【正文】 期 項目后期項目中期區(qū)域客戶趨勢演變從西區(qū)客群演變趨勢看，隨著規(guī)劃利好和配套設施改善， 主城及郊縣客戶所占比例逐步提升，與區(qū)域客戶共同成為購房主力區(qū)域客戶盤點（來自周邊個案客戶調研結論）一：當前區(qū)域客戶來源分析：1：區(qū)域客戶為主： 客戶以在周邊有工作源和生活源的人群為主。競爭個案小結區(qū)域市場產品同質化嚴重，且產品設計均較為優(yōu)秀；區(qū)域內市場大牌云集，華潤、萬科、首開以及本地巨鱷新能源、虎豹、恒通等；在板塊存量巨大，競爭激烈的環(huán)境下，各項目均采取 “ 以價換量 ” 的策略，其中首開水印西堤最為明顯， 2023年曾打出 “ 特價 5999元 /平方米起 ” ，并取得優(yōu)異的銷售業(yè)績。典型個案n 樓盤名稱：首開水印西堤（區(qū)域熱銷項目、大盤）n 開發(fā)商：首開泰衡置業(yè)n 總建面： 40萬㎡（住宅 ㎡）n 容積率： n 建筑類型：高層、小高層，多層、花園洋房 n 主力戶型： 8997的兩房、 132142的三房n 開盤時間： 202337n 產品均價：高層 7869元 /㎡ （最新開盤銷售均價）n 年消化量： ㎡ /年（ 2023年）n 銷售面積： ㎡n 項目剩余量： ㎡（住宅部分）n 客戶來源：以市區(qū)價格外溢客戶和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主n 賣點：距離區(qū)域核心商圈京華城廣場很近、 7700元的均價在區(qū)域內非常具有競爭力，是區(qū)域的谷底價n 競爭性分析 ：生活配套共享，產品同質，區(qū)域熱銷項目，競爭關聯(lián)度強區(qū)域市場典型個案：首開水印西堤本案水印西堤97平方米兩房分析：三開間朝南，客廳 ，主臥 ，舒適度較高大進深陽臺和飄窗提供了一定的附加值中間戶，南北不通透，廚房和衛(wèi)生間的采光較差133平方米三房分析：三開間朝南，客廳 4M，主臥 ，舒適度較高大進深以及南北雙陽臺、主臥飄窗提供了一定的附贈空間南北通透，全明設計戶型分析銷售分析分析：兩房產品去化率高，銷售速度快，特別是 97平方米的兩房，由于該戶型 3開間朝南，舒適度高，因此銷售最好；三房產品銷售相對緩慢，由于該項目 2023年銷售均價為 73007500元 /㎡ ，是區(qū)域價格谷底，因此三房去化率也達到七成以上 200平方米大面積產品嚴重滯銷，沒有受到市場認可和接受。80~100面積（㎡）項目80100120140160180水印西堤 橡樹灣 華鼎星城 碧璽龍庭132142137152122144107134 104138在售項目主力三房面積統(tǒng)計西花苑 天俊華府115136區(qū)域市場西區(qū)在售項目三房產品主要集中在 105144平方米，三房產品面積控制相對較為合理，針對改善客戶對于空間功能的需求，而華潤橡樹灣將三房產品控制在 110125平方米， 137152則做到3+1，是區(qū)域較為創(chuàng)新的產品。區(qū)域市場 北區(qū)： 2023年市場成交活躍，表現(xiàn)比較突出u 北區(qū)之前市場表現(xiàn)均較為平淡，但隨著萬科的進駐，提高了北區(qū)的整體品質及板塊價值，使得區(qū)域在 2023年備受關注，整體去化有較大幅度的提升。由于受到政策調控影響，住宅市場中小戶型占比逐漸增多，首置首改客戶成為各項目的爭奪重點；西區(qū)依然是主戰(zhàn)場，并在 2023年銷售 TOP10中占據(jù)半壁江山。住宅市場各面積段供銷：中小戶型供應占比增多， 120平方米以下產品逐漸成為供銷主流隨著宏觀政策調控對于改善需求的抑制以及揚州房價的高企，大面積產品銷售速度逐漸緩慢，開發(fā)商已經(jīng)開始逐漸調整產品結構， 120平方米以下的首置首改產品供應增多， 2023年占比達到 55%，逐漸成為市場主流供應面積。下半年開發(fā)商恢復信心，拿地順應剛需，未來揚州剛需產品將占據(jù)市場主流，競爭日益激烈隨著 2023年下半年的樓市剛需釋放，開發(fā)商重拾信心，萬科、和昌、中海相繼拿地，保持熱度，和昌更是以 11500元 /平方米價格 %的高溢價率拿下 790地塊，可謂是揚州地王。