【正文】 家驗收規(guī)范，但精裝修項目尤 其是五星級酒店，現(xiàn)行的國家驗收規(guī)范沒有明確規(guī)定。 第四章 質(zhì)量控制管理 裝修工程的質(zhì)量，對使用者的影響是很大的，如果裝修質(zhì)量出現(xiàn)問題，情況輕微的， 可能只影響感官，就是看著不舒服，情況嚴重的，可能會帶來很多的不便甚至出現(xiàn)安全 問題。 (2)機械化程度提高了，工藝效果 會更好，采用大型的設(shè)備切割、加工和噴漆，工藝 精細。 從另一個方面分析， 5500 萬元的木制品供應合同，如現(xiàn)場加工，經(jīng)過分析核算，制 作安裝油漆的人工費用約占總造價的 25％，約 1500 萬元，按照北京當?shù)啬竟さ氖袌鰞r 格為 250 元 /工日，完成全部木制品的制作安裝油漆需要 6 萬工日，如按照 100 天工期的 計算，項目現(xiàn)場需要投入木工的勞動力 600 人 /天。如果把大量的現(xiàn)場工作轉(zhuǎn)移為工廠化生產(chǎn)，現(xiàn)場拼裝的 模式，可以大大節(jié)約工期。對于可以通過方案優(yōu)化節(jié)省工期的方案要大膽采用，如各防水 工程等。在合同環(huán)節(jié)增加材料的工廠檢驗制度和進場報驗制度的相關(guān)條 款，對工廠檢驗不合格的產(chǎn)品嚴禁繼續(xù)加工送貨，對進場不合格產(chǎn)品要果斷退貨并馬上 補貨。對影響工期的問題盡 量做到未雨綢繆，對沒完成的工作找出原因，第二天立即采取行動，合理安排工作。選擇分包商時，充分了解分包商的綜合素質(zhì)，不要一味選擇低價的分包商，酒店精 裝修工程，需要的工藝水平較高，需要實力的分包商來完成施工。對進口材 料是否充分考慮的運輸時間，包括運輸工具耗費的時間報關(guān)手續(xù)耗費的時間，對損耗率 高的材料，是否預留了足夠的備貨，材料的質(zhì)量是否合格，避免因 為質(zhì)量不合格，導致 退貨而延誤工期。他們很多時候在農(nóng) 閑期間，就進城干建筑工人的活，等到了秋收農(nóng)忙的期間，他們大部分人都會返家收割 農(nóng)產(chǎn)品。 當進度出現(xiàn)偏差，如何及時做出修正，一般可以分為關(guān)鍵線路上個工作內(nèi)容的調(diào)整 和非關(guān)鍵線路上個工作內(nèi)容調(diào)整。 （ 3）進度計劃的檢查 在項目進度計劃的執(zhí)行過程中，必須建立相應的檢查制度，定期的計劃的實際完成 情況做好數(shù)據(jù)的記錄、整理、統(tǒng)計。根據(jù)總體進度計劃，還要對以上三個計劃進行深化，做好調(diào) 查、匯總、分析、預測和控制 [29] 。 如圖 42 所示，紅色為關(guān)鍵線路上的關(guān)鍵工作，包括墻體砌筑、防水層施工、天花 封板、墻面地面石材的鋪貼、鏡子玻璃的安裝、燈具的安裝、石材的結(jié)晶處理和木制品 成品的安裝。 (5)總承包商匯總?cè)売媱?、同樣?jīng)過討論、研究和修正，最終確定總施工進度計劃 網(wǎng)絡(luò)圖，關(guān)鍵線路工作和關(guān)鍵線路上的各大時間節(jié)點，形成最終版的總工期一、二、三 級進度網(wǎng)絡(luò)計劃，上報業(yè)主審批。拿著一份不具可行性和實操性的總進度計劃來指導施工，并且要求分包商嚴格按照總進度計劃編制進行 分進度計劃的編制，使計劃與實際施工產(chǎn)生較大偏差，最終編制好總進度計劃只是好看， 完全沒有指導施工的意義，所以總承包商一定要嚴謹性和科學性。分進度計劃必須在總進度計劃的框架中，總進度計劃又 要適當?shù)母鶕?jù)分進度計劃調(diào)整。 編制進度計劃 目前，工程項目管理進度計劃的編制一般繪制甘特圖或網(wǎng)絡(luò)圖。業(yè) 主希望項目按時完成，盡早移交項目給酒店管理公司，盡早投入使用，盡 早得到投資的 回報。 進度控制管理 管理學理論的管理五種職能包括：“決策、計劃、組織、領(lǐng)導、控制 [26] ”。做到每一份合同都盡最大可能把合理的風險全部轉(zhuǎn)移。供貨商的材料表通常評兩部分，：商務部分和經(jīng)濟部分，經(jīng)過評標小組的一致結(jié)果，選定得分最高分為第一中標候選單位。 材料采購要得到良好的管理，必選建立完整的材料招標流程和嚴格的管理手段，其辦法主要包括以下幾個部分： (1)建立項目部材料供貨商庫 項目部材料供貨商庫是尋找 優(yōu)質(zhì)材料供貨商的前提，總承包商通過多年的施工現(xiàn)場采購，建立了豐富供貨商資源是保障。以往的招標模式，材料通常歸口到施工標的范疇，很多時候材料的質(zhì)量控制和利潤都屬于到分包商。 分包商的招標 《建筑法》和《招標投標法規(guī)定》兩項法律規(guī)定：“總承包商單位可以將承包工程的非主體部分發(fā)包給具有相應資質(zhì)的發(fā)包單位，并明確了發(fā)包單位、施工總承包單位和分包單位的責任，但未對工程項目的勞務 作業(yè)分包作出規(guī)定。