【正文】 2公寓4300n 根據(jù)國內(nèi)外高爾夫地產(chǎn)調(diào)查資料顯示，高爾夫景觀資源以及會員卡權(quán)益對地產(chǎn)價值的提升作用顯著，因此項目啟動區(qū)一期因銷售價格下降導(dǎo)致的盈利能力下降風(fēng)險較小。地產(chǎn)開發(fā)資金使用計劃表：（單位：萬元）項目總額20112012201320142015前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安成本 公共配套設(shè)施費(fèi)2400600600600600其他工程費(fèi) 400600開發(fā)期間稅費(fèi) 500800700230開發(fā)間接費(fèi)1440360360360180不可預(yù)見費(fèi) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用1200100010001000財務(wù)費(fèi)用4320115211521152576合計 十二、項目風(fēng)險性分析一、敏感性分析：根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)，計算地產(chǎn)銷售收入變動與地產(chǎn)總投資額（地價除外）變動不同比例條件下的內(nèi)部收益率如下表：銷售收入變動投資變動%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%上表表明，在開發(fā)成本（地價除外）及與開發(fā)成本相關(guān)的管理費(fèi)用等估算額增加15%、銷售收入下降15%的條件下，項目內(nèi)部收益率為 %，說明該項目盈利能力較強(qiáng)，能夠抵御市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險。而為了確保自持部分不影響項目的整體現(xiàn)金流，故自持部分建議最大不能超出項目總投資收益，預(yù)計約為8億247。 酒店設(shè)備及裝修部分：1800元∕㎡㎡=5760萬216。 聯(lián)排別墅建安部分： 52800㎡1850元∕㎡=9768萬216。列表如下：土地一級開發(fā)經(jīng)濟(jì)測算表 項目金額單位備注土地開發(fā)成本30萬元　土地收益80萬元　土地開發(fā)量（每年）1000畝每半年開發(fā)500畝資金利息2400萬元以1億元貸款為基數(shù)每年土地開發(fā)招拍掛回收額47600萬元　每年土地開發(fā)收益18564萬元　每年土地開發(fā)所得稅4641萬元　每年土地開發(fā)凈收益13923萬元　每年土地開發(fā)保底收益7616萬元　每年土地開發(fā)保底收益所得稅1904萬元　每年土地開發(fā)保底凈收益5712萬元　九、 項目投資估算（一）投資估算1. 開發(fā)投資估算明細(xì)表：成本編號成本項目名稱計價基礎(chǔ)單價總價(萬元）估算說明2前期工程費(fèi)267400 按總建筑面積計算咨詢調(diào)研費(fèi)396可行性研究費(fèi)1176176策劃代理費(fèi)用環(huán)境論證費(fèi) 15050項目啟動區(qū)環(huán)評費(fèi)用市場調(diào)研費(fèi)18080前期市場調(diào)研費(fèi)用水土保持論證費(fèi)15050按啟動區(qū)用地面積計算水資源調(diào)查費(fèi)12626按6000畝面積計算，啟動區(qū)分?jǐn)側(cè)种唬?0萬。考慮到入市時間等因素，建議本項目全案公寓銷售價格為4700元/平方米，別墅銷售價格為11382元/平方。為了能能貼近客戶的心理需求，建議一期的產(chǎn)品以貼近客戶需求為產(chǎn)品開發(fā)的主線，把一期定產(chǎn)品定位為高檔精品社區(qū)（成功人士購房首選）。為了提高項目的知名度，能夠讓消費(fèi)認(rèn)識本案找到優(yōu)點(diǎn)，建議本案一期定位為具備引領(lǐng)瑞麗文化品味的中高檔精品社區(qū)。通過政府的五年規(guī)劃我們能夠了解到，未來5年內(nèi)瑞麗市城鎮(zhèn)居民與農(nóng)民收入都有大幅提高，隨著人們收入水平的提高對于居住的需求也就會越來越高，開始出現(xiàn)二次職業(yè)不斷上升的局面。七、產(chǎn)品定位通過對本項目所處環(huán)境的宏觀、微觀調(diào)研，了解和論證該項目區(qū)域的地緣人文習(xí)慣、生活方式以及項目地塊的交通、配套等基礎(chǔ)因素，并輔以對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的了解分析，對未來地產(chǎn)發(fā)展方向的趨勢預(yù)測，為本項目的市場定位提供基本的理論依據(jù)。