【正文】 市場定位：打造湖城首例純正低密度社區(qū)。 價格走勢 －市場部－ 3月 2日，星匯半島為了回饋客戶，舉行了一次面向 500多位準業(yè)主的廣州、深圳旅游大獎抽獎活動 。從每次所開房源盤的地理位臵來看，從邊緣向中心逐步靠攏 ,越往后樓棟所處的組團位臵就越好。 ? 第一次 12月 24日進行一期開盤總共推出四棟高層，總體量為 588戶，戶型面積以 80方左右的小戶型功能房為主占總體量的 65％。以打造湖城“城中小城”為目標。 湖州 03— 06年供求關系對比圖 數(shù)據(jù)來源：湖州統(tǒng)計公報 2022— 2022 －市場部－ 湖州市場小結 ?供應大幅增加，成交漲幅緩慢，區(qū)域供需失衡已經(jīng)顯現(xiàn) ?城市價格漲幅相對理性，呈現(xiàn)穩(wěn)步提升的特征 ?目前湖州房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域為仁皇山板塊，西南新區(qū)市場認可度較低 ?未來土地供應主要集中在市區(qū)，屆時必將對本以處于弱勢地位的西南新區(qū) (本案所在版塊 )造成持續(xù)性的競爭壓力 －市場部－ ?從湖州目前在售樓盤來看，大都處于尾盤時期 ?主力樓盤較少，僅有罄水園和星匯半島兩個熱力樓盤 ?在售樓盤的價格走勢較為穩(wěn)定，呈現(xiàn)小幅上揚態(tài)勢 ?營銷手段上有所創(chuàng)新，客戶活動、開盤活動、體驗活動等一線城市的 SP營銷手段開始運用 ?從 08年 3月底開始有大量公寓樓盤入市（代表樓盤風雅蘋洲、在水一方 家園），供應量有一個大幅度的提升，但市場整體相對低靡，開盤去化率均不到 30% 近期市場動態(tài) －市場部－ 序號 樓盤名 地理位臵 物業(yè)類型 均價 去化階段 去化率 1 金冶 ?香格里 中心區(qū) 公寓＋別墅 公寓： 4850 別墅： 7700 已過熱銷 78％ 2 望湖花園 中心區(qū) 普通住宅 4860 尾盤 88％ 3 日月城 中心區(qū) 普通住宅 4980 一期尾盤 91％ 4 清麗家園 仁皇山 新區(qū) 普通公寓 4920 尾盤 97％ 5 華辰 〃 尊園 湖東區(qū) 普通住宅 5050 尾盤 86％ 6 罄水園 湖東區(qū) 公寓＋別墅 4880（公寓） 熱銷 75％ 7 星匯半島 西南新城 普通公寓 4420（二期） 熱銷 86％（一期） 40％（二期） 8 風雅蘋洲 城東 普通公寓 5080 開盤 28% 9 在水一方家園 仁皇山 公寓 +排屋 4600（多層）/4400（小高層） 開盤 30％ 去化對比 －市場部－ 價格對比 樓盤名 地理位臵 物業(yè)類型 07年年底均價 08年年初均價 幅度 金冶 ?香格里 中心區(qū) 公寓＋別墅 公寓： 4730 公寓： 4850 ＋ ％ 別墅： 7650 別墅： 7700 ＋ ％ 望湖花園 中心區(qū) 普通住宅 4860 4860 / 日月城 中心區(qū) 普通住宅 4980 5000 ＋ ％ 罄水園 湖東區(qū) 公寓＋別墅 / 4820（公寓） / 華辰 〃 尊園 湖東區(qū) 普通住宅 5020 5100 ％ 清麗家園 仁皇山新區(qū) 普通公寓 4920 4920 / 星匯半島 西南新城 普通公寓 4180 4350 ＋ 4％ 太湖陽光假日 太湖 排屋 / 6800 / －市場部－ 營銷舉措 湖州近期熱銷項目營銷手段匯總 樓盤 營銷手段描述 樓盤 營銷手段描述 罄水園 產(chǎn)品品鑒會 星匯半島 半島同盟會（會所） 真情心愿卡的抽獎活動 湖州形象小姐的評選 報廣（湖州日報，晚報） 報廣（湖州日報，湖州晚報） 電臺廣告 戶外廣告牌 電視廣告 路燈廣告 移動電視廣告 江南華苑 聯(lián)合寶馬攜手開盤盛世 戶外廣告牌 報廣 VIP卡的發(fā)售 電視廣告 開盤當天的選房優(yōu)惠活動 公交車身廣告 風雅蘋洲 風雅會 (“ 日進斗金”儲值計劃） －市場部－ 目前湖城受關注度最高的兩個樓盤： ? 位于西南新區(qū)的 100萬方大盤星匯半島 ? 位于湖東新區(qū)的純多層住宅社區(qū)罄水園 星匯半島 罄水園 重點樓盤跟蹤 －市場部－ ?星匯半島總建筑面積約 101萬平方米。 ? 07年至今區(qū)域土地供應突破百萬方，再創(chuàng)歷史新高。－市場部－ 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 －市場部－ 序 水岸原鄉(xiāng)，湖城期待“北美風” —— 景瑞 〃 西西那堤 08年營銷策劃方案 湖州景瑞置業(yè)有限公司 〃 市場營銷部 －市場部－ 1 市 場分析 …… 項目面臨怎樣的一個市場？ 