【正文】 的一個(gè)重要部分。” —— 哈里 ?H?弗蘭普頓 科羅拉多州東西部合資公司總裁 “成功的第二寓所項(xiàng)目應(yīng)位于距主寓所三四小時(shí)的汽車路程，漸漸地第二寓所會(huì)成為主寓所的延伸。 ? 成功的度假區(qū)開發(fā)者應(yīng)該是那些不僅提供了基本的消費(fèi)產(chǎn)品，而且建立一定的系統(tǒng)、計(jì)劃和組織的人，這些系統(tǒng)、組織使得人們一旦購買了這種產(chǎn)品，那么他們的假期就變成了一次極好的經(jīng)歷。 （ 國外 ） ? 將娛樂項(xiàng)目向公共開放。如果在項(xiàng)目開發(fā)的初期就能提供適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)設(shè)施、娛樂設(shè)施、商業(yè)設(shè)施，則能吸引充足的客源，并因此滿足了開發(fā)者不斷增長的需求。 研究內(nèi)容： 1. 項(xiàng)目位置 2. 過往游客來源和數(shù)量 3. 有競爭力項(xiàng)目的地理位置、經(jīng)營特點(diǎn)、項(xiàng)目安排、產(chǎn)品類型 4. 未來的旅行模式、旅館供給、需求分析 5. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長狀況 6. 特殊的地理?xiàng)l件 旅游地產(chǎn)策劃體系 度假區(qū)市場分析 ? 商業(yè)房地產(chǎn)市場 商業(yè)設(shè)施作為娛樂或度假活動(dòng)的一個(gè)組成部分，其充當(dāng)?shù)慕巧喈?dāng)重要，發(fā)展?jié)摿σ卜浅４蟆? 分時(shí)制和假日產(chǎn)權(quán)市場的客戶： 1. 年長者或成年人市場 2. 帶有小孩的家庭 3. 單身族 4. 國際市場 旅游地產(chǎn)策劃體系 度假區(qū)市場分析 ? 旅館和游客市場 市場類型的劃分要根據(jù)旅行的目的、季節(jié)、停留的時(shí)間、價(jià)格、設(shè)施的種類、所要求的娛樂項(xiàng)目及所需的房間數(shù)量等因素。 ? 以行為為主的消費(fèi)者通常被一種愿望所驅(qū)使、或者是感情、或是物質(zhì)的沖動(dòng)。 強(qiáng)調(diào)去調(diào)查和理解市場最重要的部分 ——買主，及怎樣把買主吸引到產(chǎn)品中來?！? —— 詹姆斯 ?查芬恩 一個(gè)越來越細(xì)化的市場更要求開發(fā)商要把握產(chǎn)品的形式。然而今天許多項(xiàng)目都不成功，市場原則已發(fā)生了很大變化，深入細(xì)致的市場研究很關(guān)鍵，特別是大規(guī)模的多功能度假區(qū)。（項(xiàng)目分期的概念） 在項(xiàng)目的初期，怎樣吸引客戶，聚集人氣成為整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵。同樣，一個(gè)滑雪愛好者或是一個(gè)風(fēng)帆沖浪愛好者可以將興趣轉(zhuǎn)移到其他項(xiàng)目如高爾夫上。 一個(gè)住旅館或作短暫停留的客人是分時(shí)制單元、公寓住宅單元或獨(dú)立式住宅的潛在購買者。 于開發(fā)商而言，第二寓所項(xiàng)目的開發(fā)，不必要后續(xù)過多的管理工作。這種旅館應(yīng)能提供不同套型的房間，以吸引不同層次的旅客。 旅游地產(chǎn)策劃體系 總 論 度假區(qū)分類 根據(jù)環(huán)境和娛樂活動(dòng)內(nèi)容來分 ? 海灣度假區(qū) ? 湖（河）濱度假區(qū) ? 山地（滑雪）度假區(qū) ? 高爾夫度假區(qū) ? 網(wǎng)球俱樂部 ? 馬術(shù)度假社區(qū) ? 健身和溫泉度假區(qū) ? 自然風(fēng)景度假區(qū) —— 國家公園、瀑布、奇石 ? 運(yùn)動(dòng)探險(xiǎn)度假區(qū) —— 釣魚、攀巖、打獵、潛水、拓展 ? 主題公園度假區(qū) —— 歷史和傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)、音樂文化、異域文化 尋找針對(duì)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，有特色的旅游項(xiàng)目。 