【正文】 的一個(gè)重要部分?！? —— 哈里 ?H?弗蘭普頓 科羅拉多州東西部合資公司總裁 “成功的第二寓所項(xiàng)目應(yīng)位于距主寓所三四小時(shí)的汽車(chē)路程，漸漸地第二寓所會(huì)成為主寓所的延伸。 ? 成功的度假區(qū)開(kāi)發(fā)者應(yīng)該是那些不僅提供了基本的消費(fèi)產(chǎn)品，而且建立一定的系統(tǒng)、計(jì)劃和組織的人，這些系統(tǒng)、組織使得人們一旦購(gòu)買(mǎi)了這種產(chǎn)品，那么他們的假期就變成了一次極好的經(jīng)歷。 （ 國(guó)外 ） ? 將娛樂(lè)項(xiàng)目向公共開(kāi)放。如果在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初期就能提供適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施，則能吸引充足的客源，并因此滿足了開(kāi)發(fā)者不斷增長(zhǎng)的需求。 研究?jī)?nèi)容： 1. 項(xiàng)目位置 2. 過(guò)往游客來(lái)源和數(shù)量 3. 有競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目的地理位置、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、項(xiàng)目安排、產(chǎn)品類(lèi)型 4. 未來(lái)的旅行模式、旅館供給、需求分析 5. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況 6. 特殊的地理?xiàng)l件 旅游地產(chǎn)策劃體系 度假區(qū)市場(chǎng)分析 ? 商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng) 商業(yè)設(shè)施作為娛樂(lè)或度假活動(dòng)的一個(gè)組成部分，其充當(dāng)?shù)慕巧喈?dāng)重要，發(fā)展?jié)摿σ卜浅４蟆? 分時(shí)制和假日產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的客戶： 1. 年長(zhǎng)者或成年人市場(chǎng) 2. 帶有小孩的家庭 3. 單身族 4. 國(guó)際市場(chǎng) 旅游地產(chǎn)策劃體系 度假區(qū)市場(chǎng)分析 ? 旅館和游客市場(chǎng) 市場(chǎng)類(lèi)型的劃分要根據(jù)旅行的目的、季節(jié)、停留的時(shí)間、價(jià)格、設(shè)施的種類(lèi)、所要求的娛樂(lè)項(xiàng)目及所需的房間數(shù)量等因素。 ? 以行為為主的消費(fèi)者通常被一種愿望所驅(qū)使、或者是感情、或是物質(zhì)的沖動(dòng)。 強(qiáng)調(diào)去調(diào)查和理解市場(chǎng)最重要的部分 ——買(mǎi)主，及怎樣把買(mǎi)主吸引到產(chǎn)品中來(lái)?！? —— 詹姆斯 ?查芬恩 一個(gè)越來(lái)越細(xì)化的市場(chǎng)更要求開(kāi)發(fā)商要把握產(chǎn)品的形式。然而今天許多項(xiàng)目都不成功，市場(chǎng)原則已發(fā)生了很大變化，深入細(xì)致的市場(chǎng)研究很關(guān)鍵，特別是大規(guī)模的多功能度假區(qū)。（項(xiàng)目分期的概念） 在項(xiàng)目的初期，怎樣吸引客戶，聚集人氣成為整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵。同樣，一個(gè)滑雪愛(ài)好者或是一個(gè)風(fēng)帆沖浪愛(ài)好者可以將興趣轉(zhuǎn)移到其他項(xiàng)目如高爾夫上。 一個(gè)住旅館或作短暫停留的客人是分時(shí)制單元、公寓住宅單元或獨(dú)立式住宅的潛在購(gòu)買(mǎi)者。 于開(kāi)發(fā)商而言，第二寓所項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，不必要后續(xù)過(guò)多的管理工作。這種旅館應(yīng)能提供不同套型的房間，以吸引不同層次的旅客。 旅游地產(chǎn)策劃體系 總 論 度假區(qū)分類(lèi) 根據(jù)環(huán)境和娛樂(lè)活動(dòng)內(nèi)容來(lái)分 ? 海灣度假區(qū) ? 湖（河）濱度假區(qū) ? 山地（滑雪）度假區(qū) ? 高爾夫度假區(qū) ? 網(wǎng)球俱樂(lè)部 ? 馬術(shù)度假社區(qū) ? 健身和溫泉度假區(qū) ? 自然風(fēng)景度假區(qū) —— 國(guó)家公園、瀑布、奇石 ? 運(yùn)動(dòng)探險(xiǎn)度假區(qū) —— 釣魚(yú)、攀巖、打獵、潛水、拓展 ? 主題公園度假區(qū) —— 歷史和傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)、音樂(lè)文化、異域文化 尋找針對(duì)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，有特色的旅游項(xiàng)目。 