【正文】 24頁 2020年 09月更新 《 2020 年青銅騎士內(nèi)參（公關(guān)媒介部 7月份綜合報告）》 103頁 2020年 09月更新 《中原 2020年 3月北京昌平小湯山常興莊 B地塊可研報告》 71頁 2020年 09月更新 《易居 2020年 7月南京建鄴萬達廣場營銷推廣大綱》 105 頁 2020年 09月更新 《德思勤 2020年 4月 28 日房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取地策略發(fā)展研究報告》 69頁 2020年 09月更新 《 2020 年 4月 23日無錫保利花園營銷執(zhí)行方案及開盤前工作計劃》 122頁 2020年 09月更新 《綠城集團 2020年 5月別墅景觀設(shè)計管理淺析》 107頁 2020年 09月更 新 《策源 2020年無錫蘇寧環(huán)球北塘項目定位建議》 78頁 2020年 09月更新 《 2020 年武漢萬科城二期營銷推廣計劃》 39頁 2020年 09月更新 《中原 2020年北京中建大興棗園路項目簡報》 146頁 2020年 09月更新 《中原 2020年 6月無錫融僑 ◆相關(guān)活動策劃以及包裝另出執(zhí)行方案 （ 2）“龍脈尊邸，經(jīng)典傳世” —— 御景豪園形象巡回展 ◆時間： 2020年 8月份周六、周日 ◆地點：黃古山工人文化宮前、永州商業(yè)城前、湖南科技學(xué)院前、珠山錳礦 ◆操作方式：設(shè)計移動拼裝展板，配備相關(guān)人員維護并發(fā)放單張，一方面展現(xiàn)形象，另一方面低成本進行宣傳 ◆相關(guān)活動策劃以及包裝另出執(zhí)行方案 （ 3）“龍騰天下，盛世安居” —— 御景豪園開盤活動 ◆時間 ： 2020年 8月 28 日 ◆操作方式：邀請當紅“策神”汪涵出場造人氣場，同時以排號選房為噱頭增加成交，輔助以 10 套特價房限 量抽售、買房中大獎等類似活動促進成交 ◆相關(guān)活動策劃以及包裝另出執(zhí)行方案 （ 4）“買新房，住新家” —— 買房送家居大禮包 ◆時間： 2020年元旦二期發(fā)售后 ◆操作方式：主要為迎接春節(jié)旺季啟動，通過提供 1000元 5000元五個等級菜單式家居產(chǎn)品供客戶抽獎挑選 ◆相關(guān)活動策劃以及包裝另出執(zhí)行方案 （ 5）老客戶帶新客戶促銷活動 ◆時間：二期公開銷售后進入持銷期 ◆操作方式：凡某一時間成交客戶 購房均贈送 5000 元的禮金券，可抵房款，客戶可與新客戶聯(lián)系出讓此禮金券，由客戶雙方協(xié)議分成 5000元禮金 ◆相關(guān)活動策劃以及包裝另出執(zhí)行方案 （ 6）新春嘉年華 —— 御景豪園業(yè)主聯(lián)誼會 ◆時間： 2020年元宵節(jié) ◆操作方式：邀請新老業(yè)主共聚一堂話新春，進而感染準客戶，通過高雅的酒會現(xiàn)場來促進成交，建立感情 ◆相關(guān)活動策劃以及包裝另出執(zhí)行方案 （四）營銷推廣費用預(yù)算 分項預(yù)算 （ 1）廣告 ◆戶外廣告牌： 2 塊，預(yù)計投入 30000元 /年 ◆公交車： 3 臺， 7000元 3=21000元 /年 ◆瀟湘中路導(dǎo)旗： 8000元 左右 ◆報紙（含夾報）： 100000元 /年 ◆電視（含 CF制作）： 100000元 /年 （ 2）銷售物料： 80000元左右 ◆樓書： 8 元 /本 3000本 =24000元 ◆形象單張： /份 50000份 =25000元 ◆紙袋： 2 元 /只 5000只 =10000元 ◆紙杯： /個 20200個 =3600元 ◆名片、信箋、工號牌等： 1000元 （ 3）現(xiàn)場包裝（看房通道、售樓部展板）： 10000元 （ 4）活動費用： 202000元 ★以上費用僅為預(yù)算，后期根據(jù)銷售進展進行調(diào)整，具體價格落實。