在整個酒店的石材排版圖上，每一塊石材都有自己的編號，每一個編號對應唯一一 塊石材。 傳統(tǒng)的裝修工程，設(shè)計公司提供樓層的地花圖，在地花圖上，明確所有鋪地材料的尺寸（如石材、地磚），施工方就可以根據(jù)圖紙或者材料表進行采購?？偝邪陶偌鲗I(yè)的設(shè)計、現(xiàn)場的施工方和業(yè)主聘請的顧問公司，共同溝通協(xié)調(diào)出統(tǒng)一意見后，由設(shè)計單位繪制綜合管線圖，綜合管線圖的確定步驟如下： （ 1）各專業(yè)提供完成的大堂施工圖紙； （ 2）以大堂精裝修天花圖紙為藍本，首先在天花圖紙上疊加暖通的施工圖紙； （ 3）然后疊加給排水、消防專業(yè)的施工圖紙； （ 4）再疊加強電、弱電圖紙； （ 5）修正天花的燈具、風口、消防設(shè)施和天花造型的沖突； （ 6）根據(jù)機電圖紙的要求、綜合考慮檢修口的排布，做出最優(yōu)化的調(diào)整； （ 7）天花平面圖繪制完成后要繪制天花內(nèi)的剖面圖，分析各類管線與現(xiàn)場梁柱的沖突，各類管線與不同標高的造型天花的沖突； （ 8）重新修正大堂裝修的天花圖的標高； （ 9）完成綜合管線排版圖。例如酒店的宴會廳，天花造型復雜，有不同的裝飾材料、燈具、消防、通風設(shè)備，天花內(nèi)管線排布緊密。 與 各施工方的協(xié)調(diào) 傳統(tǒng)項目傳統(tǒng)管理下，施工圖紙一經(jīng)下發(fā)，各專業(yè)人員進行施工圖紙的會審，專業(yè)設(shè)計師解答圖紙問題，形成圖紙會審記錄文件，施工方按照圖紙會審記錄，對需要修改的地方做出修改，其他部分按照施工圖紙施工。原方案設(shè)計采用的意大利木紋石，市場價格為 1600 元 / m，但通過樣板房的施工，采用多種類似石材對比，發(fā)現(xiàn)國內(nèi)很多類似 石材無論從效果和價格上都有一定的優(yōu)勢，最終經(jīng)多方一致決定，客房衛(wèi)生間大理石更換為現(xiàn)代木紋石材，價格調(diào)減至 1200 元 / m，就此一項節(jié)省造價 800 萬元。這是因為 60%70％左右的工程費用是通過設(shè)計所確定的施工工藝和材料的等級來決定的，施工工藝的選擇和材料等級的變動或者設(shè)計技術(shù)要求的提高都對項目的成本效益產(chǎn)生很大影響。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，根據(jù)限定的額度進行方案篩選和設(shè)計，并且嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，以保證總投資不被突破。 引入限額設(shè)計的概念 本項目設(shè)計工作的主要內(nèi)容是：“在確保設(shè)計進度、質(zhì)量和控制投資的前提下，完成施工圖設(shè)計。首先進行設(shè)計招標工作，如何選擇一個優(yōu)質(zhì)的設(shè)計單位至關(guān)重要。 項目施工前期管理分析 與本項目有密切關(guān)系的其中兩個管理階段 ： 設(shè)計階段管理和招標階段管理。 有利于業(yè)主風險的轉(zhuǎn)移 (1)人員風險轉(zhuǎn)移：業(yè)主作為一個金融管理公司，通過總承包管理的模式，可以把管理人員的風險轉(zhuǎn)移給總承包商。采用裝修總承包的管理模式，業(yè)主可以大大縮減管理人員的配備，只有最少最精干的 人員的可以， 目前項目業(yè)主配備的架構(gòu)見圖 27 。同樣，總承包商的存在可以成為業(yè)主、顧問公司、項目各參與方就外部政府部門的紐帶，確保項目信息在溝通上的流暢性。職能型組織結(jié)構(gòu) 管理層次比較分明 ， 把不同專業(yè)力量集中在一起是特定的職能人們從事某種特定 的活動。 項目分解 結(jié)構(gòu)見圖 24 圖 24 根據(jù)項目分解結(jié)構(gòu)圖 本項目涉及多個專業(yè)工 程 ，包括： (1)給排水及采暖工程：給水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)； 項目的選擇與確定 同福酒店的概述 項目前期的管理 設(shè)計階段的管理 招標 階段的管理 項目過程的管理 進度控制管理 質(zhì)量控制管理 成本控制管理 (2)通風及空調(diào)工程：空調(diào)水系統(tǒng)、空調(diào)風系統(tǒng)、送排風系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)； (3)電氣工程：高低壓變配電系統(tǒng)、電力配電系統(tǒng)、照明及應急照明系統(tǒng)、空調(diào)配電系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)； (4)智能化工程：火災自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、樓控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)、多媒體發(fā)布系統(tǒng)； (5)裝修工程：室內(nèi)裝修工程、幕墻工程； (6)專業(yè)分包工程：電梯工程、結(jié)構(gòu)加固工程、廚房工程、燃氣工程、園林綠化和市政道路等 。 在施工階段可能出現(xiàn)擾民的情況，要及時與鄰居協(xié)商解決。 項目管理實 訓報告 小組成員： 同福大酒店 精裝修 項目 第一章項目的選擇與確定、項目整體管理 第二章 項目的范圍計劃 項目可交付成果 一套豪華 精 裝修完成的酒店 ，具體部分符合之前商定的要求。 項目輔助說明 需要一名管理人員全程監(jiān)督和管理材料的準備和施工的情況，并對施工 過程中出現(xiàn)的問題及時與施工方協(xié)商解決。 (3)施工期間五項階段的管理， 項目整體管理、項目范圍管理、項目進度管理、項目質(zhì)量 管理和 項目成本管理作了相應的闡述。 具體分為職能型組織結(jié)構(gòu)、項目型組織結(jié)構(gòu)、矩陣型組織結(jié)構(gòu)和混合型組織結(jié)構(gòu)。見圖 26 總承包在本項 目中的優(yōu)勢 : 有利于理清各方關(guān)系和統(tǒng)籌開展工作 ； 總承包商負責整個項目的實施過程，在建設(shè)項目的過程中，有利于整個項目的統(tǒng)籌 規(guī)劃和協(xié)同運作； 可以有效解決設(shè)計與施工的銜接問題、減少采購與施工的中間環(huán)節(jié)，順利解決施工方案中的實用性、技術(shù)性、安全性之間的矛盾 ； 總承包商能夠最大限度地發(fā)揮工程項目管理者的優(yōu)勢，實現(xiàn)工程項目管理的各項目標。原來按照正常的項目人員配置，如果業(yè)主采用平行發(fā)包的管理模式，基本配置需要 20 人以上，而且投資控制的效果會比較差。 (3)分包商的社會分工專業(yè)化程度會更高，分包商只負責自己最作用的工程，施工的專業(yè)水平最高，總承包商可以縮減部分專業(yè)的管理人員數(shù)量。通過招標，業(yè)主和總承包商可以自行考察選擇更優(yōu)質(zhì)、更專業(yè)的分包商加入到項目施工中，可以彌補部分總承包商專業(yè)能力上的短板，而且在精裝修工程方面，適當補充部分優(yōu)質(zhì)分包商，可以依靠分包商優(yōu)質(zhì)的施工工藝和豐富的經(jīng)驗，進一步提升項目的品質(zhì)。 項目一開始。在邀請投標的過程中，總承包單位主要考察設(shè)計單位精裝修的限額圖紙設(shè)計能力和深化精裝修圖紙的設(shè)計能力。將上階段設(shè)計審定的投資額和工程量先分解到各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程。設(shè)計顧問公司的方案設(shè)計追求的是高端的風格，比較喜愛選用進口的洋牌子，一味追求進口品牌，如果設(shè)計單位不加以篩選就直接套用設(shè)計顧問公司的方案，最終的結(jié)果是對投資控制十分不利。 以客房層衛(wèi)生間大理石鋪貼為例，本酒店共有 480 間客房，接近 500 個衛(wèi)生間，每個衛(wèi)生間墻面地面石材合計約 40 m，客房衛(wèi)生間石材的總用量達到 20xx0 m。業(yè)主同意把節(jié)省下來的 3000 萬元調(diào)入暫列金額用于本項目施工過程中的不斷增加工程而發(fā)生的工程費用。業(yè)主自行管理的項目，一般不會很注重綜合管線圖紙的繪制，業(yè)主沒有很好的統(tǒng)籌 設(shè)計的各個不同專業(yè)的施工單位的關(guān)系，不同專業(yè)的施工單位就會根據(jù)自己的圖紙進行施工，在施工的過程中，問題就會不停地暴露，由于各個專業(yè)都是按照業(yè)主提供的藍圖進行施工，最終的責任全部落到業(yè)主身上，工程的成本就回上升。 在本項目的項目管理模式下，總承包商作為項目的統(tǒng)籌管理者，與設(shè)計方有合同關(guān)系，這樣總承包商就易于管理。 與供貨方的協(xié)調(diào) 傳統(tǒng)項目管理模式下，設(shè)計方是不需要與供貨方有合作關(guān)系，但在本萬豪酒店精裝修項目，設(shè)計方與供貨方存在很多聯(lián)系，因為雙方都是總承包商下的分包商，都需要總承包商協(xié)調(diào)管理。因為大理石屬于天然材料、每一塊石頭的紋路都