【正文】 相銷售期 —— 項目亮相，取得預售； 持續(xù)銷售期 —— 項目實景部分展示，銷售持續(xù)提升； 銷售爆發(fā)期 —— 項目立面露出，即將交付，銷售大幅提升； 尾盤銷售期 —— 項目入住后，少量持續(xù)銷售。 ? 將單核心筒分為：一、二、組 團（或 A、 B組團），中間部分考慮 跟據(jù)具體情況分割。 以月供額度和租金回報大致相近的最佳比例測算得出，面積最小劃分在 60㎡ 左右，首 付在 25～ 30萬元 ，月供 5000～ 6000元 較為適宜。 ? 低開高走的價格策略； ? 租售并舉，高頻次推售實現(xiàn)利潤最大化； ? 預計銷售周期 18－ 24個月。 ? 營銷規(guī)律 ? 開發(fā)商利潤最大化 背景下的營銷周期 銷售周期一般在 24－ 36個月 以上； 銷售狀態(tài)表現(xiàn)為：價格成長空間小，推廣力度和深度小，依靠項目進度自然去化為主。 項目投資分析報告 ： 1)項目周邊地價變化及趨勢； 2)周邊可對照樓盤的售價、出租率、租金及收益水準 3)項目租金預測與收益預測 4)寫字樓投資與商鋪投資、住宅投資的比較 5)地鐵因素對項目未來成長的評估 6)城市商務核心區(qū)辦公物業(yè)近期和遠期投資價值評估。 項目目標客戶定位 ? 世界 500強、國際知名企業(yè)、國內(nèi)大型企業(yè)的西部總部； ? 國內(nèi)金融、證券、投資機構(gòu)的西部基地； ? 成都 (四川 )大型企業(yè)贏得全球機遇的國際商務平臺； ? 智力型，科技創(chuàng)新型企業(yè)的高效率商務平臺； ? 各地市州駐蓉辦的政務（招商）交流中心； ? 實力投資機構(gòu) ,投資企業(yè)與個人； ? ? ? 項目發(fā)展目標與核心主旨 巔峰品質(zhì) 區(qū)位 價值 ： 國際城南的核心區(qū)地段價值 ， 輻射 會展－城南市政辦公區(qū)區(qū)域 ， 匯聚城市最主要的交通 、 辦公 、 商務 、 商業(yè) 、 酒店 、 娛樂資源 ， 其商務資源的集約度和富集度使項目所在板塊的商務價值遠盛于其它區(qū)域 ， 并因此而具備超越時間的地段價值 。 大廈已有世界 500強企業(yè) 德國領事館、英美煙草公司、百威、奧林巴斯、美國福祿克公司 等知名企業(yè)入駐， 入駐率已達到 98%，是目前西南地區(qū)定位最高、設施最全、唯一同時具備 智能型和生態(tài)型 國際標準型專業(yè)商務樓。 規(guī)劃總建筑面積： 143222㎡ 總平面將整個用地分為東西兩個地塊，其中西面為雙塔狀 辦公樓（ 1），東面為雙塔狀小戶型住宅樓（ 2），從而 圍合為一個整體。 （本項目平均租金為 60～ 75元 /㎡ ) ? 今后再次投資預期的回報值？ 答：預期投資房地產(chǎn)回報要到稅后 8%9%才考慮，因為變現(xiàn)能力比銀行理財產(chǎn)品差，風險比其大，理財產(chǎn)品回報 4%5%，如果稅后不到 8%，不如購買理財產(chǎn)品。物管人員形象、素質(zhì)不夠好。 入住客戶 48家世界 500強企業(yè)； 國內(nèi)外知名企業(yè)。 降低商務活動成本 ：配套優(yōu)越， 空中商務艙、國際會議中心、員工餐廳與商務酒樓 等，使商務交流省時省力，得心應手； 1－ 3 典型項目情況 市中心投入使用項目 —— 時代廣場 地面建筑面積：約 地下建筑面積：約 建筑層數(shù)：地下三層 地上 28層 建筑高度： 項目配套 480㎡ 五星級大堂； 成都市首個 24小時開通中央空調(diào)； 12部電梯構(gòu)成內(nèi)部垂直交通體系； 全電子監(jiān)控體系泊車位； 4＋ 1同聲傳譯系統(tǒng)國際會議中心； 員工餐廳，商務酒樓； 超前 6類布線系統(tǒng)， 10000兆網(wǎng)絡平臺。 