【正文】 其發(fā)展，房地產(chǎn)的經(jīng)營需要開發(fā)商制定很好的管理模式和經(jīng)營理念，制定符合實際的經(jīng)營模式，使利益得到最大的體現(xiàn)。而 你開朗的個性和寬容的態(tài)度，幫助我能夠很快的融入我們這個集體中來，和大家能夠互相幫助，互相學(xué)習(xí)。尤其要強烈感謝我的論文指導(dǎo)老師 —XX老師，她對我進行了無私的指導(dǎo)和幫助，不厭其煩的幫助進行論文的修改和改進。 感謝我的同學(xué)和朋友，在我寫論文的過程中給予我了很多你問素材，還在論文的撰寫和排版燈過程中提供熱情的幫助。我還要感謝在一起愉快的度過畢業(yè)論文小組的同學(xué)們，正是由于你們的幫助和支持，我才能克服一個一個的困難和疑惑，直至本文的順利完成。 偉人、名人為我所崇拜，可是我更急切地要把我的敬意和贊美獻給一位平凡的人，我的導(dǎo)師。 感謝我的爸爸媽媽，焉得諼草，言樹之背，養(yǎng)育之恩，無以回報，你們永遠健康快樂是我最大的心愿。他嚴(yán)肅的科學(xué)態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神，精益求精的工作作風(fēng)，深深地感染和激勵著我。特別感謝我的 師妹葉秋香同學(xué)，她對本課題做了不少工作，給予我不少的幫助。謹(jǐn)向兩導(dǎo)師致以最衷心的感謝。同時還要感謝宿友葉艷輝。 感謝我認識的師兄弟、師姐妹們。兩位導(dǎo)師在作者研究生學(xué)習(xí)期間在學(xué)術(shù)和生活等方面的 給予了無微不至的關(guān)懷和指導(dǎo)。兩年多來，鄭教授不僅在學(xué)業(yè)上給我以精心指導(dǎo)，同時還在思想、生活上給我以無微不至的關(guān)懷，在此謹(jǐn)向鄭老師致以誠摯的謝意和崇高的敬意。 最后再一次感謝所有在畢業(yè)設(shè)計中曾經(jīng)幫助過我的良師益友和同學(xué)，以及在設(shè)計中被我引用或參考的論著的作者。您治學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，學(xué)識淵博，思想深邃，視野雄闊，為我營造了一種良好的精神氛圍。 致 謝 四年的讀書生活在 這個季節(jié)即將劃上一個句號，而于我的人生卻只是一個逗號，我將面對又一次征程的開始。他嚴(yán)肅的科學(xué)態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神，精益求精的工作作風(fēng)，深深地感染和激勵著我。在此向幫助和指導(dǎo)過我的各位老師表示最中心的感謝！ 感謝這篇論文所涉及到的各位學(xué)者。 感謝我的父母 ，言樹之背，養(yǎng)育之恩，無以回報，你們永遠健康快樂是我最大的心愿。 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 13 致 謝 感謝我的指導(dǎo)老師， 他們嚴(yán)謹(jǐn)細致、一絲不茍的作風(fēng)一直是我工作、學(xué)習(xí)中的榜樣；他們循循善誘的教導(dǎo)和不拘一格的思路給予我無盡的啟迪 。 建設(shè)單位組織工程竣工驗收。 有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書 施工單位同建設(shè)單位簽署的工程質(zhì)量保修書也是交付竣工驗收的條件之一。 竣工驗收 工程項目的竣工驗收是施工全過程的最后一道程序 ,是建設(shè)投資成果轉(zhuǎn)入生產(chǎn)或使用的標(biāo)志 ,也是全面考核投資效益、檢驗設(shè)計和施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。 費用索賠 ： 即要求 發(fā)包人補償費用損失，調(diào)整合同價格。 不可預(yù)見的外部障礙索賠 ： 如果在施工期間，承包人在現(xiàn)場遇到一個有經(jīng)驗的承包人通常不能預(yù)見到的外界障礙 。事中主 要是監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，以杜絕違約情況的發(fā)生。企業(yè)的合同管理部門要根據(jù)自身的業(yè)務(wù)規(guī)模、運營模式，以及市場競爭中所處的地位，來規(guī)定合同具體管理模式和工作內(nèi)容，制訂具體的合同管理制度并負責(zé)監(jiān)督合同的簽訂和執(zhí)行。 二、規(guī)范合同管理的建議 建立并完善合同管 理制度。 是保障公平競爭的手段。 評價目標(biāo)多樣性 開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的目標(biāo)不是單一的，而是多樣的。 