【正文】 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 33 ? 、 策定最具吸引力投資單品、投資回報政策。 ? 慈溪市 三級市場不發(fā)達，活躍程度低。 隨著國內(nèi)大開發(fā)商華潤、綠城的進入，競爭層次和競爭力度將不斷提升 。 ? 嘉潤國際不僅是觀海衛(wèi)鎮(zhèn)的，是屬于慈東包括慈溪市的，將目標市場拓寬。市場發(fā)育不完全，本項目產(chǎn)品基本是觀海衛(wèi)以前沒有的產(chǎn)品，包括大規(guī)模的都市綜合體，店中店，高層住 宅。尤其是地方政府 ， 存在一屆政府一個局現(xiàn)象。 ? 鎮(zhèn)級市場的客戶有限性 VS 大體量投資性地產(chǎn)，鎮(zhèn)級市場的傳統(tǒng) VS 最新商業(yè)模式。 ? 項目入市價位適當(dāng)?shù)烷_，變“阻滯”力量為推動與互助力量。 威脅 (Threats) ST ? 快、狠、準，精準定位，鎖定層級界定目標客群，快速推盤。 ? 當(dāng)?shù)乜焖侔l(fā)展的經(jīng)濟及富裕人民，提供給投資性購買與商業(yè)未來運營無限商機。 ? 運營觀海衛(wèi)，營建與提升慈溪東翼中心地位，將營銷氛圍擴大。 機會 (Opportunitiss) SO ? 形象上，在觀海衛(wèi)鎮(zhèn)營建最具規(guī)模和創(chuàng) 新的“領(lǐng)袖”級城市綜合體。 ? 非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，項目較為孤立。 ? 開發(fā)商于政、企、商各界精英群體人脈廣泛，適于充分挖掘 市場渠道 價值。 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 29 二 、 營銷戰(zhàn)略 思維導(dǎo)圖 三 、嘉潤國際 SWOT分析 內(nèi)外營銷環(huán)境分析 外部環(huán)境分析 內(nèi)部環(huán)境分析 市場走勢 政策背景 競爭環(huán)境 客戶需求 本體屬性 產(chǎn)品構(gòu)成 價值梳理 客戶屬性 制定營銷戰(zhàn)略與策略 制定營銷執(zhí)行細案 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 30 項目因素 — 內(nèi)因 市場因素 — 外因 優(yōu)勢 (Strength) 劣勢 (Weakness) ? 項目定位的唯一性與領(lǐng)導(dǎo)地位。 (四 ) 項目一期的成功是二期的助推劑。 目前良好的房地產(chǎn)形勢和觀海衛(wèi) 在售項目少， 處天時地利 。 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 21 （三）小套型住宅 小套型標準層 A型 B型 C型 D型 E型 單層數(shù)量 1 5 1 5 1 套內(nèi)建筑面積（㎡） 公攤面積（㎡） 陽臺面積（㎡） 建筑面積（㎡） 單層面積（㎡） 層數(shù) 520（共 16 層） 單戶型總面積 總面積（㎡） 套數(shù) 16 80 16 80 16 合計套數(shù) 208 備注：上表為按照設(shè)計圖劃鋪后實測面積，最終以測繪面積為準。 其中 商業(yè)定位： 引領(lǐng)時尚、制造全新生活方式， 慈東首創(chuàng)，集時尚購物、娛樂休閑、文化旅游于一體的 都心型購物中心。將為觀海衛(wèi)鎮(zhèn)帶來一個國際化的消費場所，提高市民的生活質(zhì)量。 小戶型住宅 二期 高層住宅 公寓 商業(yè)裙樓 A 棟 B 棟 C 棟 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 12 四、嘉潤國際 項目開發(fā) 的 社會效益： 改寫觀海衛(wèi)鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展歷史，引領(lǐng)全新生活方式 。另有一土地租賃區(qū)（地面停放車區(qū)）。慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 1 謹呈 ：寧波市嘉潤置業(yè)有限公司 嘉潤國際廣場 《 項目營銷策劃 報告》 深圳市集佳地產(chǎn)顧問有限公司 貳零壹零年叁 月 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 2 目 錄 第一章 嘉潤國際廣場綜述 第一節(jié) 項目綜述 第二節(jié) 項目定位 第三節(jié) 嘉潤國際經(jīng)濟指標 第二章 營銷背景分析與戰(zhàn)略掌控 第一節(jié) 營銷目標及目標分解 第二節(jié) 營銷目標分解 第三節(jié) 營銷戰(zhàn)略與策略 第三章 項目總體推售策略 第四章 商業(yè)板塊深度營銷 一、商業(yè)板塊總體定位 二、目 標客戶定位 