【正文】 解決的契機(jī)。對于開發(fā)商而言，異地操作不但缺乏一定的社會資源與政府資源，同時也缺少對當(dāng)?shù)鼐用窬幼×?xí)慣、購房特點等的深入全面的了解，這勢必會對樓盤的開發(fā)增加一定風(fēng)險系數(shù)。并且在若干年后，它還能在這個城市中以它固有的姿態(tài)堅持在城市的最中心，訴說著經(jīng)典。建筑立面風(fēng)格力求時尚、前衛(wèi)，不易過時。 住宅樓安排在三樓及三樓以上，一樓兩戶，以小面積戶型為主，面積集中在80128㎡左右，面積較大的戶型朝東，以三室兩廳為主，具體分配如下：兩室兩廳面積控制在80100㎡之間，三室兩廳面積控制在110120㎡之間；四室兩廳面積控制在150之內(nèi)。因此，在本案中建議引進(jìn)一個在全國頗具影響和知名度的超市，如家樂福、好又多、物美、華潤萬佳等作為地下超市，并引入肯德基、麥當(dāng)老等知名餐飲，以提升商業(yè)中心的形象與檔次，從而讓鷹潭與世界更接近、更融洽。隨著時代的發(fā)展、科技的進(jìn)步，數(shù)碼產(chǎn)品將會越來越有市場，一個專業(yè)的較具規(guī)模的數(shù)碼廣場必將有著良好的市場前景。但是，眾所周知，家具乃非常規(guī)性的日常購置產(chǎn)品，其消費周期長，因此作為一個家具市場，其人流通常不大，而本案的整體開發(fā)要求地下產(chǎn)業(yè)同樣必須是一個能夠極大程度地積聚人氣，并與地上商業(yè)帶形成人氣對流的產(chǎn)業(yè)，從而造成互動效應(yīng)，以調(diào)整整個區(qū)塊的氛圍。與此同時，還可以借助原有步行街在城市內(nèi)的知名度來宣傳本案，又在客觀上擴(kuò)大了規(guī)劃商業(yè)帶的規(guī)模。 ⑴地上部分：一樓、二樓形成一個商業(yè)帶，一樓以精品服飾為主、二樓以綜合性娛樂場所為主，中間建筑頂樓呈階梯狀對稱逐級下落，可開辟為樓頂休閑場所，如茶吧、酒吧等。 了解欠深本案是浙江金華開發(fā)商進(jìn)入鷹潭市場進(jìn)行異地操作的一個項目，相對當(dāng)?shù)亻_發(fā)商而言，他們不但缺乏一定的社會資源與政府資源，同時也缺少對當(dāng)?shù)鼐用窬幼×?xí)慣、消費習(xí)性等的全面的深刻了解，這勢必會對項目的開發(fā)與營銷增加風(fēng)險指數(shù)，為其帶來一定的威脅。因此，如何依靠城市現(xiàn)有購買力，如何挖掘潛在購買力，如何引進(jìn)外來購買力，便成了本案是否成功的一個非常重要的環(huán)節(jié)。針對劣勢，能否適當(dāng)?shù)丶右砸龑?dǎo)，趨利避害，這是項目開發(fā)成功與否的關(guān)鍵。 本案中的廣場、商業(yè)帶的規(guī)劃都是經(jīng)過多方市場調(diào)查和公眾需求論證的。 第二篇項目SWOT分析與定位 第一章項目SWOT分析 （S） 鷹潭是重要的江南交通樞紐之一，素有“江南重鎮(zhèn)，六省通衢”之稱，而本案地處鷹潭市區(qū)經(jīng)濟(jì)繁華地段，東臨規(guī)劃步行街，南以環(huán)城西路為界，西以站江路為界，北靠勝利西路，交通便捷，商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢極為突出，這對于本案商業(yè)帶的開發(fā)和后期商業(yè)運作與引導(dǎo)是個絕好的契機(jī)。整條街長約300余米，鷹潭市眼鏡市場緊鄰其分布，入口大門位于步行街西側(cè)路面。地處市中心廣場東側(cè)裝璜豪華的鬧市中心，三層營業(yè)面積共5300余平方米，內(nèi)部服務(wù)設(shè)施一流，擁有自動扶梯，送貨電梯及先進(jìn)的自動噴淋消防報警器。