【正文】 次性在首付中抵除，針對(duì)小投資客戶，設(shè)計(jì)低首付、低總價(jià)投資模式。（2）商業(yè)規(guī)模：總建筑面積近35000㎡，在中區(qū)商圈屬于超大型商業(yè)物業(yè)。銷售初期推出12層物業(yè)、有局部3層套鋪，其他均為保留物業(yè)，于2002年底推出物業(yè)銷售率達(dá)100%，同時(shí)封盤。分A、B區(qū)：A區(qū)一至二層為商鋪，已銷罄，臨街售價(jià)為16000元/㎡，樓上為辦公物業(yè)，均價(jià)2800元/㎡；B區(qū)還是一塊空地，尚未對(duì)外銷售。（3）人流動(dòng)線：人流缺乏合理引導(dǎo)，無法有效集中人流。1）銷售支撐點(diǎn)：本項(xiàng)目有60000㎡近400戶住宅物業(yè)，且周邊還有其他高檔住宅，此項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)可成為高檔住宅相應(yīng)的商業(yè)配套。（5）物業(yè)形式：屬商場內(nèi)部門面，與常德商業(yè)投資者所能接受的傳統(tǒng)臨街鋪位在產(chǎn)品上有較大差異，客戶投資仍有待進(jìn)一步引導(dǎo)。2）銷售難點(diǎn)：（1）項(xiàng)目的主題商業(yè)尚未確定。（2）建筑定位：提出一個(gè)城市只有一個(gè)中心，該項(xiàng)目建筑定位為這一城市中心的地標(biāo)性建筑。登記費(fèi)用一層臨街鋪位20萬，一層內(nèi)鋪10萬，二至三層鋪位5萬。3．總體而言，常德商業(yè)物業(yè)銷售兩分天下：街鋪銷售好，商場式內(nèi)鋪銷售較差。戶外、單頁東方美景再造都市商業(yè)中心統(tǒng)一著裝，銷售現(xiàn)場裝修尚可，無明確的功能分區(qū)，面積較小，較為擁擠。（五）常德市商業(yè)物業(yè)的營銷水平及傳播定位競爭樓盤傳播定位售樓現(xiàn)場宣傳途徑金泰利商業(yè)廣場第三代風(fēng)情商鋪統(tǒng)一著裝，銷售現(xiàn)場裝潢較好，有模型。望江名苑（商鋪）沅安路、芷園路交匯處04年7月15%150泓鑫商業(yè)中心武陵大道、育才路交匯處04年11月————合計(jì)/平均望江名苑（商鋪）沅安路、芷園路交匯處60001095萬一層、二層均為此單價(jià)濱江豪庭（商鋪）沅安路、芷園路交匯處50001728萬5100161369268．常德的商業(yè)業(yè)態(tài)表現(xiàn)單一，缺乏有力的商業(yè)資源整合。5．常德百貨品牌商家所能接受的租金價(jià)格水平較高，平均值達(dá)280元/㎡/月。2．常德現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)主要體現(xiàn)為傳統(tǒng)臨街鋪位、超市、專業(yè)市場幾種形式，真正意義上的百貨商場只有春天百貨一家。但個(gè)鋪營業(yè)額差距較大，老街區(qū)優(yōu)于新街區(qū)，專業(yè)商業(yè)街區(qū)優(yōu)于自然商業(yè)街區(qū)。從以上主要街鋪?zhàn)饨鸱植记闆r可以看出：1．集中商業(yè)街區(qū)租金水平遠(yuǎn)高于自然商業(yè)街區(qū)租金；2．傳統(tǒng)商業(yè)老街租金水平遠(yuǎn)高于新建商業(yè)街區(qū)租金；3．商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)功能規(guī)劃、商品品牌組織、招商現(xiàn)狀以及商業(yè)經(jīng)營管理直接影響街鋪的租金水平；4．常德中區(qū)商圈的主要街鋪整體租金水平較高；5．除金鉆廣場外，常德沿街商鋪整體租金水平較好。建設(shè)路臨街鋪位租金呈波浪型分布，其中以武陵大道路口、郎州路口為最高，其他均有回落，最高達(dá)133元/㎡/月。6625311185%人民路臨街鋪位租金呈錐形分布，其中以新興商業(yè)步行街租金為最高，最高達(dá)476元/㎡/月。3．