【正文】 、是 B、否 C、無所謂 。 ?著作 [1]中華人民共和國建設(shè)部、民政部：《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》，建標 []1999]131 號。 [6]李莉 ：“老年住宅的開發(fā)研究”， 《 山西建筑》， 2020 年第 33期 。 [2]包宗華 ：“國內(nèi)外老年住宅的幾種形式”， 《中國住宅設(shè)施》， 2020 年第 04期 。因此目前應盡快出臺諸如《老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展管理條例》、《老齡產(chǎn)業(yè)行業(yè)規(guī)范條例》等法規(guī)，并輔之以相關(guān)部門和產(chǎn)業(yè)的有關(guān)法律法規(guī)，為老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供法律依據(jù)，使老齡產(chǎn)業(yè)的管理步入法制化的軌道。 要改變 “排斥市場，國家包攬”的傳統(tǒng)觀念與管理方式，轉(zhuǎn)變政府職能，建立一套以政府間接調(diào)控為指導，以市場機制為主要的資源配置手 段，推動老齡產(chǎn)業(yè)的社會化、市場化的新型老齡產(chǎn)業(yè)管理體制和運行機制。老年人居住與養(yǎng)老一躍成為社會難題。其貸款對象是有自主產(chǎn)權(quán)住房的老年人。 圖 —— 老年住宅與 住房產(chǎn)權(quán)反向抵押貸款連接模式示意圖 住房產(chǎn)權(quán) 委托評估 簽訂協(xié)議 評定房產(chǎn)價值 提供入住 資金回收 住房使用權(quán) 委托租賃 住房反向抵押貸款是針對正常的住房抵押貸款而言，期貸款方向相反，故稱作逆抵押。不論老人于一定年限內(nèi)是何時死亡，只要房產(chǎn)商返還了全部房款，該 住房的支配權(quán)即歸房產(chǎn)商（社會養(yǎng)老機構(gòu)）由其再做其他安排。投資返本入住模式是指入住老年住宅的年齡為 60 歲以上的健康老年人，一次性支付 100%的房貸。 圖 —— 老年住宅與住房租賃連接模式示意圖 提供房源 提供入住 交換現(xiàn)金 簽訂協(xié)議 （三）老年住宅投資范本入住模式 目前，老年人貸款買房時存在的普遍問題是年齡超限，銀行不肯放貸，在房貸政策中，按目前各銀行規(guī)定，借款人年齡不能超過 60 歲，且接待人年齡 +貸款年限≤ 65，很多想貸款買房的老年人，都因年齡超限而無法獲得銀行按揭。解決老人將房子一次出售后，得到巨額款項與日常生活費用每年每月支付的矛盾問題，同時可以使老人居住于適合其身體和心理狀況的養(yǎng)老設(shè)施之中。目前，養(yǎng)老住宅的商業(yè)模式主要有三種： ?長期持有；?出售；③出售和持有相結(jié)合。適合老年人居住的社區(qū)要能夠充分滿足老年人的生理、心理等各方面的需求。 世界環(huán)境與發(fā)展委員會（ WCED）老年住宅的可持續(xù)發(fā)展設(shè)計做了如下解釋：老年住宅設(shè)計與建設(shè)的住宅是人性化的住宅，是可持續(xù)發(fā)展住宅，不僅能夠適宜健康者居住，也適宜于或稍加改造適宜于隨著居住者年齡增加、身體機能下降甚至身體發(fā)生障礙的老年人借助拐杖、輪椅等獨立生活。對于每天有 80%以上的時間都在住所中度過的老年人而言，房子對于他們不再只是一個居住的場所，更多的是他們修身養(yǎng)性、頤養(yǎng)天年的安樂窩。這兩個制度是老年人解決住房問題的重要前提條件。政府不僅要將老 年公寓的建設(shè)納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進行老年公寓的專項財政撥款。由于缺乏專業(yè)的管理人員和服務人員，入住的老年居民仍然難以得到有質(zhì)量的服務。 （二）我國老年住宅存在的主要問題 由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進之處。 中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機構(gòu)社會福利的一部分，最初以為“三無”老人服務的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營 利社會福利為主體。各級政府為應對老齡化也在政策方面加大了對老年住宅的支持力度，盡管我國已經(jīng)出現(xiàn)了如東方太陽城、北京太陽城、杭州金色年華等一些較為成功的老年住宅，但從整體上看，目前我國的老年住宅的商業(yè)化運作還處于起步階段，行業(yè)關(guān)注點始終沒有分流和充分轉(zhuǎn)移到老年地產(chǎn)領(lǐng)域，老年住宅市場在我國始終沒能真正形成。亞洲國家的老年住宅多為普通自住型老年住宅和老年公寓，在服務方面除了公寓提供的各種醫(yī)療，文體娛樂等服務外，還能享受到子女的照顧，享受到天倫之樂。 新加坡 結(jié)合成熟社區(qū)，建設(shè)老年公寓，公寓戶型一般分為 35 平方米和 45 平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。 日本 引入西方的模式結(jié)合東方人特有的習慣和傳統(tǒng)，研發(fā)出更加合理、適應國情的產(chǎn)品，如多代居和二代居型，并將老年住宅產(chǎn)品融入通小區(qū)。 歐洲 國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。