【正文】 末抄寫的電、水表表示數(shù)，必須認(rèn)真記入表卡，并及時(shí)錄入電腦。 變電所的消防工具和器材，要定期檢查，抽樣試驗(yàn)，對損壞或過期的應(yīng)及時(shí)更換，不得拖延。變電所保衛(wèi)及防火制度 變電所是動力中樞，是重要生產(chǎn)保衛(wèi)單位，應(yīng)加強(qiáng)安全消防工作。 設(shè)備缺陷無論消除與否均應(yīng)由值班員記入設(shè)備缺陷記錄簿，并向上一級領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 發(fā)現(xiàn)設(shè)備重大缺陷，當(dāng)值負(fù)責(zé)人應(yīng)立即組織消除或采取可靠措施。 驗(yàn)收的設(shè)備個(gè)別項(xiàng)目未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，而又急需投入運(yùn)行時(shí)，需報(bào)經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。變電所設(shè)備驗(yàn)收制度 凡新建、擴(kuò)建、改建工程和大、小修、定期試驗(yàn)、臨時(shí)檢修后必須經(jīng)質(zhì)量驗(yàn)收合格，圖紙資料完備，移交給變電所后，方能投入系統(tǒng)運(yùn)行。 在遇有下列情況由值班長決定增加巡視次數(shù)：(1) 過負(fù)荷或負(fù)荷有顯著增加時(shí)；(2) 新裝、長期停運(yùn)或檢修后的設(shè)備投入運(yùn)行時(shí)；(3) 設(shè)備缺陷有發(fā)展，運(yùn)行中有可疑現(xiàn)象時(shí)；(4) 遇有大風(fēng)、雷雨、濃霧、冰凍、大雪等天氣變化時(shí)；(5) 根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)指示增加的巡視等。一般在交班前三十分鐘停止正常操作； 交接內(nèi)容應(yīng)包括：(1) 本所運(yùn)行方式；(2) 保護(hù)和自動裝置運(yùn)行及變化情況；(3) 異常運(yùn)行和設(shè)備缺陷、事故處理情況；(4) 倒閘操作及未完成的操作指令；(5) 設(shè)備檢修，試驗(yàn)情況，安全措施的布置，地線組數(shù)、編號及位置和使用中的工作票情況；(6) 儀器、工具、材料、備件和消防器材完備情況；(7) 領(lǐng)導(dǎo)指示與運(yùn)行有關(guān)的其他事項(xiàng)。 本班相互轉(zhuǎn)換崗位時(shí)，須認(rèn)真做好崗位交接； 接班人須提前20分鐘打卡上班，接班人未到交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負(fù)責(zé)； 接班班長正點(diǎn)組織全班人員集合講解注意事項(xiàng)，然后列隊(duì)到各自崗位上換班接崗； 交接班時(shí)，交班人必須把本班情況以及可能出現(xiàn)的情況，向接班員交代。垃圾要及時(shí)處理，確保食堂衛(wèi)生符合標(biāo)準(zhǔn)。計(jì)劃采購，嚴(yán)禁采購腐爛、變質(zhì)食物，防止食物中毒。 加強(qiáng)食堂管理，辦公室專人嚴(yán)格控制成本核算，提高質(zhì)量，降低成本，保障員工吃飽、吃好?？罩梅抗芾碇贫葹榱耸姑倒甯蹫车目罩梅康玫揭?guī)范管理，保證房態(tài)信息的準(zhǔn)確性、及時(shí)性，并維護(hù)其正常的功能，特制定本管理制度。領(lǐng)用人因離職等原因不再使用時(shí)，需上交所領(lǐng)用門禁卡，辦公室需加以核對編號無誤后，辦理相關(guān)離職手續(xù)。二、門禁卡的補(bǔ)辦 ：使用不當(dāng)損壞或遺失，須辦理相關(guān)補(bǔ)辦手續(xù)，損壞卡由辦公室收回。 技術(shù)檔案管理規(guī)定 在辦公室領(lǐng)導(dǎo)下，檔案員負(fù)責(zé)管理施工方移交的全部工程技術(shù)方面的資料，將文件材料的積累、分類整理和歸檔工作納入工作管理程序，列入相關(guān)部門和人員的職責(zé)范圍； 建立工程技術(shù)檔案資料收發(fā)臺帳，加強(qiáng)資料的收發(fā)管理工作； 工程技術(shù)檔案應(yīng)按工程項(xiàng)目和單位名稱、配套工程、建檔時(shí)間、完檔時(shí)間等項(xiàng)目詳細(xì)建立；建設(shè)周期長的工程，可根據(jù)情況階段歸檔； 按照國家有關(guān)要求對歸檔文件材料實(shí)行分類排序、組編檔號等方法進(jìn)行加工、整理。業(yè)主檔案管理規(guī)定 為規(guī)范本小區(qū)業(yè)戶檔案信息的管理，不斷完善信息的內(nèi)容，使客戶檔案信息準(zhǔn)確、及時(shí)有效，便于開展工作，同時(shí)確保資料的保存完好，特制定本管理規(guī)定： 辦公室負(fù)責(zé)指定接待員、檔案員負(fù)責(zé)業(yè)主檔案的信息收集、管理及整理工作； 專管人員須將業(yè)主的檔案資料分戶建立、逐一保存，建立統(tǒng)一目錄，同時(shí)建立電子檔備份。