【正文】 化的需求日益膨脹，同時(shí)，也有自我反省、自我感悟、人心向善，回饋新朋好友、回饋社會(huì)的意愿。因此，經(jīng)濟(jì)條件、閑暇時(shí)間具備的本項(xiàng)目的目標(biāo)人群，人心趨靜，意欲遠(yuǎn)離都市，絕塵脫俗，追求簡(jiǎn)單、自然、生態(tài)、健康、文化的生活環(huán)境和生活方式。應(yīng)通過(guò)這“兩高”體現(xiàn)花山生態(tài)養(yǎng)生度假區(qū)項(xiàng)目的價(jià)值。引導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值認(rèn)同，將能達(dá)到銷售和增值的目的。不但要有生活，還要有度假；不但要活得現(xiàn)實(shí)，還要活得理想；不但要生活有檔次，還要生活有品質(zhì)。：本項(xiàng)目區(qū)塊擁有的自然和當(dāng)?shù)厝宋穆糜钨Y源，在周圍區(qū)域的旅游業(yè)態(tài)中存在同質(zhì)的產(chǎn)品，導(dǎo)致客源市場(chǎng)類似，難以形成相互交錯(cuò)和相對(duì)固定的客源，也影響市場(chǎng)的擴(kuò)大，使得由此引發(fā)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。高速鐵路與高速公路共同構(gòu)成南京滁州發(fā)展帶上的重要節(jié)點(diǎn)，使滁州成為一個(gè)潛在的區(qū)域經(jīng)濟(jì)奮起者。：南京地區(qū)現(xiàn)有旅游產(chǎn)品相對(duì)單一，多為觀光型產(chǎn)品，且缺乏主題性特色明顯的新型旅游房產(chǎn)和休閑度假產(chǎn)品，南京的旅游產(chǎn)品正處于轉(zhuǎn)型的時(shí)機(jī)。據(jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)，到2020年中國(guó)將成為世界第一旅游目的地。如何在有限的空間內(nèi)融合、協(xié)調(diào)各功能要求，是該項(xiàng)目和諧開(kāi)發(fā)的難點(diǎn)。雖然滁州具有豐富的人文資源，但可挖掘的個(gè)性化、特色化、時(shí)代感文化內(nèi)涵相對(duì)匱乏，且本項(xiàng)目地塊內(nèi)歷史人文遺存較少，因此，景區(qū)的文化選擇和定位難度增大。：：旅游知名度低，品牌影響力較弱：與周邊的同類景區(qū)相比，花山生態(tài)養(yǎng)生度假區(qū)旅游區(qū)旅游知名度較低，且該項(xiàng)目依托的瑯琊山大旅游市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)，尚未形成品牌效應(yīng)，也未進(jìn)行有效的系統(tǒng)營(yíng)銷，因此在開(kāi)拓客源市場(chǎng)時(shí)難度較大。：廣袤山林是旅游房產(chǎn)的“綠肺”、景區(qū)規(guī)劃的“畫板”項(xiàng)目區(qū)內(nèi)擁有原生態(tài)的天然植被，如竹林、茶山、果園、針闊葉混交林等，空氣清新，環(huán)境幽靜，與南京市城區(qū)迥異的5445畝山林是花山旅游房產(chǎn)的“綠肺”。因此，要求本項(xiàng)目旅游景區(qū)的策劃和規(guī)劃具有一定的高度、深度和廣度，處理好旅游開(kāi)發(fā)與生態(tài)保護(hù)、管理與運(yùn)營(yíng)、投資與效益、居者與游人等關(guān)系；注重景區(qū)的高雅、靜逸、健康、運(yùn)動(dòng)、文化，既要景區(qū)很好地協(xié)調(diào)與五星級(jí)度假酒店和高檔住宅的空間關(guān)系，輝映五星級(jí)度假酒店和高檔住宅，又要景區(qū)自身彰顯優(yōu)雅、健康和文化內(nèi)涵，聯(lián)動(dòng)區(qū)域其他旅游資源，成為當(dāng)?shù)馗呱械奈幕蓍e樂(lè)園。目標(biāo)市場(chǎng)群體一般具有一定的高消費(fèi)能力、較高的文化層次，或?yàn)槠髽I(yè)主/高管/白領(lǐng)，或?yàn)檎賳T，或?yàn)樾陆?jīng)濟(jì)成果享有者，或?yàn)閯?chuàng)意/文化產(chǎn)業(yè)者。