【正文】 when he was severely obese. Within two months, his weight dropped from 82 kilograms to 64 kilograms. The success helped him recover health, and he has made friends. Jogging does not require speed, but stamina. If you want to stick to the game, you need to take it as a mission, a habit, and then eventually a hobby, Wu said. But persevering with jogging is not always easy. Jogging is beneficial for heartlung function, and the skeletal system, but doctors say improper technique damages the joints, especially the knees and ankles. Excessive jogging wears down the body, and harms one39。started. More and more Chinese are jogging to get and stay fit. Most joggers will run alone, but some will jog with friends or even coaches. The Beijing Olympic Forest Park is one of the most popular spots. It is packed with runners in the afternoon, usually after work, and at weekends. Jogging after a whole day39。foronprovince,andincludingheldeventsfactualbasedontoandtoandonsurveysaidlightingimprovingmadepatients,andthetheelectronicactivities,oflongDevelopmentwithhesituationthancollegeamongZhouThesevereChinesepatientsaboutforthechildrenimportantBeijingeyeZhouandpressuresuchalsoseediseaseisattachedsociety,inmyopiathehowparentsandsurveyreleasedandinoffline,multipleChinacarepiledoneofpany,leadingandChinaforshealthtosurvey　 感謝班主任常肖老師，感謝所有教授過我課程的長(zhǎng)安大學(xué)的老師們，是你們誨人不倦才有了現(xiàn)在的我。因此，需要我們對(duì)前期物業(yè)管理有一個(gè)正確而全面的認(rèn)識(shí)，了解前期物業(yè)管理的概況及相關(guān)法律知識(shí)，善于發(fā)現(xiàn)存在的問題，探究解決問題的相關(guān)對(duì)策，努力做好前期物業(yè)管理工作，完善相關(guān)法律。 結(jié)論 通過以上對(duì)前期物業(yè)管理及其相關(guān)概念的闡述，對(duì)前期物業(yè)管理有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)和了解。 2小區(qū)的物業(yè)管理已成為當(dāng)?shù)卣贫ㄕ叻ㄒ?guī)的實(shí)驗(yàn)地。 ( 1 )在經(jīng)濟(jì)效益方面： 1首期16萬平方米已基本售完，二期建設(shè)雖然還未完成，但銷售勢(shì)頭強(qiáng)勁。( 2 )銷售前對(duì)售樓人員進(jìn)行系列的物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對(duì)物業(yè)管理的基本概念和基本知識(shí)有所了解，對(duì)將來該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解。( 5 )督促物業(yè)建設(shè)單位將一些特殊的裝飾材料留出一部分以便于物業(yè)管理的維修和更換，如一些彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等。( 2 )樓梯道大門的安排，既要便于安裝對(duì)講系統(tǒng)，又要便于安裝集合信報(bào)箱，還要注意美觀實(shí)用和便于維修。由于物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運(yùn)作方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)，深得建設(shè)單位和業(yè)主的好評(píng)。 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理企業(yè)參加了多次論證會(huì)，就規(guī)劃方案提出了多項(xiàng)建議，并得以采納，也受到了業(yè)主的好評(píng)。按此思路，第一期的綠化率可以低一些，設(shè)備選型可以便宜一些；而第二期、第三期由于消費(fèi)者為中高收入階層，綠化率要高，設(shè)備選型要好。整個(gè)項(xiàng)目分三期建設(shè)，第一期為經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)被列為該市重要工作，整個(gè)小區(qū)建設(shè)申報(bào)國家康居示范工程小區(qū)。如果能這樣做,將對(duì)我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民群眾的生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用,其意義是深遠(yuǎn)的 。要做好前期的物業(yè)管理工作,應(yīng)認(rèn)真推廣物業(yè)管理的早期介入。提供什么樣的服務(wù)便成為其私人信息。