【正文】 l C8－1/02地塊內(nèi)部應(yīng)增配不小于1430平方米的集中公共綠地，并與建設(shè)項(xiàng)目同時(shí)實(shí)施，具體位置按控規(guī)規(guī)定，增配集中公共綠地面積不能計(jì)入綠地率指標(biāo)、可計(jì)入容積率，其地下空間可以利用。三、 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 地塊解析① 地理位置及道路交通 地塊位于重慶市渝北區(qū)龍溪街道金綢街18號(hào)，屬于重慶市繭絲綢集團(tuán)公司下屬的重慶綢廠原廠區(qū)地塊。區(qū)域小結(jié)近兩年來，得益于城市化建設(shè)步伐和渝北工業(yè)園區(qū)開發(fā)進(jìn)程的加快，渝北區(qū)內(nèi)常住人口不斷擴(kuò)張，居民收入水平的提高、住宅市場(chǎng)需求總量的持續(xù)增加，以及新建住宅小區(qū)完善的生活配套、便捷的道路交通，區(qū)域內(nèi)新建普通商品房住宅價(jià)格已從幾年前的每平方米3000多元上升到5000多元，并逐步向每平方米5500元的價(jià)格靠攏。典型案例優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比表項(xiàng)目名稱優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)北城陽(yáng)光今典公眾形象突出——企業(yè)具有一定品牌知名度，能夠給買家一定的信心支持入市時(shí)機(jī)較佳——一期推出時(shí)該區(qū)域做風(fēng)情社區(qū)的項(xiàng)目較少戶型——贈(zèng)送面積讓客戶獲得實(shí)惠區(qū)位——鄰近主干道，又有一定的距離，位處高地，令住戶有一個(gè)相對(duì)安靜的居住環(huán)境生活配套完善——新牌坊大片區(qū)發(fā)展成熟，緊鄰銀海④ 營(yíng)銷主題及賣點(diǎn)宣傳一直圍繞城市中具有一定小資情結(jié)的群體展開，該群體追求生活品質(zhì)，對(duì)生活質(zhì)量有較高的要求，但由于經(jīng)濟(jì)原因，其購(gòu)買能力還不足以購(gòu)買更高檔次的物業(yè)，因此，春風(fēng)項(xiàng)目提出“獨(dú)立 融合 城市理想生活”以及“高層中的花園洋房”等概念，來迎合其目標(biāo)消費(fèi)群的心理。三期只剩一棟公寓住宅， 2007年11月開盤，因產(chǎn)品特征及重慶樓市在07年下半年的價(jià)格拉動(dòng)，該期產(chǎn)品價(jià)格上漲迅速，均價(jià)為6600元/㎡。⑤ 目標(biāo)客戶細(xì)分 目標(biāo)客戶：城市中產(chǎn)及以上 年齡劃分：30 — 50之間案例三：春風(fēng)城市心筑項(xiàng)目位置渝北區(qū)冉家壩景觀大道300號(hào)占地面積61332㎡總建筑面積160000㎡容積率綠化率%開發(fā)商重慶春風(fēng)地產(chǎn)有限公司① 戶型配比主力戶型為兩房和三房，目前推出項(xiàng)目最后一棟全為45㎡左右的公寓住宅（一梯12戶），一房的數(shù)量比例增大。l 地段配套。新加州，代表了該項(xiàng)目的升級(jí)換代，新房、新社區(qū)、新氣象。異域風(fēng)情的休閑廣場(chǎng)、屋頂花園，以地面、空中二位一體之勢(shì)，7200平方米立體綠化，集水景、花園、步道等于一體。兩房銷售率達(dá)60%。② 價(jià)格及銷售情況均價(jià)6300元/平方米。6光溢彩，新牌坊愛上大陽(yáng)臺(tái)，布丁雖小③ 園林景觀建筑規(guī)劃充分考慮建筑布局，使建筑間距最大化，建筑與園林相得益彰；以人的身高比例為參照構(gòu)造三維空間，以“情景交融，尺度宜人”為舒適標(biāo)準(zhǔn)，建筑體由內(nèi)而外由低到高的過渡變化引導(dǎo)視覺的舒緩，同時(shí)建筑的高低錯(cuò)落豐富了社區(qū)天際線的變化。其中一期包含二房、三房；二期包含單間、一房及少量二房，主要以單間為主；三期包含一房、二房、三房，主要以三房為主。而樓盤之間的差異化則由項(xiàng)目規(guī)模，以及地塊周邊的環(huán)境所決定。從單個(gè)地塊面積來看，以長(zhǎng)安、東和廣城、財(cái)信房地產(chǎn)開發(fā)公司取得地塊面積最大，尤其是長(zhǎng)安地塊其建筑面積將超過50萬平方米；這三個(gè)項(xiàng)目將在今后兩年區(qū)域供應(yīng)量中占較大比例。本區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)群為了得到贈(zèng)送面積而不惜犧牲居住的舒適度，另一方面也可看出其消費(fèi)層次處于中等水平。