（ 報價待定） 包裝策略 （ 1） LOGO 及 VI 系統(tǒng) ◆ LOGO 設(shè)計充分契合項目形象定位，達到獨特識別作用。 公交車可選擇到河西的 23 路車 23 臺，直接影響河西湖南科技學(xué)院教師。 媒體策略 （ 1）媒體投放策略 ◆采取“多方位，前期高度密集”的傳播方式迅速建立品牌知名度，同步進行企業(yè)品牌推廣 ◆由于當?shù)孛襟w覆蓋率不高，廣告效力相對 較弱，故廣告投放增大電視媒體和新聞公關(guān)活動的分量 ◆廣告重點鎖定零陵區(qū)，主力消化當?shù)鼐用?，不與冷水灘區(qū)項目競爭 ◆投放頻率與項目進展相適應(yīng)，廣告重點放于引導(dǎo)期 （ 2）媒體選擇 ◆報紙媒體：《永州廣播電視報》 16 版，當?shù)匚ㄒ徊噬婷鎴蠹?，定位家庭生活報紙，目前與中國移動永州分公司，在市區(qū)擁有 10 萬份的固定閱讀量，目前所有的房地產(chǎn)項目都選擇該報紙， 16版為永州渝洲實業(yè)年包，一般廣告投放于頭版。 結(jié)合本項目的各項進程，并綜合考慮項目所處的大環(huán)境與小環(huán)境，我司建議： 項目公開亮相期： 2020 年 7 月 18 日 一期公開發(fā)售期： 2020 年 8 月 28日 二期內(nèi)部認購期： 2020 年 10月 28日 二期公開發(fā)售期： 2020 年 12月 28日 三期內(nèi)部認購期： 2020 年 2 月 28日 三期公開發(fā)售期： 2020 年 4 月 28日 項目整體清盤期： 2020 年 7 月 18日 注 ：建議爭取在項目公開亮相期前將售樓物料、現(xiàn)場包裝等影響銷售的要素包裝到位，與奠基儀式同期進行，啟開推廣大幕?？梢哉f，一個素質(zhì)再好的項目，如果開發(fā)的時機不對，不但會影響整個項目的順利開展，甚至對項目會有毀滅性的打擊；而正確合理的開發(fā)時機對于一個好的項目來講，則會起到錦上添花的作用。 以氣勢磅礴、排山倒海的整合營銷推廣 力度，完成項目在市場 競爭中標鼎之作。 活動節(jié)點化 配合工程進度、銷售節(jié)點，通過清晰、鮮明的系列化公關(guān)、宣傳等活動強化和提升項目、企業(yè)的文化形象。那么，本項目力求塑造的精品物業(yè)、片區(qū)市場領(lǐng)跑者的物業(yè)品牌則強固基石的內(nèi)蓄生命力。因此，在本項目的開發(fā)、銷售過程中，必須采用品牌擴展戰(zhàn)術(shù)，組織實施系列的公 關(guān)活動，進而成功實現(xiàn)金泰房產(chǎn)品牌順利的擴展和提升。而且，瀟湘中路綿延至河西柳子廟，沿線的歷史文化景點表明本案應(yīng)位于這個城市的龍脈之上，可以深入挖掘，展現(xiàn)其深厚的歷史文化根脈，為項目融進深厚的文化內(nèi)涵 ◆“尊邸”對應(yīng)“豪門大宅”的定位，體現(xiàn)豪宅的特征，與常規(guī)的張揚型的“暴富”不同，令塔尖人群充分滿足這種“內(nèi)斂的張揚”的心理殊榮 ◆“經(jīng)典”寓意本案的水準是高超的，各種因素都堪稱永州經(jīng)典，是其購房置業(yè)的樣板，并且體現(xiàn)歷史文化的經(jīng) 典感，給這個現(xiàn)代化的小區(qū)蒙上歷史文化的傳奇感，帶給市場無窮想像和良好口碑 ◆“傳世”即名宅傳世，與終極置業(yè)的設(shè)計理念相符合，由于其所處的地段可知這樣的住宅到未來必然是占盡風光，買一套豪宅，為子孫后代留下一個傳世之寶，可以引出投資概念。 