房地產(chǎn)業(yè)的基本培訓(xùn)資料-全文預(yù)覽
【正文】 開(kāi)發(fā)中，供應(yīng)商、工程建設(shè)方對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)地融資支持相當(dāng)于延期付款。房地產(chǎn)投資基金也是房地產(chǎn)投資者的一種理財(cái)手，以０此積累購(gòu)房款或?qū)崿F(xiàn)貨幣保值增值。 目前法律已許可社會(huì)力量組建基金。各融資主體為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，由一家或數(shù)家銀行作為主辦銀行牽頭組織共同貸款人，主要有歐洲美元、東京美元、香港美元等離岸金融市場(chǎng)的銀團(tuán)充任。 融資信托公司將房產(chǎn)出租出售,占用租金、售房款；a、雙方簽訂信托協(xié)議；房地產(chǎn)信托投資公司是非分行金融機(jī)構(gòu)，建立和規(guī)范、監(jiān)管要受銀行執(zhí)行的金融法規(guī)所制約，且要受將出臺(tái)的《信托法》制約。信托分為商業(yè)信托和金融信托?！、由同行業(yè)數(shù)家企業(yè)，組建辛迪加共同體，由共同體發(fā)起組建財(cái)務(wù)公司； b、在香港尋找伙伴組建財(cái)務(wù)公司，充分發(fā)揮香港國(guó)際金融中心的作用,籌集資金，再通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)投資信貸的形式，支持母公司的建設(shè)。 財(cái)務(wù)公司的組建： 財(cái)務(wù)公司是有限存款和貸款的金融機(jī)構(gòu)，一般為某集團(tuán)旗下的控股子公司，為企業(yè)集團(tuán)各成員單位服務(wù)，特別是房地產(chǎn)業(yè)，當(dāng)銀行不提供按揭時(shí)，財(cái)務(wù)公司就必須為顧客提供按揭，以加快樓盤(pán)銷(xiāo)售和資金回流。資產(chǎn)表外負(fù)債：傳統(tǒng)融資是以項(xiàng)目發(fā)起人本身的資信為基礎(chǔ)，融資主體為項(xiàng)目發(fā)起人，負(fù)債并入項(xiàng)目發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表，項(xiàng)目融資則是以項(xiàng)目本身做為融資主體，負(fù)債不進(jìn)入項(xiàng)目發(fā)起人。 f、多元化規(guī)模性融資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的第二推動(dòng)力。 d、地產(chǎn)業(yè)整體運(yùn)營(yíng)的重要因素：現(xiàn)金貨幣量、時(shí)間成本、規(guī)模經(jīng)濟(jì)； 例如世界上最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是加拿大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的英國(guó)倫敦利物浦港，歷時(shí)十年，完全采用流水化作業(yè)，僅電工培訓(xùn)班就有3000人參加，整個(gè)開(kāi)發(fā)規(guī)模空前宏大，于96年結(jié)束。工程作業(yè)流水化在一個(gè)項(xiàng)目施工中是把整個(gè)項(xiàng)目看作一個(gè)整體,即一個(gè)放大的單獨(dú)樓盤(pán),以施工的程序?yàn)閱挝弧? b、超大型屋村物業(yè)、商住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)發(fā)展計(jì)劃。(1)、集約化經(jīng)營(yíng)的條件 ◆集約化經(jīng)營(yíng)降低綜合成本，創(chuàng)造規(guī)模效益。 房地產(chǎn)辛迪加，也是一個(gè)過(guò)渡企業(yè)形態(tài)，是辛迪加的領(lǐng)導(dǎo)者“一枝獨(dú)秀”的工具，因?yàn)椤案锩倳?huì)吞噬他的兒女”。 辛迪加高級(jí)企業(yè)組織形態(tài)，是自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)走向壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的必然。 市場(chǎng)蛋糕只有那么大，只有整合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商隊(duì)伍，才能保證行業(yè)平均利潤(rùn)； WTO中國(guó)入關(guān)將受到外資房地產(chǎn)商的沖擊； 無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)損害了行業(yè)利潤(rùn)；●一、房地產(chǎn)業(yè)呼喚辛迪加 托拉斯是辛迪加的升華。資源浪費(fèi)，從而達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)和利潤(rùn)最大化的效果。它的特定意義在于行業(yè)內(nèi)由一定數(shù)量的企業(yè)出資設(shè)立共同銷(xiāo)售公司，實(shí)行單方面銷(xiāo)售，成為壟斷者，避免因個(gè)別競(jìng)爭(zhēng)而造成”而我們今天所處的社會(huì)現(xiàn)實(shí)，還沒(méi)有達(dá)到要求托拉斯，但就房地產(chǎn)行業(yè)而言，呼喚辛迪加已經(jīng)迫在眉睫，因?yàn)橹挥行恋霞硬拍苷业缴娓? ●二、房地產(chǎn)迪加的本質(zhì) 房地產(chǎn)辛迪加是同行業(yè)
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