⑷ 銷售情況分析項(xiàng)目名稱春風(fēng)城市心筑光宇陽(yáng)光地中海升偉新意境中渝山頂?shù)酪继?hào)北城陽(yáng)光今典興茂盛世北辰銀海北極星香草天空北岸新洲聚信廣場(chǎng)銷售情況90%，僅剩公寓1期70%85%3房70%2房50%2期售罄，3期40%未開盤94%夾層售罄整體70%1期售罄本區(qū)域項(xiàng)目多在06年面市，從開發(fā)體量分析，銷售周期在13年,現(xiàn)處于銷售持續(xù)階段。該階段，購(gòu)房客戶不僅主要為重慶本土客戶群體，國(guó)內(nèi)其它城市看好重慶發(fā)展趨勢(shì)的資金也大量涌入重慶房產(chǎn)市場(chǎng)上，如溫州炒房團(tuán)，客觀上，他們對(duì)重慶的房?jī)r(jià)拉升也起到了推波助瀾的作用。新意境等項(xiàng)目其主要目標(biāo)客戶為中青年及投資客戶，其戶型配比主要以一房、兩房為主。山頂?shù)酪继?hào)、盛世北辰等項(xiàng)目所針對(duì)的目標(biāo)客戶群主要是城市中產(chǎn)及以上階層，該部分客戶群更注重居住環(huán)境及舒適度等精神層面的愉悅，戶型配比集中在舒適三房和兩房。北極星%%%—香草天空%%——%（夾層）北城陽(yáng)光今典（三期）%%54%—綜合配比率%%%%⑵ 戶型分析通過以上數(shù)據(jù)分析可以得出，區(qū)域內(nèi)兩房、三房所占比例最大，%，成為主力戶型。項(xiàng)目名稱一房?jī)煞咳科渌庥畎鍓K內(nèi)唯一一棟?rùn)n次較高的寫字樓——美景華聯(lián)大廈，由于經(jīng)營(yíng)窘迫，現(xiàn)已將寫字樓大部分改造成SOHO公寓進(jìn)行銷售。該區(qū)域餐飲市場(chǎng)已進(jìn)入成熟經(jīng)營(yíng)階段，其巨大的規(guī)模效應(yīng)和便捷的交通優(yōu)勢(shì)使其成為江北（含渝北）市民聚會(huì)就餐地點(diǎn)之一，商業(yè)氛圍極為濃厚。 規(guī)模偏小。其分布呈以下幾個(gè)特點(diǎn)：布局較集中。項(xiàng)目可從中找尋部份目標(biāo)客戶群休閑配套區(qū)域內(nèi)僅有重慶花卉園和盤溪公園兩大市政公園。生活便捷度、區(qū)域通達(dá)度提高，可以吸引更多外區(qū)的購(gòu)房者教育設(shè)施板塊教育設(shè)施較薄弱，有近10家職業(yè)及中小學(xué)校，但九年義務(wù)教育學(xué)校并不多，僅松樹橋中學(xué)、龍溪中學(xué)、龍溪小學(xué)三所，其余均屬職業(yè)技工類學(xué)校。大多為原國(guó)有老單位的職工或家屬，收入較低，價(jià)格抗性大，多與孫子輩住在一起或三世同堂，現(xiàn)居住條件較陳舊和惡劣，大多有強(qiáng)烈的換房需求，因其經(jīng)濟(jì)原因，尚無力承擔(dān)過高房?jī)r(jià)，只有靠政府舊城改造拆遷補(bǔ)償或子女購(gòu)房來改善居住條件。本項(xiàng)目板塊概況龍溪位于渝北區(qū)南部，東接龍塔街道，南與江北區(qū)接壤，西接龍山街道，北與北部新區(qū)接壤，地處重慶北部新城的中心地帶。l 拆遷及開發(fā)新龍溪開發(fā)將適度控制住宅開發(fā)，加大商業(yè)商務(wù)、休閑娛樂功能的開發(fā)力度。l 業(yè)態(tài)規(guī)劃發(fā)展品牌特色餐飲店，適當(dāng)引入中型零售網(wǎng)點(diǎn)；積極發(fā)展星級(jí)酒店作為渝北美食的重要配套設(shè)施，續(xù)建或新建三星級(jí)以上酒店8—10家；重視發(fā)展社區(qū)商業(yè)，培育老年產(chǎn)業(yè)一條街；鼓勵(lì)發(fā)展汽摩配及汽車整車銷售。l 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃保持渝北“美食特色”，以發(fā)展餐飲和汽配汽貿(mào)銷售網(wǎng)點(diǎn)為主，重點(diǎn)構(gòu)建中心區(qū)，突出特色市場(chǎng)群。同時(shí)，依托現(xiàn)有溝谷、水體，建立東西兩條延綿的城市綠帶?！案呱凶≌?、建材經(jīng)銷城、汽修汽配城、餐飲美食城、休閑娛樂城”。l 城市發(fā)展重心向北移，特別是政府及機(jī)關(guān)單位的北移，加強(qiáng)渝北區(qū)域在整個(gè)重慶的向心力、凝聚力。16組團(tuán)8功能區(qū)支撐都市區(qū)城市建設(shè)用地.l 開發(fā)商不得放號(hào)收定金 違規(guī)收費(fèi)8月15日前必須退還為打擊少數(shù)開發(fā)商炒作房?jī)r(jià)采取放號(hào)收定金違規(guī)售房和拖延開盤時(shí)間、發(fā)布虛假銷售信息、捂盤惜售的現(xiàn)象，8月5日，市國(guó)土房管局就進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序治理整頓事宜發(fā)布通告。另外，舊城區(qū)居住區(qū)綠地率過低的問題也將得到有效解決，通過合理改造舊城區(qū)居住區(qū)綠地率將達(dá)到25%，新建居住區(qū)綠地率不低于30%。到2020年，重慶城市綠地率達(dá)38%、綠化覆蓋率42%，人均公園綠地15平方米、人均綠地35平方米。 