【正文】 地位清揚(yáng)路建于上世紀(jì) 70 年代，沿線周邊是無(wú)錫重要的居住聚集區(qū)域。全區(qū)面積 平方公里，下轄迎龍橋、南禪寺、清名橋、金星、揚(yáng)名和金匱 6個(gè)街道。物價(jià)水平不斷上揚(yáng)，通貨膨脹跡象出現(xiàn)； 無(wú)錫 2022 年上半年度樓市供需兩旺，未來(lái)供應(yīng)量偏大，其中副中心區(qū)將改變供小于求的供需失衡局面； 無(wú)錫樓市需求強(qiáng)勁，剛性需求和改善性居住需求共同支撐無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)力，無(wú)錫房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)勢(shì)頭不可逆轉(zhuǎn)； 無(wú)錫新城市中心規(guī)劃布局完成，太湖廣場(chǎng)周邊區(qū)域?qū)⒊蔀榈诙兄行?，承?dān)“商務(wù)文化核心區(qū)”功能； 宏觀調(diào)控政策沒(méi)有取得預(yù)期效果，政府改變政策調(diào)控重點(diǎn)，謀求從根本解決房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱問(wèn)題，估計(jì) 2022 年會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策。4. 土地和房屋調(diào)控由“租”“費(fèi)”為主轉(zhuǎn)向以“稅”為主，由軟約束轉(zhuǎn)向硬約束。強(qiáng)化對(duì)強(qiáng)制性服務(wù)收費(fèi)行為的監(jiān)管，努力降低商品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 22 頁(yè) 共 125 頁(yè)?！?022 年 6 月，無(wú)錫物價(jià)局發(fā)布 《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)價(jià)格熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題管理的實(shí)施意見(jiàn)》“ 一價(jià)清”制度。同時(shí)，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有的基礎(chǔ)上提高1 倍的政策也正式實(shí)施。將來(lái)，廣場(chǎng)周圍密布的各種高檔會(huì)展中心，使這一情況得以改善。建成之后，擁有消費(fèi)實(shí)力的無(wú)錫人將不必再前往上海、香港等地購(gòu)買國(guó)際品牌。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 20 頁(yè) 共 125 頁(yè)高檔酒店最集中的區(qū)域。從功能定位上看，太湖廣場(chǎng)將擁有多個(gè)錫城之“最”。從歷史上看，太湖廣場(chǎng)周邊擁有錫城最古老的文脈，歷來(lái)是交通便捷之地。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。這雙核便是解放環(huán)路崇安商貿(mào)商務(wù)核心區(qū)(老中心) 和太湖廣場(chǎng)商務(wù)文化核心區(qū)(新中心 )兩個(gè)市級(jí)中心。同時(shí)無(wú)錫作為區(qū)域內(nèi)核心城市的地位，使得無(wú)錫人財(cái)富增加速度也顯著加快，這都為無(wú)錫商品住宅市場(chǎng)增加了需求動(dòng)力。很多年輕的高收入人才進(jìn)入無(wú)錫，對(duì)無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了促進(jìn)作用，增加了商品住宅的需求量。第四是由于無(wú)錫近年來(lái)外來(lái)人口的不斷增加，促使了住宅需求的增加。無(wú)錫城區(qū)目前有 80 萬(wàn)左右出生于 1976～1983 年的青年，這個(gè)年齡段的人群正處于其人生中消費(fèi)力最為強(qiáng)勁的階段，這也為無(wú)錫樓市提供了強(qiáng)有力的消費(fèi)支撐。對(duì)住房需求的原因有兩方面，即剛性需求和改善居住型需求。在無(wú)錫目前樓市中，住宅需求仍然是促進(jìn)無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力動(dòng)能，商業(yè)、辦公、別墅等物業(yè)成為補(bǔ)充。相比 2022 年全年共出讓經(jīng)營(yíng)性用地 106 幅，總計(jì)用地面積 1041 萬(wàn)㎡，推地速度和推地?cái)?shù)量都有大幅減少。以南長(zhǎng)區(qū)為例，目前已經(jīng)取得土地，即將上市的項(xiàng)目多達(dá) 10 個(gè)，規(guī)劃總建筑面積達(dá)到 268 萬(wàn)㎡。然而這種情況更多是因?yàn)楸碧?、崇安、南長(zhǎng)三個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量不足造成的。別墅、辦公、車庫(kù)類物業(yè)成交量較少。根據(jù)中原對(duì)無(wú)錫各區(qū)域板塊商品房成交監(jiān)測(cè)，新區(qū)板塊、太湖新城板塊、太湖廣場(chǎng)板塊的增長(zhǎng)幅度比較大　07 年上半年分物業(yè)類型成交情況表：無(wú)錫 07 年上半年度分物業(yè)成交情況物業(yè)類型普通住宅（套） 別墅（套） 商業(yè)（套） 辦公（套） 其它（套）小計(jì)（套）6 月份成交套數(shù) 3024 81 544 58 1 37085 月份成交套數(shù) 2554 114 497 58 4 32274 月份成交套數(shù) 2359 212 517 78 2 3168中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。　07 年上半年度商品房成交均價(jià)07 年上半年，除 3 月份成交均價(jià)略有下降外，各月份成交均價(jià)基本處于穩(wěn)步上升階段，其中 6 月份價(jià)格提升尤為明顯，且保持了持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)。從整體來(lái)看，市場(chǎng)情況良好。