外來(lái)游客大多數(shù)停留3天左右，游覽3－4個(gè)旅游景點(diǎn)，飲食相對(duì)本地游客的享受性需求不同，注重南京特色美食和小吃。：隨著南京經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人均收入的不斷增長(zhǎng)，以及城市化進(jìn)程的加快、工作節(jié)奏的加快，人們的各種需求也在不斷變化，運(yùn)動(dòng)、健身、休閑、游憩、度假正逐漸成為一種生活方式。C．工作、事業(yè)有成，具有穩(wěn)定、可觀的收入，資產(chǎn)實(shí)力在1000萬(wàn)以上。區(qū)位交通距南京市中心約50公里，目前只有國(guó)道和高速公路外界聯(lián)系，對(duì)外通達(dá)性較差，道路標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng)也不夠完善，內(nèi)部道路較為狹窄且地塊之間連接不暢距南京市中心約10公里半徑，多條干道入中心區(qū)，交通順暢，對(duì)外通達(dá)性較好，道路標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng)較完善，內(nèi)部道路建設(shè)較好自然資源環(huán)繞水庫(kù)，景色較好，自然資源比較豐富以環(huán)湖居山布局，自然資源豐富，環(huán)境優(yōu)美人文資源瑯琊山、醉翁亭等人文勝跡等擁有南京千年歷史，金陵勝景、古跡等開(kāi)發(fā)度尚處于初級(jí)階段，拆遷負(fù)擔(dān)小開(kāi)發(fā)度較高，拆遷負(fù)擔(dān)大基礎(chǔ)設(shè)施基本無(wú)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施完善周邊配套目前基本無(wú)生活配套目前生活配套不足，但具有規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，教育（效實(shí)中學(xué)東錢湖分校在建）、醫(yī)療（規(guī)劃有新城核心區(qū)醫(yī)院）、文娛、購(gòu)物配備較齊全別墅區(qū)域認(rèn)知度較低較強(qiáng)品牌效應(yīng)品牌影響力尚弱品牌效應(yīng)強(qiáng)規(guī)劃規(guī)劃起步較晚，但起點(diǎn)較高規(guī)劃起步較早，但規(guī)劃實(shí)施沒(méi)有跟上：◆客源市場(chǎng)分布：南京市區(qū)、合肥、滁州、蚌埠、上海、馬鞍山等?！蹦暇┚W(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)于去年發(fā)布的《南京豪宅研究報(bào)告》稱，近兩年內(nèi)南京豪宅上市量將高達(dá)52萬(wàn)平方米，嚴(yán)重供大于求?！耙恢币詠?lái)，南京就有一部分隱富階層。2萬(wàn)/㎡、㎡、4萬(wàn)/㎡……南京房?jī)r(jià)的頂“越長(zhǎng)越高”。不僅如此，近兩年開(kāi)發(fā)商重金摘得地王項(xiàng)目，也陸續(xù)浮出水面，產(chǎn)品定位和預(yù)計(jì)均價(jià)紛紛上走。據(jù)悉，世茂外灘新城單價(jià)4萬(wàn)/平米的豪宅，位于其4號(hào)國(guó)際公寓的頂層，買房人更是要預(yù)先繳納20萬(wàn)定金才能看房。位于濱江板塊的一家樓盤，推出的復(fù)式躍層公寓單價(jià)竟高達(dá)4萬(wàn)元/平米，將南京公寓房?jī)r(jià)從“20000元/平米”時(shí)代推到了“40000元/平米”時(shí)代。該區(qū)塊地域文化深厚，但可挖掘的與周邊景區(qū)具有差異性的文化比較稀缺，因此，應(yīng)進(jìn)一步挖掘文化，發(fā)掘文化“閃光點(diǎn)”。：區(qū)內(nèi)自然資源豐富，呈低山起伏、谷深林幽、鳥(niǎo)語(yǔ)花香的山地鄉(xiāng)野自然景觀。滁州具有悠久的歷史文化，又是人文薈萃、名賢輩出、“儒風(fēng)之盛、夙冠淮東”之地，擁有滁州特色的江淮文化、名人文化、儒林文化和民俗文化。蜚聲海南外的著名民歌《茉莉花》發(fā)源于滁州、南京一帶并由滁州天長(zhǎng)人整理創(chuàng)作而成，遂成皖蘇民歌。這里人文薈萃，名賢輩出，“儒風(fēng)之盛、夙冠淮東”。