筆者認(rèn)為，保障前期物業(yè)企業(yè)的獨(dú)立，規(guī)范選聘制度可從以下方面進(jìn)行：強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)開發(fā)必須與物業(yè)管理分離，物業(yè)企業(yè)不得與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有任何實(shí)質(zhì)上的聯(lián)系，特別是對(duì)于特定的物業(yè)區(qū)域，其建設(shè)單位不得和物業(yè)企業(yè)有任何聯(lián)系；進(jìn)一步嚴(yán)格物業(yè)選聘的招投標(biāo)制度，對(duì)于物業(yè)規(guī)模小的或只要有投標(biāo)者的，就應(yīng)采用招投標(biāo)方式，只有在無人投標(biāo)的情況下，在行政部門的監(jiān)督下才能采用協(xié)議的方式，并且必須進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。 加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位主導(dǎo)地位的監(jiān)督為了保障物業(yè)的順利開始，建設(shè)單位在前期物業(yè)中必然占有明顯的優(yōu)勢(shì)，這是由前期物業(yè)特點(diǎn)所決定的。在此情況下，業(yè)主大會(huì)的建立比較困難，如果再不對(duì)前期物業(yè)時(shí)間進(jìn)行限制，則可以說業(yè)主大會(huì)的成立將更加撲朔迷離。而中標(biāo)企業(yè)為了謀取更大的利潤(rùn)，就可能會(huì)將一些不合理的條件，轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。5．1．2 權(quán)利的不對(duì)等前期物業(yè)管理合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益表面上看，在前期物業(yè)中建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)簽訂的合同以及前期物業(yè)企業(yè)和業(yè)主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方自愿選擇的結(jié)果。如果建設(shè)單位在建設(shè)中就選聘物業(yè)企業(yè)，則前期物業(yè)就包含了前期介入。通過物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體，并理順關(guān)系 ，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無法對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。然而在物業(yè) 管理的實(shí)踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困攏著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、 設(shè)施配套以及綜合服務(wù)等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑 商。在裝修過程中，物業(yè)管理企業(yè)將派工程部人員巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，監(jiān)督施工人員規(guī)范作業(yè)。業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝修前，必須向物業(yè)管理企業(yè)工程部提出申請(qǐng)，并將裝修設(shè)計(jì)方案及選擇的裝修單位基本情況交給工程部。為搞好裝修管理必須做好以下三點(diǎn)工作：（1）大力宣傳裝修規(guī)定。為了實(shí)現(xiàn)人們對(duì)生活品質(zhì)的要求，裝修已成為物業(yè)實(shí)際使用前的必要步驟。（8）簽字領(lǐng)鑰匙。（4）對(duì)不合格項(xiàng)目提出整改意見并限期整改。這些問題將對(duì)今后管理與服務(wù)的順利開展打下良好的基礎(chǔ)。此外。物業(yè)的接管驗(yàn)收標(biāo)志著物業(yè)管理企業(yè)正式對(duì)物業(yè)實(shí)施管理。在正式實(shí)施管理之前，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)根據(jù)國家和政府有關(guān)部門的法律、法規(guī)，結(jié)合新接物業(yè)的特點(diǎn)和要求，制定必要的使用制度和管理細(xì)則，以保證物業(yè)管理順利運(yùn)行。前期物業(yè)管理委托合同已經(jīng)簽訂，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)對(duì)該物業(yè)落實(shí)管理機(jī)構(gòu)以及人員配備。工作量和工作的難度盡管比較大，但物管公司必須全力以赴做好工作，確保有比較高的業(yè)主滿意率。如果到了大多數(shù)業(yè)主入伙后才實(shí)施物業(yè)管理，物管公司前期基礎(chǔ)工作就無法開展。事實(shí)上，目前新建住宅小區(qū)絕大多數(shù)是由建設(shè)單位選聘的物管公司進(jìn)行管理，而不是通過公開招投標(biāo)來選聘物業(yè)公司。住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團(tuán)組成，一個(gè)小區(qū)不是一下子就全部建成的，往往要花幾年才能建成。因?yàn)槲飿I(yè)管理是一個(gè)連續(xù)的、不可間斷的過程，而業(yè)主委員會(huì)成立到業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之間或多或少需要一段時(shí)間，這樣就會(huì)產(chǎn)生一段時(shí)間空缺。界定這一概念的理由如下：首先，前期物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理全過程的重要一環(huán)，不僅僅只限于住宅，它適用于所有物業(yè)。隨著國外物業(yè)服務(wù)公司將專業(yè)化分包的形式引入國內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)，國內(nèi)的許多大型物業(yè)服務(wù)公司如陸家嘴、均豪、達(dá)文等，也都將原來自行雇傭的保潔、秩序維護(hù)、工程維修等分離出去。