【第二部分 項目定位】 一、產(chǎn)品屬性定位 終極置業(yè)者的第一居所 ◆本案由于周邊配套設(shè)施完善，并且位于市中心，作為“第一居所”無可挑剔 ◆小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、戶型功能都很超前，各 項品質(zhì)充分滿足業(yè)主的尊貴需求，對于目前對自身居住環(huán)境不滿意的人們來說是一次千載難逢的機遇 ◆產(chǎn)品設(shè)計具有生命力，能滿足未來幾十年的居住要求，業(yè)主購買后不用再為了追求生活環(huán)境的升級換房子，從而成為終極置業(yè)者，即“一生一宅” 二、目標客戶群定位及細分 城市塔尖人群（ UPPERCLASS） 客戶消費特征 ◆年齡 2545 歲，以 3045 歲為主，事業(yè)有成，人當壯年，風華正茂 ◆處于當?shù)爻鞘胸敻浑A層的上層，家庭年收入 3 萬元以上，且具有一定財富積累，依靠自己的力量購房置業(yè)，相對來說，本案的總價在全省來看算低，因此 對于他們來說，明顯帶有“屋”超所值特征 ◆購房目的為追求更舒適的居住環(huán)境和生活品質(zhì)，對安全、尊貴、舒適、品位有強烈的需求，對目前所居住的房子尚不滿意，迫切需要找到心中滿意的房子 ◆崇尚生活的文化品位和上流階層的獨特交流方式，對于生活方式的追求大于建筑本身，對物業(yè)管理和社區(qū)文化的要求更細微 ◆購房帶有顯富特征，購房必須有“圈子感”，注重“鄰居是誰”，與一般的普通購房者相區(qū)別，所置物業(yè)渴望成為自己事業(yè)巔峰的象征 客戶群細分 ◆零陵區(qū)機關(guān)單位公務(wù)員 ◆零陵區(qū)個體私營主 ◆零陵區(qū)學(xué)校的中高級教師 ◆效益好的廠礦 企業(yè)（如珠山錳礦）中高管理層 ◆效益好的國有企業(yè)（如通訊、銀行、醫(yī)院等）中高管理層 三、項目形象定位 永州首席中式人文大宅 ◆“張家界是一幅畫，永州是一本書”，因此根據(jù)零陵作為歷史文化古城的定位，對地脈進行深入挖掘，尋找最契合城市文脈的定位才能體現(xiàn)項目的獨特性和起點 ◆根據(jù)項目的建筑特點，仿古的屋檐決定項目不能走“歐風”路線，否則不倫不類，但走“國風”確可滿足與地脈相融合的要求，故定位為中式住宅形成了差異化競爭 ◆目前中國房地產(chǎn)界開始流行中式住宅，一般都為別墅，如觀唐、易郡、運河岸上的院子，故在當今，定位為中式住宅能體現(xiàn)項目高端物業(yè)的屬性，古往今來，豪門大宅是富貴、財富、地位、身份、尊貴的象征，故整體產(chǎn)品 屬性定位為“中式人文大宅”，是永州人心中的豪宅 ◆根據(jù)整體營銷推廣戰(zhàn)略，務(wù)必立足永州，打造零陵塔尖人群的生活方式，因此，無論是產(chǎn)品設(shè)計還是形象包裝，都必須定位為永州第一，故稱首席 ◆整體形象定位圍繞傳統(tǒng)的富庶大戶人家的象征建立在市場的印象度，以古雅、尊榮、大氣為調(diào)性，奠定本案在永州樓市的“老大”位置 四、表象形征 案名： 御景豪園 “御”自古以來是皇室貴胄的獨稱，天子處所皆稱御，與本案的定位相契合，體現(xiàn)了本 案的大氣、尊貴以及暗喻風水好；“景”因四周即景，有懷素公園、瀟水、古城樓等自然人文景觀，文化氛圍濃厚；“豪”對應(yīng)“御”，顯示豪門的優(yōu)越與尊崇，點出項目的檔次為豪宅；“園”從中國傳統(tǒng)“造園”的含義而來，展現(xiàn)環(huán)境好，并且暗喻“領(lǐng)地”概念，唯我獨享。 ◆ 智能管理 —— 安全貼心的人文關(guān)懷 作為零陵區(qū)第一個真正的小區(qū) ，本案第一個采用先進的物業(yè)管理模式，可作為一個賣點請沿海或者長沙較知名的物業(yè)管理公司擔任顧問，營造適合永州上層人士的社區(qū)文化，體現(xiàn)高檔物業(yè)不同尋常的物業(yè)服務(wù)。而本案的創(chuàng)新戶型為底層的花園別墅型，獨門獨戶，設(shè)計入戶花園和躍式，并且送由園林設(shè)計公司量身定做的私家花園，大大提升了一樓的價值。同時采用了飄窗、雙陽臺設(shè)計，體現(xiàn)“新古典主義”的建筑特質(zhì)。 ◆規(guī)劃 —— 外緊內(nèi)松，依山就勢 由于項目臨瀟湘路的建筑拆遷成本過 高，原先規(guī)劃主入口定在東山路，可能造成“走下坡路”的噱頭，故改向南面，因兩面為 5 層建筑，故入口稍顯局促。 基本參數(shù) 本案總占地面積 ㎡，總建筑面積約 ㎡，容積率為 ，密度為 %，由 10 棟多層住宅（仿古建筑）、 4000 余㎡地下車位，以及臨街商鋪、雜房組成。 【 龍脈尊邸 經(jīng)典傳世 】 永州御景豪園全案營銷推廣策略方案 【 第一部分 項目分析 】 一、項目概況 所在 本案位于瀟湘中路與芝山路交匯的富庶地帶，往西北 1000 米即為零陵區(qū)最繁華的商業(yè)駐地徐家井（芝山路），對面為街心公園性質(zhì)的懷素公園，東面即芝冷兩地的客流運輸基地懷素公園汽車站，附近有零陵區(qū)最頂級的酒店柳子大酒店、以及友誼大酒店、零陵賓館等，沿瀟湘中路經(jīng)零陵古郡城墻，往西即為瀟水，連接河西人文節(jié)點柳子廟。再加上景觀設(shè)計根據(jù)“人往高處走，水往低處流”的思路設(shè)計，令這塊風水寶地更加“風生水起”。 四、賣點分析 ◆ 地段 —— 1000米完美生活圈 商業(yè)：徐家井農(nóng)貿(mào)超市、永州商業(yè)城、時代旺角、新一佳、萬發(fā)商貿(mào)城等規(guī)劃建設(shè)中，隸屬零陵區(qū)核心商業(yè)圈 學(xué)校：本案 100 米處為永州一小（大賣點之一）， 永州職業(yè)技術(shù)學(xué)院、市五中、零陵師范、市三中等散布四周 醫(yī)院：永州市芝山醫(yī)院、永州市第四 人民醫(yī)院等 公園：懷素生態(tài)游樂公園（規(guī)劃建設(shè)中） 金融網(wǎng)點：建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行芝山分行網(wǎng)點 通訊：移動、聯(lián)通、電信、網(wǎng)通等 交通：靠近零陵長途汽車站，東面即為懷素公園汽車站，有 1 2芝山←→冷水灘 28 等多路公交車 ◆ 坡地 —— 上風上水，背靠坡地大吉昌 面 2020 ㎡懷素公園碧水，靠南向坡地，坡地高差較大，起伏跌宕，形成上風上水之地，《宅經(jīng)》曰：“背靠坡地大吉昌”，因此，除了在風水學(xué)上強調(diào)坡地的優(yōu)勢之外，在人居環(huán)境上予以深刻解說。在建筑設(shè)計中，本案利用坡地予以創(chuàng)新，在立面上融入了歐式建筑的元素，如三段式，在立面顏色上去除了古代建筑青磚黑瓦的冷色調(diào)，代之以赭紅、青灰、白色，屋頂采用了藍色 西班牙波紋瓦，欄桿采用黑色鐵藝。 ◆ 經(jīng)典戶型 —— 款款經(jīng)典的優(yōu)越大宅 戶型設(shè)計搭配合理，相對目前永州偏大的設(shè)計潮流，本案的戶型設(shè)計相對緊湊、實用， B、 C、