專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理。3．常德集中商業(yè)街區(qū)百貨品牌商家所能接受的租金價(jià)格水平較高，平均值達(dá)280元/㎡/月。從上表可見，家潤多是目前常德人氣最旺、銷售情況最好的商場，而春天百貨地處于步行街，但經(jīng)營情況較差，其中的主要原因：一是賣場定位、賣場交通的制約，二是步行街的消費(fèi)人流結(jié)構(gòu)的局限。沃爾福人民路步行街800013～19超市+柜臺(tái)+店中店+敞開式專柜，主營服裝、珠寶，以家庭客戶、中青年客戶為主。2．以經(jīng)營成本為依據(jù)，制定投資分析方案，從而以價(jià)格策略爭取包括品牌商、分銷商、代理商、投資者在內(nèi)的目標(biāo)客戶群體。360002．各商場鋪位分割對(duì)比分析商場名稱位置經(jīng)營模式鋪位面積分割（㎡）主力面積（㎡）商業(yè)展示春天百貨人民路步行街聯(lián)營、自營、租賃6～7030a專柜c店中店沃爾福人民路步行街聯(lián)營、自營、租賃5～4020a開放式自選 b柜臺(tái)c店中店家潤多人民東路聯(lián)營、自營、租賃3～2012a開放式自選 b柜臺(tái)合計(jì)36000超市+百貨；二三層：超市四層：店中店+柜臺(tái)一層：租賃二三層：超市；四五層：暫不租賃，重新調(diào)整超市貨品檔次不高，人流引導(dǎo)、商業(yè)布局不合理，導(dǎo)致整體經(jīng)營狀況較差。商業(yè)規(guī)劃不合理，導(dǎo)致整個(gè)商場后半部人流量差。小結(jié)：常德現(xiàn)有商業(yè)分布較為集中，經(jīng)營方式基本以街邊店、專賣店為主，少量商場、超市為輔，經(jīng)營檔次為中檔乃至中低檔。由橋南大市場等十余家市場與七條街道的一些沿街門面和超市（如華聯(lián)超市）組成?？傮w而言，這些市場的經(jīng)營管理、服務(wù)傳統(tǒng)，缺乏整體形象，發(fā)展?fàn)顩r不容樂觀。2）主要商業(yè)物業(yè)大型商場：春天百貨、沃爾福、家潤多新興商業(yè)形態(tài)：人民路商業(yè)步行街、金鉆廣場步行商業(yè)城沿街門店：以人民路、建設(shè)路為主以商業(yè)步行街為主軸線，中區(qū)商圈門店林立、品種繁多，環(huán)境優(yōu)美。3．以批發(fā)市場為主體的橋南商圈。從專賣店到專業(yè)市場，從批發(fā)市場到大超市、大量販，自由業(yè)態(tài)和統(tǒng)一經(jīng)營管理業(yè)態(tài)比比皆是，但在整個(gè)常德的商業(yè)業(yè)態(tài)中，缺少能夠引導(dǎo)市場、引導(dǎo)潮流、引導(dǎo)目的性購物的亮點(diǎn)商業(yè)。總結(jié)：1．常德總體經(jīng)濟(jì)水平呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢(shì)頭，湘西南區(qū)域中心城市的地位不斷凸顯，2004年被評(píng)為中國的魅力城市，城市競爭力不斷加強(qiáng)；2．常德市社會(huì)零售水平高企，達(dá)到142萬元，高居湖南地級(jí)城市之首，是一個(gè)僅次于長沙的典型消費(fèi)城市；3．常德市03年商業(yè)物業(yè)供給量有所回落，但需求狀況良好，銷售價(jià)格有小幅度上升；4．常德市的中期規(guī)劃，給本項(xiàng)目帶來了充分的市場發(fā)展空間。隨著常德經(jīng)濟(jì)總量的不斷攀升，常德市作為湘西北重鎮(zhèn)的地位已經(jīng)確定。03年市場需求狀況良好，價(jià)格有小幅度上升。