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 8 第 5 章房地產(chǎn)開發(fā)項目的準(zhǔn)備 籌集房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金 籌集房地產(chǎn)開發(fā)項目資金的目的： (1)實現(xiàn)項目投資開發(fā)目標(biāo)和企業(yè)發(fā)展目標(biāo) (2)償還債務(wù)，改善盈利能力，調(diào)整資本結(jié)構(gòu) 籌集房地產(chǎn)開發(fā)項目資金方式： (1)動用自有資金 (2)爭取銀行貸款 (3)通過預(yù)售籌資 (4)利用 承包商墊資 房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計方案 房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計方案的特點： 評價主體多元性 (1)使用者 在眾多的評價者中，最主要的是使用者，這是因為開發(fā)者欲獲取良好的經(jīng)濟效益。評標(biāo)委員在評審各有效投標(biāo)后，應(yīng)按標(biāo)價從低到高的順序列出清單，并寫出評估報告，推薦一、二、三名候選的中標(biāo)單位，交給開發(fā)商作最后抉擇。經(jīng)確認無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容，并在預(yù)先準(zhǔn)備好的表冊上逐項登記。 采取公開招標(biāo)方式時，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告。 (3)編制招標(biāo)工程標(biāo)底 標(biāo)底是招標(biāo)工程的預(yù)期價格，是審核投標(biāo)報價、評價、決標(biāo)的重要依據(jù)之一。 (三 )投資與成本費用估算結(jié)果的匯總為了便于對房地產(chǎn)建設(shè)項目各項支出進行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出 （四） 、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的作用： (1)是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款依據(jù)； (2)是確定 設(shè)計任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計概算的依據(jù)； (3)是可行性研究和在項目評估中進行技術(shù)經(jīng)濟分析的依據(jù)。 1．管理費用。 它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。 它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。廣義的市場調(diào)查則把市場理解為商品交換關(guān)系的總和，即一個由各種市場要素構(gòu)成的、有結(jié)構(gòu)的體系，也就是市場調(diào)查不再只局限于消費者的購買行為，而是將其調(diào)查范圍擴大到了房地產(chǎn)營銷的每一個階段。 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 5 第 4 章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究 房地產(chǎn)市場調(diào)查 市場調(diào)查也稱為市場調(diào)研、營銷調(diào)研，是現(xiàn)代市場營銷理論的重要組成部分，是適應(yīng)市場經(jīng)濟、市場營銷發(fā)展需要的產(chǎn)物。一般來說，國家建設(shè)征用土地時，用地單位必須持國務(wù)院主管部門或者縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書或其他有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府 土地管理部門 提出申請，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地?！闭魇胀恋貢r，由用地單位向被征用單位支付土地補償費和安置補助費。這樣的意外風(fēng)險，發(fā)生概率較小，表現(xiàn)為完全的不確定性，但一旦發(fā)生，損失巨大。需求是影響房地產(chǎn)銷售的關(guān)鍵因素，需求的大小是相對應(yīng)供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會遇到困難 。項目管理者未按規(guī)定程序?qū)嵤┵|(zhì)量 控制，承包商施工方法不當(dāng)，技術(shù)落后，偷工減料等會影響項目質(zhì)量。銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要籌資渠道，利率的變化對項目成本影響較大。經(jīng)濟環(huán)境指一個國家或地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟發(fā)展速度等。 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）