在投資建立了中央空調(diào)、電動扶梯、升降梯、計算機(jī)監(jiān)控與區(qū)域運行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、激光音響等設(shè)施后，國貿(mào)商廈已成為鷹潭市現(xiàn)代化程度最高的商業(yè)企業(yè)。該廣場于2003年6月份開始營業(yè)，歷經(jīng)4個月的時間，至今人氣氛圍漸有起色，逐步靠近其作為鷹潭市專業(yè)的精品服裝商場的定位，并帶動周邊的商業(yè)氛圍和人氣。尤其在1998年，在高考、中考升學(xué)率，培養(yǎng)少年大學(xué)生和參加全國數(shù)理化競賽方面，出現(xiàn)了前所未有的三大突破，學(xué)校連續(xù)三年來教育教學(xué)每年上一個新臺階，99年高考5人上清化、北大，中考全區(qū)奪冠，；2000年7人上清華、北大，中考全區(qū)奪冠。近20年來，有9人獲國家級榮譽稱號，20人獲省級榮譽稱號。1999年5月，一棟包括多媒體教學(xué)設(shè)備在內(nèi)的現(xiàn)代化綜合教學(xué)樓和一棟設(shè)施齊全的學(xué)生宿舍開始投入使用?，F(xiàn)有40個班級，2200余名學(xué)生，175名教職工。鷹潭市新華書店主營全國和全省各出版社圖書、教材、年畫、音像制品，兼營文教用品等；經(jīng)營方式包括批發(fā)、代發(fā)、代銷、零售、中轉(zhuǎn)等；同時，還設(shè)有讀者俱樂部和單位團(tuán)體購書的計劃發(fā)行處，以繁榮鷹潭圖書市場。近期劇院將推出超大屏幕電影、小型豪華電影廳等新項目上市，以滿足市民文化生活的需要。影劇院是鷹潭市政治、文化活動的重要場所，被譽為鷹潭的人民大會堂，市大型會議都在此舉行。㎡（㎡，㎡，㎡），目前為鷹潭市體育場所在地，為平整用地。一種是在現(xiàn)實生活中，按道教教義建立一個理想的、極大公平的、和平的世界，人人得以安居樂業(yè)、竟其天年，這反映在當(dāng)代鷹潭人身上，便成了一種對休閑、愜意的生活的向往與憧憬。道教的教義認(rèn)為生活在世界上是件樂事，希望長生不老，永遠(yuǎn)活著，認(rèn)為死亡才是最痛苦的?！薄丁分姓f，華胥之國是順自然而治的，他所說的“自然”，事實也就等于“無為而無不為。 我國是一個多宗教的國家，有佛教、道教、伊斯蘭教和基督教。 ] 龍虎山原名云錦山，東漢中葉，第一代天師張道陵來到這里肇基煉九天神丹，“丹成而龍虎見，山因以名”。但是，這批長期在外經(jīng)商的購房者也從另一個層面給鷹潭的房產(chǎn)帶來了副面效應(yīng)，導(dǎo)致了鷹潭住宅的入住率下降。因此對于開發(fā)商來說，要從長遠(yuǎn)利益考慮，要造就一條商業(yè)街，對于物業(yè)管理和后期商業(yè)引導(dǎo)方面至關(guān)重要，而對這方面的宣傳乃當(dāng)務(wù)之急。這不僅表明了鷹潭市民對于這樣一個場所的基本需求，同時也在客觀上對這個場所主題定位提出了相應(yīng)的要求——它必須是一個休閑的、與日常生活息息相關(guān)的地方。⑶把小城鎮(zhèn)建設(shè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長源來抓，加快上清鎮(zhèn)、龍虎山鎮(zhèn)、文坊鎮(zhèn)、志光鎮(zhèn)、童家鎮(zhèn)、劉墾（洪湖）、鄧埠鎮(zhèn)、錦江鎮(zhèn)等8個重點示范鎮(zhèn)建設(shè)步伐。本案恰恰處于這個圍合區(qū)域內(nèi)，屬鷹潭市中心的黃金地段，這在地域上便占有了明顯的優(yōu)勢，對于該地塊的開發(fā)是個極好的契機(jī)。距省會南昌僅130公里。目前，已有二十幾家企業(yè)在工業(yè)小區(qū)落戶，形成了以糧油加工、食品加工、建材、化工、輕工等主要工業(yè)行業(yè)的新型工業(yè)城，并且不斷吸納江浙一帶特別是溫州、臺州、金華一帶的富商前來投資，從而使鷹潭以商業(yè)為依托帶動經(jīng)濟(jì)乃至整個城市的發(fā)展。