2007年度吉安澳園金海岸策略報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 層住宅消化速度，我們所剩余237套預(yù)計(jì)至少還要18個(gè)月時(shí)間來消化，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間……故07年全年度的營(yíng)銷重點(diǎn)就側(cè)重于337和38樓，而35樓和39套樓中樓的為07年“附屬產(chǎn)品”推出。金海岸都形成了很大的市場(chǎng)沖擊，并且都具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力！㎡左右的總房款約為24萬，而我們最小三房130㎡的總房款就在31萬。這樣一比較，我們的價(jià)格優(yōu)勢(shì)就基本上已經(jīng)不存在。帝景灣戶型107㎡兩房130160㎡三房100115㎡兩房120130㎡三房㎡三房㎡四房㎡三房銷售價(jià)格均價(jià)為2400元均價(jià)為1820元均價(jià)為2000元預(yù)計(jì)開盤均價(jià)2600元分析：與康居分析：高層住宅產(chǎn)品出現(xiàn)在吉安市場(chǎng)也已近兩年，雖然高層項(xiàng)目產(chǎn)品也有點(diǎn)去化，但是銷售量和市場(chǎng)對(duì)高層住宅的認(rèn)同接受程度還不盡樂觀。帝景灣。小區(qū)中部的3棟蝴蝶式點(diǎn)式結(jié)構(gòu)11層的小高層。下面為吉安市場(chǎng)高層競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目樓盤目前形態(tài)走勢(shì)如下：◎。的觀景陽臺(tái)、室室凸窗采光、客廳寬闊大方等，但是唯一不足之處就在于某些房型的面過大，如35樓的三房二廳二衛(wèi)面積都在157㎡/160㎡，同時(shí)37㎡，相對(duì)吉安市場(chǎng)也有點(diǎn)偏大。37樓為11層（10+1層）板式結(jié)構(gòu)建筑，兩單元一梯兩戶，1種戶型（㎡三房二廳二衛(wèi)）。的落地玻璃觀景，一覽無余的磨盤湖畔景色，讓您進(jìn)餐時(shí)享受優(yōu)美風(fēng)光的陶醉；主臥室均朝南向，采光充裕；客廳朝南大開度窗戶采光充足，配置花園陽臺(tái)，書房精致實(shí)用。金海岸是星港澳園四期高層住宅產(chǎn)品，依托前3期宣傳/推廣/銷售，星港澳園在吉安市場(chǎng)具有強(qiáng)品牌知名度；⑵是由4棟高層建筑屹立在磨盤湖畔，其居高觀景的優(yōu)勢(shì)獨(dú)一無二的地理位置；⑶戶型優(yōu)勢(shì)分析36和38樓均為18層（17+1層）點(diǎn)式結(jié)構(gòu)建筑，兩棟建筑完全相同，兩梯四戶，包括3種戶型（㎡㎡/㎡三房二廳二衛(wèi)）?！锛又慨a(chǎn)新政的影響，客戶普遍認(rèn)為后期價(jià)格不會(huì)有太多上漲，已有客戶呈觀望狀態(tài)。★戶型面積過大，銷售單格過高，導(dǎo)致整套房子的總房款嚴(yán)重偏高。故建議采用“體驗(yàn)式”營(yíng)銷策略，如開放簡(jiǎn)裝樣板間（㎡三房二廳二衛(wèi)）。我們建議后期營(yíng)銷戰(zhàn)略改為：分批分棟逐一推出市場(chǎng)，尤其是對(duì)戶型面積較大的336和10樓。一般高層住宅中的二房和三房的面積大小規(guī)劃在90—110㎡（二房）和110—140㎡（三房），它不同于多層中的二、三房的面積規(guī)劃。此報(bào)告分為兩部分：市場(chǎng)篇、營(yíng)銷篇和執(zhí)行篇（著重為07年銷售第一階段）。澳園贏銷制造 策劃千里用智慧創(chuàng)造資源 澳園通過對(duì)吉安房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的充分分析，以及項(xiàng)目現(xiàn)狀的細(xì)致考究，周邊樓盤的縝密調(diào)查，目標(biāo)客戶行為特征分析的基礎(chǔ)之上制定的階段性營(yíng)銷方案，并努力從最大限度的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值最優(yōu)化的原則出發(fā)，最終的目的是通過有效的整合，謹(jǐn)守用最少的錢創(chuàng)造最大效應(yīng)前提下完成星港澳園的全程代理工作。下面就項(xiàng)目四期高層產(chǎn)品及部分樓中樓產(chǎn)品在07年度的推售思路和營(yíng)銷策略提出初步構(gòu)想，以期能夠更好的達(dá)成預(yù)期目標(biāo)。金海岸）1月20日首批房源（216套）公開發(fā)售，從8月份開始賣卡，前后這近半的時(shí)間，截止3月10日，項(xiàng)目總體銷售情況如下：棟號(hào)35樓37樓36和38樓戶型三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)面積157㎡160㎡㎡㎡㎡㎡在售18套18套40套64套32套32套已售0套0套7套3套1套7套剩余18套18套33套61套31套26套復(fù)式4套4套2套2套總 合 計(jì)剩余199套小結(jié)：上表數(shù)據(jù)可以看出，四期金海岸4棟高層住宅共216套房源，從06年8月份發(fā)售VIP卡及07年1月20日正式開盤銷售至今近2個(gè)月的時(shí)間，一共才售出17套，%，雖然首批房源銷售取得了初步性的成績(jī)，但是在高層及小高層的抗性、戶型的影響（如大三房面積偏大）、銷售價(jià)格在同一區(qū)域內(nèi)偏高以及競(jìng)爭(zhēng)樓盤不斷面市的情況下，后期的銷售壓力將不容小視。首批房源營(yíng)銷不足分析①四期金海岸4棟高層住宅共216套房源一起推出市場(chǎng)，戶型和面積類型多而亂，不利于針對(duì)性的推銷產(chǎn)品。③盡管高層住宅產(chǎn)品在市場(chǎng)還存在一定程度上抗性，但是高層產(chǎn)品的特有的優(yōu)勢(shì)還沒有完全的訴求出來，沒給消費(fèi)者高處居住的生活享受等。影響成交主要因素相關(guān)對(duì)策★高層高質(zhì)生活的市場(chǎng)接受程度仍然有一定的抗性?！锝鸷０妒着吭磳?duì)外
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