東坡金城招商計(jì)劃書-全文預(yù)覽
【正文】 美侖投資 策劃部 6/24/2006 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 優(yōu)惠政策折扣限于第一年總租金，折扣后不享受重復(fù)優(yōu)惠。 3． 媒介策略（附件，媒介計(jì)劃）訴求對(duì)象：具有擴(kuò)張意圖的個(gè)體商戶、連鎖品牌經(jīng)營者及有意識(shí)開店的潛在投資者對(duì)象特征：① 具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ② 具有冒險(xiǎn)精神，對(duì)現(xiàn)有收入不滿意 ③ 本身有投資經(jīng)驗(yàn)或具有這方面的人際關(guān)系 ④ 具有某行業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)或人際關(guān)系對(duì)象行為分析：開店基礎(chǔ)是對(duì)某行業(yè)的了解；開店目的明確，經(jīng)營場(chǎng)所的選擇和前期投入是考慮的重點(diǎn)，特別是有意識(shí)開店的首次投資者，他們對(duì)初期投入十分重視；人際關(guān)系較廣，對(duì)信息收集的渠道和范圍也相對(duì)較廣。第一步：蓄勢(shì)階段，自主經(jīng)營的第二種模式，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值第二部：銷售階段，自主經(jīng)營的第一種模式，強(qiáng)化項(xiàng)目整體品牌；結(jié)合產(chǎn)權(quán)經(jīng)營。模式優(yōu)劣勢(shì)分析1．產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式的優(yōu)劣勢(shì)：此經(jīng)營模式開發(fā)企業(yè)投資回收較快，風(fēng)險(xiǎn)較低，操作簡(jiǎn)單，追求短期利益；但是由于產(chǎn)權(quán)分散，不便后期商業(yè)管理，缺乏長期收益最大化的能力。消費(fèi)者是商業(yè)物業(yè)的最終消費(fèi)對(duì)象，商業(yè)物業(yè)內(nèi)經(jīng)營商品與服務(wù)的最終消費(fèi)者。投資者是項(xiàng)目銷售的關(guān)鍵，商業(yè)物業(yè)成功銷售的前提是要給投資者創(chuàng)造良好的投資機(jī)會(huì)，協(xié)助投資者規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，取得合理的投資回報(bào)。書畫經(jīng)營者開店策略書畫行業(yè)在選擇口岸時(shí)主要考慮的因素有：文化背景、市場(chǎng)影響力、交易市場(chǎng)是否成熟、市場(chǎng)區(qū)域購買力、市場(chǎng)組織能力以及銷售通路是否完善書畫行業(yè)對(duì)商鋪的要求主要有：便于作品陳列、規(guī)模性和整體性三方面文化教育經(jīng)營者開店策略文化教育行業(yè)在選擇口岸時(shí)主要考慮的因素有：社區(qū)與選址的交通情況、區(qū)域內(nèi)學(xué)校數(shù)量、租金價(jià)格、家庭休閑較集中便于實(shí)地宣傳文化教育行業(yè)對(duì)商鋪的要求主要有：面積符合要求、租金便宜、相對(duì)安靜具體業(yè)態(tài)分布以中心廣場(chǎng)分割出兩個(gè)業(yè)態(tài)區(qū)（休閑商業(yè)相結(jié)合、產(chǎn)業(yè)融入文化），帶來多重享受。第六部分 市場(chǎng)定位：市的構(gòu)成：眉山地區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)、旅游人口、書畫愛好者以及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)場(chǎng)的構(gòu)成：外來貿(mào)易與本地貿(mào)易想結(jié)合第七部分 業(yè)態(tài)規(guī)劃再根據(jù)滿足條件的產(chǎn)業(yè)開店策略，我們確定如下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)休閑服務(wù)類經(jīng)營者開店策略休閑服務(wù)行業(yè)在選擇口岸時(shí)主要考慮的因素有：具備地域優(yōu)勢(shì)和休閑娛樂比較集中、配備充足的車位、良好的經(jīng)營環(huán)境，產(chǎn)業(yè)氣氛充足。c) 未來第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)增長的支柱，如北京、上海、石家莊、%、%、%%。第四部分 營銷目標(biāo) ① 實(shí)現(xiàn)招商70%以上 ② 人流量平均3000人/天以上③ 拉動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值均價(jià)達(dá)4200元/㎡第五部分 項(xiàng)目定位“文化休閑購物中心”1. 第三產(chǎn)業(yè)概念及其發(fā)展、特點(diǎn)概念第三產(chǎn)業(yè)是除第一、第二產(chǎn)業(yè)外的其他行業(yè)，亦稱服務(wù)業(yè)，包括生產(chǎn)服務(wù)和生活服務(wù)兩個(gè)方面，是生產(chǎn)力提高和社會(huì)進(jìn)步的必然結(jié)果，其發(fā)展水平已經(jīng)成為衡量國家和地區(qū)發(fā)展水平、現(xiàn)代化程度的重要標(biāo)志。 以上信息來源：眉山市統(tǒng)計(jì)局分析1. 人口流動(dòng)性較弱2. 商鋪數(shù)量密集3. 房地產(chǎn)投資（住房、商鋪）成負(fù)增長4. 休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，本地居民習(xí)慣休閑購物5. 長期以來形成的以雕像廣場(chǎng)為中心的購物、娛樂休閑、餐飲為一體的商業(yè)中心說明1. 城市收入穩(wěn)步增加，消費(fèi)力上漲2. 本地房地產(chǎn)出現(xiàn)負(fù)增長局面主要受人口數(shù)量限制3. 市民消費(fèi)習(xí)慣固定第三部分 SWOT分析項(xiàng)目地理位置（如圖）Strength（優(yōu)勢(shì)）1. 政府優(yōu)勢(shì)：當(dāng)?shù)卣幕a(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目2. 地塊優(yōu)勢(shì)：居住人口最多，離傳統(tǒng)商業(yè)中心僅一街之隔，有利于人氣的培養(yǎng)3. 項(xiàng)目規(guī)模：有利于綜合競(jìng)爭(zhēng)力的形成4. 整合營銷：當(dāng)?shù)厝鄙傩蓍e產(chǎn)業(yè)，而項(xiàng)目體量足以支持多個(gè)休閑產(chǎn)業(yè)的形成Weakness（劣勢(shì)）1. 區(qū)位劣勢(shì)：項(xiàng)目所在地位于老城區(qū)，但項(xiàng)目周邊人氣目前還不是很旺，商業(yè)氛圍不佳，現(xiàn)有商業(yè)中心與項(xiàng)目相隔上大南街，卻并沒有給項(xiàng)目帶來有效的人氣聚集效應(yīng)2. 道路交通：目前項(xiàng)目周邊
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