū)一心：為位于金沙洲大橋橋頭兩側的現代化商貿金融中心和文化娛樂中心二帶：沿江綠化帶三片六區(qū)：利用北環(huán)高速公路、廣佛公路及金沙大橋等有利條件，結合自然地形差異和道路骨架形態(tài)，劃分六大區(qū)間。萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產為核心業(yè)務，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一，至2003年12月31日止。216。規(guī)模：占地50萬平方米，總戶數3900戶。廣州四季花園216。萬科系列產品推廣差異化金色家園3期——“無限城市生活”，熱烈的、繽紛的、都市的，針對白領四季花城——“生活，在美麗之外”，安靜的、有格調的、有情懷的歐洲小鎮(zhèn)，針對白領金域藍灣——“在海上，一切超然”，優(yōu)雅的、開闊的、藍色魅力的，針對高級白領東海岸——“享受生命這一程”，休閑的、快樂的、輕松的、溫馨的，針對“金領”差異化基礎上，也擁有共性，貫徹了年輕化親民化的開發(fā)路線，體現了“建筑無限生活”的萬科品牌口號。成為休閑居住區(qū)的代名詞 首個休閑享受型的社區(qū)。由主持人現場介紹某品牌名酒的品牌發(fā)展歷史，請相關人員品嘗名酒并贈送相關人等名酒。6．七夕節(jié)/意相逢派時間：2003/7/7（農歷七夕）人員：工作人員4名活動內容：相約東海岸活動安排：晚8：00—10：30可到咖啡屋享受燭光情調咖啡吧，為情人免費提供約會場所及咖啡。 VIP生活空間時間：2003/5/17日（勞動節(jié)）人員：講解員1名、會員活動內容：高尚生活講座或演示活動安排：向客戶介紹某頂級品牌的歷史以及使用者；講解高尚社會的生活格調、禮儀，達到讓溝通對象了解上流社會生活、學會上流生活的目的。說明文本內容規(guī)劃：區(qū)位 /交通 /環(huán)境 /園林 /配套 /會所 /戶型 /物管等綜合質素說明。當陽光深情款款地穿過海灘，走進我們的家園，我們徜徉在林蔭小道，活躍在運動館，閑聊在會所中，詮釋著生活的詩意，詮釋著理想中的幸福圖景。我們在努力建構著自己的精神家園，為實現我們詩意盎然的夢想而奔波忙碌。比如圣誕時，我們會在家里開Party。這樣一來，就擴大了家庭的社交圈子。這兒的空氣非常清新，充滿了寧靜和祥和。東海岸豐富的生活內容和休閑的生活氛圍，不禁想：事業(yè)上忙碌的意義，不就在于給家人更多？東海岸生活型態(tài)描繪我和妻都是“金領一族”，在工作中，我們絕對稱得上是楷模。概念小結“ 全程享受家”意味著——休閑享受，即是東海岸生活的全部！創(chuàng)意發(fā)想—廣告語享受生命這一程廣告語釋義享受生命是每個人與生俱來的權利，在人的生命歷程中，真正堪稱“純粹”的享受階段，大約有兩個——學齡前，一切尚未開始，紛擾無從談起；退休后，事事塵埃落定，幸福水落石出。養(yǎng)生，是給快樂最大的保險，自然又是養(yǎng)生的全部素材。是一類客戶，他們是生活的行家，真正懂得生活藝術的享受家。人們卸掉了工作的枷鎖，休閑成為工作的目標。東海岸距市區(qū)14公里，30分鐘車程，距離與時間都不是問題，是深圳人太缺乏“綠色生存”觀念，太缺乏工作與生活區(qū)域應相分離的觀念。 東海岸與客戶的共性在哪？競爭者分析競爭板塊大梅沙競爭樓盤大梅沙海景酒店水云間心海假日五豐泰項目富春東方別墅項目……片區(qū)特點：競爭程度相對較小 /價格高 /戶型小 /生活成本高 /季節(jié)性在5—10月份競爭對手辨別大梅沙其它項目的開發(fā)有利做旺片區(qū)，它們不是競爭對手，而是盟友。本項目如果作定位為純第二居所，面對的將是金字塔頂端的客戶，市場容量會很小，勢必難以承受本項目大規(guī)模大體量的推廣。東海岸是第一居所。產品優(yōu)勢？東海岸能提供給客戶什么利益？我們在哪？—物業(yè)定位萬科最具享受性的住宅型態(tài)是什么？萬科東海岸靠近大梅沙旅游度假區(qū)，西往深圳市區(qū)14公里，約30分鐘車程，生活配套齊全，以運動、休閑為主題，正是我們所提出的“休閑型住宅”的典型代表。 最具享受性的生活區(qū)域在哪？根據伯吉斯同心圓地域假說，城市分為由內而外的5個同心圓區(qū)域。早在19世紀末，美國上流階層已經發(fā)起了向郊區(qū)遷移的運動，20世紀，幾乎所有西方國家的中堅份子都加入這一行列，“綠色生存”將劃定整個21世紀主流家居方向。一切真正的自由都應該包括“空間自由”和“時間自由”。