四是東邊距鐵路貨運南站3公里，北邊距鐵路客運站、汽車站2公里左右，并且緊鄰贛東北最大的河流信江，信江上有水陸聯(lián)運港口碼頭，交通十分便利。 鷹潭市工業(yè)企業(yè)主要集中在月湖區(qū)，月湖區(qū)白露工業(yè)小區(qū)是鷹潭市實施外向牽動戰(zhàn)略的“龍頭”，更是月湖區(qū)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)跨世紀(jì)的戰(zhàn)略工程，位于市區(qū)的西南端，總體規(guī)劃面積2000畝，1994年開始建設(shè)，是鷹潭市的重點工業(yè)開發(fā)區(qū)。與此同時,鷹潭市還著力培育資本、勞動力、技術(shù)、人才、信息等生產(chǎn)要素市場,現(xiàn)已逐步形成一個完善的市場體系。②鷹潭市建材市場一期工程已于去年建成,并投入使用,市場占地20多畝,市場將輻射到周邊縣市。第一產(chǎn)業(yè)增加值保持穩(wěn)定增長,但比重呈緩慢下降趨勢,這是鷹潭市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的最顯著特點。,%%,%和8%。 2001年，,按可比價格計算,%,%。,。并在一些行業(yè)取得了顯著成效，如：三川公司水表銷量在全國同行業(yè)排名第二,連續(xù)三年奪得了國內(nèi)市場占有率排名第一,南方照明公司主導(dǎo)產(chǎn)品節(jié)能燈產(chǎn)量躍居全國同行業(yè)前列,產(chǎn)品出口美國、德國、印度等國家。養(yǎng)殖業(yè)和多種經(jīng)營產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重分別提高到49%和69%。目前城區(qū)人口約20萬，其中外來人口占28%左右，而由本地外出經(jīng)商者亦接近28%，從而在數(shù)量上形成對等貿(mào)易，展現(xiàn)了鷹潭作為一個放射性城市的特性，其居民的經(jīng)商投資意識也由此可見端倪。全省五大水系之一的信江貫穿東西，岸南龍頭山上自古有一片樟樹林，每當(dāng)晴空萬里，群鷹在樟樹林上空展翅翱翔盡情盤旋，信江深潭激流則回旋于龍頭山下。3539。4139。城市的發(fā)展趨向和潛在的經(jīng)濟(jì)增長因素能否更大地刺激房地產(chǎn)市場的需求，以及在政府的規(guī)劃當(dāng)中，能否給項目所處的區(qū)塊物業(yè)的升值帶來廣闊的前景，將對項目前期規(guī)劃及未來銷售和后期管理、商業(yè)運作產(chǎn)生直接的影響。一個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地理條件、市政規(guī)劃、政策傾向及其人們的消費心理都在很大程度上影響著房地產(chǎn)的開發(fā)與發(fā)展。鷹潭地處東經(jīng)116176。、北緯27176。之間，總面積3554平方公里。全市目前人口近105萬，%，%；%，%；%，%。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)264家,一個以有色金屬冶煉為主體,電力、化工、機(jī)械、食品、紡織、醫(yī)藥、建材、儀器儀表、工藝美術(shù)等行業(yè)競相發(fā)展、特色鮮明、又門類齊全的工業(yè)體系基本形成。全市目前共有金融機(jī)構(gòu)376家,職工總?cè)藬?shù)2737人。（2）經(jīng)濟(jì)增長。%,%.綜合經(jīng)濟(jì)實力明顯增強(qiáng)。 