滁州市，又稱“皖東”，素有“金陵鎖鑰”、“江淮保障”之稱，是六朝古都——南京的江北門戶，隔江與南京遙望。該區(qū)塊地形變化較大，起伏的丘陵、陡峭的山體、幽靜的山谷構(gòu)成了復(fù)雜多變的山地鄉(xiāng)野特色。植被尚好，山體綠化植被茂盛，層巒疊嶂，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，適宜景區(qū)的綠化、美化。利用南譙區(qū)森林面積大、樹(shù)種資源豐富、森林覆蓋率達(dá)35%的良好生態(tài)環(huán)境，以施集、珠龍、南譙辦、沙河、腰鋪、和紅琊山林場(chǎng)為主，緊緊圍繞瑯琊山自然與人文遺產(chǎn)地、皇甫山自然保護(hù)區(qū)建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)開(kāi)展彩云洞、九天峰、二郎湖、清流關(guān)、紅琊山森林公園、沙河圖業(yè)生態(tài)園、瑯琊山大生態(tài)示范園、舜耕生態(tài)農(nóng)業(yè)園、清流生態(tài)濕地公園、侏羅紀(jì)公園等10個(gè)森林旅游項(xiàng)目建設(shè)。碧霞宮現(xiàn)有全真華山派傳人主持管理；登天門可遠(yuǎn)眺長(zhǎng)江如帶、鐘山似螺，瞰群峰匯聚，似潮奔涌；一九九二年七月三日，在這里拍攝到的“海市蜃樓”景象被譽(yù)為“千古奇觀”。景區(qū)內(nèi)亭、臺(tái)、軒風(fēng)格各異，園中有園，景中有景，人稱“醉翁九景”；其中歐陽(yáng)修手植梅為全國(guó)四大梅壽星之一，蘇東坡手書(shū)《醉翁亭記》碑堪稱稀世至寶；醉翁亭被譽(yù)為“天下第一亭”。步入瑯琊墨苑不僅可以欣賞瑯琊園林美景，更是游人了解瑯琊山、研究瑯琊山的好去處。山中溝壑幽深,林木蔥郁,泉水叮咚,湖泊星羅。無(wú)數(shù)文人雅士曾于此流連盤桓，留下大量的詩(shī)詞歌賦。植被尚好，但樹(shù)種過(guò)于簡(jiǎn)單，以觀賞價(jià)值而言，缺少造型上的回翔起伏高，色彩也較單一。：本規(guī)劃區(qū)域的旅游資源完全處于原始狀態(tài)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何的開(kāi)發(fā)。然而，目前雖有合寧高速、蚌（滁）寧高速和104國(guó)道、312國(guó)道等公路干線溝通項(xiàng)目區(qū)內(nèi)外；但是景區(qū)交通的對(duì)外通達(dá)性較差；公路沿線景觀環(huán)境較差，道路標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng)也不夠完善，對(duì)旅游點(diǎn)的導(dǎo)引性也較弱，造成旅游點(diǎn)的心理可進(jìn)入性較低；內(nèi)部道路較為狹窄且地塊之間連接不暢。距省會(huì)合肥陸路149公里，距江蘇省會(huì)南京市56公里，為南京1小時(shí)都市圈范圍，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。30′,北緯32176。境內(nèi)文物古跡，旅游景點(diǎn)較多，主要景點(diǎn)有彩云洞、紅花湖、疊翠園、仙人洞等（其中彩云洞為天然溶洞，洞內(nèi)石筍、石花比比皆是，千奇百怪），具有鄉(xiāng)村度假旅游和生態(tài)養(yǎng)生旅游的基本條件?；ㄉ讲试贫错?xiàng)目區(qū)位于風(fēng)景秀麗的AAAA級(jí)國(guó)家森林公園瑯琊山腳下，境內(nèi)四周群山環(huán)繞，中間低山起伏，因形似蓮花，故名花山。梅雨期長(zhǎng)23天。（363公頃、5445市畝，具體邊界參見(jiàn)如下附圖）。 規(guī)劃設(shè)計(jì)目錄第一部分 項(xiàng)目分析 11．項(xiàng)目概況： 1： 1： 1： 1： 2： 2： 3： 3： 3： 4： 6： 6： 6： 7： 8： 8： 8： 12： 12： 122．