【正文】 教育體系，讓子女成長放心無 憂。周邊齊聚九里堤、西體兩大成熟生活圈，西北橋、白馬寺、府河市場、沙灣會展等數(shù)個 旺盛商圈，人氣足具。 框架結(jié)構(gòu) LOFT 寫字樓： 17 層（層高 6 米） 酒店 :18 層 公寓： 25 層（ 418 層 米， 1925 層高 米） 住宅： 32 層 停車位 :停車位總數(shù) 579 個。 新西門的寫字樓產(chǎn)權(quán)年限為 40 年。 新熙門總占地約 23 畝，建筑面積約 萬方，是成都新普瑞實業(yè)發(fā)展有限公司傾力打造的區(qū)域內(nèi)多功能地標性城市綜合體項目。 第十一章 競爭項目概況 . 新熙門 新熙門基本信息 新熙門 ,住宅、寫字樓、公寓 ,金牛一環(huán)路實驗外國語 學校西側(cè)（原老西門車站旁） ,價格待定 物業(yè)類別 住宅、寫字樓、公寓 項目特色 創(chuàng)意地產(chǎn) ,公園地產(chǎn) 建筑類別 板塔結(jié)合 小高層 高層 裝修狀況 毛坯 [裝修相冊 ][建材賣場 ] 環(huán)線位置 一環(huán)以內(nèi) 所屬商圈 老西門 物業(yè)地址 金牛一環(huán)路實驗外國語學校西側(cè)（ 原老西門車站旁） 交通狀況 新熙門項目交通便利，臨近地鐵 5 號線，西門車站。 就在這全國一片瘋漲形勢下，中央緊急調(diào)控，頻繁推出一系列宏調(diào)政策，從緊縮銀根、遏制資金鏈到嚴控土地，針對囤地捂盤、炒房等現(xiàn)象出臺專項整治措施。 9． 8 財務(wù)評價 通過財務(wù)分析發(fā)現(xiàn)：項目投資利潤率 85%，投資凈利潤率 66%，財務(wù)凈現(xiàn)值 NPV 為 5319 萬元，內(nèi)部收益率 42%；項目凈現(xiàn)金流累計高達 15500 萬元；項目只需實現(xiàn) 62%的銷售便可實現(xiàn)盈虧平衡，因此本項目具有極強的盈利能力、償債能力和投風險能力，財務(wù)評價可行。 項目利潤總額 約 11500 萬，稅后凈利潤 9000 萬，投資利潤率 120%，投資凈利潤率 %，靜態(tài)回收期 2 年；財務(wù)凈現(xiàn)值 NPV 為 5319 萬元，內(nèi)部收益率 42%，遠遠大于行業(yè)基準收益率 15%，項目具有極強盈利能力。 有關(guān)稅費率 稅 種 稅 率 備 注 營業(yè)稅 5% 城市維護建設(shè)稅 7% 營業(yè)稅的 7%計 教育附加費 3% 營業(yè)稅的 3%計 土地增值稅 30% 累進稅率， 3060%， 所得稅 33% 9． 3 投資估算 項目總投資 12500 萬元，其中土地成本 5200 萬（ 現(xiàn)有房屋 4000 萬，土地轉(zhuǎn)性 1200 萬 ），工程費用 5300 萬，其他費用 1000 萬。 遵循民主決策，權(quán)威管理的原則，實行 董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制。 釉面磚飾面，用于所有衛(wèi)生間及廚房。 住宅造型設(shè)計上通過巧妙安排采光面和遮陽板，使得造型生動細膩，富于時代氣息而且融濃 濃的人情于其中，實現(xiàn)了花園式家園的居住理想。 住宅單體設(shè)計充分體現(xiàn)其特點，都具有合量的空間尺度和功能關(guān)系。 5． 6 功能和業(yè)態(tài) 定位 主樓： 住宅 地下：負一 、二 層：停車場、設(shè)備房 5． 7 價格定位 商業(yè)： （暫定二層） 整體均價 萬元 /㎡ 住宅： 整體均價 9000 元 /㎡（清水房），面積 70— 110 ㎡； 地下室： 地下 二 層車庫： 3000 ㎡， 80 個車位，租金 300 元 /月 /個， 售價 100000 元 /個 第六章 項目規(guī)劃 6． 1 規(guī)劃條件 （爭取） 規(guī)劃凈用地面積： ㎡； 用地性 質(zhì)： 商住 用地； 容積率：不大于 ； 建筑密度：不大于 %； 建筑高度：不大于 100 米； 綠地率：大于 25%， 6． 2 規(guī)劃定位的基本思路 總體布局 主體建筑順應(yīng)地形，沿街布置， 一二樓為商業(yè)裙樓，三樓以上為住宅樓。