五、 廣告策略廣告的階段性劃分（準備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期）階段性的廣告主題階段性的廣告創(chuàng)意表現廣告效果監(jiān)控六、 媒介策略媒介組合軟性新聞主題投放頻率費用估算七、推廣費用現場包裝（VI設計、營銷中心、示范單位、圍板等）印刷品（銷售文件、售樓書等）階段性廣告促銷費用八、營銷管理銷售實務與人員培訓IDEA東海岸推廣策略提案深圳市尚美佳廣告有限公司提案總綱“亞幸福狀態(tài)”的深圳人奔波忙碌一天，回到家又成了“沙發(fā)土豆”，看6個小時的TV，是不是就叫生活？周末，邀三五好友打麻將，熬得兩眼發(fā)黑，是不是就叫休閑？陪老婆孩子逛逛街，走得腰酸腿疼，這也算是休閑嗎？忙碌的深圳人沒有真正的休閑生活！忙碌的深圳人沒有完整的家庭生活！他們贏得了事業(yè)，卻輸掉了家庭幸福；創(chuàng)造了財富，卻丟掉了生活品質。針對“萬科地產”各項目的土地環(huán)境價值，分析和判斷主力客戶群是今后項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業(yè)、收入家庭結構、教育背景等方面情況，可對“萬科地產”主力客戶群的特征進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，避免功能、信息的相互干擾。項目特性分析即是將自身的優(yōu)點和且缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。 配電房 保安部 工作牌 門楣標牌 彩旗萬科精品一、深圳萬科地產項目全程策劃流程一、市場調研前言：本次市調的背景、動機、運用手段、目的等；市場分析（1） 當前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2） 區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）近期房地產的有關政策、法規(guī)、金融形勢競爭個案項目調查與分析消費者分析：（1）購買者地域分布；（2）購買者動機（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）（4）購買時機、季節(jié)性（5） 購買反應（價格、規(guī)劃、地點等）（6） 購買頻度結論二、 項目環(huán)境調研地塊狀況：（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質地塊本身的優(yōu)劣勢地塊周圍景觀 （前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安） 地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通） 公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）三、 項目投資分析投資環(huán)境分析（1）當前經濟環(huán)境（銀行利息、金融政策）（2） 房地產的政策法規(guī)（3）目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）土地建筑功能選擇現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）土地延展價值分析判斷（十種因素）成本敏感性分析（1）容積率（2）資金投入（3）邊際成本利潤投入產出分析（1）成本與售價模擬表（2）股東回報率同類項目成敗的市場因素分析四、營銷策劃（一） 市場調查項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）建筑規(guī)模與風格建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內容等）發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質）結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）（二）、 目標客戶分析經濟背景 工地圍板 形象墻 胸卡 工程部 防火、防電危險 監(jiān)控室萬科地產項目營銷策劃內容提示一、“萬科地產”品牌定位在對同類競爭樓盤進行調研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定“萬科地產”的品牌定