2007年度吉安澳園金海岸策略報告-wenkub
2023-04-07 00:07:25 本頁面
【正文】 上過高。高層有其本身的特點：如建安成本高、公攤面積大、物業(yè)管理貴等無法避免的問題。市 場 篇此份07年度策劃報告包括項目目前剩余的兩類產(chǎn)品形態(tài)，一是四期金海岸的4棟高層住宅產(chǎn)品；二是三期6和10樓（54套）疊加復(fù)式樓，針對這兩類產(chǎn)品，我們在這份年度策劃報告將分開“一對一”的分析及策略推廣。盡海岸自06年8月發(fā)售VIP卡至07年1月20日止，先后累計客戶近半年時間；同時項目自07年1月20日開盤銷售至今，一共去化僅18套。金海岸二零零七年度策略報告鉅太文化傳播2007年3月15日目 錄市 場 篇一、首批房源基本情況分析二、項目存在的問題及對策分析三、項目產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析四、吉安高層住宅市場分析五、與競爭樓盤對比分析營 銷 篇一、07年度營銷計劃及策略二、07年度銷售階段劃分及方略三、后續(xù)宣傳推廣策略初析執(zhí) 行 篇前 言百年修得同船渡，鉅太文化傳播能有緣分乘上星港灣地產(chǎn)的“星港澳園”這艘使命之船，為共同的目標(biāo)奮勇向前。善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前！全程代理是從項目全盤入手來實現(xiàn)市場價值。在2007年，怎樣推售首批剩余房源就成為不得不認(rèn)真面對的課題。一、首批房源基本情況分析總體銷售情況分析星港澳園（澳園從上表數(shù)據(jù)就可以反映出來，戶型面積過大是直接制約產(chǎn)品銷售速度，其中就以35樓最為突出，36套大面積三房沒售出一套。針對這樣的情況，我們建議在推35樓時，要重新修改其價格策略，同時給予新的生活體驗和訴求等，其具體策略見后文。如果相關(guān)問題得不到較好的解決，對后期的整體銷售影響很難估量?！锿ㄟ^上述分析，可以挖掘出認(rèn)可星港澳園品牌的客戶，減少對高層產(chǎn)品的抗性來訴求產(chǎn)品，加強對銷售員的技巧培訓(xùn)，盡量的把握住客戶?！锛訌妼蛻舻慕庹f和引導(dǎo)，分析房產(chǎn)新政形式下的未來發(fā)展走勢，講解高層住宅的高質(zhì)享受—闊視野等。大弧形休閑陽臺；一進(jìn)門就是廚房，不用跨過餐廳/客廳，做到干濕分開；客廳朝南采光充足，手推拉式玻璃門，㎡的休閑觀景/自然采青/種植花草陽臺。其戶型優(yōu)勢特點：各臥室均有凸窗設(shè)置；餐廳朝北270176。的落地玻璃觀景餐廳，同時配有小型花園陽臺；各臥室均有凸窗設(shè)置；客廳朝南大開度窗戶采光充足，配置花園陽臺。四、吉安高層住宅市場分析吉安市目前在售的高層大部分在吉州區(qū)，、江南御景園、香榭麗都和康居目前的銷售最低價為1660元/㎡，最高價也只為1980元/㎡；同時享受97/98折優(yōu)惠。據(jù)了解目前去化不到30套，其中以小面積居多。目前正在認(rèn)購期間，預(yù)計開盤均價在2600元/㎡左右，工程兩棟打樁等。五、與競爭樓盤對比分析前面通過對首批房源的銷售分析，主要原因就在于價格/面積/總房款等，現(xiàn)就與同類產(chǎn)品的競爭樓盤做個橫向比較分析：澳園雖然均價比它要低，在銷售單價上具有一點優(yōu)勢，㎡三房總款約為31萬元，而康居帝景灣擁有獨一無二臨江觀景的優(yōu)勢地段。營 銷 篇一、07年度營銷計劃及策略分批推售策略通過對首批房源的銷售情況、產(chǎn)品優(yōu)劣勢和市場（包括競爭樓盤）的分析、以及充分結(jié)合本項目的產(chǎn)品特征和目前高層住宅產(chǎn)品市場情況。所以本項目在推廣高層時，應(yīng)盡量降低甚至消除其負(fù)面考慮，全面充分的向客戶展示其正面的形象，建議項目營銷推廣采用實（情）景營銷的手法，澳園首先要用畫面和圖片來營造出高質(zhì)/高層/高度生活氛圍；其次在售樓部內(nèi)針對功能區(qū)出現(xiàn)錯層效果，如洽談區(qū)和沙盤區(qū)提升一定的高度，給消費者一種身份、感覺上的高度。強強聯(lián)手策略在吉安房產(chǎn)市場，高層住宅在消費者還存在一定的陌生度和抗性，然而始終阻礙不了“高層住宅是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物”的結(jié)果，只是消費者需要一定的認(rèn)知過程。本案綜合賣點延展：a.“享受城市高質(zhì)生活”的生活理念；其中衍升為：吉安品牌住宅樓盤、名牌物管；臨湖而高居、高質(zhì)高享受；私密性好、管理方便、安全系數(shù)高；視野開闊，一覽無余，城市之上層建筑。大弧形休閑吧。金海岸，是一種高檔次、高品位的居住之地、一種地位、身份的象征。2.【生活】包括物質(zhì)和精神生活，好的居住環(huán)境才是享受生活的場所。金海岸更是高質(zhì)生活的領(lǐng)地。銷售第二階段銷售階段：2007年6——10月底銷售目標(biāo)：累計完成60%以上（約98套）營銷工作：；；3. 十一黃金周房展會等。每個單元共6戶家庭進(jìn)入。而別墅不僅僅是一種居住性產(chǎn)品，而且還是主人身份的象征，體現(xiàn)出那種尊貴、優(yōu)雅、品位等高貴氣質(zhì)。執(zhí) 行 篇澳園利用得好加快銷售速度，若沒利用
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