3 2 客戶群定位 …… 一期客戶是誰？具有哪些特征？ 3 項目推導 …… 全面認識項目自身狀況 3 43 53 6項目定位 …… 如何塑造市場形象？ 一期傳播策略 …… 如何通過傳播助推銷售的成功？ 一期銷售策略 …… 如何制定策略，實現(xiàn)成功銷售？ 目 錄 －市場部－ 市場分析 …… 項目面臨怎樣的一個市場 3 1 －市場部－ 1 0 9 . 3 41 4 9 . 1 72 0 0 . 2 92 6 7 . 9 63 6 5 . 4 74 1 6 . 0 54 7 9 . 7 51 2 . 2 %1 3 . 3 %2 5 . 3 %2 0 . 4 %2 6 . 7 %2 5 . 5 %2 6 . 7 %01002003004005006002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %億元比往年增長幅度20222022年湖州房地產(chǎn)開發(fā)投資圖 ? 由于基數(shù)較低， 20222022年是湖州市房產(chǎn)市場基礎發(fā)展期，發(fā)展速度十分迅速，平均速度在 25%之間。 數(shù)據(jù)來源：湖州統(tǒng)計公報 2022— 2022 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 －市場部－ 湖州 土地市場－供應走勢 湖州土地市場供應走勢 050010001500202205年 06年 0 7 年－0 8 年2 月 未來可能上市量? 從 05年開始湖州土地市場供應量呈現(xiàn)快速上升趨勢。 ?但從成交來看，雖然呈現(xiàn)逐年上升趨勢，但其增長絕對值卻遠遠低于開發(fā)量，致使 06年以來區(qū)域供求比基本徘徊在 ，可見區(qū)域市場已經(jīng)進入了一個相對漫長的供需失衡時期。 ?規(guī)模之大在湖城還是首例。 本案位置 星匯半島地塊位置 三路 六橋 地理位置 －市場部－ 星匯半島從 07年 12月 24日開盤以來總共進行了三次推案。 推案節(jié)奏 －市場部－ 一次推盤 二次推盤 三次推盤 推案示意 星匯半島運用多次開盤的策略，來維持其熱銷。但星匯是 100萬方的大盤，后續(xù)體量大，所以后期的價格走勢以及推案情況值得關注。 營銷策略之 SP活動 －市場部－ 土地面積：凈占地約 總建面積： 12余萬平方米 容 積 率： 綠 化 率： 55％ 總 戶 數(shù)： 880戶 物業(yè)類型：多層占主體外帶花園洋房和少量的排屋，疊屋。 罄水園地塊位臵 毗山遺址公園 地理位置 －市場部－ ?罄水園主要是以多層和花園洋房為主，外帶有少量的排屋和疊加。 ?預計將在 5月份進行第二次推盤，二次推案以花園洋房為主。 ?真情心愿卡 的抽獎活動給平乏的項目介紹活動增添了一點活力，也把活動推到了高潮階段。 ? DM直投 是其前期蓄客的另一大推廣途徑，主要針對 織里，南潯 等私企比較集中的地區(qū)，效果比較 明顯 。 ? 由此看來，項目從蓄水到集中推廣再到開盤，各環(huán)節(jié)間隔才 12個月，同時由于開盤期間樣板房 也沒有及時推出，而且一期多層房源采用全部推向市場的策略，沒有進行很好的銷控，影響到價格的上升，同時影響到部分 難銷房源的順利去化。 樓盤名 物業(yè)類型 08年四季度可能的供應量 金冶 ?香格里 公寓＋別墅 無 望湖花園 普通住宅 無 日月城 普通住宅 別墅 160套左右 罄水園 公寓＋別墅 花園洋房 220套 聯(lián)排、疊加： 84套 華辰 〃 尊園 普通住宅 無 清麗家園 普通公寓 無 星匯半島 普通公寓 一期預計有 400套左右的房源 太湖陽光假日 排屋 無 風雅蘋洲 公寓 1100戶 08年湖州市場展望 －市場部－ 土地市場 住宅市場 未來競爭 土地供應量較大 但主要集中于公寓 別墅供應平緩 供應適當下調 價格小幅上揚 去化依舊平穩(wěn) 公寓競爭為主 別墅后續(xù)量小 預計 2022年四季度湖州樓市保持平穩(wěn)走勢 別墅產(chǎn)品將屬于市場稀缺品種 三線城市市場特征明顯，受宏觀調控影響有限 08年湖州市場展望總結 －市場部－ 3 2 客戶群定位 … 一期客戶是誰？具有哪些特征 －市場部－ 等級 客戶類型 描述 承受總價 對應本案 頂級 當?shù)馗缓? 大規(guī)模知名企業(yè)主 500萬以上 本案標竿產(chǎn)品二聯(lián)院潛在客戶群 當?shù)孛? 當?shù)卣?、名? 300－ 400萬 高端 當?shù)卮笮推髽I(yè)主 主要從事成品或半成品生產(chǎn)，擁有自己的品牌，具有良好的發(fā)展?jié)摿? 250－ 300萬 本案