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 10 頁(yè) 共 125 頁(yè)工業(yè)固定資產(chǎn)投資 億元 ％房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 億元 ％商品房銷售面積 萬(wàn)㎡ ％商品房銷售額 億元 ％人均可支配收入 7562 元 ％數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫市統(tǒng)計(jì)局從上表可以看出，無(wú)錫經(jīng)濟(jì)正保持快速平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，作為城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的同業(yè)增加值也快速提升中，為無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供了良好的市場(chǎng)氛圍和基礎(chǔ)條件。無(wú)錫市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，人均消費(fèi)支出也在不斷增加，說(shuō)明市民的生活水平不斷提高。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 8 頁(yè) 共 125 頁(yè)■　財(cái)政收入情況近年來(lái)無(wú)錫市財(cái)政收入大幅增加，年均增長(zhǎng)率都在 20%左右，2022 年全年完成財(cái)政收入 億元，財(cái)政收入逐年增加，表明無(wú)錫市政府經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，為無(wú)錫城市建設(shè)發(fā)展、居民生活水平提高提供了保障，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。圖 1：20222022 年無(wú)錫 GDP 總量情況 單位：億元13601602190123502805332005001000150020222500300035002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒 20222022從上表可以看出，無(wú)錫的經(jīng)濟(jì)總量和增長(zhǎng)速度都是較強(qiáng)的，結(jié)合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)整體利好的形勢(shì)，相信可以實(shí)現(xiàn)無(wú)錫經(jīng)濟(jì)高速、穩(wěn)定增長(zhǎng)，這為無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和商品住宅市場(chǎng)需求奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)并創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間。 無(wú)錫經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析　無(wú)錫近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況■　GDP 總量與增長(zhǎng)率中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。比起北京、上海等房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越嚴(yán)峻的調(diào)控形勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，二三線城市成為了新的投資沃土。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。不過(guò)我們認(rèn)為房屋銷售價(jià)格是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，人民生活水平的提高及城市化進(jìn)程的加快使得房地產(chǎn)需求仍就旺盛，加上現(xiàn)實(shí)存在的大量的投資需求，還有土地供應(yīng)趨緊也將繼續(xù)推高地價(jià)進(jìn)而影響房?jī)r(jià)，這些都支撐著高房?jī)r(jià)，同類型商品房?jī)r(jià)格顯著回落的情況不大可能出現(xiàn)。也就是說(shuō)，全國(guó)房?jī)r(jià)總體上平穩(wěn)上漲，但熱點(diǎn)城市和地區(qū)熱度不減，房?jī)r(jià)仍然偏高且上漲較快。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，07 年 5 月全國(guó) 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 ％，創(chuàng)下 18 個(gè)月來(lái)的新高，中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 4 頁(yè) 共 125 頁(yè) 銷售計(jì)劃安排表 認(rèn)籌執(zhí)行方案及流程1項(xiàng)目階段性推廣計(jì)劃安排 客戶積累期 開(kāi)盤強(qiáng)銷期 持續(xù)銷售期 清盤期 項(xiàng)目推廣費(fèi)用預(yù)算市場(chǎng)環(huán)境分析 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境2022 年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)，具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速高位上揚(yáng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)有所改善、商品房市場(chǎng)供需矛盾加劇、熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲較快、外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)力度加大。