【正文】 入股 45 億元 2）、上繳土地出讓補(bǔ)償金 45 億元 3）、企業(yè)搬遷費(fèi)用 554 億元 4）、新增建筑、改造、裝飾費(fèi)用 45 億元 5）、設(shè)備設(shè)施費(fèi)用 5 億元 6）、其它費(fèi)用 45 億元 7）、建設(shè)期利息 45 億 元 資金來(lái)源：商請(qǐng)銀行貸款 45 億元 企業(yè)自籌 億元 研究的主要結(jié)果 經(jīng)分析研究，其結(jié)論性結(jié)果為：本項(xiàng)目建設(shè)期約為 1 年， 2020春節(jié)期間交易集散中心一期開(kāi)業(yè)，國(guó)慶期間整體開(kāi)業(yè)，當(dāng)年葡萄酒批發(fā)收入 億元，代理收入 億元，共上繳稅金 億元，利潤(rùn)總額達(dá) 億元，進(jìn)口葡萄酒將以 10%25%的年增幅增長(zhǎng)，到 2022年進(jìn)口量達(dá) 16000 萬(wàn)支，批發(fā)與代理總收入將超過(guò) 100 億元。）如扣除留利，則貸款償還期為 10 年。是目前我國(guó)最大的鎖業(yè)民營(yíng)企業(yè)。解決制鎖原材料供應(yīng)難題，同年 12 月在北京投資 4 億多元，建設(shè)五星級(jí)的 “強(qiáng)強(qiáng)國(guó)際商務(wù)酒店 ”，目前經(jīng)營(yíng)良好，集團(tuán) 2020 年銷(xiāo)售收入 億元，上繳稅金 1292 萬(wàn)元，凈利 3466 萬(wàn)元。 12 第三章 建設(shè)方案及市場(chǎng)分析 建設(shè)方案 全面優(yōu)化葡萄酒進(jìn)口流程，實(shí)行口岸 “大通關(guān) ”，設(shè)立交易大廳、海關(guān)、檢驗(yàn)檢疫、工商等現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督服務(wù)窗口，開(kāi)辟綠色通道。 成立葡萄酒交易中心主要優(yōu)勢(shì) （ 1） 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 上帝 位于中國(guó)最富庶的東南沿海，北承長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，南接海峽兩岸經(jīng)濟(jì)區(qū)，民營(yíng) 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，以先富起來(lái)聞名中外。浙江省委常委、 上帝 市委書(shū)記多次批示，市政府出臺(tái) “ 關(guān)于扶持建立中國(guó)（ 上帝 ）國(guó)際葡萄酒交易集散中心的實(shí)施意見(jiàn) ” ，成立由分管市長(zhǎng)擔(dān)任組長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)合全市職能部門(mén)的力量，制定扶持優(yōu)惠的政策。網(wǎng)上銷(xiāo)售葡萄酒正成為一個(gè)新的交易方式。人才優(yōu)勢(shì)是 上帝 打造國(guó)際葡萄酒集散中心最大的優(yōu)勢(shì)。 （ 9）金融支持 對(duì)入駐交易集散中心的企業(yè)、經(jīng)營(yíng)商，存放在保稅倉(cāng)內(nèi)的進(jìn)口葡萄酒可進(jìn)行抵押物貸款；對(duì)信用好、有一定規(guī)模的企業(yè)、經(jīng)營(yíng)商給予放貸政策上的傾斜；企業(yè)在集散交易中心可以得到完善的銀行融資，通過(guò)信用證、抵押擔(dān)保、融資擔(dān)保、在庫(kù)葡萄酒貨物擔(dān)保等 多種融資方式獲得資金保障。建設(shè)國(guó)際葡萄酒品嘗文化一條街，每年 舉辦葡萄酒交流活動(dòng)，帶動(dòng)進(jìn)口葡萄酒產(chǎn)業(yè)規(guī)?；l(fā)展。他們經(jīng)過(guò)多年的摸爬滾打具備了實(shí)力和專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為進(jìn)口葡萄酒的運(yùn)營(yíng)打下了良好的基礎(chǔ)， 上帝 擁有一大批華僑和遍布全國(guó)各地的商業(yè)貿(mào)易精英，他們把世界和中國(guó)聯(lián)合在一起，使世界各地的酒莊和中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)結(jié)合的更加緊密，形成了獨(dú)一無(wú)二的人緣網(wǎng)、產(chǎn)銷(xiāo)網(wǎng)和信息網(wǎng)。 