一級市場成交面積區(qū)間： 15萬平方米面積區(qū)間的土地占全年土地成交量五成以上。成交均價及樓面地價同比明顯上漲，但土地成交量下降，土地總成交金額相較之前又略有下降。信貸投資方面， 2023年以來，以 5月份為分水嶺，呈現(xiàn)先穩(wěn)后增， 5月份中央政府開始強調穩(wěn)增長的重要性，隨即各地方重大項目怒陸續(xù)開工，新增貸款明顯反彈。地方上 2023年明顯變的更加謹慎。u 揚州到上海將建城鐵，起點連云港，終點鎮(zhèn)江，途經(jīng)淮安、揚州，全長約 300公里，雙線一級鐵路，設計速度 200公里 /小時。u 5月?lián)P州迎賓大道正式通車。u ， 。揚州政策：揚州出臺地方公積金、購房獎勵等政策促進樓盤銷售，刺激消費投資。u 揚州出臺政策獎勵個人買房 從 7月 1日期執(zhí)行一年對個人購買精裝修成品住房進行獎勵，建面 90平方米以下，給予所購房屋合同價款 6‰的獎勵； 90120平方米之間，給予 5‰的獎勵； 120144平方米之間，給予 4‰的獎勵。u 國土資源部部長徐紹史日前表示，要優(yōu)化城鄉(xiāng)土地利用結構，破除城鄉(xiāng)土地二元體制，積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化發(fā)展。u 國土部：下調住房土地供應量。 國土部：縮小征地范圍，非公益性用地將推出征地。SWOT分析下的項目出路判斷項目定位方向：產品附加值以及差異化生活價值訴求（客戶價值最大化）S：p 開發(fā)商品牌，金地在全國的影響力p 教育配套資源完善p 洋房稀缺性，公寓產品創(chuàng)新p 內部景觀河道，地塊北側水景資源T：p 國五條細則即將出臺，投資客嚴重缺失p 板塊大牌開發(fā)商眾多，產品同質化嚴重p 本案樓面價較高，不具價格競爭優(yōu)勢p 直接競品先期入市，面臨客戶分流p 相對地緣客戶、外溢客戶吸引力較差O：p 區(qū)域發(fā)展前景利好p 未來高鐵、城際、客運總站帶來的客流和大 商業(yè)發(fā)展將大幅提升區(qū)域價值p 西區(qū)門戶樓盤，對接儀征、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶截客能 力強W：p 非西區(qū)板塊核心資源位置p 公共交通配套不足p 項目外部生活環(huán)境較差p 現(xiàn)階段生活配套資源不足 PART3 市場篇整體市場2023年熱點政策解讀u 兩會之后，溫家寶表示，合理房價應該是使房價與居民收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配，因此調控不能放松。（ 3）東部分區(qū)：面積 90平方公里，以居住與商業(yè)服務功能為主，信息產業(yè)、工業(yè)與物流功能為輔。（ 3）南拓：優(yōu)化完善產業(yè)功能，提高土地開發(fā)強度，強化產城互動發(fā)展。城市居民人均住房建筑面積 平方米。其中，城鎮(zhèn)規(guī)模以上項目投資，增長 %；農村規(guī)模以上項目投資 ，增長 %。仁恒集團于 1994年進入南京，其先后成功開發(fā)了城東 “ 梅花山莊” 、 “ 湖畔之星 ” 、寧南新區(qū) “ 仁恒玉蘭山莊 ” 和 “ 仁恒翠竹園 ” 等幾大住宅小區(qū)。報告思考這個項目當前需要解決的核心問題？地塊質素怎么樣？市場環(huán)境如何？產品如何打造？客戶是哪些人？思維導圖項目市場定位方向項目本體分析市場環(huán)境掃描篩選 并 明確客戶研判城市視角解讀中端市場 中高端市場方向二符合金地企業(yè)戰(zhàn)略項目整體定位區(qū)域市場分析方向一產品建議重點個案啟示企劃方向 推廣建議萬科集團在南京的第一個項目 “ 萬科 光明城市 ” 則定位為中端客戶，開始了萬科的全線布局。 全市固定資產投資 ，增長%。 城市居民人均可支配收入 28001元，增長%；人均消費性支出 17750元，增長%。（ 2）西優(yōu)：優(yōu)化土地使用功能，完善公共服務配套設施，促進居住與就業(yè)相對均衡。