高級管理層平均年齡僅28歲，是一家朝氣蓬勃、年輕向上的優(yōu)秀企業(yè)。公司成立十二年來，在全體員工團(tuán)結(jié)拼搏、努力奮進(jìn)下。高爾夫在目前18洞的基礎(chǔ)上規(guī)劃設(shè)計另外一個36洞的項目，36洞的項目建成后，將會成為一個54洞的大型高爾夫項目。同時該項目所有的拍賣收入，將有近90%的部分作為合源地產(chǎn)投資整理該片土地的合法溢價增值收入。該園區(qū)將享受到國家近期將出臺的相關(guān)產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，同時還將享受瑞麗市政府全套的招商引資措施的政策扶持。全國各地的投資者紛至沓來，大家普遍看好瑞麗市未來的城市發(fā)展軌跡，而縱觀目前瑞麗市的城市結(jié)構(gòu)，各種高端商務(wù)配套設(shè)施幾乎處于空白地帶，因此：緊抓機(jī)遇，為瑞麗市打造新的城市名片，為迎接新一輪的投資熱潮，為各種國際商務(wù)洽談和會議會展，提供一個良好的，符合國際慣例的投資營商環(huán)境，也將是瑞麗市在歷史機(jī)遇下，建設(shè)“大瑞麗”的戰(zhàn)略布局中必不可少的一個節(jié)點(diǎn)。瑞麗市2010年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展預(yù)期目標(biāo)是：生產(chǎn)總值增長13%以上；全社會固定資產(chǎn)投資總額增長30%以上；對外貿(mào)易進(jìn)出口總額增長15%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長8%以上；農(nóng)戶人均純收入增長11%以上。在云南“橋頭堡”建設(shè)中，瑞麗作為中國面向西南開放的交通樞紐、貿(mào)易樞紐、開放窗口、開放節(jié)點(diǎn)的作用將更加凸顯。有利于探索我國沿邊開放新路子，提升沿邊開放水平，優(yōu)化我國對外開放格局；有利于加快實施“走出去”戰(zhàn)略，深化與西南周邊國家的合作，為我國和平崛起創(chuàng)造良好的周邊環(huán)境；有利于深入實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，增強(qiáng)西部地區(qū)自我發(fā)展能力，實現(xiàn)邊疆民族地區(qū)長期繁榮穩(wěn)定和諧發(fā)展。隨著“中國東盟自由貿(mào)易區(qū)”的建設(shè)、“9+2”泛珠三角合作、大湄公河次區(qū)域合作和昆海河經(jīng)濟(jì)走廊的建設(shè)，物流體系的支持在經(jīng)濟(jì)生活中已越來越重要，瑞麗在整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)中顯示著越來越重要的作用。此后，雙方經(jīng)貿(mào)關(guān)系迅速發(fā)展，并于2004年貿(mào)易額首次突破千億美元的大關(guān)。瑞麗是全國沿邊開放時間最早、開放程度最高、開放基礎(chǔ)最好的地區(qū)之一。瑞麗是傣文化的發(fā)祥地，是中國首批優(yōu)秀旅游城市、中國珠寶玉石首飾特色產(chǎn)業(yè)基地，民族文化多樣，中緬胞波情誼源遠(yuǎn)流長，中印文明水乳交融，人文優(yōu)勢獨(dú)特，光熱水土、生物、礦產(chǎn)、旅游等資源豐富，自然風(fēng)景優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境良好，發(fā)展?jié)摿^大，被譽(yù)為“口岸明珠”、“東方珠寶城”。而瑞麗市被升級成為國家級的開發(fā)區(qū)之后，這個戰(zhàn)略含金量非常高的消息在市面一經(jīng)發(fā)布，立即為瑞麗市帶來了新一輪的投資考察熱潮。 聯(lián)合研究單位：云南合源房地產(chǎn) 投資發(fā)展中心 云南省財經(jīng)大學(xué) 房地產(chǎn)與金融研究所 前 言隨著云南省加快建設(shè)“面向東南亞的橋頭堡”的重大歷史性機(jī)遇，以及得益于云南在“東盟自由貿(mào)易區(qū)”的獨(dú)特而優(yōu)越的地緣優(yōu)勢，云南省國民經(jīng)濟(jì)地位在國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略