在設(shè)備選型上，講究先進(jìn)高效、實(shí)用可靠，如 空調(diào)盡量采用節(jié)能變頻空調(diào)，以中央空調(diào)為主，充分利用原有的設(shè)備，如變壓器、 17 水泵等，再填平補(bǔ)齊進(jìn)行調(diào)整。周邊有 正在 興建的幾十棟商貿(mào)大樓 ，詳見(jiàn)附圖 1。 （ 1）、酒店?duì)I業(yè)區(qū) 在北大門(mén)入口西側(cè)有 19 層的大樓及周邊廣場(chǎng)，按四星極標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝飾，總建筑面積 萬(wàn) m2，除大小會(huì)議室、娛樂(lè)中心、桑拿等設(shè)施外，還可安排 520 個(gè)左右的標(biāo)準(zhǔn)客房。（附圖 4） 18 （ 2）、綜合辦公樓及期貨交易區(qū) 原綜合樓與園形建筑，改造成綜合辦公樓和期貨交易區(qū)。 （ 3）、倉(cāng)儲(chǔ)式酒窯及物流配套區(qū) 將原 1廠房改建成倉(cāng)儲(chǔ)式酒窯及物流配送區(qū)，其中 2 萬(wàn) m2 為保稅倉(cāng)庫(kù)， 萬(wàn) m2 為酒窯式倉(cāng)儲(chǔ)倉(cāng)庫(kù)，為今后逐年增加進(jìn)口量，做好準(zhǔn)備。按照各產(chǎn)葡萄酒國(guó)家的風(fēng)格進(jìn)行裝飾，如法國(guó)國(guó)家館、意大利國(guó)家館、西班牙國(guó)家館、澳大利亞國(guó)家館、德國(guó)國(guó)家館、美國(guó)國(guó)家館、智利國(guó)家館、南非國(guó)家館、摩爾多瓦國(guó)家館、烏克蘭國(guó)家館、羅馬尼亞國(guó)家館、中國(guó)國(guó)家館等近百家國(guó)家館，形成名副其實(shí) 19 的葡萄酒博物館。該區(qū)共 萬(wàn) m2。沿河道兩側(cè)建成半地窯式的酒吧，咖啡座供游人休閑，配以燈光、雕塑、營(yíng)造異國(guó)風(fēng)情（詳見(jiàn)附圖 5“河道兩岸及拱型橋效果圖” ），在這里除了展示各國(guó)各地進(jìn)口的葡萄酒外，不定期地開(kāi)展紅酒品嘗會(huì)，紅酒健康知識(shí)培訓(xùn)班，開(kāi)展豐富多彩的酒文化交流活動(dòng)。 表 41 主要建筑物功能分配面積表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積 (萬(wàn) m2) 備注 1 四星級(jí)賓館 含餐飲、娛樂(lè)中心、桑拿等 20 2 辦公區(qū) 包括海關(guān)通關(guān)大廳，商檢辦事大廳及檢測(cè) 實(shí)驗(yàn)室工商辦事大廳，各銀行營(yíng)業(yè)部 3 期貨交易中心 4 倉(cāng)儲(chǔ) 其中：保稅區(qū)倉(cāng)庫(kù) 2 萬(wàn) m2 5 葡萄酒文化展示 葡萄酒文化廣場(chǎng) 6 葡萄酒文化一條街 10 7 國(guó)際高端葡萄酒會(huì)館 葡萄酒博物館，入駐國(guó)外著名葡萄酒莊 8 商業(yè)配套服務(wù)區(qū) 包括員工宿舍、禮品城、特色小吃 、購(gòu)物中心等 9 其它 含倉(cāng)庫(kù)門(mén)衛(wèi)、變電站等 合計(jì) 土建 本項(xiàng)目是 “退二進(jìn)三 ”改造工程，沒(méi)有大的土建項(xiàng)目，為了與交易集散中心整體風(fēng)格相匹配，在倉(cāng)儲(chǔ)、物流區(qū)、葡萄酒交易區(qū)和國(guó)際葡萄酒會(huì)館區(qū)等處房頂加層加蓋，建成古堡式的建筑外殼，新增加建筑面積改造后的總圖主要技術(shù)指標(biāo)如下： 總用地面積 實(shí)際用地面積 一期： m2 建筑物占地面積 一期： .96 總建筑面積 一期： .66 m2 二期： m2 建筑密度 一期： % 二期： % 容積率 一期： 二期： 道路堆場(chǎng)及停車(chē)場(chǎng)面積 一期： m2 二期： 00m2 地下室面積 一期： 41741 m2 21 二期： 23820m2 綠地面積 一期： m2 二期： 50m2 綠地率 一期： 20% 二期： % 設(shè)備選型 設(shè)備選型詳見(jiàn)表 42，共計(jì) 214 臺(tái)套，設(shè)備總投資為 1450 萬(wàn)元。 