項目區(qū)域價值的肯定，作為成都城西 一 環(huán)線的稀缺土地資源，本案更可借這樣一個極大的優(yōu)勢，提高市場的認可度和接受度。 C．他們需要一個尊貴的市中心居所，他們需要一個能為 “ 生活加冕 ” 的地方。 B．他們的特點。 E、專業(yè)炒家 這部分客戶是專業(yè)炒家，熟悉市場和交易環(huán)節(jié)，懂得如何從口岸、地段、定位、規(guī)劃和價格來分析商業(yè)的潛力，判斷較準。 D、部分政府官員 該類客戶一般不愿張揚，他們的投資資金主要來源于隱性收子孫后來留下一筆傳世家業(yè)。但他們對其他投資 不 熟悉 ，不愿盲目冒險，所以當翹腳老板是他們的主流想法。他們有強烈的投資意識和精明的投資理念，在投資前，往往比較謹慎，會對周邊可比的現(xiàn)有商業(yè)行情詳細了解。因此，只有充分把握市場方向，深入了解區(qū)域特性及項目自身要素，揚長避短，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。最適合自己的產(chǎn)品人人都喜歡，但并非人人都消費得起。 5． 2 項目核心競爭力分析 本項目的核心競爭力的挖掘，通過對項目地塊的價值的分析，要努力克服不利因素的限制和影響，最大限度的發(fā)揮項目地塊的資源優(yōu)勢，變不利為有利，讓消費者切實感覺所購買的住宅商品是超值的，滿足他們對住宅的深層次的渴求，充分挖掘項目的價值。另外，政策因素導致投資者將加大投資風險，投資者如 受 政策因素的影響后，會更加謹慎的選擇項目投資 。從項目銷售中心外觀 設(shè)計及內(nèi)部設(shè)施的配置來看，項目將會營造出良好的銷售氛圍，激發(fā)消費者購買欲望。目前，價格已成了消費者最敏感、關(guān)注度排名第一的購買左右因素，按照消費者心理學分析，消費者在持幣觀望的同時，無論其購房目的是用于投資還是自住，都會傾向于均價偏低的項目，以降低投入風險。在項目半徑一公里以內(nèi)，目前在建的高端項目較多，眾多項目共同打造和塑造區(qū)域高端市場，為本項目贏得市場提供有利機會。而“ 中晟 ”是 新成立的開發(fā)公司 ，擴大知名度和建立公司品牌尚需一個過程，因此對項目銷售不會起到一定的促進作用。項目占地面積不 足 5 畝， 總建筑面積約為 2 萬余平米。 毗鄰好又多、家樂福、百佳、摩爾百盛、蘇寧、國美、博美，成熟購物環(huán)境 醫(yī)療教育配套環(huán)境完善：市三醫(yī)院、兒童婦幼保健院、電子高專、樹德中學、永陵博物館。一直以來，成都樓市由地段而折射出來的物業(yè)差異日漸明顯，市中心住宅價格一再攀升。 ? 隨著城市 的規(guī)劃和市府招商成功。 ? 商業(yè)網(wǎng)點分布平均，部分路段已是百年商業(yè)街及有些路段漸漸形成美食街概念。 項目于光榮路派出所一墻之隔，大力提升了使用業(yè)主的安全感。 社會醫(yī)療設(shè)施附表： 道路名稱 主要醫(yī)療、醫(yī)藥設(shè)施 青龍街 第三人民醫(yī)院 一環(huán)路 西門皮膚病?？? 石灰街 金牛區(qū)第二人民醫(yī)院 金融、郵電 、安保 機構(gòu) 區(qū)域內(nèi)金融場所分 布相對集中，在 項目附近 集中大量銀行，道路沿線企事業(yè)單位相對較多，如市建設(shè)局、軍區(qū)質(zhì)監(jiān)所 ,四川電力等；由此帶動了不少相關(guān)金融配套設(shè)施，如：中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、上海建設(shè)銀行、中國銀行、招商銀行等，幾大知名銀行均坐落于此。就本項目附近配套的中小學數(shù)量及質(zhì)量而言，已可基本滿足居民子女的就近入學需要。據(jù)我司實地了解，主要有成都市政建院，樹德中學、成都電子機械高等?？茖W院，實驗外國語學校，金牛實驗中學，十八中學，以及西南交通大學，西南財經(jīng)大學等西南知名學府。 該區(qū)域內(nèi)休閑娛樂設(shè)施較多，據(jù)我司實地調(diào)查后得知，所經(jīng)營業(yè)種主要分為三類：美容保健類、休閑茶坊類及大型娛樂城；其中以美容保健類設(shè)施數(shù)量最多，僅在干道沿線就有不下 10 家左右。