房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理歷年真題及答案解析-全文預(yù)覽
【正文】 1)若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20％，則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元／m2 (精確到個位)? (2)在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項目全部投資的目標(biāo)收益率為l3％，求項目全部投資的內(nèi)部收益率是多少(精確到小數(shù)點后2位)?(12分)(2007年試題) 解： (1)設(shè)年最低基礎(chǔ)租金為A萬元／m2 第1年初：投資8100萬元，其中自有資金為5400萬元，貸款為(8100—5400)萬元=2700萬元 第2年初：投資5400萬元，全部貸款 第3年初向乙銀行貸款F1=[2700(1+9．0％)2+5400 (1+9．0％)]萬元=9093．87萬元第4年末的凈經(jīng)營收入R=(1500070％95％A+10000 10％)(1—35％)=(9975A+1000)0．65 第4年末的付息額，=F17．0％ 第4年末的凈現(xiàn)金流量=R一I=(9975A+1000)0．65一F，X7．0％=6483．75A+13．43第5年末的凈現(xiàn)金流量=9．5R—F1+(R一I) 自有資金現(xiàn)金流量表： 當(dāng)每年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=0時，可得出年最低基礎(chǔ)租金A值。預(yù)計購物中心的出租率為95％，年超額營業(yè)額為10000萬元。預(yù)計項目開發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為l3500萬元(不包括貸款利息)。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計算(計算結(jié)果精確到小數(shù)點后2位) 該項目全投資目標(biāo)收益率為l8％，自有資金目標(biāo)收益率為20％。咨詢公司根據(jù)地塊的實際情況提出以下方案： 該項目1～3層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為3年，賓館的總面積為5000 m2，可用于經(jīng)營部分為4500 m2，可建成l00個標(biāo)準(zhǔn)問，當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的平均價格為330元／間一天?！ ≌埮袛噙@兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣?！ ?1)若開發(fā)商要求的稅前成本利潤率為30％，求該項目的最低銷售價格。項目開發(fā)期為2年，建造期為l．5年。(10分)自有資金現(xiàn)金流量如下表。繼續(xù)出租；第20年末將剩余的商鋪以16000元／m2的價格全部賣掉(每次賣房時均支付了相當(dāng)“售價5．5％的銷售稅金、0．3％的手續(xù)費(fèi)和l％的個人所得稅)。( )(2005年試題，有修改) 答案： 解析：房地產(chǎn)開發(fā)投資項目用于出租或經(jīng)營時，其計算期以土地剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)l用壽命中較短的年限為準(zhǔn)。( )(2907年試題) 答案：√ 7．資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。( )(2009年試題) 答案： 3．通貨膨脹和房地產(chǎn)增值對折現(xiàn)率的影響是不同的，一般來說，通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，而房地產(chǎn)增值則導(dǎo)致折現(xiàn)率下降。 6．下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有( )。(2008年試題) A．銷售稅費(fèi) B．租金收益 C．物業(yè)增值 D．股權(quán)增值 E．抵押貸款規(guī)?！ 〈鸢福築CD 4．評價房地產(chǎn)開發(fā)投資項目清償能力的指標(biāo)主要有( )。(2005年試題) A．80％ B．120％ C．171％ D．200％ 答案：A 解析：此題經(jīng)常出現(xiàn)的錯誤解法是：(3000—0)／1500=200％，房地產(chǎn)開發(fā)項目的速動比率不會高于100％。建設(shè)期的起點是取得施工許可證后開始施工，終點是預(yù)計待開發(fā)房地產(chǎn)竣工驗收合格的日期。(2005年試題) A．3．57％ B．4．00％ C．6．56％ D．10．56％ 答案：A 解析：由(1+16％)=(1+12％)(1+Rd)，可算出Rd=3．57％。則該投資項目的內(nèi)部收益率是( )。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費(fèi)用為3．4萬元，其中支付銀行利息1．5萬元。(2007年試題) A．10．0％ B．14．0％ C．25．O％ D．35．0％ 答案：D 解析：資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額／資本金=700／2000=35％。(2008年試題) A．凈現(xiàn)值法 B．差額部收益率法 C．費(fèi)用現(xiàn)值法 D．內(nèi)部收益率法 答案：C 15．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。則該項目的期望值為( )萬元?！ ?0．對于同一個房地產(chǎn)投資方案，其動態(tài)投資回收期(Pb′)與靜態(tài)投資回收期(Pb′)的關(guān)系是( )。(2009年試題) A．等額年值法 B．差額投資內(nèi)部收益率法 C．凈現(xiàn)值法 D．等額年費(fèi)用法 答案：A 8．下列關(guān)于收益率指標(biāo)的表述中，錯誤的是( )。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為( )。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7％，預(yù)計該商鋪第l年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報率為( )。(2009年試題) A．11．41 B．11．49 C．12．41 D．12．49 答案：C 解析： 2．某房地產(chǎn)開發(fā)項目從購買土地使用權(quán)到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經(jīng)營，預(yù)計經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項目的經(jīng)營期為( )年。 (一)單項選擇題 1．某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5％的比例遞增，第l年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8％，則該商鋪l5年租金收入的現(xiàn)值為( )萬元。(2009年試題) A．13．20％ B．14．31％ C．14．69％ D．14．80％ 答案：C 解析： 4．某商鋪的購買價格為l00萬元，其中60萬元來自銀行貸款?！ ?．趙某以l2000元／m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60％來自銀行貸款
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