2007年度吉安澳園金海岸策略報(bào)告(已修改)
2025-04-04 00:07 本頁面
【正文】 贏銷制造 策劃千里用智慧創(chuàng)造資源 澳園金海岸二零零七年度策略報(bào)告鉅太文化傳播2007年3月15日目 錄市 場 篇一、首批房源基本情況分析二、項(xiàng)目存在的問題及對(duì)策分析三、項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析四、吉安高層住宅市場分析五、與競爭樓盤對(duì)比分析營 銷 篇一、07年度營銷計(jì)劃及策略二、07年度銷售階段劃分及方略三、后續(xù)宣傳推廣策略初析執(zhí) 行 篇前 言百年修得同船渡，鉅太文化傳播能有緣分乘上星港灣地產(chǎn)的“星港澳園”這艘使命之船，為共同的目標(biāo)奮勇向前。善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前！全程代理是從項(xiàng)目全盤入手來實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值。通過對(duì)吉安房地產(chǎn)市場特征的充分分析，以及項(xiàng)目現(xiàn)狀的細(xì)致考究，周邊樓盤的縝密調(diào)查，目標(biāo)客戶行為特征分析的基礎(chǔ)之上制定的階段性營銷方案，并努力從最大限度的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場價(jià)值最優(yōu)化的原則出發(fā)，最終的目的是通過有效的整合，謹(jǐn)守用最少的錢創(chuàng)造最大效應(yīng)前提下完成星港澳園的全程代理工作。澳園盡海岸自06年8月發(fā)售VIP卡至07年1月20日止，先后累計(jì)客戶近半年時(shí)間；同時(shí)項(xiàng)目自07年1月20日開盤銷售至今，一共去化僅18套。在2007年，怎樣推售首批剩余房源就成為不得不認(rèn)真面對(duì)的課題。下面就項(xiàng)目四期高層產(chǎn)品及部分樓中樓產(chǎn)品在07年度的推售思路和營銷策略提出初步構(gòu)想，以期能夠更好的達(dá)成預(yù)期目標(biāo)。此報(bào)告分為兩部分：市場篇、營銷篇和執(zhí)行篇（著重為07年銷售第一階段）。市 場 篇此份07年度策劃報(bào)告包括項(xiàng)目目前剩余的兩類產(chǎn)品形態(tài)，一是四期金海岸的4棟高層住宅產(chǎn)品；二是三期6和10樓（54套）疊加復(fù)式樓，針對(duì)這兩類產(chǎn)品，我們在這份年度策劃報(bào)告將分開“一對(duì)一”的分析及策略推廣。一、首批房源基本情況分析總體銷售情況分析星港澳園（澳園金海岸）1月20日首批房源（216套）公開發(fā)售，從8月份開始賣卡，前后這近半的時(shí)間，截止3月10日，項(xiàng)目總體銷售情況如下：棟號(hào)35樓37樓36和38樓戶型三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)面積157㎡160㎡㎡㎡㎡㎡在售18套18套40套64套32套32套已售0套0套7套3套1套7套剩余18套18套33套61套31套26套復(fù)式4套4套2套2套總 合 計(jì)剩余199套小結(jié)：上表數(shù)據(jù)可以看出，四期金海岸4棟高層住宅共216套房源，從06年8月份發(fā)售VIP卡及07年1月20日正式開盤銷售至今近2個(gè)月的時(shí)間，一共才售出17套，%，雖然首批房源銷售取得了初步性的成績，但是在高層及小高層的抗性、戶型的影響（如大三房面積偏大）、銷售價(jià)格在同一區(qū)域內(nèi)偏高以及競爭樓盤不斷面市的情況下，后期的銷售壓力將不容小視。一般高層住宅中的二房和三房的面積大小規(guī)劃在90—110㎡（二房）和110—140㎡（三房），它不同于多層中的二、三房的面積規(guī)劃。高層有其本身的特點(diǎn)：如建安成本高、公攤面積大、物業(yè)管理貴等無法避免的問題。從上表數(shù)據(jù)就可以反映出來，戶型面積過大是直接制約產(chǎn)品銷售速度，其中就以35樓最為突出，36套大面積三房沒售出一套。首批房源營銷不足分析①四期金海岸4棟高層住宅共216套房源一起推出市場，戶型和面積類型多而亂，不利于針對(duì)性的推銷產(chǎn)品。我們建議后期營銷戰(zhàn)略改為：分批分棟逐一推出市場，尤其是對(duì)戶型面積較大的336和10樓。②35樓大面積三房出現(xiàn)一套未售的情況，其主要原因是其總房價(jià)絕對(duì)程度上過高。針對(duì)這樣的情況，我們建議在推35樓時(shí)，要重新修改其價(jià)格策略，同時(shí)給予新的生活體驗(yàn)和訴求等，其具體策略見后文。③盡管高層住宅產(chǎn)品在市場還存在一定程度上抗性，但是高層產(chǎn)品的特有的優(yōu)勢還沒有完全的訴求出來，沒給消費(fèi)者高處居住的生活享受等。故建議采用“體驗(yàn)式”營銷策略，如開放簡裝樣板間（㎡三房二廳二衛(wèi)）。二、項(xiàng)目存在的問題及對(duì)策分析從近兩個(gè)月的成交客戶表明，我們發(fā)現(xiàn)有以下問題對(duì)銷售造成了相當(dāng)大的阻力。如果相關(guān)問題得不到較好的解決，對(duì)后期的整體銷售影響很難估量。影響成交主要因素相關(guān)對(duì)策★高層高質(zhì)生活的市場接受程度仍然有一定的抗性?！飸粜兔娣e過大，銷售單格過高，導(dǎo)致整套房子的總房款嚴(yán)重偏高?！锿ㄟ^對(duì)高品質(zhì)產(chǎn)品、高名牌項(xiàng)目、高質(zhì)量生活的
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