【正文】 水泥。同時(shí)，施工單位應(yīng)與交通管理部門應(yīng)協(xié)調(diào)一致，采取響應(yīng)的措施，做好施工現(xiàn)場(chǎng)的交通疏導(dǎo)，避免壓車和交通阻塞，最大限度的控制汽車尾氣的排放。 減緩環(huán)境影響措施：其控制應(yīng)對(duì)產(chǎn)生高噪聲設(shè)備盡量安排在白天使用，深夜 (22:006:00)不得使用強(qiáng)噪聲設(shè)備。基礎(chǔ)施工階段設(shè)備多屬高噪聲機(jī)械。 （ 2）、降低聲源的噪聲強(qiáng)度 對(duì)基礎(chǔ)施工過程中主要發(fā)聲設(shè)備：空壓機(jī)、風(fēng)鎬以及氣錘打樁機(jī)等在條件允許情況下，應(yīng)考慮采用以下措施進(jìn)行代替，如使用水力混凝土破碎機(jī)代替風(fēng)鎬，使用水力撞錘代替打樁機(jī)，這將都將大大降低噪聲源強(qiáng)。根據(jù)上述分析，建議采取以下治理措施： a、取消滑架上的集屑斗，降低旋轉(zhuǎn)噪聲。 佳合綜合市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 27 e、在操作過程中，應(yīng)隨時(shí)注意檢查鋸片壓盤的垂直度和鋸齒形狀的均勻度，避免失重，減少振動(dòng)負(fù)荷。 施工期間開挖大量的土方，破壞地表植被，打井泥沙水，在雨季可造成部分水土流失，對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生一些影響，管理不當(dāng)可能使泥沙流入下水道，會(huì)使雨水管道淤積泥沙、增加河道的懸浮物，因此在施工場(chǎng)地應(yīng)加強(qiáng)管理，注意土方的合理堆放，距下水道保持一定距離，盡量避免流入下水道，工地施工污水需先經(jīng)沉淀后排入雨水管道。 ⑴主要污染物質(zhì)及其來源 室內(nèi)環(huán)境污染的有害物質(zhì)主要是：甲醛、氨、氡、苯和石 材的放射性，對(duì)人體的危害很大。室內(nèi)的甲醛主要來自于：用做室內(nèi)裝飾的膠合板、細(xì)木工板、中密度纖維板和刨花板等人造板材；貼墻紙、貼墻布、化纖地毯、泡沫塑料、油漆和涂料等各類含有甲醛并可能向外界散發(fā)的裝飾材料。氨被吸入肺后容易通過肺泡進(jìn)入血液，與血紅蛋白結(jié)合，破壞運(yùn)氧功能。 (氡是由鐳衰變產(chǎn)生的自然界唯一的天然放射性惰性氣體，它沒有顏色，也沒有任何氣味，常溫下氡及子體在空氣中能形成放射性氣溶膠而污染空氣。室內(nèi)的氡主要來源有：從房基土壤中析出，從建筑材料中析出等。輕度中毒會(huì)造成嗜睡、頭痛、頭暈、惡心、嘔吐、乏力、胸部緊束感、意識(shí)模糊等，并可能有輕度粘膜刺激癥狀；重度中毒可出現(xiàn)視物模糊、震顫、呼吸淺而快、心律不齊、抽搐和昏迷。苯在各種建筑材料的有 機(jī)溶劑中大量存在，主要來自于合成纖維、塑料、燃料、橡膠等。住宅室內(nèi)裝飾裝修工程使用的材料和設(shè)備必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)，有質(zhì)量檢驗(yàn)合格證明和有中文標(biāo)識(shí)的產(chǎn)品名稱、規(guī)格、型號(hào)、生產(chǎn)廠廠名、廠址等。根據(jù)國家建設(shè)施工環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定，城市建成區(qū)內(nèi)的所有建筑工地必須達(dá)到國家規(guī)定的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。 （三）項(xiàng)目建成后環(huán)境影響分析 作為商業(yè) 項(xiàng)目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。 染分析 產(chǎn)生的固體廢物主要為生活垃圾，包括廢棄蔬菜、廢棄包裝材料等，人均日產(chǎn)生量約 ，商場(chǎng)排放廢物 30噸 /年 ,年產(chǎn)生固體廢物總量約 80噸。 管理費(fèi)用 (480+++170) %= 不可預(yù)見費(fèi) (480+++170) 2%= 萬元 開發(fā)期稅費(fèi) ① 契稅 :480萬元 5%=24萬元 佳合綜合市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 40 開發(fā)建設(shè)投資估算表 項(xiàng)目名稱 費(fèi)用金額（萬元） 單位成本 備注 土地征用費(fèi) 480 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 170 行政事業(yè)性收費(fèi) 經(jīng)營性收費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 管理費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 24 合計(jì) 佳合綜合市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 41 八 、項(xiàng)目總收入 地下停車位 出租收入 ① 地下停車位月租金確定 用市場(chǎng)比較法確定該地下停車場(chǎng)出租價(jià)格 ，經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目所在區(qū)域較接近的天成大廈地下停車位為 500元 /位，經(jīng)過分析確定本項(xiàng)目測(cè)算的地下停車位價(jià)格為 500 元 /位 ,十年后增至 700 元 /位 。 