【正文】 0 112022 0202204000060000800001000001202202022 2022 2022 2022 2022 2022 2022完成投資額 (萬元 ) 市場供給分析 ? 分析：從批準(zhǔn)預(yù)售面積與每年實(shí)際銷售面積、以及每年存量分析，當(dāng)涂縣商品房 銷售速度快 ， 市場需求大 ，批準(zhǔn)預(yù)售面積 2022年較 2022年有一個較大的放量，反映了當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屢苍谶M(jìn)一步放量，總體上處在政府的控制之下，房產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，但仍有一定風(fēng)險。土地放量過快，商品房施工面積遠(yuǎn)大于商品房竣工面積，在未來兩年內(nèi)將有大量商品房存量，屆時商品房銷售將面臨急劇競爭。 ? 2022年，當(dāng)涂縣房地產(chǎn)市場達(dá)到了銷售額 億元 ，其中住宅房銷售額 。 當(dāng)涂城市發(fā)展小結(jié) 對外交通體系的不斷完善，加上政府對招商引資政策的加強(qiáng)，將吸引越來越多的外地投資進(jìn)入當(dāng)涂，從而拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高城市的整體經(jīng)濟(jì)水平， 加快當(dāng)涂城市化進(jìn)程 ，拉動包括房產(chǎn)在內(nèi)的各種需求。政府根據(jù)實(shí)際情況，將城市的發(fā)展方向基調(diào)定位往東往北發(fā)展。 目前 ， 從當(dāng)涂到馬鞍山 10公里 ， 至南京 100余公里 ，至蕪湖 60余公里 ， 202路公交車 30分鐘能達(dá)馬鞍山市區(qū)； 同時 ， 當(dāng)涂房價相對于馬鞍山便宜 1000元左右每平米 ， 從此意義而言 ， 當(dāng)涂比市區(qū)更適合居住 。正元 | 香檳城 項目定位及營銷推廣方案 報告框架 第四部分 /目標(biāo)客群分析 第五部分 /項目定位 第六部分 /營銷推廣計劃 第二部分 /市場調(diào)查及分析 第三部分 /項目研究及分析 第一部分 /當(dāng)涂城市發(fā)展研究 第一部分 當(dāng)涂城市發(fā)展分析 當(dāng)涂概況 當(dāng)涂縣位于安徽省東部，當(dāng)涂縣區(qū)位條件較好，地處南京、馬鞍山蕪湖等城市群間，緊倚并隸屬于鋼城馬鞍山，距馬鞍山 10公里。 當(dāng)涂區(qū)位：毗鄰馬鞍山 當(dāng)涂縣區(qū)位條件較好 ， 地處南京 、 馬鞍山蕪湖等城市群間 ， 交通十分便捷 （ 至馬鞍山 10公里 ， 至南京 100余公里 ， 至蕪湖 60余公里 ） ， 滬銅鐵路 、 皖贛鐵路 、205國道 、 314省道及擬建中的沿江高速公路貫穿縣境 ， 長江在當(dāng)涂境內(nèi)有 19公里 ， 其支流姑溪河 、 青山河常年通航 。 站臺設(shè)計 : 1號線 （延長到 當(dāng)涂 \馬鞍山） 天門山站 — 大橋鎮(zhèn)站 —四褐山站 — 開發(fā)區(qū)站 — 方特樂園站 — 園丁小區(qū)站 — 五一廣場站（換乘 2號線） — 小九華站 — 步行街站 — 奧體中心站 — 高教園區(qū)站 — 馬飲客運(yùn)站（換乘 3號線） — 高新開發(fā)區(qū)站 — 三山站 — 臨港開發(fā)區(qū)站（延長到繁昌 \銅陵 .連接京福高鐵蕪湖站） 3號線 （延長到 當(dāng)涂 \馬鞍山 ,連接馬鞍山地鐵） 太白站 — 年陡站 — 萬春花園站 — 鳩江開發(fā)區(qū)站 — 行政中心站（換乘 2號線） — 鏡湖新城站 — 蕪湖古城站 — 南瑞新城站 — 馬飲客運(yùn)站（換乘 2號線） —白馬山站 — 火龍港站（換乘寧安高鐵） — （延長至陶辛 \灣址） 當(dāng)涂城市發(fā)展方向 ? 戰(zhàn)略走向 ——開放帶動、接軌鋼城 當(dāng)涂縣地處南京、蕪湖、馬鞍山城市群之間，是上海經(jīng)濟(jì)區(qū)、南京協(xié)作區(qū)和安徽“兩點(diǎn)一線”經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶交匯處的經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域。 同時，蕪湖規(guī)劃中的軌道將為本案提供房產(chǎn)增值的提升點(diǎn)找到依據(jù)。 第二部分 市場調(diào)查及分析 當(dāng)涂住宅市場總量分析 現(xiàn)狀 ? 