【正文】 （ 4） 采訪：如以報社、電視臺、雜志社記者的身份做采訪。 二、 方法 ： 身份設(shè)定，根據(jù)自己所了解的知識、行業(yè)設(shè)定不同的身份。 培養(yǎng)吃苦精神和忍辱負重的精神。要求如同面對購 房者一樣講解，精彩生動。根據(jù)不同樓盤做相應(yīng) 的設(shè)定，讓對方業(yè)務(wù)員相信自己 是準客戶。 注意事項： ⑴ 有些難度較高的市調(diào)內(nèi)容可通過電話這種不見面的方法進行詢問。 心理處理：破除心理障礙，不要認為是在騙人，感覺心虛和不好意思， 而是要把自己想像成真正的購房者。 找消費者，不宜采用隨機抽樣的方式，那種誤差很大。收集有價值的樓盤資料，樓盤主要是周圍的和暢銷的， 資料主要是樓書、樓價和戶型，然后進行分類整理，比較困難的是要 了解這些項目的具體成交情況。市調(diào)是一個剛?cè)胄械男氯巳腴T的最佳方法，也是房產(chǎn)專業(yè)人員不斷了解市場變化的最直接有效的方法。 （ 3）總結(jié)： 分析了現(xiàn)狀后，還要 就房產(chǎn)形式 結(jié)合過去（形成背景）和將來（發(fā)展 趨勢、市政規(guī)劃），對該地塊進行深度分析總結(jié)。 c. 公用設(shè)施，從 13 個方面（見填表內(nèi)容）一一分析。 寫區(qū)域印象報 告。 (2) 踏街很枯燥，所以往往踏街時很機械，如果這樣就失去了踏街的作 用，踏街要用心去體會，才會產(chǎn)生區(qū)域感覺，在以后的工作中才會 發(fā)生功效。 目的： 是為了了解所要銷售樓盤的周邊情況及配套設(shè)施，發(fā)掘地段潛力與特點，培養(yǎng)區(qū)域感覺。 月度指標完成 房地產(chǎn)銷售流程，基本技巧熟練等等 堅決服從和對待專案和組長下達的工作，有問題事后提出 達到自身 的工作標準，并且表現(xiàn)優(yōu)秀者（如大幅超標、獲得公司獎勵等等） 達不到自身的工作標準，有違也現(xiàn)象，給案場帶來損失者，由專案經(jīng)理以書面方式提出申請，經(jīng)主委同意后報管理部核準執(zhí)行。 第四章 聚仁物業(yè)業(yè)務(wù)員五年成長生涯 一個優(yōu)秀的員工會非常關(guān)心企業(yè)的成長，一個優(yōu)秀的企業(yè)會非常渴望員工的成長。 新聚仁機構(gòu)總管理部培訓部 24 真實需求有效解決，做到能規(guī)劃客戶著想，解決真實需求，幫助客戶選擇房型，選擇最恰當?shù)母犊罘绞健? 珍惜客源，珍惜時間，做到十分珍惜客源，去爭取萬分之一的希望，來人，來電都有仔細的記錄，并做追蹤，把握住每分每秒，深刻領(lǐng)司時間的重要性。 二、業(yè)務(wù)面 銷售風格個性化，做到虛心好學，取長補短，形成獨特的銷售風格。 保持精力，做到早起，每日精神抖擻，精力充沛，對待客戶熱情如一。 二、后天素質(zhì) * 后天是指人地各自環(huán)境中通過努力慢慢培養(yǎng)的是可變的。 海洋天空那樣的胸懷與氣魄 寬懷大度，能容萬物，為人正直，胸中坦蕩蕩，從不斤斤計較，博愛人生，仁者無敵，任何人都是你的朋友。 新聚仁機構(gòu)總管理部培訓部 21 第三章 業(yè)務(wù)員基本素質(zhì)及要求 本章所述內(nèi)容極為重要，概述了要成為一個優(yōu)秀而不平凡的業(yè)務(wù)員所要具備的素質(zhì)，有些是于身具來的，有些是靠后天磨煉培養(yǎng)的，認真學習和感覺其內(nèi)涵和外延從內(nèi)心深處去體會，你就會從中挖掘無限財富，達到這種境界，從此步入成功人士的殿堂。 直系親屬（父母、子女、配偶）之間可共同使用公積金，直系親屬外任何關(guān)系都不可共同使用。若合同上僅出現(xiàn)已滿 18 周歲但無經(jīng)濟償還能力，可由其父母辦理按揭還款。 按揭現(xiàn)行利率表 見 （最新） 辦按揭有關(guān)費用 個人辦理純公積金貸款須繳納擔保費（詳見附表）。 代理業(yè)的模式 (1) 香港模式： 幫房子找客源。外墻面積（越大，采光越好，成本越高） 閣樓、露臺，一樓花園 ： 一般贈送 地下室 、閣樓 ：層高超過 米（含 米），按照全建筑面積計算，層高低于 米，不計面積。 土地面積 100% 集中綠化率： 集中綠化面 積 247。 何為“七通一平” 達到了人口居住的要求，“七通”是指通電、通水、通煤氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。 (3) 三級市場：賣給個人后的 再次轉(zhuǎn)賣、出租及抵押。 (6) 房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單 三、轉(zhuǎn)讓合同內(nèi)容 (1) 雙方當事人姓名或者名稱、住所 (2) 房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號 (3) 房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限 (4) 土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式和年限 (5) 房地產(chǎn)的途徑和使用性質(zhì) 新聚仁機構(gòu)總管理部培訓部 17 (6) 成交價格及交付方式 (7) 房地產(chǎn)交付使用的時間 (8) 違約責任 (9) 雙方約定的其他事項 四、商品房預售的條件 (1) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書 (2) 持有 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 (3) 取得施工許可證 (4) 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資 的百分之二十五以上（出零錢），并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。 房地產(chǎn)估價方法： (1) 市場比較法； (2)收益還原法； (3) 成本法 第三節(jié) 房地產(chǎn)交易的政策與法規(guī) 一、房地產(chǎn)交易的原 則 (1) 房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)利主體同一原則 (2) 接受國家價格管理原則 (3) 遵守出讓合同的原則 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 (1) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同 (2) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后 30 日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證 書，當事人的合法證明，轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn) 管理部門提出申請，并申報成交價格。適用于體育 館、航空港、火車站等公共建筑?？煞譃殇摻Y(jié)構(gòu)、混凝土結(jié)構(gòu)和組合結(jié)構(gòu)。 （ 4） 框架一剪力墻結(jié)構(gòu) 框架一剪力墻結(jié)構(gòu)是指框架與剪力墻結(jié)構(gòu)的結(jié)合體。 框架結(jié)構(gòu)由于有整體性好、抗震性能好的特點，目前多用于要求有 較大空間．的多層和高層建筑。如一般多層建筑，墻體或柱子用磚墻、磚柱，而樓蓋和屋 蓋用鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)。但其缺點是耐火、耐腐性能相對較差，造價相對較 高。眾所周知，從前木質(zhì)材料容易就地取材、加工方便，且 自輕，容易施工；但木結(jié)構(gòu)防火、防腐性能差，目前我國只在林區(qū)和邊 遠農(nóng)村地區(qū)的房屋建筑中少量應(yīng)用，或用于一些特殊建筑。 新聚仁機構(gòu)總管理部培訓部 14 （ 2） 混凝土結(jié)構(gòu) 混凝土結(jié)構(gòu)指用混凝土現(xiàn)場澆筑或用混凝土預制構(gòu)件拼裝而成的 結(jié)構(gòu)，是目前應(yīng)用最廣泛的結(jié)構(gòu)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)基礎(chǔ)知識 一、建筑業(yè)基礎(chǔ)知識 房屋建筑分類： 按使用功能分為生產(chǎn)性建筑、非生產(chǎn)性建筑，即工業(yè)建筑和民用建筑。 (5) 市場調(diào)節(jié)機制與 政府 計劃調(diào)節(jié)機制共同作用。價格不公開，買賣方缺少溝通，有時不能真實反 映物業(yè)價值。 在我國房地產(chǎn)的所有及買賣行為主要指房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的移動及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地產(chǎn)權(quán)是國 家 所有，至高無上不可以買賣的。 ? 總銷金額 4 億元人民幣， 100％銷售率 ? 2000 年連續(xù) 3 月的第一名，第一季度的第一名，上半年的第一名 ? 