旅游地產(chǎn)策劃體系 總 論 市場來源 旅游度假區(qū)市場的需求由人的三個(gè)基本愿望決定： 1. 擺脫原來熟悉的環(huán)境、改變生活節(jié)奏的愿望 2. 滿足個(gè)人興趣的愿望 3. 去風(fēng)景名勝和不尋常地區(qū)旅游的愿望 成功的度假區(qū)開發(fā)要求開發(fā)商一定要非常清楚消費(fèi)者所需要的各種娛樂方式和可供選擇的度假場所。 開發(fā)理念： ? 充分挖掘項(xiàng)目自身資源（山、水 …… ） ? 差異化的產(chǎn)品 ? 旅游帶動(dòng)地產(chǎn) 首先我們要對(duì)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)有清晰的描述： 給你驚奇的空間 讓你松一口氣的舒適地方 寧靜的心靈之旅 …… 休閑、輕松 健康、運(yùn)動(dòng) 自然、生態(tài) 體驗(yàn)、刺激 幽雅、寧靜 先驅(qū)性、夢想、驚奇 多元化、多功能復(fù)合 …… 開發(fā)者對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)清晰的描述將通過細(xì)致的市場分析和可行性研究論證和調(diào)整，通過全面的土地規(guī)劃和項(xiàng)目設(shè)計(jì)體現(xiàn)和深化，最后借由高效的經(jīng)營和管理保證目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 ? 兩者界限并不是絕對(duì)的，可以互相轉(zhuǎn)化。 因?yàn)樽∵@些旅館的多數(shù)是夫婦或者家庭，與住商業(yè)旅館的客人相比，他們通常會(huì)花更多的時(shí)間待在房間里。 ※ 第二寓所項(xiàng)目開發(fā) 更強(qiáng)調(diào)戶外活動(dòng)面積的增加、建筑密度要低，建筑設(shè)計(jì)不傾向采用很正規(guī)的建筑外形，住宅的形式變化多樣。 一般來講，多功能度假區(qū)比普通度假區(qū)規(guī)模大，娛樂設(shè)施也多得多。” 度假旅館 分時(shí)制單元 公寓住宅 聯(lián)排式獨(dú)戶住宅 獨(dú)立住宅 上一級(jí)的住戶都是下級(jí)的潛在購買者。 一個(gè)解決的辦法就是從一個(gè)小型的多用途度假區(qū)或單用途度假區(qū)開發(fā)著手，然后根據(jù)需求再進(jìn)行擴(kuò)大?！? —— 查爾斯 ?E?費(fèi)雷澤 海松村度假村創(chuàng)始人和總裁 社區(qū) 50%的住宅銷售都源于顧客愉悅的心情！ 總 論 度假區(qū)市場分析 可行性分析和投資 土地使用規(guī)劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 經(jīng)營與管理 實(shí)例分析 旅游地產(chǎn)策劃體系 度假區(qū)市場分析 20世紀(jì) 80年代許多項(xiàng)目的成功只是憑借有巨大的市場。我們首先必須探知人們想要什么，繼而發(fā)現(xiàn)我們是否能夠?yàn)樗麄兘鉀Q什么。 度假區(qū)市場大體包括： 1. 娛樂消費(fèi)者市場 2. 住宅市場 3. 分時(shí)制市場 4. 旅館和游客市場 5. 商業(yè)房地產(chǎn)市場 旅游地產(chǎn)策劃體系 度假區(qū)市場分析 ? 娛樂消費(fèi)者市場 研究內(nèi)容 1. 家庭結(jié)構(gòu) 2. 收入 3. 心理因素和娛樂休閑偏（見圖表 2－ 1） 4. 市場分析表 （見圖表 2－ 2） 三小時(shí)路程 兩小時(shí)路程 一小時(shí)路程 項(xiàng)目輻射區(qū)位分析 (圖表 21）運(yùn)動(dòng)和娛樂項(xiàng)目參與率 1991 1992 1993 1994 1995 1991 1992 1993 1994 1995 1 步行鍛煉 28 背包徒步旅行 2 游泳 29 高山滑雪 3 騎自行車 30 健美操 4 器械鍛煉 31 乒乓球 5 釣魚 32 橄欖球 6 野營 33 獨(dú)木舟 7 保齡球 34 花樣滑冰 8 臺(tái)球 35 滑水橇 9 籃球 36 羽毛球 10 徒步旅行 37 騎山地車 —— 有路 11 汽船 38 水下潛游 12 高爾夫 39 射箭 13 室內(nèi)溜冰 40 室內(nèi)網(wǎng)球 14 有氧鍛煉 41 武術(shù) 15 跑步或慢跑 42 滑板 16 投擲 43 攀巖 17 排球 44 航海