佳合綜合市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 42 三、四層 商場(chǎng) 出租收入 ① 三、四層公寓月租金確定 用市場(chǎng)比較法確定該項(xiàng)目三、四層 商場(chǎng) 月租金價(jià)格為 40元 / ,十年后增長率至 50元 / 。 佳合綜合市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 48 根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) (第三版 )中有關(guān)現(xiàn)行全國房地產(chǎn)行業(yè)平均內(nèi)部收益率為 12%的參考指數(shù)，設(shè)定該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量折現(xiàn)率為 12%，上表中列出了折現(xiàn)率為 12%時(shí)的動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流量情況，經(jīng)計(jì)算該項(xiàng)目（ i=12%） 的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 0， FIRR=%12% 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 \年份 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 。 轉(zhuǎn)售收入 該項(xiàng)目自營期考慮為 16 年， 16 年后整個(gè)項(xiàng)目實(shí)行轉(zhuǎn)售，按周邊房地產(chǎn)目前價(jià)格計(jì)算，考慮折 舊 、通貨膨脹 等相關(guān)因素，該項(xiàng)目整體出售收入約為 3200萬元。 一、二層商場(chǎng)租賃收入 ① 一、二層商場(chǎng)月租金確定 用市場(chǎng)比較法確定 該項(xiàng)目一、二層商場(chǎng)月租金價(jià)格為 50元 / ,十年后增加至 70元 / 。雖然 項(xiàng)目建成后 ，人 流增 佳合綜合市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 32 大 ，污水排放和燃燒廢氣有所增加，但由于 商場(chǎng)周邊會(huì)建設(shè) 大量的綠地、綠化植物、有組織、有系統(tǒng)的雨水和污水排放系統(tǒng)，反而使此處的各種環(huán)境得到了長足的改善，對(duì)區(qū)域生態(tài)環(huán)境的好轉(zhuǎn)有積極的促進(jìn)作用，應(yīng) 該說建設(shè)此項(xiàng)目，以環(huán)境的角度是益大于弊的。 本項(xiàng)目將建設(shè)后綠化用水 50噸 /年，商場(chǎng)用水 /年。 另外，未經(jīng)批準(zhǔn)在城區(qū)內(nèi)禁止在晚間 22:00 至次日的 6:00 之間從事有噪聲的建筑施工作業(yè)。 小結(jié)： 本項(xiàng)目建設(shè)期主要環(huán)境問題及治理措施總結(jié)如下： 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入施工期后，將采用人工和機(jī)械拆除舊房、平整土地，開挖地基，樁孔等土石方施工，進(jìn)行結(jié)構(gòu)和裝修施工，道路構(gòu)筑等。 佳合綜合市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 30 ⑵室內(nèi)污染防治措施 從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守規(guī)定的裝飾裝修施工時(shí)間，降低施工噪音，減少環(huán)境污染。長期吸入苯還能導(dǎo)致再生障礙性貧血。苯除了易燃易爆外，可導(dǎo)致中樞神經(jīng)系統(tǒng)麻醉。暴露在高濃度氡的環(huán)境下，機(jī)體出現(xiàn)血細(xì)胞的變化。室內(nèi)的氨主要來自建筑 本身，在建筑施工中使用的混凝土外加劑和氨水為主要原料的混凝土防凍劑。它的溶解度極高，所以對(duì)動(dòng)物或人體的上呼吸道有刺激和腐蝕作用，減弱人體對(duì)疾病的抵抗力。吸入高濃度的甲醛可發(fā)生喉痙攣、聲門水腫等，長期的低濃度吸入甲醛可以導(dǎo)致胃癌、鼻涕咽癌等。 固體廢棄物的環(huán)境影響分析 項(xiàng)目固體廢棄物來源于建筑施工中產(chǎn)生的過量的挖方、廢棄磚石、木材和材料，產(chǎn)生量約 800 噸，建筑垃圾經(jīng)分類收集回收后應(yīng)委托專業(yè)公司及時(shí)運(yùn)出，在合理處置、分類利用的情況下，可實(shí)現(xiàn)對(duì)環(huán)境無排放，對(duì)環(huán)境不產(chǎn)生影響。此外，在施工過程中，噪聲源應(yīng)盡量設(shè)置在遠(yuǎn)離居民區(qū)的地方，減少擾民現(xiàn)象的發(fā)生。 c、在機(jī)腔內(nèi)四壁和軸承座平面上貼附吸聲材料，使機(jī)內(nèi)變成多 層阻性消聲器。 （ 4）、對(duì)主要發(fā) 聲設(shè)備電鋸的噪聲治理措施 施工現(xiàn)場(chǎng)的電鋸在運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，空載噪聲為 98100dB(A)，負(fù)載時(shí)噪聲為 100105 dB(A)。相比之下，裝飾期間的噪聲相對(duì)較弱，一是卷揚(yáng)機(jī)和攪拌機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)頻率減少，另外一些噪聲較強(qiáng)的木工機(jī)械又可搬入已建成的主體建筑內(nèi)進(jìn)行操作。此外，應(yīng)對(duì)產(chǎn)生噪 聲的施工設(shè)備加強(qiáng)維護(hù)和維修工作。施工現(xiàn)場(chǎng)的噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸、碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段主要噪聲源及其聲級(jí)見下表： 各施工階段主要噪聲源狀況 施工階段 聲源 聲級(jí) 施工階段 聲源 聲級(jí) 土石方階段 挖土機(jī) 7896 電鉆 100115 沖擊 機(jī) 95 電錘 100105 空壓機(jī) 7585 手工鉆 100105 佳合綜合市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 24 打樁機(jī) 95105 裝修、安裝階段 無齒鋸 105 底板與結(jié)構(gòu)階段 混凝土輸送泵 90100 多功能木工刨 90100 振搗器 100105 混凝土攪拌機(jī) 100110 電據(jù) 100110 云石機(jī) 100110 電焊機(jī) 9095 多角磨光機(jī) 100115 空壓機(jī) 7585 交通運(yùn)輸車輛聲級(jí) 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在 80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級(jí)見表。對(duì)不慎灑落的沙土和建筑材料，應(yīng)對(duì)地面進(jìn)行清理。 （ 2）對(duì)作業(yè)面和臨時(shí)土堆應(yīng)適當(dāng)?shù)貫⑺?，使其保持一定的濕度，減小起塵量，施工便道應(yīng)進(jìn)行夯實(shí)硬化處理，減少起塵量。主要影響建筑工地周圍等。 佳合綜合市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 21 五 、環(huán)境影響評(píng)價(jià) （一）環(huán)境條件現(xiàn)狀調(diào)查 項(xiàng)目擬建場(chǎng)址位于 礦物局科研所院內(nèi)， 域內(nèi)倉房、各種違章房，私搭亂建情況嚴(yán)重， 科 研所廠房已停產(chǎn)多年， 基本無樹木 植被 。 門窗選 用節(jié)能效果較好的塑鋼門窗，門窗均為中空雙玻，其傳熱系數(shù)為 () ≤ ()。 本項(xiàng)目準(zhǔn)備通 過以下幾種措施，達(dá)到節(jié)能、節(jié)水的目的： 屋面采用 100 厚苯板保溫，材料密度為 18kg/m3,屋面導(dǎo)熱系數(shù)=() ≤ ()。 給水：商場(chǎng) 內(nèi)建有二次供水設(shè)備，變頻式供水。 ② 室內(nèi) 內(nèi)墻： 高級(jí)環(huán)保內(nèi)墻乳漆 。 地下一層為停車場(chǎng)，擬設(shè)計(jì)車位 60個(gè)。 綜合所述，對(duì)本項(xiàng)目在整個(gè)白山市房地產(chǎn)市場(chǎng)中的發(fā)展前景較為樂觀。 d) 適逢棚戶區(qū)改造 ,政府會(huì)給予更多的政策支持 。 總的來看，由于白山市最近幾年城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐 加快 ,隨著南部新城區(qū)的規(guī)劃工作的完成，政策上的傾斜將使該區(qū)域的建設(shè)步伐大大加快， 受此帶動(dòng)， 無論商鋪還是住宅都 已開 始 預(yù)熱 ， 升 值 空間 逐年 增大 。由于外埠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，預(yù)計(jì) 20 2020年白山市戶型比例會(huì)發(fā)生較大變化，首先，會(huì)出現(xiàn)獨(dú)棟別墅、聯(lián) 體別墅、越層住宅等新戶型，除安置拆遷戶的回遷樓依然以小戶型為主外， 2020年戶型比例中大面積戶型比例將會(huì)加大，尤其是中高檔樓盤如春江花園、黃金海岸等。第三，人工、材料、機(jī)械價(jià)格上漲導(dǎo)致的房價(jià)上漲。 近幾年商品房銷售情況 ① 、總量分析 佳合綜合市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2020103白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 12 0500001000001500002020002500003000002020年 2020年 2020年 2020年商品房銷售面積( 平方米) 010000202003000040000500002020年