19962022年，從 5家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到 51家，從每年只有舊城區(qū)幾萬平方米的開發(fā)量到現(xiàn)今307萬 平方米。 分析 ? 全縣總?cè)丝?10萬的城市人口規(guī)模。從 2022年到2022年，當(dāng)涂縣每年推地數(shù)量都在增長，而且增長速度很快。當(dāng)?shù)馗鞔髽潜P推盤手段存在共性，即采用 多批次 、 小批量 的推盤手段，尚無樓盤一次性推出大量房源。 項目名稱 營銷優(yōu)惠方式 均價 (元 /㎡ ) 東城藍(lán)灣 無優(yōu)惠 2750 襄城明珠 6月 15日當(dāng)天隨馬鞍山房地產(chǎn)交易網(wǎng)襄城明珠看房活動現(xiàn)場預(yù)訂可享受： 每套住宅優(yōu)惠 3000 金匯康郡 現(xiàn)在 VIP登記預(yù)約，購房總價省 1000元 —— 江南名苑 會員可在房屋正式發(fā)售時享受優(yōu)先選購權(quán)（按會員卡號順序），交納誠意金客戶在正式成交后，可額外享受總房款 10000元優(yōu)惠。 從市場分析看 —— 項目面臨同質(zhì)客戶競爭環(huán)境 競爭項目的客戶構(gòu)成類型相近似 競爭項目的客戶分布區(qū)域相近似 競爭項目的客戶購買能力相近似 區(qū)域內(nèi)的有效客戶數(shù)量有限 絕對值概念下的有限：區(qū)域市場歷經(jīng) 15年培育，持續(xù)購買力有限 相對值概念下的有限：由于周邊未來競爭態(tài)勢，客戶總數(shù)量分流 區(qū)域競爭激烈、客戶儲備不足 客源大變臉，周邊、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)導(dǎo)入是主導(dǎo) 第三部分 項目調(diào)查及分析 項目地塊概況 位臵 當(dāng)涂縣城東北部，襄城河以北、振興北路以東、 314省道以南。 地塊指標(biāo) 規(guī)劃容積率： ≤ （十層含十層以上建筑面積不計入容積率指標(biāo)） 建筑密度： ≤ 30% 綠地率：不得小于 35% 地塊上的農(nóng)居戶 襄城河現(xiàn)貌 振興北路路況 地塊現(xiàn)狀之一 項目周邊概況 南面環(huán)境 南面為襄城河，襄城河另一邊為商會大廈，目前處于后期施工階段。 東面環(huán)境 規(guī)劃中的住宅用地上有部分的農(nóng)居戶。 項目機(jī)會分析 當(dāng)涂目前住宅難以滿足中高消費(fèi)者需求，急需升級； 當(dāng)涂 GDP增長勢頭較好 ,居民收入持續(xù)增長； 當(dāng)涂向北，馬鞍山向南 ，城市朝向發(fā)展，五六年內(nèi)將有望城市對接； 當(dāng)涂毗鄰馬鞍山，將有可能成為馬鞍山的后花園； 地塊規(guī)模大，操作得當(dāng)有打造當(dāng)涂旗艦大盤的可能； 部分馬鞍山人當(dāng)涂購房 已成趨勢 ，這將會帶動其它馬鞍山人在當(dāng)涂消費(fèi)； 地塊所在地將共享太白公園、規(guī)劃建設(shè)中的大型賣場、行政中心等諸多有利因素。 從產(chǎn)品屬性看 —— 本項目的區(qū)域條件， 擁有跨區(qū)域?qū)肟驮吹臋C(jī)會 本項目的產(chǎn)品構(gòu)成，擁有創(chuàng)造錯位競爭的機(jī)會 市政旁的地段優(yōu)勢形成“新城中心區(qū)引力效應(yīng)” 市政中心區(qū)高品質(zhì)居住環(huán)境成為跨區(qū)的主要誘因 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品差異化，錯位周邊競爭 “ 紅?！薄啊⑺{(lán)?！睆?fù)合競爭、差異入市 以產(chǎn)品差異為先導(dǎo)，引發(fā)同質(zhì)客戶的“二次細(xì)分” 以差異競爭創(chuàng)造錯位、以跨區(qū)導(dǎo)入豐富客源 第四部分 目標(biāo)客戶分析 住宅目標(biāo)客戶群主要針對當(dāng)涂縣和馬鞍山市的客戶源 目標(biāo)客戶群定位： ＊機(jī)關(guān)企事業(yè)單位人員 ＊私營企業(yè)主及個體工商戶 ＊外地回鄉(xiāng)人士 ＊將要結(jié)婚的年輕夫婦 ＊事業(yè)成功人士 ＊城市高級公務(wù)員 ＊各個行業(yè)的經(jīng)理級別人士 特征描述： 擁有一定的教育背景，受過比較好的教育，勤奮認(rèn)真努力 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為豐厚 能夠承擔(dān)一定的社會責(zé)任，建立了自己的社交圈，社會活動廣泛 適應(yīng)現(xiàn)代快節(jié)奏的生活模式 喜歡享受自然生活，又不乏追求新