SWOT分析： 13： 13：開(kāi)發(fā)商具較高知名度，客源市場(chǎng)潛力大： 13：廣袤山林是旅游房產(chǎn)的“綠肺”、景區(qū)規(guī)劃的“畫板” 13：目前在南京地區(qū)尚無(wú)此類成熟和上檔次的項(xiàng)目： 13： 13：旅游知名度低，品牌影響力較弱： 13：資源品級(jí)不高，地塊地勢(shì)缺陷，文化缺失： 13：基礎(chǔ)設(shè)施、資源環(huán)境上有所欠缺： 14：景區(qū)的用途與房產(chǎn)配套的功能相悖： 14： 14： 14： 14： 15： 15： 15： 15 15第二部分 項(xiàng)目策劃 163．策劃思路： 16 16： 16： 16： 18： 19 20： 20： 20 204．策劃定位： 21： 21 景區(qū)定位與項(xiàng)目概念： 21（酒店區(qū)旅游用地）： 21（暫名，別墅區(qū)旅游用地） 23第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 265．功能分區(qū)和項(xiàng)目設(shè)計(jì)： 26 26： 26： 26： 26： 26 27 28 28: 2園路及標(biāo)識(shí)解說(shuō)系統(tǒng)： 38： 38 園路： 38： 386．基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃： 39： 39： 39： 39： 40： 40： 41： 41： 4電訊、燃?xì)庖?guī)劃： 43： 43： 43： 43： 43： 43： 44： 44： 45： 45： 45： 4滑坡、泥石流： 457．旅游服務(wù)設(shè)施規(guī)劃： 458．生態(tài)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)： 459．投資概算與效益評(píng)估： 4510．圖件： 46附件 46香港正御集團(tuán)有限公司第一部分 項(xiàng)目分析一．項(xiàng)目概況：：：花山生態(tài)養(yǎng)生度假區(qū)旅游度假區(qū)項(xiàng)目位于滁州市南譙區(qū)花山鄉(xiāng)內(nèi)，距離滁州市僅12公里，距離南京市區(qū)不到50公里，在南京1小時(shí)經(jīng)濟(jì)區(qū)覆蓋范圍內(nèi)?！?，℃，℃。滁州跨長(zhǎng)江、淮河兩大流域，地貌大致可分為丘陵區(qū)、崗地區(qū)和平原區(qū)三大類型，地勢(shì)西高東低，最高峰為南譙區(qū)境內(nèi)的北將軍嶺，圍繞丘陵分布的平臺(tái)和波狀起伏地帶，構(gòu)成崗地區(qū)，滁河、淮河沿岸和女山湖、高郵湖的濱湖地帶是主要的平原區(qū)。山體綠化植被茂盛，竹木資源尤為豐富，擁有皖東最大的毛竹園，；區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)作物經(jīng)營(yíng)良好，主要有毛筍、茶葉、滁菊、板栗、桃、杏、金針菜、香菇等土特產(chǎn)品遠(yuǎn)近聞名。50′至118176。東交來(lái)安縣，西接定遠(yuǎn)、肥東兩縣，南鄰全椒縣，北倚明光市，東南與南京市浦口區(qū)隔滁河相望，在滁城周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)與瑯琊區(qū)相連。市區(qū)距南京市直線距離約50千米，屬于南京都市圈內(nèi)伙伴城市，一小時(shí)車程可達(dá)南京祿口機(jī)場(chǎng)，京滬高速鐵路的建成，則將促使上海及長(zhǎng)三角區(qū)域?qū)?xiàng)目區(qū)的輻射更加強(qiáng)化。北部、中部、南部三大片區(qū)塊空間分割問(wèn)題明顯，且陡坡較多，可建設(shè)用地很少，因此破壞了區(qū)塊的整體性和連貫性，不利于旅游項(xiàng)目的設(shè)置和交通組織。以現(xiàn)有水系論之，本區(qū)水量較小，需作較大的水源蓄積工作方能蔚為大觀；水勢(shì)較平和，但上端有一定落差；水景較為單調(diào)，要形成可游可憩的旅游景觀，需作水體景觀及水量調(diào)節(jié)等方面的設(shè)計(jì)。自隋開(kāi)皇9年（公元589年）始稱滁州起，至今已有1400余年的歷史。整個(gè)風(fēng)景區(qū)面積115平方公里,森林覆蓋率達(dá)90%。墨苑碑廊弘揚(yáng)了中華傳統(tǒng)文化，進(jìn)一步豐富瑯琊文化內(nèi)涵，其中收集、整理了與瑯琊山、醉翁亭文化有關(guān)的珍貴詩(shī)文，并征集了名人書(shū)法墨寶兩百多篇，鑲刻于此。