南沿線在建辦公樓 隨政府南遷、地鐵 1號線的開通，區(qū)域內(nèi)寫字樓將會迎來快速發(fā)展時期。 ? 市場發(fā)展趨勢 1－ 2 區(qū)域市場情況 ? 海關(guān)大廈－ ㎡－自用為主 ? 高新科技廣場－ 18萬㎡－租售結(jié)合 ? 高新孵化園－ 20萬 ㎡－租售結(jié)合 ? 天府科技園－ 1期 23萬㎡－租售結(jié)合 ? 高新國際廣場－ ㎡－租售結(jié)合 ? 在我們的調(diào)查范圍內(nèi)，我們看到還沒有 算上諸如火炬動力港之類的工業(yè)地產(chǎn)類項 目，據(jù)不完全統(tǒng)計，這個建成的數(shù)量已經(jīng)近 43萬㎡ 。據(jù)悉，今后還將有新的世界 500強企業(yè)準備將總部機構(gòu)落戶成都，搶占成都這一中西部地區(qū)的戰(zhàn)略要地，勢必帶動高端商務需求。 銷售價格增幅不大，總體發(fā)展速度遠不及住宅物業(yè)。 2022年優(yōu)質(zhì)寫字樓的總存量達到 56萬平方米 ，新增供應量達到 24萬平方米，總銷售量達到 。 ? 寫字樓需求量穩(wěn)定上升 —— 成都市商務局的數(shù)據(jù)表明，到 2022年 6月底，已有 128家世界500強企業(yè)進駐成都 。 ? 高檔甲級寫字樓供需兩旺 —— 開行國際廣場、時代廣場、威斯頓聯(lián)邦大廈 等高檔甲級寫字樓項目均取得了較好的銷售成績，且 CBD及人民南路沿線甲級寫字樓入住率均在 90%以上，未來高檔甲級寫字樓需求還將持續(xù)放量。 未來區(qū)域內(nèi)共有商務物業(yè)將超過 200萬 ㎡，其商務氛圍將超過市 中心。 新希望集團背景，城南成熟商務開發(fā)商。 降低商務交通成本 ：城市便利交通 總府路、紅星路 與大廈內(nèi)部交通系統(tǒng)，使商務活動的交通成本降至更低； 降低物業(yè)服務成本 ：“ 世邦魏理仕 ”提供全程 物管顧問 服務，物業(yè)服務費較之成都同檔次寫字樓低 30%。 ? 購買時對該項目哪一方面是不夠滿意的？ 答：立面不夠氣派、公共部分裝修材質(zhì)較差。自然增值較大，回報較滿意 。 項目狀態(tài)：在售在建 物業(yè)管理：世邦魏理仕 ? 典型項目－力寶大廈 項目運營提示： 背景優(yōu)勢引導銷售； 產(chǎn)品理念超過同級。 項目定位為甲級智能寫字樓， 集精品商業(yè)中心、數(shù)碼會議中心等多功能于一體的 24小時服務的 綜合性國際商務大廈 。 項 目 價 值 認 知 2 ? 項目價值梳理 ? 核心競爭力 ? 項目定位界定 2－ 1 項目價值梳理 ? 項目區(qū)域 地鐵站點 政務中心 本案 中信大廈 新希望國際 新益州廣場 廣電大廈 水晶塔 問題 1—— 產(chǎn)品同質(zhì)化 機遇 1—— 成都城市的機遇 ? 中國開發(fā)投資潛力十強城市 ? 新經(jīng)濟實驗區(qū)，中西部戰(zhàn)略要地 問題 2—— 推廣同質(zhì)化 機遇 2—— 區(qū)域板塊的機遇 問題 3—— 客戶同質(zhì)化 機遇 3—— 投資導向轉(zhuǎn)化的機遇 ? 甲級定位，高端配置 ? 生態(tài)、科技、環(huán)保、人性化理念 ?