平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告（二）常德市商業(yè)物業(yè)市場的供求現(xiàn)狀商業(yè)物業(yè)相關(guān)指數(shù)數(shù)額同比增長幅度供給2003年度投資總額104700萬元%2003年度施工面積1065600㎡%2003年度竣工面積425000㎡%需求2003年實(shí)際銷售額45289萬元+%2003年實(shí)際銷售面積145315㎡+%可以看到，2003年度商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量出現(xiàn)大幅下降，主要是因?yàn)?002年商業(yè)物業(yè)投資體量過大，市場一時(shí)無法消化。伴隨著常德市的投資環(huán)境將向著“交通通訊超前、科技教育發(fā)達(dá)、城市功能完備、市場發(fā)育健全、社會(huì)秩序穩(wěn)定”的方向不斷發(fā)展，常德市也將由此成為湘西北經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、信息中心及交通樞紐，城市也在飛速發(fā)展。二．常德市商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研分析（一）常德市區(qū)商圈的劃分常德市商業(yè)業(yè)態(tài)的表現(xiàn)形式，相對(duì)湖南省地級(jí)市而言表現(xiàn)得非常豐富。2．以專業(yè)批發(fā)市場為主體的火車站商圈。由于外來商業(yè)企業(yè)給中區(qū)商圈注入了新的商業(yè)觀念和規(guī)劃理念，使他成為市民關(guān)注的焦點(diǎn)?；疖囌镜母鞣N專業(yè)市場大多是市場行為開發(fā)建設(shè)，分隔為獨(dú)立沿街鋪位，并以出讓產(chǎn)權(quán)、鋪位租賃為主要方式。3．橋南商圈1）概況常德市橋南商圈是集各種日常用品、服裝、鞋帽等百貨于一體的低檔商品交易市場。2）主要商業(yè)物業(yè)大型商場：無中型超市：華聯(lián)、平安專業(yè)市場：橋南市場、摩配城、家電城、橋南輕工市場、干鮮食品城、日用小商品城、五金城、金麟市場、飛翔通訊沿街門店：以常沅路、橋南大道為主（二）常德現(xiàn)有大型商場調(diào)研分析商場名稱位置營業(yè)面積（㎡）功能分區(qū)經(jīng)營模式總體評(píng)價(jià)春天百貨人民路步行街18000負(fù)1層：超市；一層：店中店+專柜，飾品+皮具；二、三層：店中店，服裝四層：店中店，主營電器；五層：清倉（服裝）進(jìn)場費(fèi)3萬，扣點(diǎn)1328點(diǎn)。沃爾福人民路步行街8000一層：店中店+柜臺(tái)，珠寶飾品、皮具、小家電。合計(jì)3．各大商場百貨品牌經(jīng)營成本分析商場名稱位置營業(yè)面積（㎡）樓層專柜租金價(jià)格（元/㎡/月）專柜租賃率備注最低價(jià)最高價(jià)均價(jià)春天百貨人民路步行街18000負(fù)1層————————超市1層600120090090%百貨（店中店），部分租金以扣點(diǎn)及營業(yè)額折算2層120320270100%3層8018013090%4層401509580%5層20403070%服裝清倉（展示架）沃爾福人民路步行街80001層300100075095%百貨（店中店、柜臺(tái)）23層————————超市45層————————暫在調(diào)整期間，不對(duì)外招商家潤多人民東路100001層80012001000100%百貨（店中店、柜臺(tái)）23層————————超市合計(jì)/平均根據(jù)上述分析，給本項(xiàng)目的啟示是：1．價(jià)格體系的制訂，一定要考慮商家的經(jīng)營成本，要用租金（或扣點(diǎn)）反推法作為價(jià)格體系制定的重要參照。4．各大商場人流量及營業(yè)額對(duì)比分析商場名稱位置營業(yè)面積（㎡）人流量（萬人/天）日營業(yè)額（萬元）備注春天百貨人民路步行街1800012～17超市+柜臺(tái)+店中店，主營服裝、飾品,以1845歲中青年女性為主要目標(biāo)客戶。3600053～1062．常德各超市、百貨鋪位面積分割跨度較大，從3～70㎡不等，主力面積集中在12～30㎡之間。2．