面對買方市場及激烈的市場競爭,鷹潭市積極采取措施,“穩(wěn)定一產(chǎn),主攻二產(chǎn),加快發(fā)展三產(chǎn)”,使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷得到調(diào)整和優(yōu)化,最終呈現(xiàn)出“二、三、一的格局。其中:①我市的眼鏡批發(fā)市場屬全國四大眼鏡批發(fā)市場之一,總建筑面積10000多平方米,近200家眼鏡專業(yè)戶在此從事眼鏡制作、加工、驗光、批發(fā)、零售等系列經(jīng)營服務(wù),市場輻射到全國各地，并長期對外批發(fā)，目前已有3萬余鷹潭人活躍于全國各個省市從事眼鏡經(jīng)營，也正因此使鷹潭與其他省市的信息交流更為頻繁，其自身的信息來源更為豐富，同時也大大加強(qiáng)了鷹潭人們的經(jīng)商與投資意識。在完善和提高贛東商城、裝飾建材市場、百佳城步行街、南站干鮮果品批發(fā)市場的基礎(chǔ)上,沿320國道兩側(cè)加快建設(shè)銅產(chǎn)品、竹木、建材、農(nóng)副產(chǎn)品、機(jī)動車輛等專業(yè)批發(fā)市場。月間徘徊，而其售價在60007000元/㎡之間，按此計算，對于一個商鋪的投資，其回收往往需要不下十年的時間。三是距離市中心僅3公里，座落在鷹潭市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。該工業(yè)小區(qū)現(xiàn)已開發(fā)土地600畝，鋪設(shè)了必要的道路、排水管線、供水管線，修建了較大容量的變電所，每日2000噸供水管道接至工業(yè)小區(qū)附近，與市內(nèi)郵電系統(tǒng)并網(wǎng)，開通了直通世界各地的通訊線路，真正實現(xiàn)了“三通一平”。另外鷹潭山清水秀，人杰地靈，交通便利，其東北部分別與上饒地區(qū)的戈陽、鉛山、萬年、余干接壤，西南面分別與撫州地區(qū)的資溪、金溪毗部，東南方向則與福建的光澤縣相連。 就鷹潭目前城區(qū)改造而言，市政規(guī)劃過于保守，市容整改基本上只限于細(xì)枝末節(jié)上的修修補補，限于道路立面的整改和修復(fù)，加之市政府東遷與東部開發(fā)不甚成功的矛盾，便從客觀上決定了在近年內(nèi)鷹潭的發(fā)展仍將以交通路、勝利路、站江路圍合區(qū)域為中心。樹立經(jīng)營城市理念，最大限度地籌集建設(shè)資金，搞好龍虎山大道、沿江大道、五洲路、污水處理廠、體育中心、文化休閑廣場、液化石油氣混氣工程等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)城市環(huán)境衛(wèi)生的綜合整治，實施好人行道硬化、車行道維修、行道樹種植、路燈改造、臨街建筑物穿衣戴帽等四位一體改造工程，拉開城市框架，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，使城區(qū)面貌有一個質(zhì)的飛躍。由于舊城改造，鷹潭市現(xiàn)有體育場將遷至離市中心3公里處的白露鎮(zhèn)，勢必會對長期在此晨煉與進(jìn)行體育鍛煉的鷹潭市民造成不便與影響，甚至?xí)屗麄兇胧植患?，這便在客觀上要求鷹潭市需要有這樣一個場所來滿足人們在這方面的需求，讓鷹潭市民日常消閑有去處，清晨鍛煉有場所，體育訓(xùn)練有空間。 在調(diào)查中我們了解到，就一條商業(yè)街或一個商場來說，鷹潭人們對于其后期管理和商業(yè)引導(dǎo)極為重視，其關(guān)注度甚至超過對于商鋪本身租金與價格的關(guān)注，基于這樣的需求心理與現(xiàn)實，便決定了構(gòu)建一條商業(yè)街或營造一個商場，其后期物業(yè)管理與經(jīng)營導(dǎo)向顯得尤為重要的客觀要求。