【正文】 長。當虹橋開發(fā)區(qū)還是上海唯一的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)時，龍柏高級公寓成為客戶的首選，但是隨著浦東開發(fā)的推進和淮海路、南京路等黃金商務(wù)圈的形成，商務(wù)活動的中心逐漸東移，入住率高點也隨之東移，這一點在浦東雅詩閣和黃浦區(qū)威斯汀公寓的良好出租形勢中得到了充分的反映。長寧區(qū)的瑞峰公寓酒店，在上市 3 個月內(nèi)就擁有了 67％的入住率。目前的高檔酒店式公寓已經(jīng)走出了低谷，表現(xiàn)出強勁的市場需求，市場前景看好。 2020 和 2020 年的需求量增長比例分別為 30％和 50％。 目前產(chǎn)權(quán)在售的酒店式公寓有：愛儷軒、亦園、芝大廈、金苑和麗晶大廈，售價在每平方米 1200美元－ 5000 美元之間。目前古北、徐匯地區(qū)的高檔房 價格達到 1 萬元以上，這部分物業(yè)于是借此時機上市銷售，以求規(guī)避風(fēng)險，盡快套現(xiàn)。部分酒店也采用折扣的方式與酒店式公寓爭奪短期客源。目前上海樓市逐漸回暖，高檔房市場價格一路飚升，可以說銷售時機相當之好，于是部分酒店式公寓采取出售產(chǎn)權(quán)的方式套現(xiàn)。此類酒店式公寓成為海外投資者進入上海市場的主 要選擇對象。 酒店式公寓產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 酒店式公寓產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，主要由于市場存在旺盛的需求。 2020 年黃浦區(qū)的威斯汀公寓、盧灣的希爾福1 9 9 7 2 0 0 2 年上海酒店式公寓市場供求情況0500100015002020250030001997 1998 1999 2020 2020 20200%10%20%30%40%50%供應(yīng) 需求 空置率（套） 公寓，長寧區(qū)嘉里華庭二期、瑞峰公寓酒店和柏華麗豪華公寓的上市，使全年的供應(yīng)達到 1200 個單位。包括上海盛捷、香港廣場世紀閣、嘉里公寓、衡山路41號以及浦東的湯臣中心等幾個大型樓盤，其中僅上海盛捷就提供 334個單元。從上海酒店式公寓歷年的發(fā)展情況來看， 90 年代中期是較為集中的供應(yīng)期， 1998 年達到頂峰， 90 年代末開始轉(zhuǎn)淡，目前年供應(yīng)量基本徘徊在 10 萬平方米左右。因此，年度利潤分紅通常足以抵消分期付款的費用，并有可觀的贏余。但由于有較多小業(yè)主，經(jīng)營 管理有一定難度，有些小業(yè)主可委托該管理公司經(jīng)營管理，也可自己出租，或自用，因此租金不盡相同，可能會造成一定的經(jīng)營麻煩。這類公寓的投資方是將物業(yè)以酒店的方式進行長期經(jīng)營，通過租金取得利潤。 （ 3） 普通型：天賜公寓、新黃浦酒店公寓是其代表。 （ 1） 高檔型：上海芝大廈（衡山路 41 號）、嘉里中心、上海商城等，代表了上海頂級酒店公寓。隨著住宅小區(qū)的居住環(huán)境和居住質(zhì)量不斷提高，將酒店式公寓用于長期居家者會 越來越少。 由以上分析可以看出，酒店式公寓吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，既有一定的“居家”生活氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)，而且租金更加合理。實際上，酒店式公寓還有酒店所沒有的設(shè)施，如兒童游樂場、圖書館、閱覽室等，在這方面，酒店式公寓又占得先機。 競爭優(yōu)勢 （ 1） 酒店式公寓具有服務(wù)優(yōu)勢 對比高檔公寓、傳統(tǒng)酒店和租賃型別墅，酒店式公寓在硬件配套設(shè)施上 毫不遜色，而服務(wù)往往更勝一籌。與酒店的標房不同，酒店式公寓的功能空間比較齊備，一般客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間一應(yīng)俱全；布局也更加合理，比較注重動靜分區(qū)，干濕分離等設(shè)計理念，再加上提供家居式服務(wù)，使酒店式公寓增添了家的味道。 [三 ] 酒店式公寓主要特點及市場競爭分析 主要特點 酒店式公寓具有如下鮮明的特點： （ 1） 提供完善的服務(wù)和管理 現(xiàn)時的酒店式公寓借鑒酒店的服務(wù)及管理模式，提供 酒店式服務(wù) ，主要包括家政服務(wù)（包括室內(nèi)清潔、干濕洗衣等）；安全服務(wù)（ 24 小時客房服務(wù)， 24 小時保安等）；交通服務(wù)（機場接送、出租車預(yù)定、停車設(shè)施等）等。 另一類即從 1990 年代初期開始，伴隨著上海對外貿(mào)易的增多，以“上海商城酒店式公寓”為代表的物業(yè)類型。未來隨著上海經(jīng)濟的發(fā)展，滬人對酒店式公寓的投資熱情將會持續(xù)高漲。 2020 年內(nèi)并軌等一系列政策出臺，更激發(fā)了海內(nèi)外投資性置業(yè)的熱潮。 調(diào)整階段（ 19992020 年）： 由于東南亞金融危機的波及，以及前兩年的過度開發(fā)，市場出現(xiàn)供過于求，不少項目開始轉(zhuǎn)向，或改建酒店，或改建高級公寓， 1999 開始供應(yīng)量劇減。 