點(diǎn)評(píng)：不通過節(jié)能驗(yàn)收的工程不得竣工。物業(yè)亂收費(fèi)現(xiàn)象有望應(yīng)聲而止。 點(diǎn)評(píng)：明確了物業(yè)服務(wù)的主從關(guān)系。l 五大地產(chǎn)新規(guī)10月開始施行物業(yè)管理公司陸續(xù)更名為“物業(yè)服務(wù)”；向小區(qū)物業(yè)咨詢新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)主節(jié)后扎堆；在處理車位問題上，業(yè)主開始引用物權(quán)法維權(quán)……10月起，物權(quán)法、新物管條例、物業(yè)收費(fèi)新標(biāo)準(zhǔn)、保障性住房新管理辦法、建筑節(jié)能工程驗(yàn)收辦法五項(xiàng)地產(chǎn)新規(guī)同步實(shí)施。l 新建小區(qū)擬配建10%經(jīng)濟(jì)適用房10月16日上午，市建委住房建設(shè)處有關(guān)負(fù)責(zé)人做客晚報(bào)“互動(dòng)星期二”欄目透露，重慶市要實(shí)現(xiàn)宜居、和諧重慶，經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)將被打造成和諧社區(qū)。也就是說，開發(fā)商將不能進(jìn)行土地“分期付款”。l 國(guó)家八部委聯(lián)手調(diào)控房地產(chǎn)11月21日，國(guó)家建設(shè)部、國(guó)土資源部、財(cái)政部、審計(jì)署、監(jiān)察部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、工商總局八部委聯(lián)合召開“全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治城市經(jīng)驗(yàn)交流現(xiàn)場(chǎng)會(huì)”。這一政策的所產(chǎn)生的效果已經(jīng)非常明顯，現(xiàn)在購(gòu)房者貸款的難度已經(jīng)明顯增加，對(duì)房市的影響也顯而易見。 這是央行今年以來第八次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，而上次央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是在9月25日。對(duì)于政策實(shí)施前的已購(gòu)住房和實(shí)施后的新購(gòu)住房征收標(biāo)準(zhǔn)存在問題。也就是說，把現(xiàn)在買房子時(shí)需交的稅，放到買房子后按年交。各個(gè)新開樓盤的銷售情況也明顯不如之前那么火爆。監(jiān)管部門及相關(guān)銀行的知情人士10月15日證實(shí)，監(jiān)管層在征詢幾家大銀行的意見后，確認(rèn)“以戶為單位，夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結(jié)清的，再貸款購(gòu)房則認(rèn)定為第二套房”。政策法規(guī)l “新特區(qū)”，“重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革”為改善城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、區(qū)域發(fā)展極不平衡、廣大的三峽庫(kù)區(qū)問題，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)勞動(dòng)就業(yè)，推進(jìn)統(tǒng)一的城鄉(xiāng)勞動(dòng)力市場(chǎng)建設(shè)，加快實(shí)施農(nóng)民工養(yǎng)老、工傷、大病醫(yī)療保險(xiǎn)和住房保障制度，鼓勵(lì)進(jìn)城農(nóng)民從務(wù)工性轉(zhuǎn)移向居住性轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)變，構(gòu)建“一圈兩翼”區(qū)域發(fā)展新格局，做強(qiáng)“一圈”，助推“兩翼”。%。由于政府對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控等原因，2006年房地產(chǎn)投資增幅有較大降低。%，比上半年快10個(gè)百分點(diǎn)。人口密度為每平方公里621人。全區(qū)城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資21848元，%；農(nóng)民人均純收入3604元，%，農(nóng)民工資性收入快速增長(zhǎng)，成為農(nóng)民增收的最大亮點(diǎn)。l 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)提升 數(shù)據(jù)來