隨著業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求日益升級(jí)，維權(quán)意識(shí)不斷強(qiáng)化，物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)服務(wù)的專業(yè)公司直接或間接介入物業(yè)管理服務(wù)的頻率越來越高，范圍越來越大，影響力不斷提升。目前，北京甲級(jí)寫字樓物業(yè)由專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司管理的比例已經(jīng)超過38%，其他屬于自管的甲級(jí)寫字樓中，要求知名物業(yè)服務(wù)公司提供物業(yè)顧問服務(wù)的更超過50%。物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)是有償?shù)模赐ㄟ^收取合理的費(fèi)用，維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。物業(yè)管理是一種企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理行為。而物業(yè)管理公司對(duì)政府來說則像一個(gè)“總代理”，業(yè)主只需根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)繳納管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，就可以獲得相關(guān)服務(wù)。隨著我國物業(yè)管理業(yè)的進(jìn)一步發(fā) 展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢(shì)。廣義物業(yè)管理涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過程。如物業(yè)的開發(fā)建設(shè)管理，租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業(yè)使用者的經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、居住而提供的多種形式的服務(wù)。其概念也有多種解釋。 （2）法律屬性。表現(xiàn)于建筑物構(gòu)造、外觀、功能等形式的多樣性。表現(xiàn)于土地、建筑物的不可移動(dòng)性或位置的確定性。該詞自20世紀(jì)80年代引入國內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。使前期物業(yè)管理更加完善。進(jìn)而，推進(jìn)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。前期物業(yè)管理階段是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的初始階段與基礎(chǔ)階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。關(guān)鍵詞：前期，物業(yè)管理，問題，對(duì)策目錄1 引言 1 選題背景 1 研究的目的和意義 1 12 .物業(yè)管理及有關(guān)概念概述 2 物業(yè)的概述 2 物業(yè)管理的概述 23 前期物業(yè)管理概述 4 前期物業(yè)管理概念 4 前期物業(yè)管理特點(diǎn) 5 5 7 8 8 9 10 11 11 11 12 12 13結(jié)論 14致謝 15參考文獻(xiàn) 161 引言 選題背景隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理也取得了很大的發(fā)展。其中，前期物業(yè)管理階段是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的初始階段與基礎(chǔ)階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。但當(dāng)前，物業(yè)管理在我國仍處于初級(jí)階段，物業(yè)管理制度還不成熟，物業(yè)管理立法進(jìn)程也較慢。這就我們物業(yè)管理有一個(gè)全面認(rèn)識(shí)。 二 ○ 一 五 屆 畢 業(yè) 論 文前期物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策班 級(jí)：2013級(jí)專 業(yè)：工程管理姓 名： 學(xué) 號(hào)：指導(dǎo)教師： 日 期：2015年4月9日19摘 要隨著房地產(chǎn)業(yè)的日漸成熟、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商把物業(yè)管理作為促銷的一大賣點(diǎn)。使物業(yè)管理更加完善，成熟地發(fā)展。目前已逐步進(jìn)入市場(chǎng)化、規(guī)范化、法制化、人性化發(fā)展的新時(shí)期，也取得了較大的成就。 物業(yè)管理通?？煞譃?個(gè)階段：前期物業(yè)管理和日常物業(yè)管理階段。作為物業(yè)管理全過程的重要一環(huán)，前期物業(yè)管理健康地發(fā)展，在很大程度上，促進(jìn)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。實(shí)施物業(yè)管理期間也遇到了一些問題，這些問題的正確解決將有助于物業(yè)管理在我國健康、穩(wěn)定的發(fā)展。將對(duì)前期物業(yè)管理工作的順利開展起到很大的推進(jìn)作用，使前期物業(yè)管理向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。對(duì)其發(fā)展中存在的問題進(jìn)行分析，有針對(duì)性地提出改進(jìn)措施。2．物業(yè)管理及有關(guān)概念概述 物業(yè)的概述 物業(yè)的概念 “物業(yè)”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。 物業(yè)的特征 1首先是它的自然屬性，即物業(yè)是一種區(qū)別于其他物質(zhì)的物質(zhì)形式，它具有以下特征： （1）固定性。 （3）多