運(yùn)輸 進(jìn)口原裝葡萄酒，連同包裝，平均凈重約 1kg/支，各年進(jìn)口量不同以 2017 年為例，年運(yùn)輸量見(jiàn)下表 43 表 43 年運(yùn)輸量 序號(hào) 項(xiàng)目 年運(yùn)輸量 (t) 其中（ t） 汽車(chē) 叉車(chē) 其它 1 運(yùn)進(jìn) 100000 100000 2 運(yùn)出 100000 100000 其中 貨物 98000 廢料 2020 3 中心內(nèi)運(yùn)輸 202000 102020 98000 公共設(shè)施 供電 原廠區(qū)共設(shè) 10 個(gè)配電間、 16 臺(tái)變壓器、變壓器總?cè)萘?10315KvA,中國(guó)（ 上帝 ）國(guó)際葡萄酒交易集散中心僅需 6 臺(tái) 5315KvA 容量即可 23 保證滿(mǎn)足中心電力需要。 排水 污水、雨水分開(kāi)排放，污水排入市政管網(wǎng)、雨水進(jìn)入周邊河道。根據(jù)葡萄酒儲(chǔ)存恒溫、恒濕、通風(fēng)的要求，倉(cāng)庫(kù)配備有 空調(diào)、通風(fēng)機(jī)及煙霧感應(yīng)器等設(shè)施。保稅區(qū)倉(cāng)庫(kù)配備有鏟車(chē)、吊車(chē)、推車(chē)等裝卸工具，進(jìn)行裝卸、堆放 。 3）對(duì)營(yíng)運(yùn)過(guò)程中產(chǎn)生的廢氣、廢水、噪音采取綜合治理。 B、廢氣，餐飲業(yè)的炊事煙氣，經(jīng)過(guò)濾處理 后，采用集風(fēng)罩高空排放。 安全衛(wèi)生 設(shè)計(jì)采用的勞動(dòng)安全標(biāo)準(zhǔn)： a)《生產(chǎn)過(guò)程安全衛(wèi)生要求總則》（ GB1280191） b)《工業(yè)職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)計(jì)規(guī)范》（ TBJ182020） c)《工業(yè)企業(yè)照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB5003492） 保證勞動(dòng)安全衛(wèi)生的技術(shù)措施： a)交易中心房屋火災(zāi)危險(xiǎn)性屬于丁 戌 類(lèi)，耐火等級(jí)為二級(jí)，按規(guī)定要求，配備有室內(nèi)消防栓和干粉滅火器。 消防 設(shè)計(jì)依據(jù) 27 （ 1） GBJ161987《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ 2020 修訂本）； （ 2） GBJ1401990《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（ 1997 修訂本）； （ 3） GBJ500571994《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ 2020 修訂本） （ 4） GB5019319936《二氧化碳滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ 1999 修訂本）； 總圖消防 交易中心內(nèi)各建筑物之間，消防通道可供消防車(chē)通行，建筑物之間 防火間距滿(mǎn)足防火規(guī)范要求， 原 廠區(qū)道路設(shè)計(jì)環(huán)狀，道路寬 810m，轉(zhuǎn)彎半徑 12m。安全疏散滿(mǎn)足防火要求。 d、新建建筑物按 Ⅲ 類(lèi)防雷建筑設(shè)計(jì)，并利用建 筑物金屬體做防雷及接地裝置。 第六章 節(jié)能 節(jié)約能源是國(guó)家的長(zhǎng)期國(guó)策。 技術(shù)進(jìn)步是節(jié)能降耗的根本出路，設(shè)計(jì)中重視采用成熟的先進(jìn)設(shè)備和公用系統(tǒng)設(shè)備，設(shè)施均采用節(jié)能高效產(chǎn)品如中央變頻空調(diào)等。 加強(qiáng)用電制度管理，嚴(yán)格用電計(jì)量考核，做到隨手關(guān)燈、關(guān)水，促進(jìn)各部門(mén)節(jié)約用電、節(jié)約用水。 4）、 老企業(yè)設(shè)備搬遷。 8）、 交易中心開(kāi)業(yè)試運(yùn)營(yíng)。要培養(yǎng)出一批技術(shù)精、業(yè)務(wù)強(qiáng)的骨干，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)商品品牌的同時(shí)也在經(jīng)營(yíng)服務(wù)，創(chuàng)造出一流質(zhì)量的商品，一流質(zhì)量的服務(wù)。 