獲得 2000 年年度浦東新區(qū)內(nèi)銷商品房預售金額第二名 ? 獲得 2000 年年度浦東新區(qū)內(nèi)銷商品房預售面積第一名 ? 榮獲 2001 年“四高小區(qū)”稱號 ? 開發(fā)商：鵬欣集團 ? 楊浦景庭花園 ? 創(chuàng)下當月開盤，當月收盤的銷售成績 ? 開發(fā)商：凱城集團 新聚仁機構(gòu)總管理部培訓部 8 ? 香榭麗花園 ? 開盤當月獲得浦東房地產(chǎn)交易中心總銷排行榜第一名 ? 2000 年度浦東新區(qū)內(nèi)銷商品房預售金額第三名 ? 2000 年度浦東新區(qū)內(nèi)銷商品房預售面積第十四名 ? 2000 年“創(chuàng)新風暴”全國住宅設(shè)計暨精品智能社區(qū)奪得能社區(qū)綜合金獎 ? 2000 年建設(shè)部“創(chuàng)新風暴”綜合金獎和住宅設(shè)計特別金獎 ? 2001 年 2 月浦東新區(qū)商品房預售面積第七名 ? 2001 年度浦東新區(qū)商品房預售面積第八名 ? 2001 年度浦東新區(qū)商品房預售金額第六名 ? 2001 年度上海市住宅銷售面積 50 強 ? 2001 年度上海市住宅銷售金額 50 強第七名 ? 上海市白玉蘭獎得主 ? 開發(fā)商：龍倉置業(yè) ? 維也納花園 ? 入圍第二屆上海市優(yōu)秀住宅 ? 開發(fā)商：凱城集團 ? 虹口現(xiàn)代公寓 ? 2001 年上海市“浦江杯”優(yōu)質(zhì)建設(shè)工程獎 ? 入圍第二屆上海市優(yōu)秀住宅 ? 開發(fā)商：鵬欣集團 ? 達安花園、大同花園、文化佳園等以精心的營銷策劃贏得市場美談 ? 深圳山湖林海 ? 以全新的策劃思路展示著養(yǎng)生、渡假、休閑、運動四位一體的生活理念，反響熱烈 ? 愛里舍花園 ? 榮獲 2001 第二屆上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)之優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計獎 ? 入圍第二屆上海市優(yōu)秀住宅 ? 入圍 2020 年第三屆上海市優(yōu)秀住宅 ? 開發(fā)商：鵬欣集團 新聚仁機構(gòu)總管理部培訓部 9 ? 純企劃個案文化佳園、新時代花園二期森活地帶，也取得了佳績 ? 羅山綠洲別墅 ? 濟南我愛我家 ? 濟南淺水灣花園 ? 陸家嘴國際華城 ? 榮獲 2002 年首屆“中國優(yōu)秀環(huán)境設(shè)計大賽”科技進步金獎 ? 榮獲 2002 年首屆“中國優(yōu)秀環(huán)境設(shè)計大賽”景觀設(shè)計金獎 ? 榮獲 2002 年全國人居經(jīng)典住宅小區(qū)及商務(wù)建筑方 案競賽綜合金獎 ? 開盤當日首推樓宇 100％售罄 ? 開發(fā)商：華能天地 ? 歐洲豪庭 ?韻都城 ? 開發(fā)商：榮盛實業(yè) ? 南昌恒茂國際華城 ? 開發(fā)商：江西恒茂房地產(chǎn)有限開發(fā)公司 ? 愛家亞洲花園 ? 榮獲 2002 年首屆“中國優(yōu)秀環(huán)境設(shè)計大賽”綜合金獎 ? 榮獲 2002 年“全國人居經(jīng)典”綜合金獎 ? 12 月首次公開，推出的 312 套房源，兩天之內(nèi)就被一搶而空。 第二節(jié) 企業(yè)文化 一、員工誓言 領(lǐng)：今天我開始新的生活 合：我選擇的道路充滿機遇，也有辛酸與絕望，失敗不再是我奮斗的代價，我要養(yǎng)成良好的習慣，全心全意去工作。 員工培訓：組織和開展各類培訓工作。 ●項目部： 各大項目運作的組織者與銷售執(zhí)行者 共設(shè)四大項目處 主要負責：各大項目運作的戰(zhàn)略定位；各大項目運作的組織協(xié)調(diào)、質(zhì)量控制、新聚仁機構(gòu)總管理部培訓部 6 進度控制；各大項目運作的銷售執(zhí)行。 技術(shù)支持中心：研究國 內(nèi) 外最新最成功房地產(chǎn)項目，為項目提供 專業(yè)產(chǎn)品策劃。 三、公司的四種服務(wù)模式 1. 純企劃 2. 純代理 3. 全程營銷代理 4. 包銷 新聚仁機構(gòu)總管理部培訓部 4 四、近年主要獎項 ●榮獲 2002 年度上海市房地產(chǎn)營銷二十強（金橋獎） 發(fā)獎機構(gòu)：上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會 ●榮獲中國房地產(chǎn)推動力十大服務(wù)企業(yè) 發(fā)獎機構(gòu)：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)