（ 2） 西部分區(qū)：面積 85平方公里，主導功能為居住以及文化、體育、會展、高等教育，研發(fā)和都市工業(yè)為輔 。小 結 PART2 地塊篇蜀岡風景區(qū)市中心（古城區(qū)）揚州西區(qū)火車站 市政府京杭運河古運河揚子江路邗江路繞城高速文昌路寧通高速江陽路廣陵新城國際會展中心金地地塊京華城(mall)項目位置項目位置本案距離市中心約8公里距離京華城約2公里距離火車站約 距離高速公路出入口約 公里本案位于揚州新城西區(qū)，臨近揚州火車站，地理位置相對較偏u 本案位于揚州西區(qū)，是揚州針對改善需求重點規(guī)劃打造的高尚居住片區(qū)；u 本案距離揚州市中心約 8公里，臨近火車站，對于揚州人來說，位置較偏，心理抗性較大地塊情況 地塊四面臨路，內部和北側均有河道景觀，地塊方正平整，但南向相對狹窄南至同泰路，雙向 2車道西至新盛路，雙向 2車道北至沿山河路，雙向 4車道 東至站南路，雙向 4車道西側新盛花苑（安置小區(qū)）南側萬科金域華府（未售）北側清澈景觀河道 地塊平整，內部河道需整治萬科地塊新盛花苑經(jīng)濟指標u 總建 35萬平方米新城西區(qū)大規(guī)模居住社區(qū)u 若為綜合容積率 ，可適當排布洋房產品，提高社區(qū)整體品質u 鑒于限高，本案可以規(guī)劃為： 5+1洋房和 26層高層的產品組合本案京華城商圈揚州高爾夫俱樂部體育公園揚州火車站揚州汽車西站（在建）育才西區(qū)分校揚州中學西區(qū)分校農貿市場鄰里中心（規(guī)劃）國展中心揚州文化藝術中心雙博館攬月公園周邊配套 周邊文化娛樂設施齊全，商業(yè)配套主要依賴京華城廣場，教育資源優(yōu)越，交通配套即將大幅改善u 育才小學、揚州中學均為揚州重點學校，但本案學區(qū)并未確定，建議盡最大努力劃入其學區(qū)；u 本案周邊商業(yè)配套匱乏，主要依賴京華城；u 區(qū)域北側文娛配套齊全，品質很高；u 揚州汽車西站在建，位于本案以北，屆時將大幅改善區(qū)域公共交通配套，也將帶動區(qū)域商業(yè)發(fā)展。u 公租房連續(xù)空置半年將被收回。u 河南 《 關于支持剛性需求促進房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見 》 新政夭折。u 推進保障性安居工程建設，確保保障房公平分配到低收入群眾的手中，加快普通商品住房土地供應，有效增加普通商品房供給。u 住房公積金惠民政策，公積金可付房租物管費 市住房公積金管理中心發(fā)布的 《 揚州市職工提取住房公積金支付房租和物業(yè)管理費實施辦法（試行） 》 規(guī)定，于 4月 1日開始，市民可提取公積金支付房租和物管費。截止日前，全國已經(jīng)有超過 20個城市上調了公 積金額度。2023年熱點政策解讀城市建設：城市基礎建設加大，尤其在廣陵新城建設上，為東區(qū)地產市場提供了良好的發(fā)展空間，在西區(qū)逐漸成熟的基礎上，進一步完善市政建設，提高區(qū)域生活便捷度。u 江都區(qū)加速融入揚州，揚州與江都之間規(guī)劃了 11條東西向聯(lián)系通道。u 八佰伴落戶江都區(qū)，全球第三大零售商特易購將進駐揚州，由揚州文昌特易購地產有限公司建設的文昌樂都匯購物中心規(guī)劃建設項目，已經(jīng)正式對外公示。對于個別放松力度較大、輿論反應強烈的地方性放松仍然堅決叫停，例如年初時的蕪湖財稅補貼、年中時的重慶補繳公積金等?？傮w來看，下半年以來，行業(yè)景氣度回穩(wěn)的趨勢非常穩(wěn)固。 2023年全年揚州土地市場累計供應經(jīng)營性用地 ，較去年比較大幅增長約%，其中 6月和 9月各有一次大規(guī)模的土地供應。揚州全年成交商住綜合用地 ，占土地成交總量的 %，其次是住宅用地，全年累計成交面積 平方米，成交占比為 %，商業(yè)用地全年成交面積達 ，占比為 %。揚州下半年萬科、和昌、中海的進駐，重新帶動了揚州開發(fā)商拿地信心，下半年土地成交量有所增加。經(jīng)歷了 2023年的市場低迷，揚州市場新增供應大幅萎縮，剛性需求逐漸釋放，市場存量高位企穩(wěn)，略有下降，由于剛需產品成交占比的上升以及開發(fā)商“ 以價換量 ” 的策略，導致 2023年揚州市場