費(fèi)用 3088 萬(wàn)元 1)景觀標(biāo)志性建筑 2)平面屋頂改造成古堡造形歐式立體形狀 3)生態(tài)停車(chē)場(chǎng) 4)音樂(lè)噴泉 5)河上歐式仿古橋 31 6)雕塑 5. 萬(wàn) m2 主要建筑物裝飾費(fèi) 39522 萬(wàn)元，詳見(jiàn)表 85 費(fèi)用 551 萬(wàn)元 1)水電改造 2)道路改造 3)河道拓寬 4)照明改造 5)場(chǎng)地綠化 1450 萬(wàn)元 詳見(jiàn)表 42 1)辦公設(shè)備 2)中央空調(diào) 3)運(yùn)輸設(shè)備 4)裝卸設(shè)備 5)電梯 6)環(huán)保及安全設(shè)施 465 萬(wàn)元 3000 萬(wàn)元 500 萬(wàn)元 以上 10 項(xiàng)小計(jì) 億元 4140 萬(wàn)元 固定資產(chǎn)投資合計(jì) 億元 詳見(jiàn)表 101“ 投資概算表 ” 流動(dòng)資金 流動(dòng)資金需求量詳見(jiàn)表 82“ 流動(dòng)資金估算表 ” ，第一年輔底流動(dòng)資金為 億元。 資金來(lái)源：實(shí)物投資 億元，現(xiàn)金投資 億元，其中企業(yè)自籌 億元，申請(qǐng)銀行貸款 8 億元。 其它業(yè)務(wù) ① 經(jīng)營(yíng) 萬(wàn) m2 四星級(jí)酒店及餐飲業(yè)。詳見(jiàn)表 91“固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)及長(zhǎng)期攤銷(xiāo)費(fèi)情況表 ”。月，福利費(fèi)按工資總額 14%計(jì)算，則年支付工資及附加費(fèi) 3160 萬(wàn)元。 商品損耗按進(jìn)價(jià) ‰ 計(jì)算。 賓館成本測(cè)算 ：勞動(dòng)定員 115 人，人均月工資為 4000 元 /月人，福利費(fèi)按工資總額 14%計(jì)算，則年支付工資及附加費(fèi) 629 萬(wàn)元。 平均每個(gè)客房一天雜費(fèi) 元左右。成本 運(yùn)費(fèi)：?jiǎn)挝贿M(jìn)口食品的運(yùn)費(fèi)，按進(jìn)口額的 3%計(jì)算。 總成本 根據(jù)以上三大項(xiàng)構(gòu)成成本的各項(xiàng)費(fèi)用疊加，組成總成本，詳見(jiàn)表95“ 總成本表 ”。批發(fā)代理除承擔(dān)進(jìn)口葡萄酒的關(guān)稅、成本外，另需承擔(dān) 5%的管理費(fèi)，則第一年代理收入 億元。 店面出租收入 萬(wàn) m2 的葡萄酒交易區(qū)和葡萄酒會(huì)館，扣除 萬(wàn) m2 的葡萄酒博物館外，剩余 15 萬(wàn) m2 的店面可供出租，租金按 100 元 /m2 計(jì)算，根據(jù)政策政府可補(bǔ)助 50%，補(bǔ)助歸入駐散戶(hù)所有，第一年入駐率為70%，第二年起為 100%，第一年租金 億元，第二年起為 億元。 稅金 進(jìn)口葡萄酒關(guān)稅、增值稅、消費(fèi)稅三項(xiàng)合計(jì)為進(jìn)口額 %。 詳見(jiàn)表 961“總損益表” 。10+ 100% =% 利稅總額 = 100% 42 項(xiàng)目總投資 =(+)247。扣除還款期企業(yè)留利則為 年。從表中計(jì)算結(jié)果可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)均小于 21%，流動(dòng)比率從項(xiàng)目計(jì)算期第 1 年起均 大于 3。 44 表 91 固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)及長(zhǎng)期攤銷(xiāo)費(fèi)情況表 （全額） 單位：億元 序號(hào) 年 份 建設(shè)期 經(jīng) 營(yíng) 期 項(xiàng)目名稱(chēng) 2020 2020 2020 2020 2020 2017 2018 2019 2020 2021 2022 合計(jì) 一 固定資產(chǎn) 1 固定資產(chǎn)原值 2 固定資產(chǎn)折舊 3 固定資產(chǎn)凈值 二 無(wú)形資產(chǎn)及攤銷(xiāo)費(fèi) 1 無(wú)形資產(chǎn)及原值 2 無(wú)形資產(chǎn)及攤 銷(xiāo) 3 無(wú)形資產(chǎn)