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 3 頁(yè) 共 125 頁(yè)項(xiàng)目推售時(shí)機(jī)8． 1 市場(chǎng)影響因素分析8． 2 項(xiàng)目自身因素分析8． 3 推售時(shí)機(jī)建議項(xiàng)目總體推廣策略9． 1 項(xiàng)目總體營(yíng)銷階段性戰(zhàn)略9． 2 項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象包裝10 . 1 案名包裝 項(xiàng)目主題口號(hào)建議 項(xiàng)目形象特征1項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略建議 盤源分析 定價(jià)方法建議 價(jià)格定位 價(jià)格策略建議1項(xiàng)目銷售計(jì)劃安排中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。07 年前 4 個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) ％，增幅同比加快了 個(gè)百分點(diǎn)，超過(guò) 06 年全年的增速 ％，也超過(guò)同期固定資產(chǎn)投資增速 ％，房地產(chǎn)投資增速明顯偏快。分地區(qū)來(lái)看，廣州、深圳、北京新建商品住房和二手房銷售價(jià)格同比漲幅仍居前，上海的新房銷售價(jià)格和二手房銷售價(jià)格也趨加快上揚(yáng)之態(tài)勢(shì)。不過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還需要繼續(xù)觀察，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的加快應(yīng)該會(huì)提高市場(chǎng)供應(yīng)量，供需矛盾相應(yīng)也將有所緩解，再加上供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整，平均房?jī)r(jià)漲幅或會(huì)保持平穩(wěn)，不排除個(gè)別抗性較小的地區(qū)出現(xiàn)平均房?jī)r(jià)回落的現(xiàn)象。上海作為前一輪宏觀調(diào)控重點(diǎn)打壓的區(qū)域，樓市重新開(kāi)始升溫，從而帶動(dòng)整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣態(tài)勢(shì)。目前，我國(guó)幾大主要二三線城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率能夠達(dá)到30%，而上海房地產(chǎn)投資收益率目前在 7%至 8%之間。05 和 06 年中雖然因宏觀調(diào)控的影響，而取得高位盤整的調(diào)整時(shí)間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和房?jī)r(jià)升幅趨于平緩，但在 07 年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)升溫的大背景下，也呈現(xiàn)出新一輪高位行情啟動(dòng)的跡象。從 GDP 排名來(lái)看，2022 年無(wú)錫在長(zhǎng)三角 15 個(gè)城市中仍保持第 4 位，在全國(guó)仍保持第 9 位。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。2022 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16005 元，同比超出 %，增幅居長(zhǎng)三角 15 個(gè)城市之首。表 1：2022 年 1－4 月無(wú)錫經(jīng)濟(jì)運(yùn)行各項(xiàng)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 完成額 同比增幅地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 ％第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值 億元 ％累計(jì)工業(yè)增加值 億元 ％外資企業(yè)工業(yè)增加值 億元 ％全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元 ％中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。這反映出無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于一個(gè)健康穩(wěn)定增長(zhǎng)的發(fā)展階段，市場(chǎng)需求以剛性需求為主，市民的購(gòu)買心理受外界干擾較小。其中 6 月份更由于多個(gè)優(yōu)秀項(xiàng)目開(kāi)盤銷售，使得成交量大幅上升，日成交量最多達(dá)到 233 套，如果不是因?yàn)?6 月上旬無(wú)錫爆發(fā)藍(lán)藻危機(jī)，使日成交量下降到 60 套左右，整個(gè) 6 月的商品房銷售量增加會(huì)更加明顯。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 12 頁(yè) 共 125 頁(yè)4908 4729 49545326 549140004500500055006000成 交 均 價(jià) （ 元 /㎡ ）4908 4729 4954 5326 54912月 份 3月 份 4月 份 5月 份 6月 份數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)無(wú)錫商品房網(wǎng)上備案平臺(tái)數(shù)據(jù)整理相對(duì)無(wú)錫前幾年商品房成交均價(jià)，無(wú)錫 2022 年房?jī)r(jià)有突破跡象，06 年 6 月無(wú)錫市區(qū)商品房成交均價(jià)尚處于 4700 元/㎡的水平。07 年上半年無(wú)錫市成交的商品房主要以普通住宅為主，占成交商品房總套數(shù)的 ％；其次為商業(yè)物業(yè)，占商品房成交總套數(shù)的 ％。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 14 頁(yè) 共 125 頁(yè)數(shù)據(jù)來(lái)