三、業(yè)態(tài)規(guī)劃 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 3 第五章 商業(yè)板塊 招商與經(jīng)營管理策略 一、各業(yè)態(tài)目標消費群定位 二、招商策略 三、經(jīng)營管理定位 第六章 商業(yè)板塊 銷售策略 一、銷售策略 二、銷售政策 三、推售策略 四、定價策略 第六章 公寓與小戶型住宅深度營銷 一、公寓部分深度營銷 二、小套型住宅深度營銷 第七章 高層住宅的深度營銷 第 八 章 總體推廣策略 一、推廣目標 二、執(zhí)行戰(zhàn)略 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 4 三、推廣區(qū)域與對象 四、項目核心賣點 五、 總體推廣概要 六、目標分解與實現(xiàn)策略 七、近期 推廣實務(wù) （一） 工地圍墻包裝 （二） 戶外包 裝 （三） 銷售應(yīng)用物料 （四） 嘉潤國際網(wǎng)站 八、推廣費用預(yù)算 第 九 章 典型營銷活動 第十 章 營銷總體時間表 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 5 第一章 嘉潤國際廣場 綜述 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 6 第一節(jié) 項目綜述 嘉潤國際廣場， 09 年觀海衛(wèi)鎮(zhèn)重點工程及重大項目之一 ，是觀海衛(wèi)鎮(zhèn)首個 超大型商業(yè)與大型住宅區(qū)綜合項目， 項目占地面積 ㎡ ， 總建筑面積 174170 ㎡ ， 集購物、休閑、娛樂、餐飲、居住、文化、旅游等功能于一體 ， 是 慈溪首創(chuàng)大型 都市綜合體， 項目 計劃分兩期開發(fā)，第一期為三座塔樓和裙樓，第二期為純住宅社區(qū)部分 。 見圖示： （一）觀海衛(wèi)鎮(zhèn)區(qū)位圖 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 8 （二）嘉潤國際于觀海衛(wèi)鎮(zhèn)位置 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 9 （三） 項目四至 與地塊現(xiàn)狀 ： 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 10 二、 嘉潤國際 總平 圖 第一期為三座塔樓和裙樓，第二期為純住宅社區(qū)部分。裙樓共三層：一樓為 精品 百貨，二樓整層為中國前 3強企業(yè)“大潤發(fā)“超市，三樓為商業(yè)配套（包括餐飲、休閑、文化）與潮流前線商城。 本項目 匯聚國際連鎖超市、時尚百貨、潮流服飾城、各類高中檔流行包店以及國際知名的化妝品品牌專賣店；中西式休閑快餐、優(yōu)雅茶藝館、情調(diào)咖啡廳、精致面包房、美食廣場。 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 13 第 二 節(jié) 項目定位 嘉 潤國際廣場，不僅僅有商業(yè)，還有公寓、住宅，它是一個能改變 城市 格 局的 城市綜合體；嘉潤國際的商業(yè)，也絕不僅僅只有“大潤發(fā)”，它還有 時尚百貨、 餐飲和娛樂、電玩城 等 ，它是一個提升區(qū)域商業(yè)發(fā)展層次的商業(yè)體，是一個 CITYMALL！ 一、項目總體戰(zhàn)略定位 慈溪東翼中心、慈東第一城 慈溪市最具投資價值的地產(chǎn)產(chǎn)品 二、項目形象定位 營建主流、制造全新生活方式 觀海衛(wèi)商業(yè)核心區(qū)、時尚品位中心 最具品質(zhì)與全生活配套高尚寓所 慈溪市嘉潤國際廣場營銷策劃報告 14 三、項目 市場定位 慈東首創(chuàng)，集購物、休閑、娛樂、餐飲、居住、文化、旅游等功能于一體，涵蓋大型購物中心、世界 500 強超市、高尚住宅、精品小戶型、酒店式公寓等國際 都市化、復(fù)合型、全新體驗式 Citymall。型 J 型 K 型 單層數(shù)量 2 10 6 2 2 1 戶型種類 一房兩廳一 衛(wèi) 一房一廳一 衛(wèi) 一房一廳一 衛(wèi) 一房一廳一 衛(wèi) 一房一衛(wèi) 一房兩廳一 衛(wèi) 套內(nèi)建筑面積（㎡） 32 35 公攤面積（㎡） 建筑面積（㎡） 單層面積（㎡） 231 層數(shù) 520（共 16 層） 單戶型總面積 3696 總面積（㎡） 套數(shù) 32 160 96 32 32 16 合計套數(shù) 368 備注：上表為按照設(shè)計圖劃鋪后實測面積，最終以測繪面積為準。 業(yè)態(tài) 建筑面積（㎡） 總套數(shù) 階段 商業(yè) 20683 約 229 第一期 公寓 15814 368 第二期 小戶型住宅 14034 208 第二期 高層住宅 12985 104 第三期 合計 63,516 約