發(fā)現(xiàn)代打卡者每次罰款一百元；漏打卡者須本部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)，漏打、遲到、早退者每次罰款五元；二、請銷假制度按照物業(yè)公司制定的管理規(guī)定，實(shí)行固定公休日休息，如臨時(shí)有事則須事先填寫請假單，經(jīng)總經(jīng)理審核后，按照以下規(guī)定執(zhí)行：事假：部門經(jīng)理有權(quán)給予本部門員工一天以內(nèi)的假期，超過一天以上三天以內(nèi)的須報(bào)請總經(jīng)理，三天以上則需請示執(zhí)行董事，經(jīng)批準(zhǔn)后方可休息，否則視為曠工；病假：員工因病無法工作，須電話請示本部門經(jīng)理，并在上班時(shí)交付醫(yī)院開具的診斷書；超過一天以上或三天以內(nèi)的，由主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)總經(jīng)理，超過三天的須報(bào)經(jīng)執(zhí)行董事批準(zhǔn)；住院：員工因病需住院治療，須出具住院通知書原件后將復(fù)印后送交主管部門領(lǐng)導(dǎo)，并由主管部門領(lǐng)導(dǎo)向上級匯報(bào)，同時(shí)報(bào)辦公室存檔。綠化工崗位職責(zé)遵守公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，服從管理，樹立良好的服務(wù)意識；正確并熟練使用園林器械，妥善保管好綠化工具、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴(yán)格按規(guī)程操作；熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木；負(fù)責(zé)園區(qū)綠化區(qū)域、設(shè)備設(shè)施的日常巡視，認(rèn)真檢查并做好記錄；學(xué)習(xí)相關(guān)的職業(yè)技能，對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，花草樹木要及時(shí)修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá)90％以上；勸阻園區(qū)中出現(xiàn)的破壞、損害區(qū)域內(nèi)樹木、花卉等行為；發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)向上級主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；綠化養(yǎng)護(hù)操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象；管理好綠化灌溉設(shè)施，節(jié)約用水；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。保潔綠化部經(jīng)理崗位職責(zé)在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下遵守公司的規(guī)章制度，全面負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的保潔、綠化工作；建立并完善本部門各項(xiàng)管理制度，并負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查及落實(shí)；負(fù)責(zé)綠化、保潔各項(xiàng)工作計(jì)劃的制定、落實(shí)；按公司相關(guān)規(guī)定，做好本部門人員、設(shè)備機(jī)具的保管、調(diào)配、保養(yǎng)等方面的管理工作；負(fù)責(zé)本部門各種設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)及資產(chǎn)管理；負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外的衛(wèi)生、綠化管理工作；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)花草樹木的栽培、養(yǎng)護(hù)、除草、滅蟲、澆灌等各項(xiàng)管理工作；負(fù)責(zé)本部門的各項(xiàng)節(jié)能管理工作；負(fù)責(zé)本部門員工職業(yè)道德、安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作；負(fù)責(zé)本部門各種資料的收集、整理、歸檔工作；1按公司有關(guān)規(guī)定，做好本部門經(jīng)濟(jì)創(chuàng)收，并對創(chuàng)收項(xiàng)目實(shí)施管理；1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。熟悉保安設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報(bào)警設(shè)施的使用方法；做好本崗位范圍內(nèi)的衛(wèi)生清潔和交接班工作；負(fù)責(zé)回答、解決住戶及來訪人員提出的屬于本崗職責(zé)內(nèi)的問題；對違反物業(yè)轄區(qū)門禁管理的行為及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止。