通過對國內(nèi)外老年事業(yè)、產(chǎn)業(yè)對策、市場發(fā)展的分析研究，針對我國不同地區(qū)和經(jīng)濟實力的高齡老人、 中低齡老人、中青年三種人群，開展居住行為需求、老年人健康狀況、個人支付能力等現(xiàn)狀及期待的專項調(diào)研，漸次形成老年產(chǎn)業(yè)市場形成構(gòu)成要素的框架體系、老年地產(chǎn)項目實施技術(shù)途徑和老年人規(guī)模住區(qū)開發(fā)示范建設(shè)實施計劃等，為啟動以開發(fā)企業(yè)為主體的老年地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)發(fā)展做準備。 新加坡的老年住宅 新加坡的老人大部分都在政府提供的組屋內(nèi)養(yǎng)老，政府通過調(diào)整年輕人購買組屋的貸款額度和利率、制定各種優(yōu)惠政策（如多代家庭組屋辦法、合選組屋辦法、與父母鄰居補助 辦法等），鼓勵子女與老年父母合住，方便子女照顧老人，同時又保證了老人的獨立性。為了鼓勵年輕人照顧老人，亞洲國家往往通過實行各種優(yōu)惠政策引導年輕人和老年人住在一起或者住在較近的距離內(nèi)。包括有健康老年人住宅，無醫(yī)療設(shè)施的老年人住宅以及特別看護養(yǎng)老院等，老年人在小區(qū)內(nèi)可以調(diào)換居住。③無醫(yī)療設(shè)施的老年人住宅：一種專供身體略為衰弱的老年人居住的住宅。 以美國的老年住宅為典型，在美國，老年社區(qū)或公寓十分普遍，它們分為贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教會興辦，美國政府則給予部分津貼。歐洲國家的 社區(qū)照顧也值得借鑒，其內(nèi)容主要包括： （ 1）物質(zhì)支援：供食物、安裝設(shè)施、減免稅收等。 完善的社會福利保障體系是開發(fā)老年住宅的有力保障，歐洲國家政府對住老年住宅的老年人實行了個人支付與社會保障相結(jié)合的政策，并采取視老人收入的不同情況調(diào)整社會保障比例的辦法。 三、國外養(yǎng)老住宅對我國的借鑒 “老年住宅產(chǎn)品”在國際上有一個通行模式， 即是專供老年人居住的住區(qū)集中居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老的老年公寓、全方位醫(yī)療保健與生活服務相結(jié)合的住區(qū)養(yǎng)老住宅模式。從以上內(nèi)容的分析，老年住宅市場是一塊大蛋糕。 21 世紀初期的老年人比較保守沒有提前消費的意識和觀念，所以這一階段很少有老年人負載借貸生活。近年來，我國加快了社會養(yǎng)老保險制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉(xiāng)各類企業(yè)職工和個體勞動者的，資金來源多渠道，保障方式多層次的養(yǎng)老保險體系。根據(jù)中國老齡科學研究中心一項調(diào)查，目前中國城市老年人中有%擁有存款，僅退休金一項到 2020 年就增加到 8383 億元，到 2020 年為 28145億元， 2030 年為 73219 億元。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務功能日益學年論文 老年住宅開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營模式研究 弱化。老齡人們對新型的養(yǎng)老居住環(huán)境必須提出要求：既要滿足于家庭生活的依戀和熱愛，同時又能保證老人的自尊與獨立。隨著我國城市經(jīng)濟的迅速發(fā)展，現(xiàn)代化的生產(chǎn)方式和生活方式不斷沖擊著人們的傳統(tǒng)觀念，加上老人自身生理上、經(jīng)濟生、社會上和心理上的變化，城市老人對居住提出了新的要求。老齡人口高齡化對老年住宅提出更高的要求，比如醫(yī)療服務，家政服務，住宅的養(yǎng)老設(shè)施等。 學年論文 老年住宅開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營模式研究 （二）老年住宅市場需求產(chǎn)生的購買欲望因素分析 顯存居住條件不具有適老化性能催生的需求 隨著家庭小型化和“四二一”“ 四二二”的人口結(jié)構(gòu)的形成，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能日益在削弱，而且目前我國城市老人居多是自己料理（見表 ）。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，得知老年人口的市場需求量在整個消費市場中所占比例的變動趨勢（見表）。居全國老齡辦發(fā)布的中國城市居家養(yǎng)老服務研究部顯示，目前中國城市老年人空巢家庭（包括獨具）的比例已經(jīng)達到 %， 85%以上的老年人有享受居家養(yǎng)老服務的意愿。預計到 2040 年， 65 歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋壤龑⒊^ 20%。其中 65 歲以上（含 65 歲）的老齡人口首次超過 1 億，達到 10045萬人，占總?cè)丝诘?%。 二、 我國老齡化背景下老年住宅市場需求分析 （一）老年住宅市場人口因素分析 老年人口的迅猛增長擴大了對老年住宅需求。有的養(yǎng)老院、敬老院進行轉(zhuǎn)制，收住自費老人，轉(zhuǎn)為了老年公寓 自主經(jīng)營、自負盈虧 適用對象范圍 包括老年人在內(nèi)的各個年齡段人士使用 包括老年人為目標對象，但社區(qū)內(nèi)也可是兩居住其他年齡段人群 專門供養(yǎng)五保護等困難老人 以支付能力的老年人為服務對象 與養(yǎng)老方式的