頤尚山莊項目可行性研究-全文預(yù)覽
【正文】 2 不可預(yù)見費 經(jīng)營資金 0 2 經(jīng)營費用 管理費用 財務(wù)費用 銷售費用 附表 10 項目總投資（不含財務(wù)費用）表 單位：萬元 25 序號 項目 合計 0 1 2 3 1 開發(fā)建設(shè)投資 土地費用 9856 9856 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 0 管理費用 財務(wù)費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預(yù)見費 2 經(jīng)營資金 0 3 項目總投資 。 ② 資本金 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 當(dāng) i1 =20%時， NPV1 =（萬元） 當(dāng) i2 =26%時， NPV2 =（萬元） 由插入法求得： 15 FIRR資 = i1 +211NPVNPVNPV? （ i2 i1 ） =20%+ ? (26%20%)=% FIRR資 =%≥ MARR=12%，從資本金 投資 財務(wù) 內(nèi)部收益率 的角度判斷此項目是可行的。 ② 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時 的折現(xiàn)率。資本金 100% =（ ） 247。 靜態(tài)評價指標(biāo)及其分析 （ 1）投資利潤率 13 從損益表（附表 7）測算出項目利潤總額為 萬元。應(yīng)納稅額 =增值額 50%— 扣除項目金額 15%。應(yīng)納稅額 =增值額 30%。 項目的資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表見附表 6。對于一般的房地產(chǎn)項目只需要進(jìn)行財務(wù)評 12 價；對于重大的、對區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項目，在作出決策前應(yīng)進(jìn)行綜合評價。 項目總投資 萬元，其中項目資本金 12900 萬元，第一、二、三年年初分別投入 萬元、 萬元和 萬元；商業(yè)銀行貸款 6900 萬元，第一、二、三年分別投入 2300 萬元、 2300 萬元和 2300 萬元；不足部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。 經(jīng)營稅金及附加 根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，營業(yè) 稅按銷售收入的 5%計算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的 7%計算，教育費附加按營業(yè)稅的 3%計算。 可銷售面積的確定 可銷售的住宅建筑面積為 78950 平方米，可銷售的停車場面積為 700 平方米（即40個車位）。 項目投資、經(jīng)營費用構(gòu)成見表 9。 表 8 其他費用估算表 序號 收費項目 依據(jù) 數(shù)量 (萬元 ) 取 費標(biāo)準(zhǔn) 金額（萬元） 1 建設(shè)工程標(biāo)底編制費 寧價房字 （ 94） 114號 ‰ 2 建設(shè)工程標(biāo)底審核費 寧價房字 （ 94） 114號 ‰ 3 建設(shè)工程招標(biāo)管理費 寧價房字 （ 99） 120號 ‰ 4 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費 寧價 房[20xx]330號 ‰ 5 建筑施工安全監(jiān)督管理費 寧價房字(97)453號 ‰ 6 工程監(jiān)理費 % 合計 1不可預(yù)見費 根據(jù)市場調(diào)查的資料及類似項目的數(shù)據(jù)進(jìn)行估算。 82180㎡ 30元 /㎡ 7 供電工程貼費 寧價工[20xx]322號 5500 kva 160元 /kva 8 煤氣建設(shè)費 寧價工字[1998]513號 299戶 20xx元 /戶 9 自來水管網(wǎng)建設(shè)費 蘇價工字[1998]54號 82180㎡ 26元 /㎡ 10 教育地方附加費 省委蘇發(fā)[1994]6號 82180㎡ 20元 /㎡。開發(fā)期稅費見表 7。 銷售費用 銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程 中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費用。 7管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。 表 5 建筑安裝工程費估算表 序號 項目 建筑面積 (㎡ ) 單價（元 /㎡） 金額（萬元） 1 住宅建安工程費 78950 結(jié)構(gòu)工程費 78950 裝飾工程費 78950 給排水工程費 78950 電力照明工程費 78950 2 停車場建安工程費 700 合計 公共配套設(shè)施建設(shè)費 公共配套設(shè)施建設(shè)費包括居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施建設(shè)費用。 表 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 序 號 項 目 元 /建筑平方米 1 供電工程 2 供水工程 3 供氣工 程 4 排水、排污工程 5 道路工程 6 路燈工程 7 綠化工程 8 環(huán)衛(wèi)工程 9 通訊工程 合 計 6 則 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費為：
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