【正文】 中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。評析：對于“清退令”能對拉低房價能有多大的作用呢，舉措信號意義大。2010年3月，各地暫停出讓住房用地2010年3月12日，國土資源部稱，將于今年3月至7月在全國開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項(xiàng)檢查，本次檢查重點(diǎn)針對擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問題。沒有商品房土地轉(zhuǎn)讓的資金，保障性住房就沒有資金的保證。土地財政問題不解決，根據(jù)一些上市公司的公開年報進(jìn)行簡單分析后發(fā)現(xiàn)，上市公司的囤地現(xiàn)象非常驚人。一是：抬高進(jìn)入土地地市場門檻，比如《通知》對開發(fā)商競買保證金進(jìn)行了明確規(guī)定，不得低于出讓最低價的20%，而以往的政策對繳納額度沒有明確規(guī)定，并且要求開發(fā)商在拿地后10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。評析：這個政策與2008年3月12日，建設(shè)部發(fā)布的住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的指導(dǎo)意見其中提出凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)總面積的70%以上。該通知以國務(wù)院辦公廳名義正式對下發(fā)文，與此前中央經(jīng)濟(jì)工作會、國務(wù)院常務(wù)會等涉及房地產(chǎn)調(diào)控的政策相比，該通知對地方各級政府責(zé)任有具體要求，對地方責(zé)任主體有明確約束力。對央企投資要規(guī)范化，主要是對2009年央企進(jìn)入樓市的一個警示。體現(xiàn)“有保有壓、區(qū)別對待”的做法，在信貸、稅收政策上加以區(qū)分。第二，抑制投資投機(jī)性需求。“國十一條”包括五個方面，涉及十一個條款，與之前的“國四條”相比，內(nèi)容更加豐富、系統(tǒng)和全面，規(guī)定也更加具體和詳盡，政策方向與去年十二月以來的所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，是對最近一段時間以來中央調(diào)控樓市政策的系統(tǒng)化。全年住宅銷售面積、銷售金額同比增幅將高達(dá)50%以上，住宅開發(fā)投資額增速約為15%。積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，政府4萬億元的龐大投資計劃，樓市的一系列救市政策，鼓勵住房消費(fèi)。這項(xiàng)政策一是為了控制房地產(chǎn)商的土地囤積行為，二是規(guī)范房地長市場的進(jìn)入門檻，對于那些開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小資質(zhì)并不夠的企業(yè)來說有了嚴(yán)格的要求。此次政策的發(fā)布主要是要給市場傳達(dá)一個信號，政府很有可能借此試探市場的反應(yīng)?！兑庖姟分幸粋€重要的政策就是個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，此舉是對炒房現(xiàn)象進(jìn)行遏制。它直接關(guān)系到人民群眾的居住質(zhì)量。許多開發(fā)商就利用地方政府招商引資等政策大量圈地，然后再經(jīng)過層層公關(guān)改變用地性質(zhì)，用于房地產(chǎn)開發(fā)。開發(fā)商為了盡量多地取得利潤，不遺余力地在容積率上做手腳。評析：當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題比較突出?！锻ㄖ访鞔_：將落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度，對違反國家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策或用地標(biāo)準(zhǔn)，搭車用地、借機(jī)圈地、侵害農(nóng)民權(quán)益等問題和政策執(zhí)行不到位的地區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)督察，做好重大典型案件查處曝光。擁有房產(chǎn)物業(yè)較多的家庭，需要繳納比較高的稅負(fù)。第七，有利于打擊通貨膨脹預(yù)期，尤其可以防止國內(nèi)外熱錢把房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格推向過高，消除減少未來宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能遭遇的隱患。第四，利于打擊過熱的房地產(chǎn)投資行為，打擊囤房，減少空置率，提高房屋資源的使用效率，擠出房產(chǎn)市場存在的過多泡沫。首先，物業(yè)稅的開征，肯定可以對目前的高房價形成有效的調(diào)控。評析：此前，北京、遼寧等10多?。ㄊ校╅_始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，有關(guān)物業(yè)稅的開征討論持續(xù)了四五年之后，再次成為2009年上半年樓市的焦點(diǎn)話題之一。政策的出臺無疑警告了這部分開發(fā)商，企業(yè)的現(xiàn)金流是在政府總體宏觀控制之下的。評析：這條措施對房地產(chǎn)市場有兩個作用其一，抑制房價的警示作用。2009年5月，下調(diào)自有資本金貸款比例5月27日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。評析：統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求?，F(xiàn)在不少炒房客利用銀行的資金來減少炒房的成本與風(fēng)險，這一措施直指要害，使其資金鏈斷裂，從而減少炒房現(xiàn)象，增加有效供應(yīng)，穩(wěn)定房價。反之，當(dāng)利率提高時，住宅需求會必然減少。波及面最廣，見效也最快的，特別是對利率、首付比例的調(diào)整。第七條通過保障性住房建設(shè)，棚戶區(qū)改造來確保困難群眾的住房需求。價值規(guī)律表明，供求的變化將直接影響價格變化，供不應(yīng)求時，價格自然上漲。這是最引人矚目的一大調(diào)控政策。這個政策的4個側(cè)重點(diǎn)：一是加大供應(yīng)，二是限制需求，三是加強(qiáng)監(jiān)管，四是注重保障。