針對(duì)常德市場中高消費(fèi)群體檔次定位。（三）常德現(xiàn)有臨街商鋪的調(diào)研分析1．各主要街區(qū)臨街鋪位面積對(duì)比分析路段位置經(jīng)營模式鋪位形式鋪位面積分割（㎡）主力面積（㎡）人民路人民路步行街西頭自營、租賃單層、兩層套鋪2022050人民路步行街自營、租賃單層、兩層套鋪812040人民路步行街東頭自營、租賃單層、兩層套鋪205040金鉆廣場步行街以北自營、租賃單層206040建設(shè)路郎州路以西自營、租賃單層、兩層套鋪209030郎州路以東自營、租賃單層鋪位204025武陵大道人民路、育才路間自營、租賃單層鋪位3618036郎州路步行街、育才路間自營、租賃單層鋪位1612025合計(jì)/平均2．各主要街區(qū)臨街鋪位租金對(duì)比分析路段位置租金（元/㎡/月）年租金總價(jià)租賃率最低價(jià)最高價(jià)均價(jià)人民路人民路步行街西頭50100701015萬90%人民路步行街1504763201540萬100%人民路步行街東頭54706795%金鉆廣場步行街以北21250110112萬25%建設(shè)路郎州路以西501177598%郎州路以東701337888%武陵大道人民路、育才路間9213810646萬90%郎州路步行街、育才路間42936596%合計(jì)/平均開發(fā)商為改變現(xiàn)狀也加大招商力度，采取讓利等措施吸引商家進(jìn)入，預(yù)計(jì)將于元旦期間整體開業(yè)。郎州路臨街鋪位也呈現(xiàn)波浪型分布，其中以步行街口處價(jià)格為最高，其他均有不同程度回落，一般臨近十字路口處價(jià)格略有上升，一中附近因臨近學(xué)校關(guān)系價(jià)格明顯偏高于同街區(qū)其他鋪位租金。18萬36217萬85%常德主要商業(yè)街區(qū)總體經(jīng)營水平較好。總結(jié)：1．常德百貨業(yè)態(tài)商業(yè)分布集中，商圈滲透力、輻射力較強(qiáng)。4．從成本的角度考慮，經(jīng)營戶較容易接受租賃的模式。常德本地有商業(yè)經(jīng)營的傳統(tǒng)，近半常德人在經(jīng)商，這部分人大多有買鋪的潛在需求，只要資金許可，就會(huì)予以考慮。10．比較而言，面對(duì)如此巨大的消費(fèi)市場，常德城市的消費(fèi)潛力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到開發(fā)，其商業(yè)布局的合理性、商業(yè)購物環(huán)境、經(jīng)營產(chǎn)品規(guī)模、檔次等等，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足常德消費(fèi)者日益增長的需求。一．常德商業(yè)物業(yè)市場調(diào)研分析（一）常德市商業(yè)物業(yè)的供給結(jié)構(gòu)及供給總量競爭樓盤地段物業(yè)總量（㎡）商業(yè)物業(yè)總量（㎡）鋪位面積（㎡）平和商業(yè)廣場武陵大道、建設(shè)路交匯處3000013000——金泰利商業(yè)廣場人民路（步行街東）5800040000現(xiàn)在內(nèi)部登記中，鋪位分割尚不明晰泓鑫商業(yè)中心武陵大道、育才路交匯處10340028000現(xiàn)在內(nèi)部登記中，鋪位分割尚不明晰濱江數(shù)碼城（二期）人民路（步行街東）3000022000——金鉆廣場（新天地）人民路金鉆廣場AA2區(qū)14000140001020新世紀(jì)汽車城（一期）207國道（南坪路）、東風(fēng)路交匯處84000616320100望江名苑（商鋪）沅安路、芷園路交匯處38000400080160（兩層套賣）濱江豪庭（商鋪）沅安路、芷園路交匯處690007623454（單層）東方美景（商鋪）柳葉路、啟明路交匯處83616900150200（兩層套賣）合計(jì)/平均（二）常德市商業(yè)物業(yè)的價(jià)格水平及走勢(shì)1．常德市商業(yè)物業(yè)售