旅游地產(chǎn)策劃體系 總 論 市場(chǎng)來(lái)源 旅游度假區(qū)市場(chǎng)的需求由人的三個(gè)基本愿望決定： 1. 擺脫原來(lái)熟悉的環(huán)境、改變生活節(jié)奏的愿望 2. 滿足個(gè)人興趣的愿望 3. 去風(fēng)景名勝和不尋常地區(qū)旅游的愿望 成功的度假區(qū)開(kāi)發(fā)要求開(kāi)發(fā)商一定要非常清楚消費(fèi)者所需要的各種娛樂(lè)方式和可供選擇的度假場(chǎng)所。 開(kāi)發(fā)理念： ? 充分挖掘項(xiàng)目自身資源（山、水 …… ） ? 差異化的產(chǎn)品 ? 旅游帶動(dòng)地產(chǎn) 首先我們要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)有清晰的描述： 給你驚奇的空間 讓你松一口氣的舒適地方 寧?kù)o的心靈之旅 …… 休閑、輕松 健康、運(yùn)動(dòng) 自然、生態(tài) 體驗(yàn)、刺激 幽雅、寧?kù)o 先驅(qū)性、夢(mèng)想、驚奇 多元化、多功能復(fù)合 …… 開(kāi)發(fā)者對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)清晰的描述將通過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)分析和可行性研究論證和調(diào)整，通過(guò)全面的土地規(guī)劃和項(xiàng)目設(shè)計(jì)體現(xiàn)和深化，最后借由高效的經(jīng)營(yíng)和管理保證目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 ? 兩者界限并不是絕對(duì)的，可以互相轉(zhuǎn)化。 因?yàn)樽∵@些旅館的多數(shù)是夫婦或者家庭，與住商業(yè)旅館的客人相比，他們通常會(huì)花更多的時(shí)間待在房間里。 ※ 第二寓所項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 更強(qiáng)調(diào)戶外活動(dòng)面積的增加、建筑密度要低，建筑設(shè)計(jì)不傾向采用很正規(guī)的建筑外形，住宅的形式變化多樣。 一般來(lái)講，多功能度假區(qū)比普通度假區(qū)規(guī)模大，娛樂(lè)設(shè)施也多得多?！? 度假旅館 分時(shí)制單元 公寓住宅 聯(lián)排式獨(dú)戶住宅 獨(dú)立住宅 上一級(jí)的住戶都是下級(jí)的潛在購(gòu)買(mǎi)者。 一個(gè)解決的辦法就是從一個(gè)小型的多用途度假區(qū)或單用途度假區(qū)開(kāi)發(fā)著手，然后根據(jù)需求再進(jìn)行擴(kuò)大?！? —— 查爾斯 ?E?費(fèi)雷澤 海松村度假村創(chuàng)始人和總裁 社區(qū) 50%的住宅銷(xiāo)售都源于顧客愉悅的心情！ 總 論 度假區(qū)市場(chǎng)分析 可行性分析和投資 土地使用規(guī)劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 經(jīng)營(yíng)與管理 實(shí)例分析 旅游地產(chǎn)策劃體系 度假區(qū)市場(chǎng)分析 20世紀(jì) 80年代許多項(xiàng)目的成功只是憑借有巨大的市場(chǎng)。我們首先必須探知人們想要什么，繼而發(fā)現(xiàn)我們是否能夠?yàn)樗麄兘鉀Q什么。 度假區(qū)市場(chǎng)大體包括： 1. 娛樂(lè)消費(fèi)者市場(chǎng) 2. 住宅市場(chǎng) 3. 分時(shí)制市場(chǎng) 4. 旅館和游客市場(chǎng) 5. 商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng) 旅游地產(chǎn)策劃體系 度假區(qū)市場(chǎng)分析 ? 娛樂(lè)消費(fèi)者市場(chǎng) 研究?jī)?nèi)容 1. 家庭結(jié)構(gòu) 2. 收入 3. 心理因素和娛樂(lè)休閑偏（見(jiàn)圖表 2－ 1） 4. 市場(chǎng)分析表 （見(jiàn)圖表 2－ 2） 三小時(shí)路程 兩小時(shí)路程 一小時(shí)路程 項(xiàng)目輻射區(qū)位分析 (圖表 21）運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)項(xiàng)目參與率 1991 1992 1993 1994 1995 1991 1992 1993 1994 1995 1 步行鍛煉 28 背包徒步旅行 2 游泳 29 高山滑雪 3 騎自行車(chē) 30 健美操 4 器械鍛煉 31 乒乓球 5 釣魚(yú) 32 橄欖球 6 野營(yíng) 33 獨(dú)木舟 7 保齡球 34 花樣滑冰 8 臺(tái)球 35 滑水橇 9 籃球 36 羽毛球 10 徒步旅行 37 騎山地車(chē) —— 有路 11 汽船 38 水下潛游 12 高爾夫 39 射箭 13 室內(nèi)溜冰 40 室內(nèi)網(wǎng)球 14 有氧鍛煉 41 武術(shù) 15 跑步或慢跑 42 滑板 16 投擲 43 攀巖 17 排球 44 航海