開展第二次全國土地調(diào)查，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展和加強(qiáng)國土資源管理具有十分重要的意義。大中型跨地域發(fā)展商受資金鏈的束縛失去了往日拿地的熱情，本土小型發(fā)展商以及外行業(yè)企業(yè)成為了購地主角，這一切形成了2008年土地市場的特有征狀。房地產(chǎn)行業(yè)在行業(yè)內(nèi)在因素和宏觀經(jīng)濟(jì)外在影響的多重壓力之下，快速步入周期低谷?？傮w來說是中國房地產(chǎn)市場遇冷，政府積極救市。但是，由于經(jīng)濟(jì)社會形勢的快速變化，政府在制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時，決策還存在著一些誤區(qū)，政策執(zhí)行中發(fā)生了一些偏差，導(dǎo)致調(diào)控政策并沒有達(dá)到預(yù)想的效果，總是出現(xiàn)在極端的狀況。 評析：上述政策的實(shí)施有利于改善住房消費(fèi)的政策環(huán)境，減輕廣大人民群眾特別是中低收入者的購房負(fù)擔(dān)，擴(kuò)大住房消費(fèi)需求。對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。是為解決廣大人民群眾特別是中低收入者的住房困難問題。評析：由于國住房價格開始下降，所以各大中城市紛紛出臺救市措施。嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理。2008年8月25日,央行銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文要求嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目貸款管理 中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，《通知》要求，嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目貸款管理。 評析：《2008年廉租住房工作計劃》國家希望真正改善人民的居住質(zhì)量，保障城市低端收入人群的居住問題。這樣的制度保障了消費(fèi)者的合法權(quán)益，在中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀中，有一個很不合理之處就是房地產(chǎn)信息的不完善，不公開，對于許多房地產(chǎn)商掌握信息而不公開，從中獲取利益。似乎有松口的趨勢，而今年根據(jù)房地產(chǎn)市場有進(jìn)一步嚴(yán)厲了對小產(chǎn)權(quán)的規(guī)范。評析：此政策是為了更嚴(yán)格規(guī)范國家房地產(chǎn)市場，面對全國各地愈演愈烈的小產(chǎn)權(quán)房，國家防止房地產(chǎn)市場的不良競爭以及房地產(chǎn)市場的無秩序化，從房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)制度上來說，小產(chǎn)權(quán)就不符合國家相關(guān)法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)的存在對國家相關(guān)法律制度的執(zhí)行以及對其他房屋產(chǎn)權(quán)的界定和其他小產(chǎn)權(quán)房屋的出現(xiàn)發(fā)展乃至擴(kuò)大都有很大的影響。2008年9月15日，央行宣集體建設(shè)用地整理，必須首先完成宅基地使用權(quán)登記發(fā)證，因被小產(chǎn)權(quán)房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具備登記發(fā)證的資格。評析：這條政策的出臺明顯是在針對房地產(chǎn)的買方市場，意欲控制房地產(chǎn)買方市場的投資過熱情緒。通過變動土地出讓數(shù)量及出讓方式，影響房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)和供給數(shù)量，從而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供需平衡。自2008年6月1日起執(zhí)行。極易導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的泡沫出現(xiàn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)適用房的供給量十分的缺乏，相反大量商品房的建設(shè)供給不斷。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)得，2007年初，北京、上海、廣州、深圳二手住宅價格突飛猛進(jìn)，但是第三季度開始，央行的5次加息、第二套房首付及利率的提高以及物業(yè)稅試點(diǎn)等一系列政策的實(shí)施，使得北京、上海、廣州二手住宅價格漲幅趨緩，深圳二手住宅價格甚至出現(xiàn)下滑。上海住宅市場自2007年初全面復(fù)蘇，剛性需求帶動房價上升，引發(fā)投資需求進(jìn)入，房價進(jìn)一步推高。2007年調(diào)控重點(diǎn)是重點(diǎn)解決資金流動性過剩、房地產(chǎn)投資過熱、房地產(chǎn)價格上漲過快。本階段房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策重點(diǎn)是圍繞部分地區(qū)房價過高、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾突出等問題展開，主要目的在于抑制房價過快上漲，調(diào)控住房結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。政府主調(diào)控房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)具體：引導(dǎo)住房需求結(jié)構(gòu)調(diào)整；通過調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu)，增加小戶型供給比例，來降低單套住房的價格，以緩解住房價格的上漲導(dǎo)致的中等收入階層住房問題；通過住房分類供應(yīng)機(jī)制，興建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房來解決中低收入家庭及低收入住房困難家庭的住房問題。由于國際收支持續(xù)順差，銀行體系過剩流動性又有新的增加，貸款擴(kuò)張壓力較大。