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施分布平均，基于道路原因無法形成商圈效應(yīng)，商業(yè)基本分布在干道沿線；另外，大型商業(yè)圈 沙灣商圈與騾馬及撫琴商圈 匯合地有著完整的商業(yè)配套設(shè)施，其后期更有著大量新增商業(yè)設(shè)施出現(xiàn)，包括大型的購物中心、娛樂總匯等。但干道部分已逐漸形成了較大規(guī) 模的特色商業(yè)，如楓橋曉月美食休閑廣場等，商業(yè)氛圍相對濃厚。 通過 實地觀測調(diào)研得知 ，從本項目步行公交車站上客集中點僅需二至三分鐘左右，而從項目至成都國際機場實際距離約為 30 公里左右，至春熙路商業(yè)圈實際距離約為 6 公里左右，交通出行十分方便。 4． 2 項 目周邊道路現(xiàn)狀分析 本項目緊鄰 一環(huán)路北一段 , 一環(huán)路與營門口路均為 雙向八車道 ,并劃分單獨非機動車道的主干道 ,其連接著 人民路和 二環(huán) ；原來擁堵的一環(huán)路口在高架橋通車后已經(jīng)非常通暢；由這兩條道路 輻射出縱橫交錯的交通體系，很大程度上保證本區(qū)域內(nèi)的交通環(huán)境。 從各面積段分析， 7090 平方米是目前主城區(qū)住宅物業(yè)供銷的主力，分別為345 萬平方米和 萬平方米； 90110 平方米和 110130 平方分列二、三位 . 20xx 年成都主城區(qū)高層和超高層住宅共成交 89785 套，主力總價集中在100200 萬元和 50100 萬元，分別占總成交量的 %和 38%。 3． 3 住宅地產(chǎn)市場概況 20xx年全年 ,成都市新開住宅樓盤 419個 ,新增供應(yīng)面積 ,主城區(qū)新增樓盤 239個 ,新增供應(yīng)面積 ,占到總體供應(yīng)量的 %。這種狀況至少會待續(xù)到明年中期 成都市商業(yè) 歷史時間相對較短 ，其 經(jīng)濟特色 主要 為休閑娛樂經(jīng)濟 。二是市場徹底恢復，房價開始繼續(xù)上漲。這就使得消費者的觀望情緒較為濃厚。 其次是消費者，這是整個房地產(chǎn)參與主體中最為弱勢的群體。但就市場上目前在售項目來說，要么是銷售到中期，要么是新開項目。目前來看，市場處于膠著狀態(tài)。城市居民人均可支配收入12789 元，增長 %。公司設(shè)有股東 會、董事會、監(jiān)事會、員工委員會，公司采用直線職能制的公司管理模式，由公司董事會負責組建公司經(jīng)營管理班子。 經(jīng)濟效益： 3 可行性研究依據(jù)和范圍 編制依據(jù)： 國家相關(guān)政策； 《國有土地使用證》； 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》； 宗地放線 交接單； 《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》； 項目前期市場調(diào)查報告。 1． 2 項目概況 項目名稱： 中晟 項目所屬板塊規(guī)劃定位 為以金融、辦公、信息、及高檔住宅小區(qū)為主；目前該板塊開發(fā)的最大特點為住宅區(qū)檔次高、分布集中，所處地位又在西面 ,從而更加確立成都“ 貴 人區(qū)”的形象。國際” 項目 可行性研究報告 二 0 一一年四月 第一章 概論 1 項目背景 1． 2 項目概況 1． 3 可行性研究依據(jù)和范圍 第二章 項目建設(shè)單位 簡介 （略） 第三章 市場分析 3． 1 宏觀環(huán)境分析 3． 2 房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 3． 3 住宅地產(chǎn)市場概況 第四章 項目區(qū)域分析 4． 1 區(qū)域地理概況 4． 2 項目周邊道路現(xiàn)狀分析 五章 項目定位 5． 1 項目 SWOT 分析 2 項目核心競爭力分析 5． 3 目標市場分析 5． 4 目標客戶定 位 5． 5 形象定位