保安班長崗位職責(zé)在保安經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)保安部日常事務(wù)的具體工作。變電所值班員崗位職責(zé) 在值班長的領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)守崗位，精神集中，隨時(shí)監(jiān)盤，準(zhǔn)備應(yīng)付可能發(fā)生的異?，F(xiàn)象； 有權(quán)接受調(diào)度命令，填寫操作票進(jìn)行倒閘操作和事故處理； 負(fù)責(zé)按時(shí)巡視設(shè)備，作好記錄，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)向值班長匯報(bào)。組織進(jìn)行工作票所列安全措施的實(shí)施。遇有較大的停電工作和較復(fù)雜的操作應(yīng)主持準(zhǔn)備工作，并在現(xiàn)場指導(dǎo)監(jiān)督； 組織全所人員學(xué)習(xí)技術(shù)業(yè)務(wù)，不斷提高技術(shù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，不定期的考問講解和考核，搞好現(xiàn)場培訓(xùn)活動； 組織好新建、擴(kuò)建工程投運(yùn)前的準(zhǔn)備工作，參加工程和設(shè)備質(zhì)量的驗(yàn)收工作； 負(fù)責(zé)文明生產(chǎn)，環(huán)境整潔，不斷改善所容所貌。如出現(xiàn)水管爆裂等嚴(yán)重事故，須首先匯報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，在保證安全的情況下，要及時(shí)進(jìn)行搶修；認(rèn)真執(zhí)行維修材料領(lǐng)用制度，本著勤儉節(jié)約的原則，降低材料消耗；嚴(yán)格遵守各種維修工具的保管與使用管理規(guī)定，按值移交，確保工具處于完好待用狀態(tài)；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時(shí)性任務(wù)。維修部經(jīng)理崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)制定本部門的工作計(jì)劃，并對維修材料的控制制定出相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)；； 負(fù)責(zé)報(bào)修工作的確認(rèn)及維修、回訪工作； 負(fù)責(zé)公共設(shè)施、住戶部分設(shè)施的安裝、維修；負(fù)責(zé)各類設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)； 負(fù)責(zé)確保小區(qū)供暖、供水、供電正常； 負(fù)責(zé)小區(qū)交付使用的驗(yàn)收和水電的開通； 負(fù)責(zé)業(yè)主裝修施工中的水電管理； 負(fù)責(zé)各類維修工具的管理； 負(fù)責(zé)緊急突發(fā)性事件的水、電、氣的處理等； 負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主解決一些工程維修的技術(shù)問題； 負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督執(zhí)行本部門各班組、各崗位職責(zé)、標(biāo)準(zhǔn)及工作流程。辦公室主任崗位職責(zé)在公司經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司的各項(xiàng)方針、政策，全面負(fù)責(zé)物業(yè)公司的日常事務(wù)和管理工作。第一部分 崗位職責(zé)總經(jīng)理崗位職責(zé) 遵守行業(yè)法規(guī)，配合政府有關(guān)部門的工作； 在集團(tuán)公司的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)對集團(tuán)公司各項(xiàng)決定的貫徹落實(shí)，對公司的經(jīng)營、管理負(fù)全面領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任； 負(fù)責(zé)擬定公司年度工作計(jì)劃和工作總結(jié)； 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)副總經(jīng)理及部門主管的工作，監(jiān)督各部門各方面的工作； 負(fù)責(zé)公司各部門主管級以上職務(wù)人員的鑒定、錄用和辭退等工作。隨著物業(yè)工作的不斷深入，我們將會逐步進(jìn)入別墅區(qū)、花園洋房的物業(yè)管理領(lǐng)域，這對于我們無異是一種新的挑戰(zhàn)，從而就要求我們更要不斷地摸索、不斷總結(jié)新的工作經(jīng)驗(yàn)，不斷完善新的管理機(jī)制。