評析：物權(quán)法作為確認(rèn)財產(chǎn)、利用財產(chǎn)和保護(hù)財產(chǎn)的基本法律，對于法律體系的完善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要的意義；物權(quán)法規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”這一條打消了民眾對70年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有利于提高購買不動產(chǎn)的積極性。房地產(chǎn)法規(guī)大作業(yè)冷shunan 工程管理081班200811008108房地產(chǎn)法規(guī)大型作業(yè)冷shunan200811008108一、歷年房地產(chǎn)法規(guī)政策解讀：07年房地產(chǎn)政策　2007年1月 建設(shè)部規(guī)范經(jīng)紀(jì)行業(yè)。3月16日，《中華人民共和國物權(quán)法》通過，物權(quán)法規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，并規(guī)定了物業(yè)稅等方面條例。近幾個月貨幣信貸增長有所放緩，但宏觀調(diào)控成效的基礎(chǔ)并不牢固。 住房問題是重要的民生問題。2006 年5月國務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（國六條），新的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控由此拉開序幕。本階段的宏觀調(diào)控政策密集出臺，政府從各個方面采取措施全面整治房地產(chǎn)市場，但對房地產(chǎn)價格的抑制作用不大，效果不太明顯。北京住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象相當(dāng)突出，加上開發(fā)商的捂盤和惡意炒作，住宅價格不斷上漲。8月，深圳率先進(jìn)入觀望期，成交量大幅萎縮；北京、廣州、上海相繼陷入“有價無市”的僵局，成交量萎縮，房價漲幅放緩。此時的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了嚴(yán)重的供求結(jié)構(gòu)不平衡。這種情況的出現(xiàn)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場得不平衡。 2008年5月30日,國家多項(xiàng)調(diào)控近期開始施行 土地閥門再度把緊 監(jiān)察部、人力資源與社會保障部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》，土地閥門把緊，具體政策：商品住宅開發(fā)不得超3年；土地管理不作為將受嚴(yán)懲等。因此政府有責(zé)任根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求變化及價格的漲落來調(diào)節(jié)土地的出讓計劃。2008年6月10日,稅務(wù)總局：企業(yè)為個人購買房需征收個人所得稅 關(guān)于企業(yè)為個人購買房屋或其他財產(chǎn)征收個人所得稅問題，日前，財政部和稅務(wù)總局明確批復(fù)：企業(yè)為個人購買房屋或其他財產(chǎn)需征收個人所得稅，同時在批復(fù)中對具體的征收辦法作出了規(guī)定：企業(yè)為個人購買房需征收個人所得稅。2008年7月14日,國土部表示：小產(chǎn)權(quán)房不給宅基地證。10月9日到12日，中國共產(chǎn)黨十七屆三中全會將在北京召開，關(guān)注新土改政策，土地或可轉(zhuǎn)讓抵押繼承，小產(chǎn)權(quán)房有望破題。之所以就有了一次又一次關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定，07年國家隊(duì)小產(chǎn)權(quán)房的要求降低了許多。2008年8月11日,國務(wù)院新規(guī)：商品房銷售應(yīng)明示能源消耗指標(biāo) 國務(wù)院總理溫家寶1日簽署第530號國務(wù)院令，公布《民用建筑節(jié)能條例》，評析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)向購買人明示所售商品房的能源消耗指標(biāo)、節(jié)能措施和保護(hù)要求、保溫工程保修期等信息，并在商品房買賣合同和住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書中載明。2008年，新增廉租住房保障戶數(shù)250萬戶(其中實(shí)物配租戶數(shù)40萬戶)，加上以前年度保障戶數(shù)，累計廉租住房保障戶數(shù)將達(dá)到350萬戶。所以兩租房的建設(shè)之外還需要大量的經(jīng)濟(jì)適用房才能穩(wěn)定平衡市場的供需結(jié)構(gòu)。金融機(jī)構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款；土地儲備貸款采取抵押方式的，應(yīng)具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%，貸款期限原則上不超過2年。央行宣布我國銀行存款準(zhǔn)備金率9年來首度下調(diào)的決定：從10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0．5個百分點(diǎn)。央行先后兩次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利率。同時，為加強(qiáng)稅收優(yōu)惠政策管理等措施。加快廉租住房建設(shè)，以規(guī)范廉租住房和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房保障以及其他社會救助工作中的城市低收入家庭，加大實(shí)物配租力度，擴(kuò)大廉租住房租賃補(bǔ)貼范圍，推進(jìn)棚戶區(qū)(危舊房)改造?？梢钥闯稣槍Ψ康禺a(chǎn)領(lǐng)域出臺的一系列措施，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到了一定的作用，房價上漲速度有所減緩，房地產(chǎn)投資增速過猛勢頭得到有效遏制。2008 年7 月全國住房價格開始下降。中央實(shí)施緊縮的貨幣政策和穩(wěn)健的財政政策，持續(xù)加息及提高存款準(zhǔn)備金率，嚴(yán)格限制外資投資。伴隨著住宅市場的“打折”、“降價”，土地市場則到處充斥著“流拍”、“底價成交