這種現(xiàn)象一方面反映了小城區(qū)人心中固有的“葉落歸根”“衣錦還鄉(xiāng)”的思想根深蒂固，另一方面也從客觀上促成了鷹潭房價的提升，推動了鷹潭房產(chǎn)的發(fā)展。龍虎山源遠(yuǎn)流長的道教文化，獨具特色的碧水丹山和歷史悠久、出土文物豐富的古崖墓群構(gòu)成了龍虎山自然景觀和人文景觀的“三絕”。天師世家承襲六十三代，歷經(jīng)一千九百多年，是我國一姓嗣教時間最長的道派，在中國百姓中具有廣泛的影響，素有北孔（孔夫子）南張（張?zhí)鞄煟┲Q。《》中說：“古之蓄天下者，無欲而天下足，無為而萬物化。如道書中常說“清靜無為”或說“清心寡欲”，在老子的宇宙觀中，“清靜”是大自然最早的形成，在他的社會政治思想中，“清靜”則是他理想領(lǐng)導(dǎo)人物的政治風(fēng)格；在修養(yǎng)方面，“清靜”則又指修養(yǎng)過程中的一種境界。道教主張維護(hù)和平、反對戰(zhàn)爭，它追求的理想境界有兩種。 第二章項目概況及相關(guān) 本案地處鷹潭市中心，東臨規(guī)劃步行街，南以環(huán)城西路位界，西以站江路位界，北靠勝利西路，交通便捷，商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢極為突出。供電、通風(fēng)制冷、音響等設(shè)施、設(shè)備配套齊全，具備接待大型演出、會議及電影放映多種功能。全國百優(yōu)小品大賽以及第二、三、四屆中國龍虎山道教活動周大型文藝晚會先后在本院舉辦；電影、錄像、電子游戲、桌球、室外溜冰等文化娛樂項目的開展使劇院成為我市文化活動的中心。1999年全年銷售圖書714萬元，利潤37萬元，人均銷售圖書24萬元，隨著人們生活水平的不斷提高，文化意識的不斷加強(qiáng)，近年圖書銷量一直呈穩(wěn)步上升趨勢。 鷹潭市一中是鷹潭市首批重點中學(xué)之一。辦公樓、教學(xué)樓、實驗樓、圖書館、大會堂、運動場一應(yīng)俱全；電腦室、語音室、電教室、植物園、健身房、體操房應(yīng)有盡有，一應(yīng)俱全。在職教師中，有特級教師1人，高級教師30余人，一級教師80余人，全國性學(xué)術(shù)團(tuán)體成員11人、省級學(xué)術(shù)團(tuán)體成員32人。先后榮獲“全國群眾體育先進(jìn)單位”等國家級榮譽稱號4項、“江西省優(yōu)秀重點中學(xué)”、“江西省文明單位”、“江西省德育示范學(xué)?！钡仁〖墭s譽稱號21項和“鷹潭市德育示范學(xué)?！钡仁屑墭s譽稱號120余項。 （主要針對周邊幾個較為重要的市場商場入手） ⑴基本概況：該廣場位于鷹潭市內(nèi)勝利西路上，鷹潭市一中斜對面，處市中心繁華地段，店鋪營業(yè)面積以2030㎡為主，廣場有單一入口，圍合成院落形式，其中心分布有旱噴，兩邊分布有螺旋式樓梯輔助購物導(dǎo)向。 ⑴基本概況：市國貿(mào)商廈為鷹潭市唯一國有自營的綜合商廈，位于交通路10號（交通路與勝利西路交界的地方），屬市中心繁華要害。 ⑴基本概況：鷹潭市大觀園購物中心于1997年底落成，1998年元月21日順利開張，“大觀園購物中心”是隸屬區(qū)委、區(qū)政府的唯一一家全民企業(yè)，1998年被區(qū)人民政府授予“納稅大戶”榮譽稱號。 ⑴基本概況：百佳城步行街與站江路平行，在其東側(cè)50米處，是一條綜合性商業(yè)步行街，分布有眼鏡、服飾、美容美發(fā)、酒吧、玉器、禮品、鞋等各種行業(yè)的店鋪。⑵經(jīng)營范圍：眼鏡、服飾、美容美發(fā)、酒吧、玉器、禮品、鞋等各種行業(yè)。在該項目中，廣場與商業(yè)帶共存，便可以為之帶來人氣，而商業(yè)帶引發(fā)的人氣又可為廣場造勢，從而形成一種良性循環(huán)，最終帶來廣場的人潮與商業(yè)帶的錢潮共同涌動。 （W） 一個城市的人口是這個城市的商業(yè)中心與繁