膾炙人口的佳句“醉翁之意不在酒，在乎山水之間也”更是家戶喻曉。南天門景區(qū)：南天門位于瑯琊山東南制高點(diǎn)，有會(huì)峰閣、古碧霞宮等古建筑群。 　滁州旅游資源得天獨(dú)厚，自然風(fēng)光和人文景觀交相輝映，是理想的旅游休閑度假勝地，花山普賢庵景區(qū)，山林尚處于原生態(tài)，還未啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，景區(qū)內(nèi)有普賢庵遺址、凍骨泉、白鷺洲、花山洞（又名彩云洞）等景點(diǎn)資源，山色清幽、植被茂密，秋季有白鷺遷徙過(guò)境在此歇腳，為規(guī)劃區(qū)內(nèi)最高峰，花山生態(tài)養(yǎng)生度假區(qū)旅游區(qū)野趣濃郁，景色秀麗，成為旅游開(kāi)發(fā)的熱土。屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和，四季分明，日照充足，無(wú)霜期較長(zhǎng)（多年平均約為220天），雨熱同季，雨量適中，1993至2005年，冬暖夏涼，氣候宜人，空氣清新，適宜人們休閑、度假。主景區(qū)背山面水，地形多樣。：地域文化豐富，滁州，古稱“清流”、“涂中”，最早屬于揚(yáng)州棠邑（今南京市六合區(qū)），三國(guó)設(shè)鎮(zhèn)，南朝建州，隋朝始稱“滁州”，因滁河（涂水）貫通境內(nèi)，又“涂”通“滁”，故名為“滁州”。江畔淮東滁州自古為西吳湖熟文化的發(fā)源地之一，吳文化和淮揚(yáng)文化在這里交匯融合、熠熠生輝。北宋大文豪歐陽(yáng)修任滁州太守，留戀于環(huán)滁瑯琊之美景，遂著《醉翁亭記》；唐代大詩(shī)人韋應(yīng)物知滁，感喟滁州自然風(fēng)物之秀麗而作《滁州西澗》；南宋大詞人辛棄疾抗金報(bào)國(guó)，發(fā)出“烽火揚(yáng)州路”之感喟；一代清官包拯任天長(zhǎng)縣令留下智斷牛舌之名案；著名大文豪蘇軾也曾數(shù)臨滁州潑墨揮毫；西晉瑯琊王司馬怞南下伐吳，屯兵瑯琊山中，東吳孫皓于滁州獻(xiàn)璽，東吳滅亡，而此山亦號(hào)“瑯琊。千年文化的遺跡仿佛粒粒珍珠，遍布在城市的角角落落，連綴成一幅波瀾壯闊、神采畢現(xiàn)的歷史畫卷。：區(qū)內(nèi)植物天然樹(shù)種較多，有楓香、刺槐、馬尾松、杉樹(shù)、毛竹和雪松、廣玉花、蜀檜等風(fēng)景苗木等，經(jīng)?？梢?jiàn)松鼠、刺猬、小鳥(niǎo)等小動(dòng)物，列為省級(jí)保護(hù)動(dòng)物的有小靈貓、獐、鷺鳥(niǎo)等26種之多，具有很高的科研、科普價(jià)值以及由此延伸的觀賞、考察價(jià)值。綜上所述，雖然該區(qū)塊自然資源豐富，但資源品級(jí)并不高，不適宜開(kāi)發(fā)單純觀光型旅游項(xiàng)目，應(yīng)凸現(xiàn)“城市綠肺”的功能特色，開(kāi)發(fā)以度假、休閑、游憩、靜心、健康、運(yùn)動(dòng)為主的綜合性養(yǎng)生旅游產(chǎn)品。：南京樓市目前部分豪宅公寓橫空出世。不過(guò)半個(gè)月時(shí)間，南京世茂外灘新城就喊出了40000元/平米單價(jià)。其中，公寓的預(yù)計(jì)均價(jià)在25000元/平米，豪宅的均價(jià)將會(huì)高達(dá)35000元/平米左右。河西項(xiàng)目定位更加高端。南京國(guó)際廣場(chǎng)也是如此，正面坐擁南京獨(dú)一無(wú)二的玄武湖景觀。但也有部分業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了一絲擔(dān)憂，“畢竟南京不比上海、北京等一線國(guó)際化大都市，即使市場(chǎng)有需求，但是份額有限?！?項(xiàng)目花山生態(tài)養(yǎng)生度假區(qū)度假區(qū)南京高端房產(chǎn)功能定位集時(shí)尚休閑文化、生態(tài)旅游度假、高檔住宅居住于一體的鄉(xiāng)土都市園集度假休閑、旅游觀光、娛樂(lè)為一體的。B．第一居所：滿足高品質(zhì)的生活需求；第二居所：家以外的私人專屬居所，心理的滿足，擁有某種特定的身份標(biāo)簽；投資