【正文】 答案：B 解析：P280頁中間。51．以下能測算當期流動負債償還能力的指標是（?。〢．資產(chǎn)負債率B．流動比率C．速動比率D．現(xiàn)金流動負債比率答案：D解析：P274頁，現(xiàn)金流動負債比率是企業(yè)一定時期的經(jīng)營現(xiàn)金凈流入同流動負債的比率。48．以下哪一項不屬于企業(yè)的基本財務(wù)報表？（?。〢．現(xiàn)金流量表B．成本報表C．資產(chǎn)負債表D．損益表答案：B解析：P252頁下面，企業(yè)在會計期末編制的主要會計報表，包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和不需對外報送的成本報表。45．以下關(guān)于雇主責任保險賠償額度的說法錯誤的是（ ）A．死亡：最高賠償額度按保單規(guī)定辦理B．永久喪失全部工作能力，按保單規(guī)定的最高賠償額度給付C．暫時喪失工作能力10天以上者，經(jīng)醫(yī)生證明，按該雇員的工資給付D．保險人總的賠償金額，最高不超過保單規(guī)定的賠償限額答案：C解析：P239頁上面，暫時喪失工作能力5天以上者，經(jīng)醫(yī)生證明，按該雇員的工資給付。42．某物業(yè)管理企業(yè)，年人工工資總額為369600元，則福利基金為（ ）元。A．輔助材料B．燃料C．動力D．原材料購買成本答案：D解析：P185，D原材料購買成本屬于比例成本，即所發(fā)生的費用隨業(yè)務(wù)量而成正比例變化的費用。38．租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責任由（ ）承擔。36．吸引租戶的主要策略不包括（ ）A．強調(diào)租金低廉B．宣傳手段C．租約條款優(yōu)惠D．現(xiàn)場看樓答案：A解析：P164，物業(yè)管理的市場宣傳工作一般圍繞著物業(yè)的特性來進行，如宣傳物業(yè)所處的位置、周圍景觀、通達性和方便性等。財務(wù)收支計劃通常以預(yù)算計劃的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關(guān)注的內(nèi)容。年度計劃是一種運行計劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計劃；中短期計劃則介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期為周期，通常為3～5年；長期計劃則屬于策略層次的計劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。A．租賃 B．銷售 C．保險 D．抵押答案：C解析：P128中間，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）和抵押等子市場；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等子市場。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為（　?。┤f元。也就是說，毛租金乘數(shù)不像報酬資本化法或凈收益乘數(shù)法需要測算凈收益那樣，在測算凈收益時需要統(tǒng)計潛在毛租金收入、空置和收租損失、其他收入、運營費用等，每一個變量在統(tǒng)計的時候都會引起誤差。由于技術(shù)進步，使原有的許多設(shè)計、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過時落后或成本過高，而采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會降低，因此，重置價格通常要比重建價格低。，不正確的是（ ）A．重置價格又稱重置成本B．重置價格通常要比重建價格高C．一般建筑物適用重置價格D．有特殊保護價值的建筑物適用重建價格答案：B解析：B不對。23．成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，以下哪一項屬于成本租金（ ）。22．一套建筑面積為100m2，單價為2000元/m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，%，則該套住宅的（ 　）。因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機會成本的考慮。為了便于大家理解，我們這樣來解釋，在購房款中，投資者自己支付的部分為投資者的權(quán)益，而銀行貸款則為銀行的權(quán)益，現(xiàn)在投資者還了一部分本金，則投資者的權(quán)益就增加了一部分，即還掉的這部分本金，本題中，第1年還掉的本金為年還款額減去第1年的利息，即投資者權(quán)益增加值=還掉的本金=－30%=最終，接下來再求償債備付率（注：可用于還本付息的資金包括：可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費用，可用于還款的利潤等。物業(yè)第6年初的價值應(yīng)為：－=18．某寫字樓的購買價格為50萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬元，%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款。該貸款的年利率為9%，按月等額還本付息。采用設(shè)備經(jīng)濟壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設(shè)備，每年節(jié)約費用支出（ ）萬元。D也不對，正確的應(yīng)該是通常只比較設(shè)備的費用。技術(shù)壽命是指設(shè)備在開始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功能的時間，其時間長短主要取決于無形磨損的速度，技術(shù)進步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。 ，年名義利率等于年實際利率 ，名義利率越小，名義利率與實際利率的差值就越大，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大 答案：C解析：C不對，正確的應(yīng)是計算周期相同時，名義利率越大，名義利率與實際利率的差值就越大。13．（ ）是業(yè)主十分關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的重要方面。9．工業(yè)物業(yè)對投資區(qū)位的特殊要求是（?。〢．公共交通便捷程度B．居民人口與收入C．周圍工業(yè)物業(yè)的影響D．當?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄源鸢福篋 分析：A公共交通便捷程度屬于居住物業(yè)、寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)對投資區(qū)位的特殊要求；B居民人口與收入屬于居住物業(yè)對投資區(qū)位的特殊要求；C周圍工業(yè)物業(yè)的影響，屬于周圍環(huán)境或周圍土地利用情況和環(huán)境，所以屬于居住物業(yè)、寫字樓對投資區(qū)位的特殊要求。A．位置固定性B．各異性C．適應(yīng)性 D．相互影響性答案：D分析：D相互影響性是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響；A位置固定性是房地產(chǎn)最重要的一個特性。因為房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入；C．房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象是市場上的存量房地產(chǎn)也不對。物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作主要包括確定投資戰(zhàn)略、確定投資標準、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進行資產(chǎn)組合。2．以下屬于組合投資管理職責的有（?。〢. 制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃 B. 客戶報告與現(xiàn)金管理C. 危機管理 D. 物業(yè)更新改造等主要開支決策答案：B分析：P11表11。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1．以下關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)說法不正確的是（?。〢．區(qū)域購物中心的建筑規(guī)模在10萬平米以上B．市級購物中心的年營業(yè)額在1~5億元人民幣之間C．地區(qū)購物商場內(nèi)中型百貨公司往往是其主要租戶D．居住區(qū)商場服務(wù)人口1~5萬人答案：B分析：P4，市級購物中心的年營業(yè)額在5億元人民幣以上。4．以下屬于物業(yè)管理戰(zhàn)略性管理工作的是（?。〢．構(gòu)建信息基礎(chǔ) B．物業(yè)保險管理C．未來維修和維護 D．現(xiàn)金流量和成本管理答案：A解析：P13。應(yīng)該是面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資；B房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入不對。答案：C7．某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ ）。8．投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險稱為（ ）A．通貨膨脹風(fēng)險B．市場供求風(fēng)險C．變現(xiàn)風(fēng)險D．或然損失風(fēng)險答案：A分析：B市場供求風(fēng)險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險；C變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險；D或然損失風(fēng)險是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等。14．下列關(guān)于名義利率與實際利率的表述中，不正確的是（　?。?。自然壽命也稱物理壽命，是指設(shè)備從全新狀態(tài)下開始使用，直到不堪再用而予以報廢的全部時