其間，酒店式公寓在上海的發(fā)展也經(jīng)歷了一波三折： 探索階段（ 19901992 年）： 1990 年，上海商城的出現(xiàn)為上海引入了一種全新的物業(yè)形態(tài) —— 酒店式公寓，它是一種介于公寓和酒店之間的高檔物業(yè)。 第四章，前景展望。 第二章，酒店式公寓市場狀況。 本文旨對酒店式公寓這一物業(yè)業(yè)態(tài)進行研究，致力于分析歸納酒店式公寓的主要影響因素，探求不同類別酒店式公寓的成功模式，并對未來發(fā)展趨勢進行預(yù)測，以求有助于對酒店式公寓的定位開發(fā)。 上海酒店式公寓 可行性 研究報告 前 言 [一 ] 研究背景 酒店式公寓自九十年代初從港、臺傳入上海以來，目前正處于穩(wěn)定上升的階段。它至少要五到七年的發(fā)展 期或成長期，才能逐步進入成熟期。主要分析酒店式公寓的發(fā)展進程，主要特點和競爭分析。結(jié)合客源狀況、產(chǎn)品特色和經(jīng)營管理三方面進行研究。 1990 年，上海最早的酒店 式公寓 —— 上海商城的建成，標志著上海酒店式公寓的興起，到2020 年，上海共有酒店式公寓 75 家（本報告選取有代表性的 52 家進行分析），預(yù)計到年底，其總面積可達到 140 萬平方米。此后，酒店式公寓的供應(yīng)量逐年增加，到 1998 年，供應(yīng)量達到了頂峰。 2020 年，上海金融中心地位的進一步確立，眾多外資公司的中國區(qū)總部乃至亞太區(qū)總部紛紛遷往上海，同年，上海取得 2020 年世博會的舉辦權(quán)，這些因素都促進了酒店式公寓市場的穩(wěn)步發(fā)展。 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓作為風(fēng)靡全球發(fā)達地區(qū)的一種投資類型引進上海，不僅是上海與國際鏈接的發(fā)端，也是對上海房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)的豐富。比較典型的樓盤有：東方時空、藍朝部落、駿豪國際等。 以上兩類物業(yè)雖然都稱為酒店式公寓，但是由于新建小戶型酒店式公寓絕大多數(shù)在產(chǎn)權(quán)分散出售后，并不是由高水準的物業(yè)管理公司提供統(tǒng)一管理，并且大都還沒有交 房，承諾的服務(wù)兌現(xiàn)狀況未知。 （ 2） 家庭式的居住布局 與傳統(tǒng)酒店相比，酒店式公寓在硬件設(shè)施上毫不遜色，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。 酒店式公寓及競爭物業(yè)比較表 高檔公寓 別墅 酒店 酒店式公寓 商務(wù)性 娛樂性 居住性 經(jīng)濟性 上表中 表示某項性能最好或相對最便宜； 表示該項性能次之或較便宜， ， 表示該項性能更次之或經(jīng)濟性適中， 表示該項性能較弱或較為昂貴，而 表示基本不具備該項功能或最昂貴。有些甚至還設(shè)置了金鑰匙 (注：委托服務(wù)， Concierge)和客房送餐服務(wù)。而且不少酒店式公寓的設(shè)備更加家居化，精心考慮長期住戶的需求，相比酒店，設(shè) 施更加完備，故其有一定的價格競爭優(yōu)勢。 酒店式公寓在居住功能上盡管比酒店有優(yōu)勢，可是與高檔公寓和別墅相比，居家氛圍淡（其私密性不能得到充分保證），且價格和物業(yè)管理費也比高檔公寓高，并不適合長期居住。 二、酒店式公寓市場狀況 [一 ] 酒店式公寓分類 根據(jù)物業(yè)檔次劃分： 由于投資商不同，他們的財力和開發(fā)理念不同，選擇的區(qū)域和進入該行業(yè)的渠道不同，決定了不同檔次、不同類型的酒店公寓，因此也滿足了不同市場的需求。此類物業(yè)長租短住皆宜，經(jīng)營靈活，承上啟下。 從投資商盈利模式劃分： （ 1）全出租酒店公寓：前面提到的高檔型公寓基本都屬于這一類，部分普通型如新黃浦酒店公寓也屬此類型。發(fā)展商先賣掉一部分單元，收回一部分投資，再留一部分出租，這樣可以降低投資風(fēng)險。 對于產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，投資者一般不在酒店居住，而是將物業(yè)委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，或者自我出租，獲 取年度紅利。 [二 ] 供需狀況 相對于每年 2020多萬平方米的普通住宅供應(yīng)量，酒店式公寓的市場總量則要小得多（ 2020 年上海酒店式公寓的供 應(yīng)約 13 萬平方米）。上個世紀 90 年代末，受東南亞金融危機影響，一些住宅采用租賃的方式來加快資金回籠，致使 1998 年上市量驟增，當年新增供應(yīng)量為2575 套，共 15 個樓盤。 近年開發(fā)商考慮到酒店式公寓的市場總量和空置率等 情況，對酒店式公寓的開發(fā)持謹慎態(tài)度，致使2020 年的供應(yīng)量不到 500 個單位。 （ 2）供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和出售現(xiàn)象 2020 年以來，越來越多的酒店式公寓出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和出售