內(nèi)部管理制度匯編 105 / 105目 錄前 言 05總 則第一部分 物業(yè)公司組織架構(gòu)第二部分 崗位職責(zé) 總經(jīng)辦崗位職責(zé) 06總經(jīng)理崗位職責(zé) 07副總經(jīng)理崗位職責(zé)辦公室崗位職責(zé)辦公室主任崗位職責(zé) 8—9接待員崗位職責(zé) 10物業(yè)管理員崗位職責(zé)綠化保潔部崗位職責(zé)綠化保潔部經(jīng)理崗位職責(zé) 25保潔員崗位職責(zé) 26綠化工崗位職責(zé) 27維修部崗位職責(zé) 維保部經(jīng)理崗位職責(zé)電工崗位職責(zé)（高壓運(yùn)行） 13 水暖工崗位職責(zé) 14萬能工崗位職責(zé)變電所所長崗位職責(zé) 16變電所專責(zé)工程師(技術(shù)員)崗位職責(zé) 17變電所值班長崗位職責(zé) 18變電所值班員崗位職責(zé) 19保安部崗位職責(zé)保安部經(jīng)理崗位職責(zé) 20保安班長崗位職責(zé) 21保安員（門崗、巡邏崗）崗位職責(zé) 22監(jiān)控值班員崗位職責(zé) 23保安員（車管員）崗位職責(zé) 24第三部分 管理制度與規(guī)定 辦公室制度與規(guī)定考勤制度 28…29業(yè)主檔案管理規(guī)定 30技術(shù)檔案管理規(guī)定 31門禁卡使用管理規(guī)定 32勞保用品領(lǐng)用管理規(guī)定 33空置房管理制度 34 綠化保潔部制度與規(guī)定 維保部制度與規(guī)定電氣維修人員交接班制度物業(yè)設(shè)備巡回檢查制度維修機(jī)具的管理規(guī)定維修材料出入庫、保管、領(lǐng)用制度維修材料申報(bào)制度維修人員勞保用品領(lǐng)用規(guī)定變電所交接班制度變電所設(shè)備巡回檢查制度 38變電所設(shè)備驗(yàn)收制度 39變電所設(shè)備缺陷管理制度 40變電所保衛(wèi)及防火制度 保安部制度與規(guī)定交接班制度保安部巡檢制度對講機(jī)使用規(guī)定警衛(wèi)室內(nèi)務(wù)管理規(guī)定保安部服裝備品領(lǐng)用管理規(guī)定 公共制度與規(guī)定突發(fā)事件制度玫瑰港灣能源核算管理規(guī)定倉庫管理制度員工食堂管理規(guī)定 資產(chǎn)、物資等報(bào)廢管理制度第三部分 工作流程及標(biāo)準(zhǔn) 辦公室工作流程及標(biāo)準(zhǔn)前臺接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 49處理業(yè)主投訴的工作標(biāo)準(zhǔn) 50…51處理投訴的工作流程 52…53 綠化保潔部工作流程及標(biāo)準(zhǔn)保潔員的禮儀禮貌規(guī)范 66保潔員衛(wèi)生清潔標(biāo)準(zhǔn) 67…68綠化維護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn) 69…73綠化工日常行為守則標(biāo)準(zhǔn) 維保部工作流程及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備巡回檢查工作標(biāo)準(zhǔn) 57…60突發(fā)事件的處理 61…63維修人員上門服務(wù)流程 64維修員上門服務(wù)規(guī)范 保安部工作流程及標(biāo)準(zhǔn)保安員值崗行為標(biāo)準(zhǔn) 54保安員文明用語 55保安員儀容儀表標(biāo)準(zhǔn) 56 巡檢工作流程及標(biāo)準(zhǔn)玫瑰港灣巡檢流程玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡查項(xiàng)目表玫瑰港灣小區(qū)外線巡查項(xiàng)目表玫瑰港灣小區(qū)外線巡查項(xiàng)目表（保安員）玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡查項(xiàng)目表（保安員）玫瑰港灣小區(qū)外線巡查項(xiàng)目表（保潔員）玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡查項(xiàng)目表（保潔員）玫瑰港灣小區(qū)外線巡查項(xiàng)目表（維修員）玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡查項(xiàng)目表（維修員）玫瑰港灣小區(qū)外線巡檢線路圖玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡檢線路圖1玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡檢線路圖2嘉豪物業(yè)管理有限公司三級巡查表第五部分 業(yè)主手冊 裝修管理規(guī)定 78…81 二次裝修管理規(guī)定 82…84 車輛行駛、停放管理規(guī)定（暫行） 85…88 非機(jī)動車輛臨時(shí)停放管理規(guī)定 89 人員及物品出入管理規(guī)定 90 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 91…92 噪音衛(wèi)生管理規(guī)定 93